安徽省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题

-.z.**省房地产估价师"案例与分析"：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕1、产生房地产价格泡沫的根底是__。A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷2、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，假设将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购置乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。A：40B：48C：60D：70E：工业用地的监测点评估价格3、物业效劳本钱的构成一般包括__。①管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨4、一般来说．标准方差越小，则投资的风险就__。A．越小B．一样C．越大D．无关系5、*笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是〔〕。A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%6、在*商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。A．1504B．1404C．1304D．12047、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：本钱法E：工业用地的监测点评估价格8、两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建立税7%、教育费附加3%，假设销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.69、以下收益性物业净经营收入的表达式中，正确的选项是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税10、韩*在向张*催要赌债无果的情况下，纠集好友把张*挟持至韩家，并给张家打，声称如果再不还钱，就砍掉张*一只手。韩*的作为__。A．构成非法拘禁罪B．构成绑架罪C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯D．构成敲诈讹诈罪

11、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。A．下降B．上升C．不变D．不能确定12、用财务净现值FNPV进展工程评价时，当__时，说明工程在财务上是可以承受的。A．FNPV大于国家规定值B．FNPV到达企业可以承受的水平C．FNPV≥0D．FNPV＜013、*商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为〔〕元/m2。A．14140B．42421C．56561D．6000014、*在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该工程已建立2年，估计至工程建成还需2.5年。市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该工程续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工业用地的监测点评估价格15、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价工程的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。A．1B．2C．3D．416、以下收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法B：潜在毛收入乘数法C：有效毛收入乘数法D：净收益乘数法E：工业用地的监测点评估价格17、假设*建立工程建立期4年，各年方案投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该工程建立期间涨价预备费为__万元。A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.7018、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的选项是。A：在建工程适用市场法估价而不适用本钱法估价B：市场法中的土地使用期限修正可以采用本钱法求取C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、本钱法求取D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将本钱法作为主要的估价方法E：工业用地的监测点评估价格19、假设土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有__年。A．50B．22C．78D．1220、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量E：借款合同21、*期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。A：3473B：4365C：4500D：4635E：工业用地的监测点评估价格22、目前我国城市住宅的供应主要有三类，即__、经济适用房和市场价商品住宅。A．廉租房B．二手房C．一手房D．期房23、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的选项是。A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承当B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承当，但使用者不当使用的除外C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价效劳的行为完毕为止E：工业用地的监测点评估价格24、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。A：区位因素B：社会因素C：实物因素D：权益因素E：工业用地的监测点评估价格25、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。A．实物配租B．租金核减C．发放租赁补贴D．实物配租和租金核减二、多项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分〕1、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是〔〕。A．零售商的财务能力B．零售商需要的效劳C．零售商组合与位置分配D．零售商的声誉2、以下有关房地产投资工程中投资与本钱的特点描述错误的一项为哪一项__。A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其本钱应为开发过程中的本钱支出B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资本钱不含建立本钱和出租本钱C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资本钱含建立本钱和经营本钱D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购置房地产时的资金投入，其本钱包含购置本钱和出租本钱3、以下房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。A：税收政策B：城市规划调整C：环境状况D：城市根底设施状况E：汇率4、在以下费用中，属于债务融资本钱的有．(2007年试题)A：承诺费B：手续费C：担保费D：利息E：税费5、注册构造工程师注册有效期为__。A．1年B．2年C．3年D．4年6、工程本钱控制的主要对象是主要费用的__。A．变动费用B．固定费用C．材料费用D．人工费用7、在有保存价的拍卖中，再拍卖的保存价一次拍卖。A：略低于B：略高于C：等于D：可高于也可低于E：执行层的组织协调8、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。A：试错法B：移动平均法C：曲线拟合法D：线性内插法E：指数修匀法9、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益B．估价时点前假设干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益10、本钱法中计算的销售税金及附加包括。A：营业税B：所得税C：土地使用税D：城市维护建立税E：教育费附加

11、以下不符合房地产估价机构一级资质的是。A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师D：**公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上E：执行层的组织协调12、拆迁方案和拆迁方案是拆迁申请的组成局部，其内容有。A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤B：对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案C：安置房和临时安置周转房的房源情况D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排13、总地来讲，房地产的价格与房地产的供应和需求，分别是__。A．正相关和正相关B．正相关和负相关C．负相关和正相关D．负相关和负相关14、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。A：未来预期收益变化B：获得金融机构融资的难易程度C：政府税收政策的影响D：土地供应的变化E：原用于其他方面资金的介入15、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。A．股票+投资基金B．债券+投资基金C．投资基金+股票+债券D．股票+债券16、在对房地产工程进展多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率一样，而且是的。A：相互关联B：相互排斥C：相互独立D：相互制约E：借款合同17、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①根底数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照以下从低级错误到高级错误的顺序进展检查__。A．①②③④⑤⑥B．①②④③⑤⑥C．②①③④⑤⑥D．②①④③⑤⑥18、导致房地产市场具有区别于一般市场的根本特性有。A：市场供应的特点B：市场需求的特点C：市场交易的特点D：市场价格的特点E：市场竞争的特点19、评估*宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2006年10月16日。如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月16日的房价实际为__万元。A．2526B．2241C．2135D．298520、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的选项是。A：土地不会毁损B：地上建筑物有耐久性C：变现性差D：土地使用权年限较长E：借款合同21、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长。A：人民政府B：人民检察院C：人民法院D：公安部门E：执行层的组织协调22、以下影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是