商业地产房策划师基础知识培训

房地产策划师（基础知识）2010.4.15目录<一>CHAPTER1.职业道德房地产策划知识CHAPTER2.房地产策划知识CHAPTER3.相关法律法规知识第一章:房地产策划师职业道德与职业守则一.房地产策划师职业道德的概念二.房地产策划师职业道德规范三.房地产策划师职业守则1.遵纪守法,尊重知识产权2.忠诚敬业,恪尽职守3.公正诚信,杜绝欺诈房地产策划师职业的基本知识结构1.企业策划知识2.房地产经济知识3.市场营销知识4.项目管理知识5.城市规划及建筑设计知识6.人文基础知识7.房地产政策与法规知识8.房地产策划基础知识和专业能力房地产策划师的职业能力掌握全局的能力充分的实战经验出色的创新能力敏锐的洞察能力较强的合作能力房地产策划师的职业素质1.对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2.对当代国际精神\流行文化\生活形态有着较为深入的理解.3.对特定区域\特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认知。4.对民族以及世界的建筑历史\建筑文化\建筑思潮有着较为全面的了解.5.对各种营销理论\微观经济理论有着系统而深刻的认识.6.深谙各种广告\品牌传播理论的精髓,熟练运用宣传造势手法,同时具有较强的驾御语言的能力.7.对艺术和美的想象能力和领悟能力,以及沟通执行的能力8.对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识房产/地产/房地产/房地产业国土开发的基本目标:寻求经济\人口\资源\环境之间的最佳组合.城市开发的基本目标:谋求规模效益(“统一规划\统一开发\统一建设\统一管理)房地产综合开发:指城市土地和房屋的规划\设计\开发\建设和经营是综合性的,兼有生产与流通两个领域的经济活动.从纵向来看,要对建设的全过程,从立项论证\规划设计\征地拆迁\招标投标\土地平整\组织施工\完工验收\一直到房屋经营管理,做到各环节紧密衔接\互相配合\协调发展,以达到较高经济效益,较好社会效益,较优环境效益的统一.小知识点七通一平:供水\排水\供电\供热\供气\电信\道路通畅\场地平整获得土地方式（协议），招标，拍卖《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。外延型开发和内涵型开发外延性开发：单纯增加土地面积内涵性开发：在原有土地上通过增加土地的附加值（包括容积率，更新基础设施，新建和翻新，扩建房屋等形式来实现）房地产开发的特点综合性长期性时序性地域性风险性房地产产开发发策划划的内内容开发区区位和和地段段的分分析与与选择择开发内内容和和规模模的分分析与与选择择开发时时机和和开发发进度度的分分析与与选择择（比比如上上海金金融中中心））开发合合作方方式的的分析析与选选择项目融融资方方式的的分析析与选选择开发完完成后后产品品推广广方式式的分分析与与选择择开发商商资金金来源源自有资资金，，预售售或预预租收收入，，抵押押贷款款，合合作方方出资资，集集资或或发行行债券券，融融资性性租赁赁融资租租赁：：非常常适合合小企企业。。对于于房产产项目目比如如电梯梯、中中央空空调等等设备备。房地产产开发发程序序项目立立项阶阶段项目前前期准准备阶阶段项目建建设阶阶段项目销销售及及售后后服务务阶段段项目立立项阶阶段投资机机会研研究——申领项项目选选址意意见书书及项项目立立项批批文——申请定定点——申请购购置土土地，，办理理土地地产权权手续续——申领规规划红红线图图、规规划设设计条条件通通知书书等文文件——编制规规划设设计总总图——提交总总图，，申领领建设设用地地规划划许可可证项目前前期准准备阶阶段选择勘勘察队队伍和和设计计单位位——申领建建设工工程规规划许许可证证和施施工许许可证证——申领房房屋拆拆迁许许可证证——做好七七通一一平工工作——选择承承包单单位——选择监监理单单位项目建建设阶阶段组织承承包商商进场场——加强开开发项项目工工程管管理与与控制制——申领商商品房房预售售许可可证——项目的的竣工工验收收项目销销售及及售后后服务务阶段段办理竣工后的的产权登记手手续——申领商品房销销售许可证——与物业公司签签订物业委托托管理合同——提交相关资料料——与用户签订商商品房销售合合同或租赁合合同——做好物业管理理工作第二节：城市市规划城市规划的概概念、任务“合理、有效效和公正地创创造有序的城城市生活空间间环境”城市规划的原原则1.人工环境与自自然环境相和和谐的原则2.历史环境与未未来环境相和和谐的原则3.城市环境中各各社会集团之之间社会生活活相和谐的原原则城市规划的层层面及主要内内容城市发展战略略层面的规划划：确定城市市发展目标、、原则、战略略部署等重大大问题。建立立在市民参与与和法律法规规的基础上。。我国城市总总体规划及土土地利用总体体规划属于这这个范畴建设控制引导导层面的规划划：对具体每每一地块未来来开发利用做做出法律规定定，它必须尊尊重并服从城城市发展战略略对其所在空空间的安排。。控制性详细规规划和修建性性详规P43城市总体规划划的调整、修修改和审批城市总体规划划的调整由城城市人民政府府作出，并报报同级人民代代表大会常务务委员会和原原批准机关审审批修改总体规划划由城市人民民政府组织，，并需经同级级人民代表大大会或常务委委员会审查同同意后报原批批准机关审批批。第三节：房地地产策划房地产策划的的概念：本章节见自自编教材第四节：房地地产项目规划划与设计规划设计的基基本内容：1）土地使用、、用地边界与与面积2）环境容量：：建筑容积率率，建筑密度度，人口密度度，绿地率3）建筑控制：：建筑高度，，建筑后退，，建筑间距4）城市设计5）建筑空间，，功能及其经经济性6）基地停车车车位，总体布布置，出入口口房地产项目规规划内容及审审批程序“一书两证”制制度：实行选选址意见书，，建设用地规规划许可证，，建设工程规规划许可证制制度1、选址意见书书制度：项目目基本情况/选址依据2、建设用地规规划许可证制制度：现场勘勘察/征求意见/提供设计条件件/审查总平图和和用地面积/核发建设用地地规划许可证证3、建设工程规规划许可证制制度：建设工工程规划许可可证申请/初步审查/规划设计要点点意见书/方案审查/核发建设工程程规划许可证证工程勘察与工工程设计勘察过程：资资料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/详细勘察（1：1000）/施工勘察（不不一定做）勘察工作内容容：地形测量量/工程勘察/地下水地表水水的勘探/气象调查设计过程：初初步设计/技术设计/施工图设计设计工作具体体内容：总体体设计/单体设计/建筑构造设计计/抗震设防城市土地分类类城市土地分为为六大类：居居住用地、公公共活动中心心用地、工业业用地、仓储储用地、市政政公用设施用用地及绿地环境容量指标标：居住区人口净净密度=住宅区总人口口/住宅区建筑总总用地人均住宅区用用地=住宅区总用地地/住宅区总人口口住宅区建筑密密度=住宅区总建筑筑基底面积/住宅区总用地地面积住宅区容积率率=住宅区总建筑筑面积/住宅区总用地地面积参见各容积率率对应的建筑筑形态容积率是不是是越高越好？？设施与布局公共服务设施施道路与停车设设施教育设施绿地与户外活活动场地设施施管理设施市政设施从人本角度考考虑：这些些设施规划时时应该注意什什么？道路交通组织织路网布局体系系人车分行和人人车混行居住区级道路路/居住组团级道道路/宅间小路出入口停车位建筑控制建筑高度：还还要考虑到航航线、气象观观测、通信消消防、城市景景观建筑后退：道道路宽度和建建筑高度的对对比，叫做路路幅比一般路段沿路路建筑高度不不得超过规划划道路红线宽宽度，并为建建筑后后退距离的1。5倍建筑间距：按按照冬至日日、大寒日两两级日照标准准设置多层和和高层住宅间间距城市设计总体“形、色、质”单体建筑“点、线、体”内外环境的转转换关系建筑空间、景景观和形象开放式讨论：：空间的创新新突破景观和形象：：软质景观和和硬质景观（参考资料：：绿城景观成成本）住宅建筑设计计功能定位建筑风格和造造型定位房型设计具体空间设计计（卧室、厨厨房、卫生间间、起居室、、书房、储藏藏室、车库））公共建筑配套套千人指标：居居住区三级公公建配置的重重要依据千人指标规定定之外原则：“谁投投资，谁经营营，谁受益””各地政策差别别比较大：各地在开发过过程中，除了了缴纳土地出出让金之外，，还需缴纳大大配套费用、、小配套费用用若干。据悉悉，所谓大配配套费用，大大配套一般是是指房地产项项目中政府提提供到地块接接口（路由））的市政项目目，包括自来来水、燃气、、排水及道路路及其他，一一般不含两电电一热（电力力、电信、供供热），小配配套一般是指指小区非营业业性公建费用用，包括中小小学、幼儿园园、老年公寓寓、居委会、、派出所、垃垃圾站、交通通站等7项，一般小配配套的费用包包括在房地产产开发前期中中。房地产投融资资房地产开发项项目融资的特特点：融资规规模大，偿还还期长，房地地产资金缺乏乏流动性投资种类：住住宅地产/商业房地产/工业房地产/旅游房地产/综合房地产商业房地产类类细分：办公公/总部经济办公公/孵化器/生态园区办公公商业街SHOPPINGMALL房地产开发项项目融资的基基本要求1、确定合理的的融资规模2、正确选择渠渠道和方式、、降低融资成成本3、统筹考虑房房地产开发的的融资与投资资，提高房地地产开发资金金的使用效益益。4、按规定建立立资本金制度度5、优化房地产产开发的资金金结构案例某公司拥有100万股本，现投投资一项目，，投资收益率率为12%。如果以10%的利率借入100万元，与原始始股本一并投投资，收益水水平仍然是12%。那么由于财财务杠杆的作作用，100万原始股的净净收益是多少少？如果借贷利率率为10%，而收益水平平由于市场风风险跌到8%，那么，同样样由于财务杠杠杆的作用，，100万原始股的净净收益只有6万元，收益率率为多少？房地产开发项项目融资的决决策1、欲筹集资金金的币种、数数额2、融资流量3、资金来源构构成4、融资风险分分析及风险管管理措施5、融资成本预预算6、融资方法7、明确融资的的权力责任关关系融资三大衡量量指标安全性经济性可行性房地产项目开开发的融资来来源自有资金：不不只包括现金金，还包括各各种速动资产产。速动资产：包包括用于透支支贷款，保函函，或信用证证的补偿余额额的冻结资金金。如能争取取早日解除冻冻结，也属于于现金一类。。速动资产包包括各种应收收的银行票据据、股票和债债券（可以抵抵押、贴现而而获得现金的的证券），以以及其它可立立即售出的建建成楼宇的回回款和近期可可立即售出的的各种物业的的应收款。银行贷款参见文章《银行利率与房房地产价格之之间的关系》参见文章《我国房地产开开发资金来源源情况报告》我国利率政策策对房地产价价格的影响.doc中国房地产资资金来源状况况分析报告.doc证券化资金房地产股票房地产债券信托资金产业基金争取外单位投投资、外资、、垫资、预售售款、合作开开发外资如何挑选选国内的房地地产项目？我们更倾向于于拥有成熟现现金流的商业业地产或者是是具有升值空空间的项目第六节房地地产市场营销销市场营销的概概念指企业通过向向顾客提供能能满足顾客需需要的产品和和服务，促使使顾客消费企企业提供的产产品和服务，，进而实现企企业目标的经经营理念和战战略管理活动动。营销与推销的的关系市场营销学的的发展：初创时期：19世纪末至20世纪20年代、周期性性经济危机应用时期：20年代至二战结结束形成和发展时时期：战略意意义上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLICRELATION市场营销在企企业中的地位位与生产职能、、财务职能、、人事职能处处于同样重要要的地位当市场需求不不足时候，竞竞争激烈，销销售下降，成成本提高时，，营销职能会会更加重要市场营销在我我国的发展1978年以后重新发发展，一门综综合性特点的的科学，一门门研究企业经经营管理的“软科学”企业经营观念念：生产观念产品观念推销观念市场营销观念念社会营销观念念经营观念的最最新发展：CUSTOMERCOSTCONVENIENCECOMMUNICATIONRELEVANCYREACTIVITYRELATIONRETURN4RS