经济型酒店的收益管理

经济型酒店的收益管理收益管理始终都是经济型酒店的老板们特别生疏的一个版块，许多的人对收益管理的意义没有真正的了解!其实收益管理是真正的连锁酒店盈利力量的必杀器，收益管理的胜利与失败直接关系了上百万的收益。下面是我整理的关于经济型酒店的收益管理，欢迎阅读。

一、收益管理的第一要素是成本掌握

1、开发成本;

开发部门作为先锋部队，对开店的速度以及质量起到了特别关键性的作用;首先，开发是一个特别系统的事情，现在的一线城市，基本上每家连锁都会有肯定的开发人员常年驻守;许多的本地品牌也就是在物业开发阶段充分的发挥了本地蛇优势，租金成本低、签约时间长，签约时间越长期代表折旧成本，维保成本，外联成本都会相对比较低;开发的成本掌握其实是比较简单的，主要分为：人员工资、奖金福利、费用补助三大块。一般酒店采纳的方式是：底薪+绩效+餐补+话补+奖金，属于高工资，高绩效，高奖金。实际上开发的成本的凹凸不在这个公式上，开发人员的专业性与乐观性才是开发成本凹凸关键之处，假如开发人员的乐观性降低，公司的开发成本确定就会特别明显的飙升。所以只要掌握好基本的费用，越短时间开发越多的项目，开发所分摊的成本也就越低;但是开发人员采纳计数式的奖金模式的话，最终会为酒店后期的经营管理带来特别大的影响;由于开发人员只重视数量不重视质量的考核模式，最终还是酒店为其付出代价;

2、筹建成本;

筹建成本属于酒店成本的其次块，也属于问题频发的部门!目前随着物价上涨，几乎全部的经济型酒店在成本投入上相比2022年都要超预算20%以上!就以我们的单房综合筹建成本为例，XX连锁酒店在2022年的时候，单房综合筹建成本在40000左右;2022年单房综合筹建成本42000左右，2022年45000,2022年50000;从这一组数字大家可以分析出目前连锁酒店的筹建成本在一个什么样的水平;我们老总动员八戒去买二三线城市的房子，说肯定还会有上涨空间，我问为什么?他说很简洁，2022年我们某家门店在装修的时候木工是80元一天，2022年的时候木工已经涨到200元一天，可见，房子的土建成本都在2000左右，假如当地的房价在5000左右，现在真应当去购买!目前在经济型酒店中，锦江之星的单房综合成本应当是最高的，在6500072000之间，其实锦江之星也由于是国企，花别人的钱不心疼，假如真要像7天那么省，单房综合成本应当掌握在60000还是没有问题的;

3、外联成本;

外联成本!这个国外经济型酒店看不懂的大笔支出项目，这是在我们宏大的天朝任何城市都避开不了的问题，不知道现在谈这个问题会不会被跨省。八戒这个方面就说得隐晦一点，免得大家看不到后续的发帖。其实外联成本的费用的确也是在各家酒店中高居不下的，越是大型连锁越是难做，越是二线品牌越是好开展!为什么?由于大型连锁需要上市，需要规范财务标准，在纳斯达克或者港股上市的企业财务指标中，可是没有外联成本这一项的。辖区名景(我不想被跨省)1000，索长2000，副索长2000XX连锁酒店2022年给出来的标准：45000元的外联成本，但是就综合来看，只有40%的单店能掌握在这个范围以内，其中大部分的都要超标。八戒见到过比较经典的，店长请吃饭，索长指定哪家酒店，指定喝什么酒。菜过五味，酒过八旬，店长掏出一个信封(内封3000)。递给索长，索长接过信封捏了捏，说伴侣之间不用这样;店长上趟洗手间，又加了2000，索长接过后直接说，兄弟之间以后好说;信封薄了是伴侣，信封后了就变成了兄弟。还有一个经典案例，XX连锁酒店的店长平常越分管特行的副索长出来吃饭，平常怎么约都约不出来，元旦节前副索长主动打电话，叫店长过去坐坐。店长带着信封过去以后发觉办公室人挺多，没好意思拿出来。接过这个副索长竟然破天荒的送店长出门，始终送到大院门口，并主动伸出手握手道别，幸亏店长醒目，立刻掏出预备的家伙，放在手心里，握手的那一刹那就递了过去，副索长顺势就放到了左侧的口袋里。其实从这些问题就可以大致的分析出目前的外联成本这块的确也是特别重要的一块;

假如要想节省外联成本八戒可以提示几个事项：

A：从辖区片颈下手，但是不能太多，也不能太早的接触，否则他就会变成蚂蝗始终盯着你;

B：通过片颈熟悉分管索长/副索长，可以探探口风，假如能通过一个人搞定，可以将80%的外联成本都给他一个人，由他直接去打通全部环节，经济，环保，低碳，节省时间。但是坏处就是担忧搞不定以后已付成本退不回来;

C：消防与特行是最难的二个版块，特殊是特行，属于消防部队管理，一般的关系很难进去，请重点关注这二块;

D：总结一句话：找合适的人，联系关键的人，挑合适的时间、找合适的地点，吃合适的饭，送合适的礼，办合适的事;

4、运营成本;

运营成本属于门店开支的大头，许多酒店为此都是用完各种方法，在客户满足度以及压缩成本之间查找一个合适的节点。记得曾经GE公司一个广告：世界上最绿色的能源，是节约下来的能源。这句话特别精辟。大家看看许多的大型公司换老总，老总过去以后的第一件事情是什么呢?答：就是压缩成本，由于想要大幅度的提升营收，短时间内是不行的，那么要想让数据特别美丽，那么最好的作法就是削减成本，这样利润就能在短时间内急剧提升;那么我们的运营成本毕竟在我们的成本中占了多大的一块呢?不好意思，八戒这里也没有标准数据。缘由出在房租的租赁成本上，由于房屋的租赁成本差距实在是太大;有的0.5元/天/平方;有的1.2元/天/平方;有的2元/天/平方;有的2.5元/天/平方所以八戒给不出一个详细值;

运营成本大家的标准也会不大一样，经济型酒店的运营费用，每间/每天大致在45元65元之间;百元酒店的运营成本每天/每天大致在30元40元之间;这运营成本就包含：洗涤、人力成本、能耗、客用品等，不含折旧与利息，以及分摊;所以经济型酒店根本就不是大家想象的那种暴利行业，所以劝大家不要盲目的看到如家、7天的快速扩张就一头跳进来，人家背后是有雄厚的资金链作为依靠，不是这种小单体能比的;无可否认，经济型酒店里面也会有一些能够1年内就回本的项目，但那究竟是个案，这种项目在整个行业应当不会超过3%;而且高回报率都集中在二三线品牌，为什么?由于二三线品牌在本地市场具有特别强大的人脉优势，往往能将地理位置特别好，租金成本特别低的物业给拿下。在运营成本不相上下，营业额有些许差距的基础上，那么盈利的关键点就在租金成本上;

5、租赁成本;租赁成本属于酒店成本的大头!像宜必思一样，直接买地盖楼的速度实在是太慢，资金链太长;一贯擅长此道的宜必思也转变了这种开店模式，变成了租赁物业开店模式。其实宜必思要是预期到中国疯长的房地产价格，估量把全球的酒店卖了也会在中国实行买地盖楼模式;目前的一线城市的租赁成本相比2022年的初始阶段，已经有了特别大的提升。2022年，一线城市的核心区域，15004000平方的场地，每天每平的租金也许在1.1左右;到了2022年变成了1.8元，到了2022年变成了2.5元。品牌以及数量的不断增加，直接导致合适的物业成本急剧攀升!目前在一线城市，基本每个品牌都有二个以上的开发人员。我记得我们在杭州一个项目，我们开发人员报价1.3一个平方;布丁的人报价1.5;7天报价1.7，如家报价2.2，维也纳报价2.5看看，成本就是这么上去的!开发部顶着开店数量的压力，运营部顶着投资收益的压力;公司顶着股东的压力;大家都表示鸭梨很大;

最杯具的是目前的一线城市的可利用资源已经接近于枯竭，守着一个偌大的城市，没有合适额度项目可拿!像深圳、广州，满大街的都是开发人员，可是一年半载的也找不到一个项目，愁煞了N个品牌的华南分公司!几乎每个大型品牌的华南分公司在年底都是被公司批斗的对象!

6、公摊成本;公摊成本属于酒店投资里面比较隐性的成本，一般的人员很少会考虑进来!特殊是单体酒店，非专业人员对这块更是不熟识。公摊成本包含：折旧/利息/管理公司费用分摊/;目前的经济型酒店的折旧分为硬件折旧以及软件折旧。营业收入减去25%左右的折旧是比较合适的。究竟一般的经济型酒店5年左右会有比较大型的修理;利息这里就不谈吗，各家的资金来源不同，标准也就不同;管理公司的费用分摊这块就比较大了，XX连锁酒店每个月总部的费用都在四百万以上，更别提公司的租赁成本，能耗成本

二、收益管理的其次要素是收益增加

1、房价策略;房价始终以来就属于收益管理的核心板块。许多的收益管理将房价的敏捷变动做为收益管理的核心来做。其实房价的掌握的确占据了收益的55%。房价策略究竟应当如何制定呢!一般来讲，房价的制定有二种方案，第一种：成本倒推法。比如每间房的成本达到100元X(预期出租率+100%);其次种就是价格定位法，依据同等竞争对手的价格定出自己门店的价格。价格在不同的年份、不同的季节、不同的时间、不同的客源、不同的竞争对手状况，不同的生意状况下应当有不同的价格定位

2、房型策略;我们的房型房价打算了我们的收益力量!房价是变动的，那么房型是不是就是一成不变的呢?答案是否定的。我们许多的连锁酒店现在面对单双床房安排时都具有很大的科学性!比如，商业客户相对比较集中的地方，高级单床的比例就要适当的提高，在中低档客户集中的地方，双床房的配置也需要占到肯定的比例。一般状况下，单床与双床的比例也许在7:3相对比较合适!我们全部的房型就是根据床位来定价的。一般分为：经济房暗房(无窗)或者房间面积较小的房间;大床有窗或者房间面积较大的房间;商务单房间面积大，朝向比较好，房间软件配置较好的房间;普双二张床的房间，通常指标间;商务双房间面积较大，朝向较好软件配置较佳的房间。我们的房型还有一个比较关键的地方，那就是在价格上调到时候能对客户起到一个缓冲的作用;随着成本的渐渐上涨或者开房率不断攀升，那么我们的涨价就肯定是势在必行。但是生硬的涨价一般会给酒店带来10%30%的客人流失，酒店后面需要花费大量的额外成本