吴中地产项目市场定位思路与产品建议报告

NEWVISUALANGLE服务创造价值长春吴中项目—市场定位思路及产品建议报告—项目认知与理解宏观环境综合审视房地产市场发展现状及趋势项目定位思路和物业发展建议项目开发主题初探项目总体规划建议本案总体思路(Contents)项目宗地分析[特征及经济指标][项目背景信息]本案地处项目位于长春市宽城区亚泰大街以西，北三环以南，九台路以东，养正高中以北。[项目基本经济指标]项目规划用地：22公顷整体分布：住宅+公建容积率：地块一：2；地块二、地块三：1.5。地块规模较大，呈不规则形。西南为中心公园，但与证大光明城相比不占优势，目前项目附近日常生活商业配套匮乏。地块外部环境[四至]北南西东项目宗地地块南面是养正高级中学，是地块附近较有优势的配套，为区域居民子女入学提供便利，同时也提升了地段的自然价值。地块东侧为北亚泰大街，为城市南北交通大动脉。道路系统完善，东侧为棚户改造区域，目前配套较差、居住氛围不足。地块西面为空地和旧水塔等，未来将规划体育中心、社会停车场。具有远景配套优势。西南为区政府所在地，对区域经济及地段价值带动作用大。地块北面吉林粮油公司，临街面为三环路，交通道路设施较好，几路公交车在此有站点。给居民出行带来便利地块理解配套条件目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，配套环境总体较差。经济指标项目规模中等偏大，三块土地分割相对较为均匀，利于项目的分期操作及组团规划。区位条件目前是长春棚户区面积最大、经济落后的老城区，也是北部新城规划中城市服务中心的核心区域，是未来的北部新城重点发展区域。地块条件地块形状分割后不完全规整，增大项目整体规划的难度。同时地块内尚有未拆迁建筑和厂房。交通条件交通道路系统较为完善，有几路公交线路直达铁南和市区，居民出行较便利。环境条件目前为北外环，生活环境与自然条件较差，地块南侧为养正高级中学、东南方向规划有重点初中，地块内有小学、幼儿园公建规划用地，具有改善教育配套不足的先天条件。地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值地块价值解析之一：

宽城城市服务中心的建设将极大提升区域土地价值宽城区政府办公中心极大提升区域土地价值经济带动和发展前景宽城城市服务中心区将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供足够动力。地块处于北部新城核心——区政府办公中心附近，未来的发展将会成为区域内的重点。现项目周边存在较多空地，尚未正式开发，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。地块价值解析之二：养正中学养正中学“长春第一校”本项目地块南侧是有百年历史、号称“长春第一校”的养正高级中学。这是一个是由原长春市十二中和长春市四中组建而成的省级重点高中。也是长春市继市实验、十一高、市二实验之后的第四所现代化省级示范性重点高中。长春市十二中的前身是长春第一所官办学校——养正书院，至今已有123年的历史，有“长春第一校”的美誉；四中建于1907年，今年刚好是建校100周年。在“建设北部新城”的热潮中，是长春市委、市政府全力打造的铁北重点高中和省级示范性高中。

项目优劣势研判优势（Strength

）劣势（Weakness

）地块所在区位处于宽城区城市服务中心，与宽城区政府斜角相望，有较好的发展前景；项目南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入学提供方便；地块周边未来的配套发展环境较好：东侧为规划医院（医大三院）、七十二中，西侧为规划中的宽城区体育中心、社会停车场等，给项目带来较大升值和发展空间。项目距离中心公园较近，西侧地块有部分的景观资源。开发商为知名上市公司，曾在苏州成功开发多个楼盘，具有丰富的开发经验和先进的开发理念。本案所处地段是以前的偏僻地区，综合环境较差，客户认可度较差；项目周边目前生活、商业等配套匮乏，不能满足基本生活需要；居住氛围不足，生活条件很不成熟；地块所处区域历年开发项目档次普遍较低，房价同比一直不高，给项目提升带来不利因素；区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺少中高端人群。区域内土地储备数量加大,竞争压力较大，潜在竞争对手不断增多定位的核心问题点如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？如何弥补地块及周边生活配套严重不足给居民生活带来的不便？如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？北部新城中心区域，目前区位整体环境与形象较差地块周边生活、商业配套匮乏，市政配套待建项目南靠养正高中、地块内有生活、教育的公建规划项目周边潜在竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？项目南侧、东侧、北部为大盘或待开发地块项目的地块犹如一块璞玉，品牌、区政府所在地及区域未来配套发展前景、地块内配套规划及毗邻养正中学是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。让我们结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。宏观环境境综合审审视项目认知知与理解解房地产市市场发展展现状及及趋势项目定位位思路和和物业发发展建议议项目开发发主题初初探项目总体规规划建议本案总体思思路(Contents)经济总量不不高/人均均GDP突突破3000美元，，房地产处处于快速发发展阶段长春GDP总量在省省会城市中中处于中间间水平，但但GDP在06、07年的快速速增长表现现出经济上上涨的良好好势头，同同时将带动动城市房地地产市场的的发展；人均GDP超过3000美元元，根据国国际衡量标标准，城市市房地产市市场处于快快速发展阶阶段，房地地产消费需需求特征以以数量为主主，数量与与质量并存存；第二产业所所占比重较较高（50.4%），工业业化进程迅迅速，产业业结构持续续良性调整整。精品资料网网（）专业业提供企管管培训资料料倍讯易-投资对区域域经济发展展拉动明显显，消费能能力有待提提高自2004年开始，，固定资产投投资呈现爆爆发式增长长，2007年固定资资产投资占GDP比比重65％％，对拉动动城市的发发展起到了了明显的作作用，对经经济拉动初初显领航之之势；城镇居民的的人均可支支配收入持持续快速增增长，07年同同比增幅为为12％，，处于同类类城市上游游行列，但但绝对值仍仍较低；由于历史原原因城市经济一一度缺乏活活力，城市市居民消费费能力有限限，但随着着产业经济济的复苏，，城市居民民消费能力力和消费意意识正在逐逐年提高。。城市化进程程加速，市市场扩容现现象明显城市化水平平平均增速速0.575%，在在2006年增速超超过3%，，城市化率率为47.2%。表表明自2006年起，城城市化发展展加速，城城市化进程程加快以满满足城市的的发展需求求，从而将将带动城市市整体房地地产业的发发展；城市化进程程处于快速速发展阶段段，这与城城市工业基基础雄厚有有着密切联联系户均人口数数呈缩小趋趋势，家庭庭结构发生生变化，核核心家庭正正逐渐成为为主要的家家庭构成。。城市发展方方向及规划划[城市定位位]全国重要的的汽车工业业、农产品品加工基地地和科教文文贸城市；；[城市发展展方向]长春市“南南拓东展，，北优西控控”的城市市空间发展展战略，重点发展东东北和西南南产业新区区，打造东南南生态住区区，建设南部和和北部新城城中心城区区。主城区空间间结构为““双心三翼翼、多组团团”：“双双心”分别别指人民广广场一带主主中心和人人民大街南南端的南部部副中心，，“三翼””分别指西西南、东南南和东北三三个主要城城市发展方方向，多组组团是指城城市的空间间拓展采取取组团的布布局模式；；大力发展工工业的战略略引擎政策扶持长春政策吉林省政策中央政策振兴老东北北工业基地地加快产业结结构调整和和国有企业业改革改组组改造；着力振兴装装备制造业业，促进资资源枯竭型型城市经济济转型；全面推进工工业结构优优化升级，，提升和优优化第二产产业；大力发展第第三产业，，调整中增增加劳动力力就业。发展壮壮大汽汽车、、石化化、农农产品品三大大支柱产产业；；加快发发展中中西药药、电电子信信息、、生物物、材材料等等优势产产业；培育发发展能能源、、冾金金、建建材、、轻纺纺等特色产产业。。大力发发展汽汽车、、食品品、光光电信信息和和生物物与医医药四个主主导产产业；；结合长长春城城市建建设和和产业业发展展，构构建主主导产产业、、基础础设施施、社社会事事业、、生态态环境境和县县域经经济五五大项项目支支撑体体系；；加快产产业结结构优优化升升级，，进一一步提提升城城市功功能。。随着工业的快速发展，为城市提供更多就业机会，增加城市的吸纳力，从而对市场的消费需求具有积极的促进作用良好的的宏观观环境境，为为房地地产市市场迎迎来持持续发发展的的契机机GDP及人人均GDP产业结结构人均可可支配配收入入总人口口非农业业人口口城市化化率市区人人口城市市化化进进程程加加快快，，对对房房地地产产市市场场需需求求具具有有积积极极的的促促进进作作用用工业业的的快快速速发发展展，，为为房房地地产产市市场场奠奠定定良良好好的的发发展展基基础础经济济上上升升良良好好势势头头，，带带动动房房地地产产市市场场快快速速发发展展房地地产产市市场场发发展展现现状状及及趋趋势势项目目认认知知与与理理解解宏观观环环境境综综合合审审视视项目定定位思思路和和物业业发展展建议议项目开开发主主题初初探项目总总体规规划建建议本案总总体思思路(Contents)土地供供应达达到1400万万方，，房地地产开开发有有明显显郊区区化趋趋势按平均均容积积第1.5计算算，在在未来来3-5年年内，，将陆陆续有有2100万㎡㎡的商商品房房上市市。预预计在在2008年，，长春春市商商品房房的上上市量量将达达到600～800万㎡㎡。2007年前前11个月月的商商品住住宅成成交量量达551万㎡㎡，预预计年年底成成交量量可突突破600万平平方米米，按此销销售面面积计计算，，需要要3.5年年的去去化时时间。。随市场场需求求的扩扩容，，现在在的供供应仍仍然难难于满满足市市场需需求。。近三年年土地地出让让量相相对较较大，，而土土地出出让宗宗数基基本保保持平平稳，，单块块出让让土地地面积积加大大，城市地地产开开发呈呈明显显的郊郊区化化趋势势；未来几几年将将有近近1400万的的土地地开始始陆续续开发发建设设2005、、2006年未未开发发土地地约：：240万万㎡、、480万万㎡；；2007年全全年土土地出出让473万㎡㎡；2008年长长春棚棚改土土地为为200万万㎡。。国家对对土地地的宏宏观调调控开开始有有所显显现。。2007年年计划划供应应土地地850万万㎡；；截止止至12月月14日，，土地地出让让仅为为473万万㎡。。长春市市房地地产市市场供供需现现状———供供需两两旺2007年年前11个个月，，长春春商品品房市市场供供求比比为1：1.06，，商品住住宅供供求比比为1：1.16，，尚有有些供供不应应求；；2007年年新开开工908.4万㎡㎡，同同比增增长2.7%；；其中中住宅宅754.6万万㎡，，同比比增长长0.8%。截截止2007年年11月，，累计计可售售商品品房551.7万平平米。。因此此，从2007年度度可售售面积积来看看，2007年年的房房地产产供应应相对对较低低，存存在开开发商商捂盘盘惜售售的现现象。。商品住住宅销销售面面积由由2006年的的311万万㎡，，爆增增至2007年年前11月月的486万，，住宅宅销售售增幅幅高达达74.9%，，房地地交易易量的的涨幅幅之大大，可可见市场的的需求求迅速速扩容容，和和市场场的旺旺盛需需求。。套数（套）面积（万㎡）总额（亿元）成交价格（元/㎡）住宅住宅住宅住宅2004年26024—288.7—64.1—2224—2005年20083—217.8—48.6—2231—20063239029591338.7311.277.267.726712515.82007（1～11月）5421846797551.5485.7169.6141.23076.12908.3同比增长率（%）——51.274.972.6100.614.214.7长春市市商品品房价价格稳稳步上上涨，，属需需求的的理性性自然然上涨涨长春市市的商商品房房销售售价格格自2006年年起迅迅速提提升。。房地地产秩秩序的的规范范、外外埠开开发商商的介介入、、市场场整体体开发发水平平的提提高、、中高高端产产品的的大量量出现现，以以及土土地、、建安安等开开发成成本的的提高高，加加上城城市化化进程程加快快、人人均生生活水水平的的提高高，都都使房房价一一路看看涨。。由于属属于品品质提提升和和需求求拉动动的自自然上上涨，，仍在在房地地产市市场理理性的的上涨涨区间间范畴畴内。。专题研研究：：需求结构发生转变，大众需求逐渐凸现数据显示示，长春春市新建建商品房房供应和和销售中中：90㎡以下下中小户户型供应应和销售售量逐月月增加，，大户型型供应和和销售量量逐月减减少。市场消费费结构趋趋于理性性，大众众需求成成为主流流方向。。同时，低低价位住住房比重重在减少少，高价价位住房房比重在在加大，，说明批批准预售售商品住住房的平均价格格重心在在上移。。新建商商品住房房价格将将有小幅幅上扬的的空间。商品房供供应和交交易均以以大众需需求为主主流市场实际际表现：：07年年户型面面积需求求有明显显回归迹迹象居民住房房消费理理念有了了积极变变化，很很多人已已经不再再盲目贪贪大。60-90㎡的的中小户户型将会会成为特特定人群群的主流流需求，，特别是是相同面面积可做做成三房房的户型型会成为为2008年购购房者的的首选。。2007年1-11月月长春市市成交登登记的90平方方米以下下的中小小户型占占商品住住房成交交总量的的26.9%，，比去年年全年提提高近5.1个个百分点点。小面积户户型、总总房款少少、购置置门槛低低、投资资回报度度高等优优势，面面为众多多投资购购房者关关注的焦焦点，并并迎合了了很大一一部分目目标客群群，比如如家庭人人口很少少，经济济基础较较弱、首首次置业业的中青青年消费费者，市市场需求求较为旺旺盛。国家90/70（90平米以以下占70%））政策在在地方政政府的进进一步落落实将有有效调整整市场供供应结构构，同时时也将促促进大众众需求的的快速释释放。从从项目运运营的层层面来看看，未来来的市场场竞争将将更多的的集中于于中小户户型产品品的设计计、创新新与规划划！房地产市市场趋势势潜在供应应呈爆发发式增长长，但现现供应仍仍然难于于满足市市场需求求长春市房房地产市市场呈双双心两翼翼发展趋趋势，近近几年城城市郊区区化进程程加快；；随着土地地、建安安等开发发成本的的提高，，城市化化进程加加快，人人均生活活水平不不断提高高，消费费群体购购买力加加强，房房价将继继续保持持平稳上上升态势势。市场扩容容现象明明显区域板块块已初步步形成，，由项目目竞争转转变为板板块竞争争，竞争争进一步步加剧；；城市规模模的扩大大和城市市化进程程进一步步加大，，增加居居民对住住房要求求房产快速速发展阶阶段审视全城城，把握握城市房房产市场场的大势势；立足足板块、、方可从从容谋略略一域。。下面通过过市场板板块的横横向对比比剖析板板块特征征，从营营销全城城的角度度去关注注区域板板块之争争，探悉悉板块脉脉搏，从从而发现现机会、、掘出项项目价值值之魂！！专题研究究：宽城区地产格局与发展历程长春市房房地产市市场板块块分布示示意绿园区、、汽车产产业开发发区、高高新区部部分宽城区、、部分二二道区二道区、、经开区区南关关区区部部分分、、高高新新区区部部分分、、净净月月开开发发区区朝阳阳区区、、南南关关区区对比比———战战略略全全局局之之上上中部Textinhere北部东部南部城市市中中心心地地段段，都市市核核心心的的中中央央生生活活区区，，拥拥有有丰丰富富的的商商业业资资源源，，基基础础设设施施完完备备，，配配套套齐齐全全，，其其市市场场一一直直备备受受关关注注，，房价价稳稳步步上上升升。但因因中中心心城城区区可开开发发用用地地较较小小，项项目目规规模模相相对对较较小小，，而而且且开开发发多多以以高高端端项项目目及及商商务务项项目目为为主主。。区域域板板块块房房地地产产发发展展相相对对较较缓缓慢慢。拥有有伊伊通通河河的的良良好好资资源源优优势势，，随随着着龙龙嘉嘉国国际际机机场场的的通通航航，，使使得得该该区区位位优优势势凸凸显显。。因因以以旧旧城城区区为为主主，，目前前房房地地产产项项目目多多为为棚棚户户区区改改造造项项目目，，区区域域房房地地产产属属稳稳步步发发展展阶阶段段。随着着市市政政府府的的南南迁迁及及净净月月生生态态城城的的建建设设，，南南部部板板块块依依托托极极好好的的资源源优优势势，云云集集数数家家国家家一一线线的的房房地地产产开开发发商商同时时打打造造高端端地地产产项项目目，强强势势树树立立城城市市居居住住价价格格标标杆杆。。近近几几年年房房地地产产发发展展迅迅速速，，开发发产产品品多多以以高高端端产产品品为为主主，，成成为为城城市市发发展展的的重重要要房房地地产产板板块块区域域为为城城市市新新区区，，生生态态优优势势明明显显，，发发展展潜潜力力大大。。从从区区域域投投资资情情况况看看，，长长春春市市资资本本正正逐逐步步向向西西部部转转移移，，从从潜潜在在竞竞争争力力看看，，区区域域毗毗邻邻一一汽汽及及新新建建的的汽汽车车产产业业开开发发园园区区，，居住住人人口口容容量量大大，，潜潜在在购购买买力力强强，，板板块块内内主主要要以以中中高高档档楼楼盘盘为为主主。。由于于区区域域市市政政配配套套建建设设较较慢慢，，影影响响了了板板块块房房地地产产的的迅迅速速发发展展。。原属属老老工工业业区区，，土土地地资资源源丰丰富富，，早早期期因因基基础础设设施施落落后后，，经经济济发发展展缓缓慢慢，，开开发发以以中中端端及及以以下下项项目目为为主主。。随着着铁铁北北大大开开发发战战略略的的提提出出和和北北部部新新城城建建设设的的实实施施，，区区域域房房地地产产进进入入起起步步发发展展阶阶段段。。但但因因受受区区域域环环境境的的影影响响，，其其区区域域优优势势低低于于西西部部板板块块及及其其它它板板块块。西部回忆忆———历历史史之之痛痛铁北北板板块块铁北北经经济济较较铁铁南南落落后后：：占占宽宽城城区区总总面面积积超超过过80%的的铁铁北北财财政政收收入入却却只只占占到到全全区区财财政政收收入入的的40%。。宽城城是是长长春春的的老老城城区区、、工工业业相相对对集集中中的的区区域域。。五五、、六六十十年年代代国国家家投投资资兴兴建建一一批批如如电电机机厂厂、、机机车车厂厂、、锅锅炉炉厂厂、、材材料料实实验验机机厂厂、、锅锅炉炉仪仪表表厂厂、、宽宽城城制制药药厂厂等等一一批批大大中中型型企企业业。。但由由于于在在长长春春的的规规划划和和建建设设历历史史上上，，沟沟通通南南北北的的干干道道少少，，作作为为中中轴轴线线的的人人民民大大街街到到火火车车站站便便中中断断，，铁铁路路线线成成为为制制约约城城市市空空间间发发展展的的紧紧箍箍咒咒，，造造成成长长春春延延续续至至今今的的南南北北二二元元分分割割的的格格局局。。改革革开开放放时时期期谱谱写写过过美美好好的的篇篇章章的的铁铁北北，，没没有有发发展展成成一一个个有有规规模模的的核核心心城城区区，，成成了了长长春春有有名名的的棚棚户户区区。。铁北生态态环境恶恶劣，经经济发展展水平低低下，具具体体现现在：环境质量量差、污污染严重重：长春市市区各监监测点空空气质量量平均值值已符合合国家二二级标准准，而铁铁北2个个监测点点监测数数据都显显示空气气质量不不达标；；目前长长春每天天都有55万吨吨左右的的污水分分别排入入流经市市区的8条河流流之中，，这8条条河最终终都汇集集或流经经铁北。。棚户房较较多、棚棚户区面面积较大大：棚户区区占全市市总面积积的46%。城市基础础设施落落后，城城市道路路等级低低。区域之之间主干干路网尚尚未形成成，断头头路、破破损路多多。铁北北区域有有街路222条条，完好好的仅8条。农村面积积大，市市区面积积小。宽城区城城市面积积仅占全全区总面面积的8.55%，其其他都是是农村或或城乡结结合部。。区域居民民整体收收入水平平有限，，消费能能力低。。困惑——生态环境境恶劣，，经济发发展水平平低下历史原因因、区域域环境条条件恶劣劣、经济济水平落落后等造造成长春春市民对对区域认认可度不不高！总体思路路：打造长春春北部现现代中心心区城市定位位：生产发展展、生活活舒适、、生态良良好、城城市功能能完善、、人居与与投资适适宜的新新城功能定位位：北部门户户，重要要工业区区之一，，商品货货物集散散、交通通枢纽、、居住中中心区之之一。思路——发展规划划与铁北北大开发发战略实实施北部现代代中心区区的规划划建设，，将吸引引投资、、通过就就业人数数的增加加而产生生更多的的房地产产市场需需求，促促进区域域房地产产市场的的快速发发展。“一轴、、两带、、三区””的空间间结构体体系：“一轴””：指以以人民大大街为主主线，沿沿线布置置省级行行政办公公中心、、市级商商贸中心、区区级综合合服务中中心。“两带””：指沿沿着区内内串湖和和伊通河河两条水水系，形形成宽城城西部生生态廊带带。“三区””：将宽宽城区分分割成三三个发展展区。南南部是各各项主要要功能的的综合载载体；东东部是未未来建设设用地发发展的主主要拓展展空间，，由城市市工业区区、城市市发展备备用地和和生态湿湿地组成成；西部部是乡镇镇工业农农业发展展的复合合区。2007年，在在长春市市委、市市政府提提出“改造大铁铁北、建建设北部部新城”和省政政府的棚棚户区改改造双重重利好指指引下，，长春北北城迎来来了再次次腾飞的的契机。。铁北建建设计划划总投入入100亿元，，城市功功能建设设全方位位启动，，以期实实现开发发大铁北北、承担担长春北北半径的的总体目目标。城市基础础设施项项目：建设人人民大街街南北贯贯通、铁铁南提升升、火车车站交通通换乘中中心、热热电一厂厂搬迁、、监狱搬搬迁等对对北城开开发及城城市未来来发展具具有重大大影响的的基础设设施建设设项目。。路网改造造：2008年北人人民大街街全线贯贯通；年年底之前前，三环环路以里里路网全全部配套套完毕；；08年年6、7月份完完成三四四环路之之间的路路网及基基础配套套。重点配套套建设：新行政政办公楼楼已投入入使用，，2008年年年底完成成区行政政办公楼楼二期工工程，实实现长江江路开发发区、建建委、工工商、税税务、公公安和法法院等北北移。08年将将完成重重点初中中七十二二中、艺艺术馆、、图书馆馆、全民民健身中中心、中中医院、、第六医医院和社社会福利利院等建建设工程程。重点打造造环铁商商贸区：：08年年启动铁铁南提升升工程———以铁铁南带铁铁北、以以铁北促促铁南，，南北联联动、协协调发展展。08年光复复路市场场向北迁迁移。希望——区域域建设加加速发展展未未来前前景看好好区域城市市基础设设施及重重点配套套的建设设加速了了北城核核心区功功能优势势的形成成，有利利于城市市核心区区居住氛氛围的形形成。区域规划划推进北北部新城城房地产产的快速速发展，，能够逐逐渐形成成长春居居住向北北迁徙的的现象，，成为长长春的““第二个个东南板板块”。。随着规划划实施：：长春站站北站的的开通、、汽车客客运站的的北迁、、北人民民大街开开通、光光复路老老商圈的的北迁以以及规划划建设环环铁商贸贸园区将将会带动动一批购购房人群群北移，，给项目目区域发发展带来来前所未未有的机机会。区域规划划的实施施，区域域基础设设施，生生态环境境的改善善，将为为楼盘高高档定位位提供外外部因素素支撑，，改变铁铁北房地地产市场场中低端端产品为为主的板板块形象象。宽城区政政府的北北迁、中中心公园园的建成成将改观观铁北地地区生态态人文环环境，吸吸引和带带来更多多的市民民在此生生活和居居住，因因而带来来大量的的住房需需求。新的规划划使城市市不断向向外扩张张，周边边县市人人群入城城经商、、定居比比例将会会提高。。影响—区域规划划将对区区域房产产形成利利好，未未来将形形成开发发热点新一轮城城市规划划建设及及铁北大大开发战战略的实实施，将将会带动动一轮新新的购房房置业投投资热潮潮，并形形成区域域开发热热点；受区域域市场场环境境及规规划影影响，，未来来几年年区域域内房房地产产投资资和商商品房房市场场供应应量将将持续续走高高。2008年年区域域内的的开发发形式式将由由中低低档次次逐渐渐向中中高档档次转转化，，房价价仍会会呈上上涨趋趋势。。区域需需求市市场将将由区区域内内客户户逐渐渐转向向长春春市其其他城城区，，甚至至吸引引大批批外地地来长长打工工的置置业人人群。。随着2007年年长春春市重重点开开发北北部新新城，，宽城城区迎迎来一一个新新的发发展机机遇。。证大、、华大大、吴吴中等等全国国性的的开发发企业业的进进驻和和开发发，为为宽城城区注注入了了新的的活力力。本土的的东田田、中中东等等房地地产的的公司司迅速速崛起起，使使得该该区域域迎来来了一一个新新的春春天。。趋势———宽城区区房地产产已步步入快快速发发展阶阶段2006年年，在在铁北北大开开发战战略提提出伊伊始，，证大大光明明城、、青年年城、、天朗朗国际际超级级大盘盘先后后进入入和布布局区区域市市场，，铁北北开始始出现现证大大光明明城和和包豪豪斯国国际社社区为为代表表的中中高档档楼盘盘，到到2007年末末均价价达到到3450元/平方方米。。2008年年宽城全区区房地产总总开发量要要达到400万平方方米；保守守统计铁北北区域将有有近100万㎡的商商品房同时时上市，市市场竞争也也将白炽化化，并成为为长春房地地产市场的的继东南、、城西之后后的的热点点区域。喜忧参半——大盘进入，，房价出现现上升拐点点，同期上上市量集中中区域外客户户对区域的的认可度正正开始转变变阶段居住便利性性01.北部部新城核心心区的的规规划政府行政办办公区的规规划和搬迁迁行政事业单单位的建成成及投入使使用02.铁北北物流规划划与建设站前商圈北北拓，打造造环铁商贸贸园及大型型商圈08年光复复路商圈北北迁03.核心心区配套建建设的实施施中心公园、、文体中心心的打造人民大街的的北拓、地地铁一号线线的规划建建设与实施施无集中的大大型商圈无集中的政政商、文体体中心无客流较大大的运输枢枢纽交通站站宽城区以前前是经济落落后、交通通配套落后后的的老城城区，居民购房大大多为原地地居民。随着新城建建设和大盘盘进入，区域楼盘档档次已经跳跳出中低档档怪圈，出现中高高档楼盘。。2008，，环线居住住扫描南环：代表表项目中海海城、弗朗朗明哥虽还未上市市，但其综综合性高端端品质已引引起了市场场的广泛关关注。西环：代表表项目绿地地长春上海海城，最初入市市锁定的目目标客群是是一汽厂区区，主打项项目品牌，，以项目的的品质、产产品、服务务等多方面面在汽群体体中取得了了较好的口口碑。后期期在知名度度完全打开开的情况下下，客源由由一汽厂区区转而扩大大到整个长长春市。目目前已成为为长春西环环之代表作作。东环：代表表项目东方方之珠：项目属长春春市中高端端居住产品品，集别墅墅、多层、、小高层于于一身，采采用现代中中式风格，，景观与工工程建设一一同进行，，成为了长长春市东环环线上中高高端产品的的一大亮点点。北环：代表表项目乐嘉嘉茗园：位于北环环城路中东东首座3300元、、乐嘉茗园园2600元/㎡，，销售成绩绩良好。华华大天朗国国际浮出水水面，受到到了市场的的普遍关注注。由此可见，，随着城市市的扩张，，环线的郊郊区印象正正在逐渐弱弱化，而环环线也在一一定程度上上成为连接接居民跨区区域置业的的纽带！外环线项目目发展研究究——外环逐逐渐成为热热点辐射环线跳跳出区域竞竞争近年长春城城市发展环环线递进的的特征日益益明显，这这一点随着着环线的不不断延伸得得到证明，，无论是经经济文化还还是房产开开发，都随随着环线外外扩而不断断产生新的的热点。城市向北发发展，把握握南客北迁迁机会的同同时，挖掘掘环线价值值，借北外外环横向延延伸的可能能辐射区域域，使目标标客群最大大程度上跨跨区域购房房成为可能能。规避同质提提升竞争力力目前，区域域市场及北北部环线各各项目的开开发，无论论档次、价价格、产品品、配套等等都基本相相同，使得得各项目的的客户存在在严重的交交叉现象，，造成市场场竞争激烈烈。本案要立足足区域，利利用竞争对对手没有做做足的方面面，走差异异化的路线线，形成本本案独有的的亮点，做做出具有特特色的差异异化产品和和居住文化化，有效规规避同质化化竞争，扩扩大影响，，树立品牌牌。外环线项目目发展研究究——借势区区位优势，，挖掘环线线价值宽城区的产产品供给模模式分析MODELA北部核心区区、中高档档大盘依傍新城城城市服务中中心和配套套优势。如如：证大光光明城。MODELD经经济型住宅宅·地段相对较较偏，配套套相对齐全全，居住氛氛围较差的的经济型住住宅产品。。如：乐嘉嘉茗园等MODELC复合合型60万万以上大盘盘通过项目周周边资源及及自身内部部景观及建建筑形态共共同营造品品质感．建筑形态为为多层、小小高层等，，社区规模模大，内部部配套完善善如：华大大天朗国际际、东田青青年城、美美景天城、、澳城庄园园。MODELB宜宜居型住宅宅·处于配套相相对较为齐齐全，居住住氛围较为为成熟的城城市次中心心区域的宜宜居型住宅宅产品。如如：包豪斯斯、中东首首座等。典型案例1：上海证证大光明城城—核心区区百万超级级大盘开发商：长长春证大置置业有限公公司项目位置：：宽城区北北亚泰大街街以西,九九台路以东东,铁乙一一路以南,庆丰路以以北。开盘时间：：2007-9-28占地面积：：65万平平方米；建建筑面积：：95万平平方米面积区间：：50-136㎡，，主力户型75-85㎡，占占一期50%以上价格：3500元/㎡项目评析：：项目分三期期开发，一一期用地面面积9.32万平方方米，总建建筑面积11.45万平方米米，位于亚亚泰大街偏偏僻位置，，共规划23栋多层层和3栋高高层。所有有户型采用用正南正北北，大开间间，小进深深，动静分分区，全框框架结构设设计。证大大以城市营营造商的自自身定位，，预计5-7年完成成，推广主主题是北部部新城核心心区、超百百万平米希希望之城。。推广口号号是“为长长春未来造造一座城。。”证大品牌牌形象的的塑造使使其成为为目前区区域客户户理想大大盘1.规模模，核心心区第一一超级大大盘2.地段段，缔造造北城居居住核心心3.环境紧靠区政府和中心公园紧邻大型商业中心5.配套套区区内超超级会所所、大卖卖场和文文化娱乐中心心等，缔缔造生活活核心4.生态态景观中中心公园园+主题题公园“双景观观”公园园模式6.实实力=品品牌+品品质品牌上市市公司打打造、户户型合理理、新现现代主义义风格的的社区典型案例例2：华大·天天朗国际际——公公园地产产模式项目评析析：项目目今年9月末开开始拆迁迁，分期期开发，，预计5年完成成。前期期开发以以多层产产品为主主，后期期准备做做少量小小高层产产品；一一期户型型以60-70平米的的面积区区间为主主。项目目一、二二两期绝绝大部分分产品将将会保守守开发做做成以符符合区域域内大众众需求的的90平平米以下下中小户户型为主主。该项项目在区区域地块块打造两两个公园园，推行行公园地地产模式式。开发商：：大连华华大房地地产开发发有限公公司项目位置置：小南南街以东东、北环环城路以以南、长哈铁路路以西开盘时间间：预计计08年年4-5月开盘盘占地面积积：52万㎡建筑面积积：60万㎡面积区间间：50-110㎡工程进度度：部分分地块拆拆迁价格：预计均价价2500元/㎡入市市典型案例例3：东田·青青年城——体育育地产+商业地地产开发商：：长春市市星火房房地产开开发有限限公司项目位置置：宽城城区青年年路以西西，基隆隆街以东，新月月路以北北，北环环城路以以南开盘时间间：预计计在2008年年4-5月开盘盘占地面积积：52万㎡建筑面面积：：60万㎡㎡面积区区间：：50-140㎡；；主力面面积：：80左右右二房房两厅厅；工程进进度：：部分分地块块拆迁迁价格：：预计计入市市均价价2500元/㎡市政配配套：：银行行、医医院、、公园园项目评评析：：东田田青年年城项项目内内配套套设施施完善善：20万万平米米北城城第一一商业业中心心，3公里里沿街街商铺铺，5万平平米奥奥林匹匹克中中央公公园，，北城城首座座2万万平米米全民民健身身中心心，2000平平米室室内游游泳馆馆，2000平平米幼幼儿园园，建成后后将成成为长长春市市北城城集休休闲、、购物物、运运动于于一体体的高高品质质生态态社区区。产产品形形式有有多层层、高高层、、小高高层组组成，，预计计4——5年年全部部开发发完毕毕。一一期开开发建建设21栋栋多层层，9栋高高层，，户型型面积积65㎡——140㎡㎡之间间，预预计2008年年6月月上市市。典型案案例4：包豪斯斯国际际社区区——中中档宜宜居型型住宅宅项目评评析：：项目目位置置和基基本配配套条条件较较好，，2007年7月上上市，，在证证大之之前率率先打打破铁铁北房房价的的3000元/㎡大大关，，做了了宽城城房价价第一一个吃吃蟹者者，并并获得得巨大大成功功，住住宅在在短短短5个个月的的时间间内便便已销销售一一空，，目前前只剩剩余少少量商商业。。开发发商商：：长长春春森森帝帝房房地地产产开开发发有有限限公公司司项目目位位置置：：北北亚亚泰泰大大街街与与长长新新路路交交汇汇处处开盘时间间：2007-7-8交房时间间：2007-12占地面积积：3.8万㎡㎡建筑面积积：6.6万㎡㎡共718套住住宅和2万㎡商商业面积区间间：55-150㎡；；主力为为77-90两两房两厅厅价格：3300元/㎡㎡市政配套套：市场场、医院院、学校校综上，宽宽城区房房地产项项目的表表现：性价比高高从产品的的去化速速度情况况来看，，功能齐齐全90平米以以内的小小二房、、二房成成为此区区域需求求的主流流产品，，而面积积较大的的户型在在销售中中有一定定的抗性性存在。。区域内群群体从购房群群体来看看，区域域内以公公务员、、产业工工人、小小营业主主和座地地户较多多，周边边低收入入人群和和外来打打工人事事。但区区域外客客源较少少。呈两个区区间价格范围围呈现两两个区间间：2400-3000元的的中低档档楼盘，，3300-3500元的的中档偏偏高楼盘盘。调研研发现，，在销售售中面积积大、总总价偏高高会遇到到一定的的抗性。。目标客户群群体价格情况主流产品分析：区域高端供应和需求相对很少，中档价位精品住宅是需求主力。而中、低档客户对于住房有着强烈的需求，即需求中低价格的同时，也逐渐要求楼盘具有中高端生活的品位和档次。：专题研究：：项目如何寻找竞争中的差异化板块内竞争争参考对象象的锁定根据项目所所在区域、、位置、规规模，寻找找区域周边边的有参照照和可比的的项目，据据此将区域域内以下楼楼盘做为本本次市场定定位参考分分析中的主主要对象：：中高端：上上海证大光光明城东田青年城城中端端：华大天天朗国际包豪斯国际际钻石礼都中东首座低端端：美景景天城、乐乐嘉茗园竞争项目基基本情况比比较开发商品牌牌方面，2006年年以来证大大、森帝、、华大等外外埠开发商商相继进入入，改变了了区域主要要以本土开开发商为主主的现状，，对拉升区区域市场的的整体开发发水平起到到很大带动动作用。在产品规模模方面可以以看出，区区域内大多多数楼盘规规模都在20万㎡以以上；板块块近年土地地的规模放放量，对于于区域内开开发商来说说区域竞争争将更加激激烈，更加加白炽化。。从项目景观观资源看，，证大光明明城占据了了紧邻铁北北中心公园园的景观优优势，华大大另辟捷径径在项目用用地范围内内建设了公公园，但是是由于区域域现阶段生生活相关配配套比较匮匮乏及经济济、环境较较差的整体体现状，制制约了区域域地块的开开发档次。。差异化：挖掘项目稀缺资源，前瞻性的整合——需求强烈的优势配套项目名称开发商产品类型占地（万㎡）建面（万㎡）规划栋数面积区间（㎡）入市时间证大光明城上海证大多层、高层64100一期26栋50-13507-9-28包豪斯国际森帝房产多层、小高层3.86.611栋55-15007-7-8钻石·礼都天元房产多层、小高层1326两期共19栋75-13305-8美景天城澳星海多层4260103栋43-117未开盘东田·青年城星火房产多层、高层4270一期21栋65-140未开盘乐嘉茗园华泰房产多层16.42155栋49-13307-10-14华大天朗国际大连华大多层5262一期20栋50-110未开盘中东首座中东地产多层81025栋60-11007-11-11竞争项目销销售情况及及目标客户户目前区域市市场各项目目档次差距距不明显，，价格区间间集中，买买家交叉现现象比较突突出，市场场竞争激烈烈。通过区域内内主力户型型及其去化化速度可以以看出，铁铁北各项目目的主流供供应面积在在75—90㎡（2房2厅））左右，此此类面积消消化速度较较快；但同同样这也说说明区域市市场同质化化现象比较较严重。在客户方面面，各项目目多数为区区域居住型型买家：客客群以周边边工厂企业业职工、原原地居民及及少部分来来长打工、、低收入人人群、小营营业主及宽宽城区的教教师、白领领和公务员员为主。结结合实际销销售来看，，客户多数数选择离单单位就近的的区域选择择购房，跨跨区域购房房依然不明明显。差异化：强强势概念与与产品创新新是关键，，户型方面面小二房、、小三房是是主力项目名称面积区间主力面积主力房型主力销售率目前均价入市时间现销售主力客群证大光明城50-13575-852室2厅98%345007-9-2897%大部分还是区域内的中高档收入者：公务员、老师、白领等。包豪斯国际55-15077-902室2厅100%345007-7-8100以站前商圈附近个体户为主，其他区域客户也有一些，但所占比例不多。钻石·礼都75-1331002室2厅100%335005-897%宽城区光复路、黑水路小营业主和少量区域内的教师、公务员为主要购房客群美景天城43-117902室2厅——2600未开盘——未开盘，但已经进行内部认购，主要面对客群为区域内原住居民。东田·青年城65-140——————----未开盘——面对客群以客车厂和车轮厂员工为主，年龄趋于年轻化，30岁左右为主乐嘉茗园49-13360-702室1厅100%260007-10-1498%大多数为区域内换房族，也有来自外地打工客户和其余区域的低收入人群。天朗国际50-11060-802室2厅——2500未开盘——未售，但就其现有资源来看，主流客群主要面向区域周边的在住居民。中东首座60-11068-902室1厅100%330007-11-1195%客群以项目周边居民为主项目周边潜潜在竞争情情况以上各项目目同在北部部新城，但但开发或者者按照开发发顺序都是是靠近铁南南，对本项项目直接影影响相对不不大。但从规模上上看，团山山地块依托托伊通河稀稀缺资源以以及绝对的的规模优势势将会对区区域板块产产生重大深深远的影响响，目前为为拆迁阶段段。差异化：受大盘威胁和品牌需要，提高产品附加值和竞争力，以规避劣势。项目团山地块金茂地块春铁新城位置北环路以南，伊通河以西，东荣大路以北北十条东至亚泰大街，西至九台路，南至鞍三路开发商万德房地产金茂地产长春铁路房地产占地196.7万㎡，一期88万㎡10万㎡13.1万㎡综上，本案案核心价值值元素如下下：市场面市场供求关关系良好；；市场扩容现现象明显；；区域认知度度开始转变变，未来前前景看好竞争面市场同质化化竞争激烈烈；市场同期入入市量较大大；证大光明城城对本项目目形成的客客群争夺与与价格压制制；促进大众需需求的快速速释放，未未来的市场场竞争将更更多的集中中于精致中中小户型产产品创新、、项目配套套整合以及及生活理念念的塑造；；基地面规模优势，，具有发展展多元化物物业的先天天条件；品牌优势，，为项目提提供灵魂和和主线；先天基地的的优势，有有塑造中高高端物业的的潜质。强势概念与与产品创新新、利用稀稀缺资源是是本案战略略突破的关关键以魅力化产产品品质超超越现有障障碍点，以以主题开发理念塑塑造独特生生活方式，，最终打破破市场壁垒垒由此看来，，本项目欲欲成就功业业，必须挖挖掘市场空白和市场场需求兴奋奋点，以““品牌＋差差异化”策策略抢占先机，，赢得市场场……项目开发主主题初探项目认知与与理解宏观环境综综合审视项目定位思思路和物业业发展建议议房地产市场场发展现状状及趋势项目总体规规划建议本案总体思思路(Contents)新一轮的长长春城市规规划，给这这个城市带带来了前所所未有的的的历史机遇遇；借着““铁北大开开发战略和和北部新城城建设”的的东风，铁铁北的春天天到来了，，我们的项项目展现出出了别样的的勃勃生机机。同时，我们们也应该正正视，我们们的项目处处于铁北北北端这个到到目前为止止正在唤醒醒市民注意意的区域，，与生活直直接相关的的配套还极极度匮乏；；市场的供供应向整个个城市集中中放量，同同时区域的的规模开发发才刚刚开开始。我们们可能有理理由让人们们的目光往往北、但又又有什么理理由让我们们的地块对对本区域或或者邻近区区域有一定定的感召力力？如何才才能激发潜潜在客群的的强烈购买买欲望和置置业激情？？我们们要要做做的的不不仅仅是是08年年区区域域需需求求的的的的正正常常消消化化，，我我们们更更要要考考虑虑3、、4年年周周期期内内的的绝绝对对突突围围！！引子子本案案绝绝对对突突围围之之举举——总总体体定定位位打造造以以中中高高档档宜宜居居生生活活为为主主，，集集购购物物、、休休闲闲、、娱娱乐乐等等商商业业功功能能为为一一体体，，具具有有“一站式””教育、节能环保的大型英伦风情国国际街区。。40万㎡纯纯粹英伦国国际生活街街区强势概念与与产品创新新、利用稀稀缺资源是是本案战略略突破的关关键英伦风情国国际街区是我们摆脱脱同质化竞竞争、魅力力化产品品品质的主主题规划理理念、以及及营造的独独特生活方方式。节能环保是目前长春春市场产品品品质创新新的一把利利剑！“一站式””教育是整合本项项目内外稀稀缺资源、、符合并强强烈吸引区区域客群、具有市市场感召力力的战略战战术！“节能环保保”主题定定位的阐述述与可行性性论证论证一：引引领长春市市场的节能能系统打打造现代代绿色健康康住宅随着人们生生活水平的的不断提高高，居住理理念也在悄悄然发生改改变，自然然、健康、、节能的住住宅已越来来越被人们们所接受和和喜爱。建建设能耗小小的健康、、舒适、节节能住宅，，不仅体现现在全面引引导长春居居住理念、、在将来满满足人们对对舒适居住住的需求，，更是吴中中集团对社社会可持续续发展、改改善居住生生态环境的的高度社会会责任感和和强烈的品品牌意识。。可选择节能能系统如下下：领先节能之之一：置换换式新风系系统。领领先节节能之二：：同层后排排水系统。。领先节能之之三：景观观水生态处处理系统。。领领先节能能之四：建建筑围护结结构保温隔隔热技术。。领先节能能之五：中中水循环利利用系统。。对洗浴、洗洗衣等生活活用水和雨雨水回收处处理形成中中水，用于于景观用水水、浇灌绿绿地、洗车车等；另一方面，，长春市政政府正积极极探索设立立建筑节能能改造专项项基金，为为节能技术术开发、宣宣传、示范范、推广等等工作而从从政府经常常性预算中中设立专项项经费，以提供财税税政策支持持，并允许许某些建筑筑节能产品品，减征增增值税。论证二：响响应政策率率先大大张旗鼓吹吹响新节能能住宅革命命的号角民建长春市市委员会在在07年12月的政政协会议上上提交了题题为《关于于加快推进进我市城市市建筑节能能工作的建建议》，建建议提出了了从法规、、标准、政政策、技术术、宣传等等方面采取取建筑节能能的综合配配套措施。。提出尽早早出台长春春市建筑节节能条例，，切实加加大现有政政策法规的的执行和查查处力度。。论证三：迎迎合需求、、借东风创创造全方位位示范工程程根据我我司对对长春春市场场消费费理念念与需需求的的调研研，人人们对对舒适适型住住宅需需求的的日益益提高高。产品研研发上上体现现节能能省地地的设设计思思想：板式式小进进深方方正户户型，，多层层住宅宅的保保证客客厅主主卧均均为南南向，，南北北自然然通风风，无无通风风死角角；小小高层层房型型平面面合理理紧凑凑，采采用中中空浮浮法玻玻璃窗窗等，，这些些举措措即节能能、提提高性性价比比，又又符合合长春春市民民置业业选择择的特特征和和潮流流。长春政府府期望打打造一批批代表不不同类型型的节能能示范建建筑和小小区，使使其在本本地区起起到建筑筑技术的的带头作作用。并并要求相相关机关关单位积积极推进进建筑节节能示范范小区，，那么借借助东风风，建设设吴中集集团及项项目品牌牌形象工工程，力力争“全全国优秀秀示范小小区试点点工程””、