基础教材房地产基础知识

房地产基础知识以接待客户的流程为导线，将房地产的基础知识融入其中，希望有助于大家的记忆和了解。引言一、项目简介时1、会使用到的专业术语2、会使用到的建筑知识1、专业术语房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。土地使用权出让年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。1、专业术语三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。1、专业术语期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，所出售的商品房。也称“楼花”。现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办好所售商品房的整体产权，与消费者签订购房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。多层：6层以下（含6层）的住宅。小高层：7-12层之间设有电梯的住宅。高层：12层以上，建筑高度在100米以内设电梯的住宅。花园洋房：以四层为主，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，它具有部分别墅的优点，又不完全脱离城市的繁华和便利。别墅：一般分为独立别墅、叠加(别墅共四层、一梯一户、共两套)、双拼(别墅共两层、一梯两户、共两套)、联体别墅(建筑共两层、由三套以上的别墅相连)四种。2、建筑知识用地性质：指规划用地的使用功能，如商业用地或住宅用地。用地面积：指规划地块划定的面积。用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。建筑应按照相关规定退红线施工。绿地率：指城市一定地区内各类绿化用地总面积（屋顶绿化不计入内）占该地区总面积的比率。容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。即容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率，即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。楼间距：指两栋住宅之间的水平距离。日照间距：指楼间距与楼高之比。南昌新城区多层住宅日照间距比例不小于1：1，旧城区多层住宅不小于1：0.7。2、建筑知识按照房屋的建筑结构分类A、砖混结构：用砖砌的墙作为主要承重，墙体均不能移动或镂空，在房屋装修时不如框架结构的好用，但建筑成本相对低廉。B、框架结构：承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔墙可随意拆掉而不会影响房屋质量。C、剪力墙结构：剪力墙即钢筋混凝土修筑的墙体，一般用于高层建筑，是利用建筑的内墙或外墙做成剪力墙以承重，抗震性好。剪力墙的间距一般为3~8米，使用建筑平面布置和使用要求受到一定限制，对较大空间的建筑通常难满足其要求。2、建筑知识建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。由两部分组成：套内建筑面积、分摊的功用建筑面积。套内建筑面积：三部分组成——套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内使用面积：房内实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。公摊系数：公摊面积与套内建筑面积的比率。凸窗：离地约40—50公分，凸出墙面约40—60公分的窗户，有利于增加室内使用空间，有较好的装饰效果和使用功能。房屋产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。2、建筑知识标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。户型：住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。朝向：房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。开间：是指房间的面宽尺寸。进深:是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。层高:下层楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。净高:住宅地面与天花板间的距离，即层高减去楼板厚度。平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）错层：一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300MM——600MM。复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯相连。优点：功能布局明确，各功能干扰少。缺点：楼梯浪费一定面积。跃层式：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露台。二、详细洽谈谈时1、了解项目资资质及产权详详情2、项目图纸查查看3、做置业计划划书，解释费费用情况1、了解项目资质质及产权详情情五证：开发商商在预售商品品房时应具备备《建设用地规划划许可证》、《建设工程规划划许可证》、《建筑工

程施施工许可证》、《国有土地使用用证》和《商品房预售许许可证》，简称“五证证”。其中前前两个证由市市规划

委员员会核发，《建筑工程施工工许可证》由市建委核发发，《国有土地使用用证》和《商品房预售许许可证》由市国土资源源

和房屋管管理局核发。。两书：作为合合同附件之一一的，开发商商必须提供的的《住宅质量保证证书》和《住宅使用说明明书》。房地产产权登登记：指必须须按登记办法法规定向房地地产所在地的的房地产管理理机关申请登登记。登记时时要对下列指指标进行记载载：房产坐落落地址、产权权来源、房屋屋结构、间数数、建筑面积积、使用面积积、共有数纪纪要、他项权权利纪要和附附记，并配有有房地产测量量部门的分户户房屋平面图图。1、了解项目资质质及产权详情情产权登记程序序：受理登记记、权属初审审、复审、公公告、核准登登记、证书制制作、收取登登记费、发证证。房地产权属登登记种类：总总登记、土地地使用权初始始登记、房屋屋所有权初始始登记、转移移登记、变更更登记、他项项权利登记、、注销登记。。转移登记：也也就是房屋所所有权的转移移，包括买卖卖、赠与、交交换、继承、、划拨、转让让、分割、合合并、裁决等等。共有产权：是是指一家房地地产有两个或或两个以上的的权利主体，，即共有人。。在实践中又又有按份共有有和共同共有有之分。前者者是指共有人人分别按自己己所拥有的份份额大小，对对共有房地产产享有一定的的利益，并承承担相应的义义务；后者是是指两个以上上产权人对于于全部共有的的房地产享有有同等的权利利，并承担同同等的义务。。2、项目图纸查看看建筑平面图建筑剖面图建筑立面图建筑总平图2、项目图纸查看看建筑平面图2、项目图纸查看看建筑立面图2、项目图纸查看看建筑剖面图2、项目图纸查看看建筑总平图3、做置业计划划书，解释费费用情况房款——面积×单价=总价，折扣不不确定的情况况下最好不要要写明。契税——是以所有权发发生转移变动动的不动产为为征税对象，，向产权承受受人征收的一一种财产税。。契税属于财财产转移税及及由财产承受受人缴纳。征征收范围包括括：国有土地地使用权出让让；土地使用用权转让，包包括出售、赠赠与和交换，，不包括农村村集体土地承承包经营权的的转移；房屋屋买卖；房屋屋赠与；房屋屋交换，税率率为３～５％％。目前南南昌的契税税税率分两种情情况，普通住住宅收2%，非普通住宅宅按4%征收。维修基金——一般情况下是是业主在办理理入住时按照照总房价款的的1％(非普通住宅2%)来提取的，它它是专项用于于住宅共用部部位、共用设设施设备保修修期满后的维维修或更新改改造工程。共用部位——是指住宅主体体承重结构部部位（包括基基础、内外承承重墙体、柱柱、梁、楼板板、屋顶等））、户外墙面面、门厅、楼楼梯间、走廊廊通道等。3、做置业计划划书，解释费费用情况共用设施设备备：是指住宅宅小区或单栋栋住宅内，建建设费用已分分摊进入住房房销售价格的的共用的上下下水管道、水水箱、电梯、、照明、消防防设施、绿地地、道路、非非经营性车库库、公益性文文体设施和共共用设施设备备使用的房屋屋等。动用维修基金金：其费用是是按照受益人人原则来分摊摊的，如果是是不分单元的的塔楼，由整整栋楼的业主主按照其所拥拥有的建筑面面积的比例来来分摊；如果果是分两个以以上单元的板板楼，该顶层层的楼盖由专专属于该单元元的业主来分分摊，别的单单元的业主不不需要分摊。。基金进行分分摊后，由管管委会计入各各业主的明细细帐户中。需需要特别注意意的是，当基基金不足开始始的10％时，管委会会有权要求业业主按照建筑筑面积续筹。。如果管委会会利用共用部部位共用设施施设备经营获获得收益，那那么该收益应应存入基金帐帐户，并分摊摊到业主的个个人明细帐户户上。此外，，如果业主出出售房屋，该该业主个人的的基金可以转转入到新业主主的名下并使使用，如果房房屋发生拆迁迁或意外，业业主可以提取取个人帐户上上剩余的基金金。3、做置业计划划书，解释费费用情况有线电视初装装费：一般为为400元/户，收视费为为156元/年。管道煤气初装装费：南昌市市政府规定的的管道煤气初初装费是每户户3200元，每个项目目之间略有增增减。开发商定出的的其他费用。。按揭费用：公公证费、保险险费、抵押登登记费(每户100元)。交易手续费：：房价款的2．5‰。产权登记费：：房价款的1．6‰(一般每户80元)。产权测量费：：每平方米0．4元。印花税：每件件5元。工本费：每件件10元。物业管理费：：交房之日起起的一年内，，未入住或在在装修阶段按按50%交纳，之后不不论有无入住住均按全额收收取。三、购房合同同内容转让当事人的的姓名或名称称、住所；房地产的座落落地点、面积积、所处范围围；土地所有权性性质；土地使用权获获得方式和使使用期限；房地产的规划划使用性质；；房屋的平面布布局、结构、、建筑质量、、装饰标准以以及附属设施施、配套设施施等状况；房地产转让的的价格、支付付方式和期限限；房地产交付日日期；违约责任；争议的解决方方式；转让当事约定定的其他事项项。房地产转让合合同的示范文文本由市房地地局制定。四、银行按揭揭1、准备按揭资资料2、按揭种类3、按揭还款方方式4、其他事宜1、准备按揭揭资料购房者的身份份证复印件(已婚者要夫妻妻双方的)购房者的户口口本复印件单位出具的收收入证明原件件购房者的婚姻姻证明已备案的购房房合同首付房款收据据2、按揭种类类个人住宅商业业贷款公积金贷款组合贷款(商贷+公积金)个人住宅商业业贷款首付款比例：：凡购房面积积低于90M2的，按20%执行，超过的的，则按30%执行。贷款最长期限限：贷款最长长期限为30年（二手房贷贷款期限不能能超过其剩余余使用房龄）），同时不得得超过借款人人法定退休年年龄。贷款次数数：对于于二次购购房者将将提高首首付款比比例或提提高还款款利率。。公积金贷贷款贷款最高高额度：：在市城城区购房房，每户户最高限限额25万元，在在南昌县县、新建建县、湾湾里区购购房为每每户20万元，在在安义县县、进贤贤县购房房为每户户15万元。区区域划分分按《房屋所有有权证》办理权属属关系（（不含湾湾里区））来确定定。首付款比比例：凡凡购房款款低于30万元（含含30万元）的的其首付付款比例例，按20%执行，超超过30万元的，，则按30%执行。贷款最长长期限：：贷款最最长期限限为30年（二手手房贷款款期限最最长为20年，且不不能超过过其剩余余使用房房龄），，同时不不得超过过借款人人法定退退休年龄龄基础上上延长5年的年限限（已到到法定离离、退休休年龄的的除外））。贷款次数数：公积积金贷款款以户为为单位，，每户在在未还清清公积金金贷款之之前不能能再次申申请贷款款。还清清贷款后后，符合合贷款条条件的前前提下，，另购住住房时可可以再次次申请公公积金贷贷款。目前受南南昌住房房公积金金管理中中心委托托承办住住房公积积金贷款款业务的的银行有有：中国国建设银银行南昌昌市住房房城建支支行；中中国工商商银行南南昌市苏苏圃路支支行；中中国银行行江西省省分行；；交通银银行南昌昌分行；；中国农农业银行行南昌市市象南支支行。组合贷款款(商贷+公积金)借款人申申请公积积金贷款款后，购购房资金金仍然不不足时，，借款人人可向发发放公积积金贷款款的受委委托银行行同时申申请商业业性个人人住房贷贷款（一一般情况况下，受受委托银银行不能能拒绝借借款人的的申请，，但申请请必须符符合受委委托银行行的贷款款申请条条件），，以配足足借款人人的购房房资金，，这二种种贷款合合为一起起，我们们称之为为组合贷贷款。组合贷款款的两个个规定：：●公积金金贷款、、商业性性贷款的的申请、、《借款合同同》及相关合合同的签签订、贷贷款的发发放均须须同时办办理；公公积金贷贷款和商商业性贷贷款的贷贷款期限限必须一一致。●当管理理中心和和受委托托银行规规定的贷贷款成数数不同时时，组合合贷款最最高额度度不能超超过二者者相比成成数低者者计算的的额度。。附：个人人住房按按揭贷款款利率表表单位：元元年限期期数年年利（%）商商贷贷公公积金金参参考保保费万元月供供万万元月供供1年125.022856.1755年605.265189.93183.9923.8010年1205.508108.57103.2144.8515年1805.50881.7576.0463.4520年2405.50868.8362.7879.9025年3005.50861.4655.0794.4030年3605.50856.8350.14107.25此利率自自2005.8.22起执行3、按揭还还款方式式到期一次次性还本本付息法法等额本息息还款法法等额本金金还款法法等比累进进还款法法等额累进进还款法法增本减息息法移动按揭揭组合还还款(仅上海民民生银行行提供)3、按揭还还款方式式等额本息息还款法法借款人每每月以相相等的金金额偿还还贷款本本息，又又称等额额法。。例如：商商业贷款款20万元，分分10年偿还，，5月3日签订贷贷款合同同。5月3日至5月31日的利息息：200000××4.59‰÷÷30(天)×29(天)=887.4元月供：108.57××20=2171.4元第一次要要支付利利息,以后每月月支付金金额相同同。3、按揭揭还款方方式等额本金金还款法法借款人每每月等额额偿还本本金，贷贷款利息息随本金金逐月递递减，还还款额逐逐月递减减，因此此又称递递减法。。例如：商商业贷款款20万元，分分10年偿还每月归还还本金=贷款金额额÷还款期数数(月)=200000÷120=1666.67元第一个月月还息金金额=(货款本金–累计已还本本金)×月利率=(200000-0)×4.59‰=918元第二个月还还息金额=(货款本金–累计已还本本金)×月利率=(200000-1666.67)×4.59‰=910.35元本息相加，，第一个月月月供是2584.67元，以后每每月递减7.65元。4、其他事事宜贷款期如遇遇利息调整整：根据人人民银行的的规定，贷贷款期限在在1年以内（含含1年）的，实实行合同利利率，不分分段计算；；对一年期期以上贷款款，于下一一年1月1日开始，按按相应期限限档次利率率执行新利利率。贷款人提前前偿还贷款款：借款人人在提前归归还贷款时时，应提前前10个工作日向向贷款人提提出书面申申请，经贷贷款审核同同意，贷款款人可提前前部分还本本或提前清清偿全部贷贷款本息,提前清偿的的部分在以以后期限不不再计息,此前已计收收贷款利息息不作调整整。已抵押的房房地产能否否转让：根根据《中华人民共共和国担保保法》的规定，已已抵押的房房地产可以以转让，但但应由抵押押人、转让让人和受让让人三方签签订有关的的公证书，，即签订将将原抵押转转移给新的的受让方的的协议；抵抵押人未通通知抵押权权人或者未未告知受让让人的,转让行为无无效。转按揭：就就是个人住住房转按贷贷款，个人人住房转按按贷款是指指已在银行行办理个人人住房贷款款的借款人人，向原贷贷款银行要要求延长贷贷款期限或或将抵押给给银行的个个人住房出出售或转让让给第三人人而申请办办理个人住住房贷款变变更借款期期限、变更更借款人或或变更抵押押物的贷款款。五、交房工工作取得《房屋建筑工工程和市政政基础设施施工程竣工工验收备案案表》，内容包括括：房屋建建筑必须完完成工程设设计和合同同约定的各各项内容；；工程质量量已经施工工、设计、、工程监理理、勘查等等单位审核核通过；有有完整的工工程技术资资料、规划划设计已获获行政主管管部门的认认可；消防防、环保已已获公安部部门、消防防部门的认认可等。开开发商在交交付时除应应提供建设设工程质量量合格文件件外，还应应提供消防防、环保、、电梯等单单项验收合合格证明文文件，同时时水、电、、煤气等配配套设施必必须安装到到位且能正正常使用。。五、交房工工作物业管理公公司进驻1、物业管理理：是专业业化的机构构受业主和和使用人委委托，依照照合同和契契约，以经经营方式统统一管理物物业极其附附属设施和和场地，为为业主和承承租人提供供全方位服服务，是物物业发挥其其使用价值值，并使物物业尽可能能地保值、、增值。2、常规服务务：⑴房屋屋共用部位位的维护与与管理；⑵⑵房屋共用用设备设施施及其运行行的维护和和管理；⑶⑶环境卫生生、绿化管管理服务；；⑷物业管管理区域内内公共秩序序、消防、、交通等协协助管理事事项的服务务；⑸物业业装饰装修修管理服务务，包括房房屋装修的的申请与批批准及对装装修的设计计、安全等等各项管理理工作；⑹⑹维修基金金的代管服服务；⑺物物业档案资资料的管理理；⑻代收收代缴收费费服务。3、前期物管管：是由开开发商选聘聘或开发商商的属下物物管公司担担任，业主主委员会成成立后，随随时可解聘聘的。4、业主委员员会：是指指由物业管管理区域内内业主代表表组成，代代表业主的的利益，向向社会各方方反映业主主意愿和要要求，并监监督物业管管理公司管管理运作的的民间性组组织。五、交房工工作业主委员会会特点：A、商品住宅宅出售50%（销售面积积）以上的的应当设立立业主委员员会；B、由房地产产开发公司司组织有50%以上的业主主召开业主主大会选举举产生；C、业主委员员会是代表表全体业主主对物业实实施自治管管理的组织织；D、业主委员员会成员不不得少于5人，每届任任期3年；E、业主委员员会自选举举产生起30日内，持《业主委员会会登记申请请书》、《业主委员会会章程》、《会员名单》向房管部门门备案。五、交房工工作在正式通知知业主来办办理交房手手续之前，，销售员要要到现场去去查看一下下，对于存存在的问题题做先一步步的处理，，如有：(1)房屋沉降引引起的质量量问题。房房屋沉降主主要是地基基土质问题题引起的，，从而造成成墙体开裂裂，下水道道堵塞、断断裂等。(2)因墙体材料料选择不当当而引起墙墙体开裂及及粉刷起壳壳的质量问问题。(3)屋面女儿墙墙因屋面热热胀冷缩因因素，在混混凝土圈梁梁和砖墙交交界处，经经常出现不不规则的水水平方向裂裂缝，特别别在房屋四四大角的严严重裂缝问问题。(4)外墙面涂料料、屋面防防水材料、、防盗门等等因设计或或施工选定定的生产厂厂家及产品品型号、产产品质量不不够理想问问题。(5)砖砌体沿砖砖缝渗水问问题。(6)外墙面支模模(围梁、构造造柱等)挑木穿墙洞洞后补处渗渗水问题。。五、交房工工作