城市选择的策略某地产

城市选择策略的思考-万科2001年4月20日介绍提纲第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析

第二部分、对于非核心城市的发展策略

第三部分、对于集团城市选择策略的建议第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析

1、对于全国市场周期的判断全国人均GDP增长趋势（85年-2000年）99年出现拐点，预示经济进入新一轮快速增长期全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年）99年增速加快，成为国民经济的重要产业单位：美元单位：亿元全国商品住宅销售量（86年-2000年）单位：万平方米全国商品住宅均价走势力（91年-2000年）单位：元/平方米98年后出现了量升价升的走势，预示着中国房地产市场新一轮行情的来临

从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。小结：2、集团已进入/计划进入城市的各项

经济指标的分析

第一部分说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：

核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项经

济指标的排名均占据前4位。6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都6城市。11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。市区人口指标比较2000年国民生产总值（GDP)指标比较对全国GDP增长的贡献率核心城市22%6城市23%11城市36%核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。99-2000年人均GDP指标比较11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高48%。2000年全国各大城市的人均GDP排名中，核心城市排进前5位，11个城市中的非核心城市有5个城市排进前20位，成都、长春排位在20名之外。核心城市的人均GDP增速高于11个城市的增速，且基数远大于11个城市中的非核心城市。99-2000年人均均可支配配收入指指标比较较单位：元元10.4%7.5%8.7%7.3%核心城市市的人均均可支配配收入的的平均值值比11个城市市的平均均值高50%。。除核心城城市的人人均可支支配收入入增速与与城市经经济增速速（人均GDP增增速）相接近，，其它非非核心城城市人均均可支配配收入增增速滞后后于城市市经济增增速99-2000年房地地产投资资额比较较单位：元元核心城市6城市11城市全国99年1409141419594103占全国比重34%34.5%47.7%2000年1678164923484902占全国比重34%33.6%47.9%无论是核核心城市市还是11个城城市在房房地产市市场的投投入资源源的增速速与全国国市场的的发展趋趋势保持持一致，，说确各各地市场场均未出出现市场场异常超超速发展展或过热热的现象象；非核心城城市的房房地产投投资额增增速基本本均快于于核心城城市，一一方面是是由于基基于较低低基数的的增长，，但在经经济增长长及收入入增长速速度慢于于房地产产投资额额增速的的情况下下，非核核心城市市的房地地产市场场发展空空间就显显得有限限。99-2000年商品品房销售售量比较较核心城市6城市11城市全国99年29543193459814557占全国比重20.3%22%31.6%2000年35693948554916984占全国比重21%23%32.7%单位：万万平方米米核心城市市GDP总量占占全国总总量比重重为12.4%，商品品房销售售量占全全国比重重为21%，说说明经济济越发达达的城市市其房地地产市场场活跃程程度越甚甚，倍数数效应明明显；2000年核心心城市对对全国商商品房销销量增量量的贡献献率为25.3%，高高于非核核心城市市的14%。99-2000年商品品房销售售额比较较单位：万万元各城市的的商品房房销售额额增幅均均快于销销量的增增幅，说说明11个城市市基本呈呈价升量量增的态态势；2000年核心心城市对对全国商商品房销销额增量量的贡献献率为50%，，高于非非核心城城市的18%。。核心城市市的各项项指标在在11城城市的占占比分析析（2000年数数据）核心城市/11城市市区人口46.9%GDP57.3%房地产投资额71.5商品房销售量64.3%商品房销售金额76.6%小结：核心城市市在全国国房地产产市场占占据了重重要份额额，其自自身增长长对全国国房地产产市场发发展的拉拉动作用用明显。。近2年，，核心城城市在全全国房地地产市场场的份额额呈上升升趋势。。核心城市各项项经济指标的的增速不仅快快于全国增速速，且基本快快于11个城城市中非核心心城市的增速速。3、集团各分公司司对集团的利利润贡献分析析第一部分各地公司地产产业务98-2000年年结算销售收收入总和构成成总额=58.34亿元深圳、北京、、上海占到总总销售收入的的71%各地公司地产产业务98-2000年年结算销售净净利润总和构构成总额=6.29亿元深圳、北京、、上海占到总总销售净利润润的83%小结：京、沪、、深3个核心城市市场场是集团目前前的主要市场场。京、沪、深深3个核心城市市场场是集团利润润的主要来源源。4、同竞争对手的的房地产业务务经营情况的的比较分析第一部分深圳沈阳北京上海天津广州中国海外2000年销销售24.3万平方米，，地产业务收入入27亿港元元，实现利润2.68亿港元元大连万达集团在大连2000年销售面面积约100万平方方米，销售额额30亿，并向北京及江江浙一带拓展展万科7地12个项目目，2000年销售53.65万万平方米，销销售额23亿亿元，实现利润润2.4亿元元注：万达数据来自自其公司网页页及其董事长长王健林的采采访资料中国海外数据据来自其2000年的业业绩公报各地发展商与与万科当地公公司比较销售额（亿元）销售量（万平方米）利润（亿元）北京公司3.416.490.3万通9.237.63华远24（合同金额）30.641.3深圳公司9.7418.921.25金地5.8注：金地公开的财财务数据仅到到2000年年上半年，仅仅了解到全年年销售额小结：从集团层面面比较，竞争对手往往往专注于一个个或几个核心心城市的市场场拓展，其取取得的经营业业绩并不比我我们差。从核心城市市市场的层面面同竞争对手手比较，除深深圳外与当地地主要竞争对对手还有很大大的差距。5、核心城市市场场的发展空间间分析第一部分核心城市占当当地市场的份份额目前核心城市市的业务增长长状况对比深圳上海北京天津沈阳集团各地市场增速12.7%5.2%75.8%51.7%41.5%16.7%各分公司业务增速55.1%14.8%22.1%4.1%254.4%40.9%深圳上海北京天津沈阳集团各地市场增速20.3%8.7%53.1%55.3%34.2%19.6%各分公司业务增速9.2%11.7%40.3%23%158.5%25.2%销售量销售额*注：集团团增速是与全全国增速作对对比，下同当地前5名发发展商所占的的市场份额分分析上海99年排排名前5位的的发展商销售金额（万元）市场份额（%）销售金额（万M2）市场份额（%）中环投资开发公司805932.09绿地集团26.152.1绿地集团735121.91大华集团24.551.97大华集团730191.89中环投资开发公司22.511.81中星集团609201.58中星集团18.71.5上投房地产482291.25金桥房地产17.111.38平均672551.74平均21.81.75上海2000年发展商排排名统计尚未未完成，故以以99年排名名作为比较基基础。北京无发展商商排名的统计计，故只能以以楼盘销售排排名替代。深圳公司已在在当地占据了了第一的市场场份额，故不不在此作分析析。北京2000年销售额排排名前5位的的楼盘现代城华清嘉园世纪城科技会展中心阳光100平均销售金额（亿元）19.81312.5101013市场份额（%）4.212.712.662.122.122.77小结：集团在各地市市场的销售量量增长较快，，但部分分公公司在销售金金额方面的增增长并未跑赢赢大势。在部分城市市我们的市场场份额增长较较慢甚至减退退，在核心城市市市场同位于第第一集团的发发展商相比我我们还有提高高份额的发展展空间。第一部分总结结1、我们已选选择的城市是是正确的，这这些城市基本本面好，增速速快于大势，，占领这些些城市的市场场能有利于确确立集团在全全国的领先地地位。2、集团现有有的的资源过过于分散，造造成了资源的的利用效率同同竞争对手相相比并未占据据优势，在部部分核心城市市的市场份额额较小，难以以进入当地发发展商的第一一阵营。3、鉴于核心心城市在市场场份额及增长长贡献率方面面的指标均大大大优于非核核心城市，集集团可考虑资资源向核心城城市倾斜，原原因有以下几几点：核心城市所占占市场份额大大，在核心城城市提高份额额有利于确立立集团在全国国的领先地位位。随着经济步入入新一轮增长长周期，核心心城市的“马马太效应”将将日益明显，，人才、投资资向这些城市市聚集，为当当地房地产市市场带来更大大的发展空间间。土地政策的变变更将对会加加大在核心城城市开发的资资源投入成本本，故当务之之急是加大在在核心城市的的土地储备力力度，把握住住先机。第二部分、对对于非核心城城市的发展策策略对于已进入/计划进入的的7个非核心心城市的策略略1、7个非核核心城市是集集团利润的重重要来源2、大力提高高在核心城市市的市场地位位，在未来5年之内，成成为当地市场场的第一集集团，确立规规模优势。对于未进入的的非核心城市市的策略方法：对可能进入入的非核心城市进进行筛选。筛选标准：同时在人口口、人均GDP、人均可可支配收入、、房地产投资资额、商品房房销售量/额额、均价六项项指标（2000年）排排名前20名名的城市中，，集团尚未考考虑进入的城城市。筛选结果：杭州、福州、、青岛有潜力城市宁波（均价未达标标）无锡（均价未达标标）苏州（均价未达标标）厦门（人口未达标标）备注1、我们目前前在东部沿海海省份重要城城市除青岛、、济南、杭州州、福州、厦厦门外基本覆覆盖2、我们认为为可能重要的的城市在筛选选中落选的原原因：西安：人均GDP排排在第30位位，销售额排排在第27位位重庆：人均GDP排排在第35位位郑州：人均可支配收收入排在第25位，人均均GDP排在在第位济南：商品房销售量量排在第23位，商品房房销售额排在在第23位但重庆作为直直辖市，包括括万县等辖区区，幅员辽阔阔，人口众多多，感觉市区区的人均收入入和购房需求求是很大的，，其销售额及及销售量2000年分别别位列第5和和第9位，证证明市场发展展空间很大，，万科应重点点考虑对于可能进入入的非核心城城市的进入前前提条件的考考核：l城市本身地位位与辐射力当地房地产市市场的的活跃跃程度当地地政政府府的的欢欢迎迎与与重重视视程程度度l集团团本本身身的的管管理理跨跨度度和和资资源源支支持持一旦旦选选定定，，即即运运用用品品牌牌优优势势，，迅迅速速介介入入，，提提高高集集团团的的市市场场份份额额及及影影响响力力。。第三三部部分分、、对对于于集集团团城城市市选选择择的的建建议议1、在在市市场场进进入入新新一一轮轮增增长长期期、、竞竞争争对对手手制制定定扩扩张张计计划划