合肥市住宅商品房市场发展状况

绿城集团合肥公司07年度营销策划总案（2006年12月31日）市调篇：一、合肥市住宅商品房市场状况及分析二、合肥市商业地产发展现状及分析商业篇：一、产品部分（城调、论址、规划、组合）二、经营部分（策划、商圈、招商、管理）住宅篇：一、分析部分（市场分析与项目分析）二、战略部分（战略规划与产品规划）三、定位部分（客群研究与定位研究）四、推广部分（形象建立与传播推广）五、营销部分（价格体系与操盘措施）合作篇：项目合作方式提议市调篇1合肥市住宅商品房市场1、合肥市房地产市场总结论2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析3、合肥市房地产市场发展进程4、合肥市房地产市场发展现状5、合肥市房地产市场发展趋势预测1、合肥市房地产市场总结论城市大建设行业新机遇行业竞争者增加宏观政策调控购房者持币观望销售势头趋缓城市经济水平落后总价控制市场价格上涨乏力开发商市场意识不够产品同质化低水平重复竞争市场需求不足供大于求竞争压力增加市场没有经历高峰期直接进入理性地产时代行业进入平均利润时代产品创新、客户需求注重引导成为市场主流合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市,在建中国第一个科学城(国家科技创新型示范区)；世界科技城市联盟中国只有两个城市,合肥是其中之一。合肥市城市概述：城市风格：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙支柱产业：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材科技之城：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府13所，中国科学院合肥分院等各类科研机构200余所。轻工之城：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析合肥市建成区的中心部分由周长7.8公里的环城公园包围,从中心分别向东、北、西南发展,形成“三叶风扇”的形状，目前建成区面积约203平方公里，人口244万。至2020年，合肥中心城区预计容纳360万人。以老城区为中心，伸展形成8大发展板块:老城区（环城路以内）东区（现瑶海区）北区（老城区以外现庐阳区）西区（现蜀山区大部，含政务文化新区）南区（现包河区大部）经开区（312国道以南，沪蓉高速以西）高新区（包括现高新区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区）滨湖新区（312国道以南，沪蓉高速以东，南淝河以西，派河以北）。合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。合肥市城市总体规划：根据合肥市统计局提供资料：2006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自1998年同期以来新的“合肥速度”GDP757.92亿元，同比增长17.5%固定资产投资587.03亿元，同比增长82％

城镇单位在岗职工前三季度人均工资为14606元，同比增长13.4%城镇居民人均可支配收入达到8217元，同比增长13.3%农民人均现金收入2896元，同比增长25%城乡居民储蓄存款592.25亿元，比年初增长14.7%

累计实现进出口31.33亿美元，同比增长15.5％

社会消费品零售总额268.10亿元，同比增长17.5%。城镇居民人均消费性支出6217元，同比增长12.3%，在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支出比重分别由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。结论:从拉动经济增长的“三驾马车”投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展轨道；随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加,将进一步拉动不动产的消费。合肥市宏观经济走势：经济快速发展，投资消费两旺全市投资增幅跃居全国省会城市首位根据合肥市统计部门公布的合肥2006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。1—6月份，城镇以上固定资产投资累计完成354.97亿元，在省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超21.17、85.76和116.07亿元。合肥GDP增速比上年同期前进4位，位次由上年同期的第7位前进到第3位;投资总量由上年同期的第14位升至第11位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。全市GDP增速跃居全国省会城市第三位全市GDP增速比上年同期前进4位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省会城市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长10.5%，比全国增速低0.4个百分点外，其他城市均高于全国平均增速。合肥市GDP总量460.19亿元，居第18位，保持上年水平；增长速度达到16.0%，比上年同期提升了0.8个百分点，位次由上年同期的第7位前进到第3位。居民收入增幅上升到全国省会城市第9位城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长12.3%，与省会城市中最高增幅相差5.8个百分点，差距比上年同期缩小了10.7个百分点，增幅在省会城市的位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前移。1-6月农民人均现金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前进到第22位；同比增长17.6%，由第13位前进到第6位。合肥市“十一五”规划及2020年远景发展战略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超过2000亿元，合肥中心城区面积约879.61平方公里，人口360万人。未来15年，合肥将推行城镇化、产业化和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特大城市迈进。预计“十一五”期间，合肥将在城市基础设施上花费450亿元。从500天1750万平方米“大拆违”到“大建设”，一个崭新的“大合肥”即将横空出世。随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。2006年，合肥投资36亿元新建和改建40条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。结论:政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶持房地产发展的有力见证；城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。合肥市房地产宏观经济走势：大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大3、合肥市房地产市场发展进程2002-2006合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资对比分析2002-2006合肥市新开工面积与施工面积对比分析2002-2006合肥市房地产市场成交均价走势分析2002-2006合肥市房地产市场销售面积与竣工面积对比分析2002-2006合肥市房地产市场施工面积与竣工面积对比分析2002-2005合肥市人均住宅建筑面积走势分析结论论:2002-2006合合肥肥全全社社会会固固定定资资另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的20%-25%，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好；合肥肥2002-202002-2006全全市市商商品品房房新新开开工工面面积积与与施施工工面面积积（数数据据来来源源：：合合肥肥市市房房产产局局））房地地产产市市场场放放量量持持续续走走高高：：结论论:虽然然经经历历了了近近2年年国国家家宏宏观观政政策策调调控控的的影影响响，，22002-2006全全市市住住宅宅销销售售均均价价（数据据来源源：合合肥市市房产产局））现阶段段住宅宅成交交均价价出现现小幅幅震荡荡：结论:2002-2006合肥肥全市市的商商品房房成交交均价价基本本上是是一个个持续续走高高的过过程，，其中中在2003-2004年有有一个个快速速增长长的爆爆发过过程，，至2005、、2006增幅幅趋缓缓，特特别是是受国国家宏宏观政政策调调控影影响一一段时时间内内，价价格甚甚至出出现下下跌，，到目目前为为止，，价格格基本本上维维持在在3100-3200之之间徘徘徊，，短时时间内内房价价攀升升乏力力。另安徽徽省及及合肥肥市一一些单单位合合作建建房和和集体体购房房至少少2万万套（（总面面积约约在200万平平方米米左右右），，由于于收入入相对对较高高的人人群大大也多多集中中在这这些单单位，，对楼楼市销销量造造成了了较大大的冲冲击。。充足足的供供应量量与并并不强强劲的的需求求也造造成了了房价价无法法持续续高攀攀的局局面。。结论:2002-2006年合合肥是是商品品房竣竣工面面积和和销售售面积积均增增长较较快，，一般般当年年竣工工面积积均高高于销销售面面积15个个百分分点以以上，，但从从2006年1-9月仅从近两年数据来看，2005年11月商品房空置面积为58.67万平方米，到2006年三季度商品房空置面积已经达到91.99万平方米，同比增长89.3%，市场形式还是比较严峻。

2002-2006全合肥市市空置置商品品房面面积显显著上上升：：结论:施工面面积与与竣工工面积积的比比值是是房地地产一一个重重要的的前瞻瞻性指指标另外，合肥房地产施工面积与竣工面积的比值在2006年突然放大，说明目前房地产业处于低谷，房地产开发周期延长，不少企业甚至出现资金困境。而即使是相继竣工面市的项目，也将面临越来越严重的市场竞争2002-2006全市市商品品房施施工面面积和和竣工工面积积（数据据来源源：合合肥市市房产产局））未来1-2年合合肥市市商品品房现现房供供应量量将会会大幅幅增加加：结论:截至2005年年底，，合肥肥市建建成区区常住住人口口224万万，家家庭户户人均均住房房建筑筑面积积为25.8平平方米米，虽虽然增增长较较快，，但是是仍然然低于于同期期全国国人均均水平平（26平平方米米）。。合肥市““十一五五”规规划““常住人人口300万、、人均住住房面积积30平平方米””的目标标，也是是当地政政府大力力扶持房房地产行行业所定定下的政政府目标标，随着着居民收收入和生生活质量量的提高高，对房房价上涨涨的承受受力也在在增强，，为房地地产行业业的需求求扩张也也预留了了较大市市场空间间。2002-2005全全市人均均住房建建筑面积积（数据来来源：合合肥市房房产局））合肥市城城镇居民民人均建建筑面积积持续增增加：4、合肥肥市房地地产市场场发展现现状合肥楼市市版块分分类及2006年11月份价价格等高高线分布布合肥房地地产市场场1-11月份份销售情情况及蜀蜀山（百百合公寓寓）、高高新（桂桂花园））、包河河（新项项目）三区成交交均价分分析合肥房地地产市场场2006年11月份份销售套套数及销销售面积积分析合肥房地地产市场场2006年1-11月份销销售面积积及成交交价格结结构性分分布合肥房地地产市场场2006年1-11月份销销售前10名项项目分析析板块板块介绍蜀山区西临大蜀山，自然环境优越。高校（安大，科大，农大，炮院，电子工程学院）人文环境好，学区好。高新区西临大蜀山，自然环境好，合肥高档住宅区华东最有影响力的高新技术产业带，合肥最重要的科技旅游，高新技术研发，孵化和产业化基地包河区位于合肥上风口，自然环境好。交通便利，配套成熟齐备，人文环境（合工大，城建学院）、学区佳。政务区规划中合肥的新城区，规划科学，环境优美，配套齐全（超市，购物中心，学校，体育馆，艺术馆，公园，写字楼）升值潜力较大。庐阳区合肥的老成区，人口众多，周边配套成熟。双凤工业区的住宅开发刚刚启动，未来还有一定的上涨空间。随着北部老城区改造，并建设大体量商业，未来区域可塑性很强，板块内多超级大盘新站区依靠合肥火车站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服装批发市场和综合性批发市场，交通非常方便。瑶海区板块内有瑶海公园、生态公园自然生态资源，作为合肥的老城区，依靠合肥火车站和城市主干道，交通便利。经开区合肥未来高等院校的集中区域，配套和人文环境正在完善，建有翡翠湖公园，生态环境较好，合肥以老老城区为为中心，，向东、、南、西西南、西西、北5个方向向伸展，，形成8大发展展板块。。合肥市楼楼市版块块分类及及2006年11月价价格等高高线分布布：450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000绿城百合合公寓绿城桂花花园绿城桐城城南路项项目合肥楼市市2006年11月价价格等高高线分布布示意图图（庐阳、、瑶海、、新站、、包河、、蜀山、、高新、、政务、、经开八八大版块块）瑶海、新新站包河庐阳蜀山高新政务经开结论:从合肥楼楼市2006年年11月月的价格格等高线线分布状状况来看看，以老老城区环环城河以以内的中中心版块块为中心心，基本本形成一一个多高高点、多多中心的的价格分分布特征征，这些些价格高高点的形形成要么么依托老老城区原原有的发发展基础础，要么么以人文文或景观观资源取取胜，如如大蜀山畔畔的高新新版块、、环天鹅鹅湖的政政务区版版块、长长江西路路和黄山山路沿线线的蜀山山区、马马鞍山路路沿线的的包河区区版块及及胜利路路沿线的的新站版版块都处于各各版块价价格等高高线分布布的最高高点。月份套数面积金额均价一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.8总计368634249838.61344394.583163.42006年合肥肥市1-11月月住宅市市场销售售情况（（数据来来源：合合肥家园园网）2006年1-11月月合肥市市楼市销销售情况况及蜀山山、高新新、包河河三区成成交均价价分析：：合肥房地地产市场场1～10月份份蜀山区区住宅成成交均价价变动情情况（数数据来源源：合肥肥家园网网）合肥房地地产市场场1～10月份份高新区区住宅成成交均价价变动情情况（数数据来源源：合肥肥家园网网）合肥房地地产市场场1～10月份份包河区区住宅成成交均价价变动情情况（数数据来源源：合肥肥家园网网）结论:2006年1-11月月，合肥肥市住宅宅商品房房市场累累计销售售套数为为36863套套（425万平平米），，成交均均价维持持在3150元元/平米米左右，，对于一一个经济济尚不发发达的内内地省会会城市来来说，156.8万的的城市总总人口能能有年均均4万套套的销售售速度，，其本身身也说明明了一个个城市的的楼市活活跃程度度，但是是在合肥肥楼市快快速增长长的大形形势下，，全年成成交均价价的不温温不火，，也说明明了合肥肥楼市目目前所处处的从蜀山、高新、包河三区的整体成交均价来看，包河区成交均价最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河区郊区项目较少，大部分项目集中在马鞍山路和望江路沿线的城区版块，而蜀山区项目分布范围较广，一些郊远区项目使得整个蜀山区的成交价格有所下浮，实际各版块中心区的成交均价为蜀山区和高新区最高，包河其次；从蜀山、高新、包河三区的不同物业类型的成交均价变化情况来看，除高新区外，蜀山、包河等其他版块的多层成交均价均低于同版块内的高层或小高层均价，但是这并不能说明合肥同区域内的多层价格就低于高层或小高层，究其原因主要是因为各版块中心高价区域已经基本没有多层，多层的分布往各版块中心区外围发展的趋势已经越来越明显，这也是合肥目前楼市进化的一个重要特征之一。合肥市楼楼市2006年年11月月销售套套数及销销售面积积分析：：合肥房地地产市场场11月月份销售售套数变变动情况况（数合肥房地地产市场场11月月份销售售套数变变动情况况（数据据来源：：合肥家家园网））结论:截至2006年年112006年1-11月月合肥市市楼市销销售面积积及成交交价格分分布：结论：从整个合合肥市住住宅类商商品房销销售面积积及成交交均价的的分布结结构来看看,80-120平米米户型面面积的成成交量占占到了总总量59%,成成交均价价在2500-3500元/平米的的商品房房占到了了总量的的49%,进一一步说明明合肥是是一个总总价控制制市场,主流消另外，4000元/平米以上的高档房只占到整个楼市的12.3%，除去别墅等更高端产品，高级公寓型产品所占有的市场份额更低，月成交量约250套，进一步说明合肥的高端房市场的市场需求不容乐观。排名区属项目名称年销售套数均价月度吸纳率面市时间项目特点1包河区金地国际城14944545136200509191.产品创新（5.2米挑高小户、错层阳台等）2.面积控制合理总价优势3.强强合作（世联地产顾问；深圳毅华广告）2包河区元一柏庄13813206126200512131.开发商品牌优势2.活动营销聚人气3新站区元一名城12793054213200606081.开发商品牌优势、规模优势2.活动营销聚人气4蜀山区清溪苑小区7922112132200606201.超低价格5经开区九溪江南园751258868200601111.园林优势、错层户型2.万科物业3.电力集团团购6蜀山区红皖家园梵高向日葵6252410156200607251.合肥卷烟厂集资建房2.高性价比7经开区名邦景秀年华584253053200508281、产品优势（板式挑高小户型）2、总价低优势8瑶海区城市绿苑573325952200509191、成熟区位、城熟配套2、东区高性价比品质社区9包河区柏林春天551346250200512131、包河区高性价比异域特色社区2、政府今年重点打造“滨湖新区”的政策优势10新站区香江生态丽景525261848200510241、大环境公园生态景观资源优势2、低单价和低总价的竞争优势合肥市楼楼市2006年年1-11月住住宅销售售前十名名项目分分析：结论:合肥市2006年1-11月月月均销销售套数数为3351套套，目前前现阶段段全市共共有在售售项目（（入网备备案）440个个，年度度销售前前十名项项目无论论从销售售套数还还是销售售面积、、销售金金额均占占到了总总市场份份额的30—通过对前十名销售热点楼盘的分析，合肥楼市的总价控制市场特征表现很明显，往往具备竞争优势的高性价比产品大受市场欢迎，年度销售前十名项目除去清溪苑小区是超低价入市和元一项目的品牌、规模优势，其余项目要么是产品创新、要么是总价竞争优势。5、合肥肥市房地地产市场场发展趋趋势预测测需求市场趋趋势预测供给市场趋趋势预测市场竞争趋趋势预测价格变化趋趋势预测整体需求市市场趋势预预测：在合肥大交交通、大拆拆围和大建建设的“合合肥提速””的宏观背背景下，合合肥的城市市化进程将将在今后的的几年取得得前所未有有的大发展展，按至2010年年市区人口口300万万人计算，，人口规模模相当于在在现有基础础上翻了一一倍，由此此产生的市市场需求范范围也基本本上将扩大大一倍，再再加上城镇镇人口可支支配收入增增加而产生生的住房升升级换代需需求，预计至2010年合合肥市房地地产的市场场需求总量量在3000万-5100整体供给市市场趋势预预测：至2006年12月月止，合肥肥市全市可可售房源总总面积为1443万万平米，再再加上今年年新开工面面积1200万平米米，以及新新开工面积积年度20%的平均均增幅计算算，预计至2010年整体竞争市市场趋势预预测：目前楼市供供大于求的的特征已经经比较明显显，而且市市场的供给给总量的上上升速度高高于需求总总量，这也也使得竞争争环境进一一步恶化，，市场竞争争的层面已已经提前进进入产品竞竞争层面，，预计在今后后的几年激激烈的竞争争态势仍然然延续，而而且有愈演演愈烈之势势，能充分分把握客户户需求的高高性价比创创新型产品品将成为竞竞争法宝。整体价格变变化趋势预预测：合肥的整体体楼市价格格虽然在2003-2004有一次价价格快速上上涨的高峰峰期，但是是从02年年至06年年的5年时时间价格上上涨幅度才才达到1000元/平米，应应该是全国国中部省会会城市的最最低谷，这这和合肥目目前的经济济快速增长长阶段明显显有悖，新新的价格爆爆发期应该该很快就会会到来，根根据全国一一般大中型型城市的房房地产行业业的发展进进程来看，，几乎所有有城市都经经历了3年年一次价格格爆发阶段段。如南京京就经历了了2003年和2006年的的两次价格格爆发阶段段，今年最最近的一次次价格爆发发使城中版版块均价上上涨1000-2000元/平米，明明城墙以内内100万万已经买不不到三房。。在各种利好好因素的刺刺激下，合合肥楼市有有可能在2007年年也迎来第第二个价格格爆发期，，但是由于于合肥房地地产发展进进程中供大大于求和空空置率上升升的问题持持续存在，，即将到来来的07年年实际上是是机遇和忧忧患并存，，要么楼市市持续低迷迷，要么快快速进入上上升期，价价格爆发期期的预期价价格上涨幅幅度也将在在500元元/平米以以上。1、合合肥市市商业业地产产市场场结论论2、合合肥市市整体体商业业环境境3、合合肥市市近期期商业业网点点专项项规划划4、合合肥市市商业业格局局变化化5、06年年11月合合肥市市商业业类商商品房6、06年1-11月合肥市商业类商品房销售前十名项目分析市调篇2合肥市商业地产市场1、合合肥市市商业业地产产市场场总结结论社会零零售及及消费费增长长迅速速整体商商业环环境趋趋好大交通通、大大拆违违、大大建设设商业地地产硬硬件升升级城市化化进程程加速速催生商商业多多中心心格局局住宅地地产配配套需需求社区大大商业业蓬勃勃发展展传统单单一中中心商商业格格局已已被打打破，，新商商业格格局正正在形形成，，仓卖卖市场场和社社区商商业存存在巨巨大发发展空空间从限额额以上上批发发零售售业零零售统统计数数据看看，拉拉动销销售增增长的的热点点大类类商品品基本本上保保持了了稳定定增长长的趋趋势。。今年年合肥肥市社社会消消费品品零售售总额额增幅幅已经经超过过年初初制定定的15％％增长长目标标，全全年增增速将将超过过17％。。家居类类商品品零售售保持持稳定定增长长，建建筑及及装潢潢材料料类增增长24.1%、家家用电电器和和音像像器材材类增增长21.8%、五五金电电类增增长24.9%；汽汽车类类零售售的增增长和和石油油及制制品类类零售售的快快速增增长。。汽车车类零零售额额同比比增长长25.7%。。石油油及制制品类类零售售增长长47.1%，，这既既有价价格上上涨因因素，，同时时消费费规模模也在在不断断扩大大；粮粮油食食品类类由于于价格格上涨涨因素素导致致零售售较快快增长长，1-9月份份累计计食品品、饮饮料、、烟酒酒类零零售同同比增个人享受及服务性消费所带动的商品零售快速增长，如化妆品类增长25.9%、金银珠宝类增长22.7%、休闲、娱乐市场增长25.8%、电子出版物及音像制品类增长30.4%、文化办公用品类增长26.5%、服装鞋帽、针、纺织品类增长22.5%。餐饮市场保持高速增长，1-9月份餐饮业零售额同比增长19.0%，创历年新高。餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为11.3%，拉动零售总额增长2.1个百分点，对零售总额增长的贡献率达7.0％。恩格尔系数高达45.7%。2、合合肥市市整体体商业业环境境消费增增长迅迅速，，服务务业餐餐饮业业发展展创历历年新新高3、合合肥市市城市市近期期商业业网点点专项项规划划一个市市级中中心、、8个个区级级中心心、25个个社区区级中中心一个市市级商商业中中心：：建筑面面积80万万平方方米以以上。。以长长江路路为轴轴，东东、西西以明明光路路和环环城西西路，，南北北分别别以红红星路路、寿寿春路路为界界的2平方方公里里范围围。业态以以购物物中心心、百百货店店、专专业店店、专专卖店店等为为主；；商品品品种种齐全全，能能够满满足消消费者者一次次性购购足购购好的的需求求；还还能为为消费费者提提供文文化娱娱乐、、金融融、邮邮政、、信息息、旅旅游等等方面面的服服务，，满足足消费费者多多层次次、多多方位位消费费需要要。8个区区级商商业中中心：：区级商商业中中心建建筑面面积宜宜在10万万平方方米以以上。。用地地面积积控制制在0.5平方方公里里左右右。其其主要要功能能是就就近为为区域域内居居民提提供商商业服服务，，分流流市级级商业业中心心部分分职能能，缓缓解老老城区区交通通、环环境压压力。。商业门门类、、品种种较为为齐全全，以以中高高档为为主；；商业业业态以以大中中型超超市、、专卖卖店、、专业业店为为主；；商业业设施施比较较先进进、购购物环环境较较好；；区级商商业中中心共共规划划8处处。其其分布布为：：东区区区级商商业中中心（瑶海海区花花冲公公园附附近））、北区区区级商商业中中心（庐阳阳区公公交四四保场场附近近）、、西南区区区级级商业业中心心（南七七附近近）、、东南区区区级级商业业中心心（包河河区葛葛大店店附近近）、、西区区区级商商业中中心（蜀山山区井井岗镇镇附近近）、、新站区区级商商业中中心、政务文文化新新区区区级商商业中中心、大学城城区级级商业业中心心。25个个社区区级商商业中中心：：用地面面积每每千人人600——940平平方米米；建建筑面面积每每千人人700——910平平方米米；商商业面面积不不低于于2万万平方方米。。居住住区级级商业业中心心主要要服务务对象象是居居住区区的常常住人人口，，以经经营中中低档档的日日常消消费品品为主主。商业业业态以以小型型超市市、便便利店店、菜菜场、、餐饮饮店为为主体体，同同时配配有一一定规规模的的服务务网点点。社区级级商业业中心心规划划共有有25处，，其分分布如如下：：庐阳区区4处处：亳州路路社区区级商商业中中心、、双岗岗社区级商商业中中心、、杏林林小区区社区级商商业中中心、、森林林城社区商业业中心心。瑶海区区6处处：七里塘塘社区级商商业中中心、、三里里街社区级商商业中中心、、铜陵陵路社区级商商业中中心、、站塘塘社区级商商业中中心、、钢北北社区级商商业中中心、、化工工厂地地区社区级商商业中中心。包河区区7处处：周谷堆堆社区级商商业中中心、、九华蜀山区8处：三里庵社区级商业中心、高新区社区级商业中心、西七里塘社区级商业中心、昌河社区级商业中心、西城社区级商业中心、青阳北路社区级商业中心、莲花新村社区级商业中心、乡村花园社区级商业中心。4、合合肥市市商业业格局局变化化合肥市市“十十一五五”规规划中中明确确指出出，未未来5年内内，合合肥市市城市市人口口将从从原来来的150万增增加到到300万万人；；到2010年年，合合肥市市生产产总值值确保保1900亿元元，年年均增增长15.5%；力力争达达到2100亿亿元，，年均均增长长18%；；人均均地区区生产产总值值比2000年年翻两两番以以上，，达到到5000美元元；所所有数数据都都在为为合肥肥新一一轮的的商业业地产产大发发展创创造一一个前前所未未有的的发展展良机机；按照国国际标标准人人均商商业1.2平米米来计计算，，合肥肥未来来5年年将发发展200万平平米以以上的的商业业规模模，如如果加加上旧旧商业业的改改造，，经济济和人人口的的成倍倍增长长将给给合肥肥的商商业地地产发发展带带来巨巨大的的发展展空间间。目前的的合肥肥商业业格局局将面面临巨巨大转转型，，传统统商业业已不不能满满足城城市发发展，，从国国内外外大城城市现现状以以及城城市发发展的的规律律来看看，合合肥单单一商商业中中心的的格局局必然然打破破，这这一点点，从从合肥肥市近近期出出台的的商业业中心心专项项规划划也能能看出出，旧旧城区区的商商业承承载功功能正正在逐逐步减减弱，，新区区域商商业中中心得得益于于良好好的规规划和和硬件件优势势将发发展符符合未未来的的先进进业态态，并并将持持续保保持持持续增增长。。单一商商业中中心格格局正正在打打破，，新中中心快快速崛崛起结论:绿城桂桂花园园三期期商业业有效效地借借助了了政府府的商商业大大规划划,和和拓基基城市市广场场共同同组成成了规规划中中8大大区级级商业业中心心之一一的西西区中中心,其特特色性性的业业态定定位而而产生生的广广域性性价值值有效效地弥弥补了了区域域需求求的不不足,而且且还承承担起起社区区商业业中心心的功功能。。各区11月份成成交套数数及比例例各区11月份成成交面积积及比例例5、06年11月合合肥市商商业类商商品房成成交数据据分析结论:截至2006年年11月月，合肥肥市商业业类商品品房在售售面积94。54万平平米（10382套）），11月份当当月成交交面积为为31665.36平平米（490套套），其其中新站站区独占占螯头，，高新区区市场份份额最低低；新站区的的商业地地产繁荣荣和区域域交通物物流的便便捷紧密密关联，，另外，，新站区区以元一一时代广广场为代代表的新新兴区级级商业中中心也是是目前规规划中的的8个区区级商业业中心中中发展最最好的，，而高新新区作为为合肥的的高端纯纯住宅版版块，商商业氛围围欠缺也也是必然然。排名项目名称区属面积（平米）金额（万）1安徽国际商务中心包河区17520.968728.532金星商业城经济区16245.316231.793安徽白马服装城二期新站区14092.9212366.994安徽白马服装城新站区13818.866877.495颐和花园蜀山区7777.07

6旺城大厦蜀山区7401.985362.587信旺·华府骏苑蜀山区7274.6

8枫林大厦扩建工程庐阳区6949.2411351.539安徽国际购物广场蜀山区6426.786132.1210绿地国际花都玫瑰苑政务区6242.445691.836、06年1-11月合肥肥市商业业类商品品房销售售前十名名分析结论:因合肥市市商业类类商品房房的统计计数据中中也包含含了办公公用房的的数据，，除去老老城区的的少量高高档商业业，实际际主要的的商业用用房成交交区域仍仍然集中中在新站站区和经经济开发发区，新新站区作作为合肥肥商贸物物流最发发达的区区域，也也是合肥肥大市场场建设最最繁荣的的区域，，其商业业获利能能力已经经越来越越被投资资者和经经营者所所看好。。经济开开发区的的金星商商贸城在在区域商商业尚未未成气候候的大环环境下能能生地飘飘红，主主要以低低价及市市场前景景取胜；；另一方面面，目前前成交的的很大一一部分商商业类商商品房以以社区商商业用房房为主，，说明规规划先进进并具备备赢利能能力的社社区商业业正逐步步被看好好。商业篇1产品部分分（绿城桂桂花园三三期商业业）1、城调调2、论址址3、规划划4、组合合商业地产产异军突突起自2003年起起，合肥肥房地产产市场的的最大变变化莫过过于商业业地产的的异军突突起，由由于商业业地产投投资回报报率、社社会反响响度均高高于住宅宅，再加加上合肥肥城市化化进程的的全面提提速，整整个合肥肥无论是是商业格格局、还还是商业业业态都都发生了了革命性性的变化化，虽然然目前合合肥整体体的大商商业发展展尚处于于起步阶阶段，但但是传统统的一个个中心的的商业格格局已经经基本打打破，城城市副中中心迅速速崛起，，商业地地产的发发展在合合肥存在在着巨大大的商机机；新兴业态态不断涌涌现商业地产产在合肥肥经过近近几年的的快速发发展，随随商业市市场的不不断细分分，新兴兴业态也也不断涌涌现，专专业市场场、经营营品牌、、连锁的的饮食、、超市、、服装、、娱乐等等的出现现极大地地丰富了了商业地地产的专专业化程程度，同同时也促促成了更更多的传传统商业业类型转转型；如如火车站站附近服服装大市市场集群群和元一一时代SHOPPINGMALL餐饮业和和休闲娱娱乐业成成为合肥肥城市商商业格局局中零售售业态的的领军者者近几年，，特别是是今年餐餐饮业19%和和休闲娱娱乐业25.8%的高高速增长长势头有有目共睹睹，也是是合肥城城市发展展和繁荣荣的一个个有力见见证；如如金满楼楼、香格格里拉、、蜀王等等大型餐餐饮连锁锁的快速速扩张。。城市化进进程不断断创造商商业机会会随着合肥肥城市化化进程的的提速和和城市规规模的迅迅速扩容容，以此此带来的的商业机机会也不不断出现现，甚至至陌生地地段的商商业奇迹迹都在不不断涌现现。如北北二环外外的绿水水雅客及及高新区区的银滩滩绿洲会会所。1、城调调城市和商商业共同同发展，，相互促促进■本项目规规划集中中商业的的可行性性论证从住宅开开发和商商业开发发的利弊弊比较来来分析：：对于绿城城桂花园园的三期期规划而而言，其其实只有有两种选选择，要要么全部部规划为为住宅，，要么是是底商与与住宅结结合，底底商规划划成集中中商业。。对于纯纯住宅的的规划而而言，三三期因为为基本全全部临近近黄山路路，物业业品质和和居住的的舒适度度本身就就大打折折扣，而而且投资资回收也也是一次次性的；；但是如如果在住住宅下部部规划一一部分底底商，从从现有的的市场规规律来看看，底商商将至少少是住宅宅价值的的2-3倍以上上，如果果是租售售结合的的话，出出租部分分的收益益将是永永续的，，而且随随着商业业的成熟熟度，其其利润回回报往往往是逐年年倍增。。所以仅仅针对本本项目的的投入产产出比而而言，适适当性地地规划一一部分集集中商业业实际上上是不二二选择；；但相对来来说，规规划成集集中商业业也将面面临投资资回收期期较长、、市场需需要培育育成长期期等弊端端，而且且商业操操作过程程对开发发商也具具备一定定挑战性性。2、论址址集中商业业是本案案实现利利润最大大化的选选择稀缺业态态是实现现商业价价值最大大化的选选择从商业物物业选址址的四大大原则来来分析：：接近购买买力原则则1、最短时间间原则，这就要要求本项项目更多多地考虑虑到达本本项目所所花费的的最短行行车时间间，本项项目位于于市级主主干道黄黄山路，，到达环环城路内内老城区区及政务务区、经经开区的的车行距距离均小小于20分钟，，基本符符合最短短时间原原则；2、交通的易易达性，这一点点对项目目的交通通便捷程程度很高高，本项项目周边边目前的的交通状状况应属属良好，，无论是是自驾车车还是公公交车都都比较方方便，加加上高新新区车流流量和人人流量都都较少，，不易发发生堵车车情况，，所以交交通的易易达性原原则也基基本满足足；3、、靠购购买买力力最最近近，也也就就是是指指项项目目的的选选址址应应以以最最靠靠近近目目标标客客为为最最优优，，本本项项目目周周边边的的居居民民区区均均是是合合肥肥较较高高档档次次的的住住宅宅区区，，和和本本项项目目的的高高端端定定位位相相符符，，再再加加上上开开发发区区内内的的优优质质企企业业客客户户及及政政务务区区的的政政府府人人员员，，均均离离本本项项目目车车程程不不超超过过15分分钟钟，，完完全全符符合合靠靠购购买买力力最最近近原原则则；；4、、聚集集原原则则，，商业业物物业业的的选选址址对对人人流流易易集集中中和和容容易易产产生生辐辐射射要要求求很很高高，，这这也也是是本本项项目目所所需需要要通通过过规规模模经经营营和和特特色色经经营营来来创创造造的的一一个个条条件件，，如如果果建建成成的的商商业业物物业业不不能能产产生生聚聚集集效效应应，，那那么么本本项项目目的的成成功功也也就就不不可可能能.最短短时时间间原原则则交通通易易达达性性原原则则聚集集原原则则商业业建建筑筑选选址址的的四四大大原原则则从市市场场需需求求层层面面来来分分析析：：从合合肥肥目目前前的的高高端端消消费费市市场场的的趋趋势势来来看看，，之之所所以以高高端端的的服服务务业业和和餐餐饮饮业业发发展展迅迅猛猛，，而而且且大大有有向向郊郊区区化化扩扩展展之之势势，，其其主主要要原原因因，，是是因因为为合合肥肥现现有有的的集集中中在在老老城城区区高高端端消消费费场场所所已已经经不不能能满满足足市市场场的的需需求求，，再再加加上上中中心心城城区区硬硬件件设设施施老老化化、、堵堵车车、、停停车车难难等等问问题题突突出出，，这这种种需需求求向向城城市市外外围围分分流流其其实实是是一一种种必必然然。。而而本本项项目目地地处处合合肥肥高高档档住住宅宅区区聚聚居居的的腹腹地地，，近近水水楼楼台台的的优优势势其其实实是是其其他他区区域域所所不不可可比比拟拟的的，，高高端端消消费费需需求求就就近近消消化化的的刚刚性性需需求求其其本本身身就就自自然然存存在在，，所所以以无无论论从从广广域域还还是是区区域域市市场场，，高高端端消消费费的的市市场场需需求求是是存存在在的的；；从宏宏观观商商业业发发展展的的大大环环境境来来分分析析：：从目目前前合合肥肥规规划划的的商商业业网网点点布布局局来来看看，，高高新新区区商商业业中中心心的的规规划划政政府府已已经经率率先先提提出出，，在在高高新新区区发发展展适适当当体体量量的的商商业业中中心心也也完完全全符符合合政政府府的的长长远远规规划划；；从目目前前区区域域的的商商业业小小环环境境来来分分析析：：目前项目所所在的区域域周边大部部分都属于于新开发小小区，居民民素质和人人均收入水水平均领先先于合肥市市平均水平平，但是商商业设施和和布局却处处于较低水水平，主要要商业业态态集中在银银行、通信信、摄影、、照相、超超市、茶馆馆、餐饮、、医疗、美美发美容、、娱乐、洗洗浴、烟酒酒、五金摩摩配等行业业，普遍规规模都不大大，一般都都集中在30－200平米范范围内的一一至二层临临街商铺，，规划先进进的集中商商业有一定定的领先优优势和市场场空间；从项目的商商业体量规规划来分析析：如果按照一一个地区的的集中商业业规模来划划分这个地地区的商业业等级，一一般可以分分为市级商商业中心、、副市级商商业中心和和社区级商商业中心三三个档次，，一个副市市级的辐射射人群一般般要达到周周边3公里里范围内20万人口口的总量，，目前本项项目周边绿绿城·桂花花园、梦园园小区、电电建小区、、园景天下下、新加坡坡花园城、、维多利亚亚别墅、城城市风景、、蜀山名筑筑、澜溪镇镇等以及大大蜀山脚下下的部分居居民合计长长住人口约约3万人，，虽然入住住率和硬件件设施的改改善还在迅迅速提高，，但是构建建一个副市市级商业中中心在硬件件条件上还还存在很大大差距，如如果按照目目前人均商商业面积0.7平米米计算（美美国在1.8平米）），本项目目目前的社社区商业规规模在2万万平米应属属合理，但但如果考虑虑区域的后后期发展和和广域辐射射功能，本本项目3.5万平米米的总体商商业规模应应该尚属合合理；结论:所以，针对对本项目而而言，适度度地规划一一些集中商商业不仅是是可行的，，而且是本本项目实现现利润最大大化的最佳佳选择。■以商业功能能判别商业业价值打造具备辐辐射功能的的广域商业业是实现本本项目商业业价值的前前提由于目前高高新区的商商业环境尚尚不成熟，，本项目定定位于区域域性的社区区商业则显显然承载不不了项目的的规划商业业体量，而而从目前合合肥市成功功定位的中中心城区外外大型商业业项目来看看，无一例例外地是面面向全市辐辐射，所以以，对于本本项目而言言，广域的的商业定位位不仅是一一个前提，，而且是一一种必须。。打造具备差差异化功能能的特色商商业是实现现本项目商商业价值的的市场出口口■以供求关系系判别稀缺缺性业态对于本项目目商业价值值的实现来来看，实际际上第一步步就是寻找找稀缺性业业态，找到到合适的稀稀缺性业态态，整个商商业中心的的定位就成成功了一半半。稀缺性商业业业态＝项目所在区区域急需产产品＝未来项目所所在区域需需求产品商商机＝项目均衡点点＝商机3、规划（（8大原则则）战略前瞻化化布局人性化化标志可视化化功能多元化化卖场社会化化消费娱乐化化指标保守化化技术先进化化战略前瞻化化：本项目首先先要重视的的规划原则则就是战略略前瞻化,这种前瞻瞻性要求开开发商和建建筑规划师师善于运用用本项目所所处的有发发展潜力地地段,通过过战略的投投资和科学学的规划,使项目的的商业价值值在未来数数年内得以以倍数增长长。因为在在快速发展展的合肥,商业地产产项目绝大大多数是一一种战略投投资,因此此前瞻化的的战略规划划就显得尤尤为重要.成功案例<广州天河河城广场>第六届全国国运动会在在广州天河河召开之前前，天河城城所处区域域还是一片片菜田，商商业价值基基本为零，，但随着六六运会在广广州天河城城的成功启启动，政府府在此建成成了天河体体育中心和和六运小区区，天河城城的开发商商敏锐地感感受到这一一区域的商商业潜力，，于是前瞻瞻性地在此此规划建成成了总面积积达16万万平米的综综合商业，，天河城的的开发商能能在一片菜菜地上建成成当时中国国规模最大大的商业，，并且在开开业运营十十年后仍然然以其良好好的商业规规划成为跟跟进者的标标杆，这与与开发商高高瞻远瞩的的战略眼光光是分不开开的；1996年年建成开业业的广州天天河城目前前已经成为为全世界人人流最旺的的MALL，日均客客流量达到到30万人人以上，仅仅2004年5月1日，天河河城的日客客流量就达达到81万万人次；同样是2005年5月月1日，，天河城城的日客客留量再再次达到到83万万人次，，黄金周周七天，，客流量量总共突突破400万人人次；在开业后后至今的的10年年时间里里，天河河城的客客流总量量已经突突破10亿人次次，堪称称全世界界人流最最旺的购购物中心心。广州天河河城广场场布局人性性化：本项目的的规划应应当力求求简单、、人性化化，以满满足人的的细节需需要为第第一要旨旨。现代代商业竞竞争日趋趋激烈，，众多的的商业地地产项目目为形成成差异化化，无不不在规划划上进行行精心的的构思、、大胆的的策划，，以使项项目在规规划在规规划上能能区别于于竞争对对手，形形成特色色，但是是另外人人性化的的布局需需要也不不容忽视视.反面案例例<广东省省茂名市市威威步步行街>广东省茂茂名市的的威威步步行街是是在一个个横贯商商业中心心的河涌涌旁建成成的一条条长度达达1000米的的商业街街区，而而且仅一一头一尾尾两个出出口，街街道两侧侧只有店店铺，当当消费者者进入街街区的范范围后，，就要从从头走到到尾，这这样顾客客走完全全程后普普遍感到到极为疲疲惫，无无多少乐乐趣可言言，休闲闲化的逛逛街购物物变成了了疲于奔奔命的赶赶路，这这样的设设计完全全忽略了了人性化化，久而而久之，，消费者者就失去去了来此此逛街的的兴趣，，最后步步行街只只能面临临重新改改造的结结果。店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺牌坊入口口牌坊入口口威威步步行行街长度距离离大于1000米标志可视视化：商业地产产项目的的标志应应当充分分满足可可视化原原则，良良好的可可视化标标志设计计能让人人在远处处、近处处都能感感受到项项目的吸吸引力，，让看到到的人、、路过的的人，在在不自觉觉中被吸吸引，商商业地产产项目作作为商业业交流和和商品交交易的场场所，标标志的可可视化是是必须的的要求；；好的标志志应是建建筑的一一部分，，商业地地产项目目的图像像设计应应当属于于建筑设设计的范范畴，如如果建筑筑设计师师不考虑虑到标志志的应用用和审美美要求，，对建筑筑的理解解仅限于于对建筑筑力学和和建筑材材料学的的理解，，缺乏商商业理解解和艺术术思维，，这类建建筑规划划就不是是一种成成功的规规划.成功案例例<广州正正佳广场场>任何商业业地产项项目都会会追求标标志的可可视化，，只是应应用的程程度有所所不同。。如广州州正佳广广场，其其代表财财富汇聚聚的标志志不仅应应用在各各种平面面媒体上上，还在在广场主主入口处处设计了了一尊标标志雕塑塑，具有有很强的的可视性性，给人人留下深深刻的印印象。但但同时，，也有很很多商业业地产项项目在标标志的可可视化方方面缺乏乏应用经经验，致致使建筑筑标志不不能形成成良好的的品牌认认知度，，造成了了项目最最重要的的无形资资产缺失失。广州正佳佳广场功能多元元化：商业地产产项目应应满足顾顾客多元元化的消消费需求求，可以以让顾客客在消费费场所内内获得全全身心的的享受。。现代购购物中心心的规划划设计，，倡导集集购物、、休闲、、餐饮、、娱乐等等多种功功能于一一体，让让顾客在在消费时时获得一一站式消消费满足足，这也也是和本本项目规规模类似似的集中中商业规规划的一一大趋势势.成功案例例<合肥元元一时代代广场>元一时代代广场作作为安徽徽省首家家复合体体验式时时代欢乐乐主题购购物公园园，其中中纯商业业经营面面积达到到了6.5万平平米，百百货公司司、量贩贩超市、、科技广广场、顶顶级名店店、精致致书城、、风味小小吃、电电影院、、游戏场场、KTV等在在元一时时代广场场一应俱俱全，一一站式多多功能的的消费体体验给顾顾客带来来一种全全新的购购物体验验。开业业一年来来，除服服装百货货业的经经营因定定位问题题尚未形形成气候候外，其其它业态态功能区区的经营营状况都都运行良良好，给给合肥大大型综合合性商业业的发展展起到了了很好的的标杆作作用。。时代百货货肯德基欢乐谷游游艺场环球影城城翼飞文化化北京华联联超市国美电器器大卖场场招商银行行时代春天天精品店店欢乐频道道KTV城市花园园咖啡店店味来世界界餐饮区区音乐皇庭庭音响专专卖元一时代代广场各各业态各各品牌的的功能多多元化例例举卖场社会会化：现代商业业地产项项目公共共空间应应当社会会化，而而不是仅仅仅是一一个消费费场所，，消费只只是它所所提供的的一种主主要功能能，也是是本项目目所需要要特别注注重的一一个方面面。世界上众众多成功功的商业业地产项项目都会会努力形形成自身身的社会会化功能能，如香香港IFCMALL和柏林林火车总总站等成成功的购购物中心心，充分分实现了了商业与与交通枢枢纽功能能的完美美融合，，建于中中国乌鲁鲁木齐的的新疆国国际大巴巴扎，更更是在商商业建筑筑组团中中建有一一所清真真寺，将将宗教与与商业进进行融合合，在提提高商业业魅力的的同时，，进一步步增强了了商场的的聚客能能力。本项目融融合社会会化功能能的方向向也同样样可以与与旅游等等进行融融合。成功案例例<乌鲁木木齐国际际大巴扎扎>乌鲁木齐齐国际大大巴扎总总建面积积9万平平米，由由3大商商业建筑筑、1个个露天巴巴扎和1座清真真寺组成成，标志志性建筑筑为1座座70余余米高的的观景塔塔和1个个能容纳纳千人的的文艺表表演广场场。在整整体规划划中，乌乌鲁木齐齐国际大大巴扎充充分体现现了公共共空间社社会化的