如何令“理想.伊萨卡”叫好又叫座？课件

——如何令“理想●伊萨卡”叫好又叫座？建立超越竞争的策划全攻略2004年6月.（....），提供海量管理资料免费下载！ ——如何令“理想●伊萨卡”叫好又叫座？建立超越竞争的策划全5000600070008000……核心目标.（....），提供海量管理资料免费下载！5000600070008000……核心目标.（....）目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长.（....），提供海量管理资料免费下载！目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化提升企业品牌知名度迅世联地产对于理想●伊萨卡项目目标的理解叫座片区高价（进入中高档住宅圈）在2005年的地产市场中造就非凡的影响力叫好.（....），提供海量管理资料免费下载！世联地产对于理想●伊萨卡项目目标的理解叫座片区高价（进入中高报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位.（....），提供海量管理资料免费下载！报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展杭州历年的GDP增长率始终保持在8%以上906.610361134.81225.31382.51382.515681781.813.00%13%11.20%10.20%12%12.20%13.20%15.00%0200400600800100012001400160018002000199619971998199920002001200220030.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP（亿元）增长率2003年杭州市人均国内生产总值3950美元，房地产还处于快速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长《世界发展银行》库兹涅茨《各国的经济增长》宏观分析.（....），提供海量管理资料免费下载！GDP房地产业小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8年份19992000200120022003开发投资83.5亿100亿140.91亿196.37亿258.16亿增长率25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%宏观分析杭州的房地产开发投资稳步增长.（....），提供海量管理资料免费下载！年份19992000200120022003开发投资83.5宏观分析年份2000200120022003竣工面积400438.37529.41605.47销售面积276363.27414.55487.61销售面积/竣工面积0.690.830.780.810.690.830.780.81竣工面积和销售面积同比增加.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析年份2000200120022003竣工面积4004年份19992000200120022003恩格尔系数42.20%42.40%39%40.20%38.70%生活水平恩格尔系数（%）温饱型55～5950～55小康型45～5040～45富裕型40以下宏观分析

恩格尔系数是家庭开支中食品类支出占全部消费支出的比例，它是国际上衡量居民生活水平的一个量化标准，比例越低表明生活水平越高。杭州2003年恩格尔系数是38.7%，属于富裕型。.（....），提供海量管理资料免费下载！年份19992000200120022003恩格尔系数42.年份19992000200120022003人均住房使用面积(M2)10.110.611.212.517.2增长率5.0%5.7%11.6%11.6%37.6%宏观分析目前杭州的人均GDP近4000美元，恩格尔系数是38.7%，按照国际惯例，在这一发展水平时的人均住房建筑面积应该在30平米左右，而目前杭州的这一数值是17.2平米，住宅需求量潜力很大。.（....），提供海量管理资料免费下载！年份19992000200120022003人均住房使用面积宏观分析历年土地出让量(单位:亩)杭州各区土地出让情况

(单位:万平方米)近几年杭州土地供应量加大，并从传统的市中心向郊区扩散.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析历年土地出让量(单位:亩)杭州各区土地出让情况(单宏观分析杭州房屋均价已赶超上海，但人均GDP却低于上海。.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析杭州房屋均价已赶超上海，但人均GDP却低于上海杭州人均可支配收入杭州房屋均价

房价收入比=（5477*30）/12898=12.7大于12倍的国际公认警惕线，在全国仅次于北京、深圳排名第三，目前杭州房价过高。宏观分析.（....），提供海量管理资料免费下载！杭州人均可支配收入杭州房屋均价房价收入比=（54宏观分析三大措施稳定房价

首先，合理加大住宅用地的供应量；其次，加快"城中村“改造步伐，加快研究第三批撤村建居方案；第三，加快郊区住宅建设，整顿规范房地产市场。央行出台121号文严控金融市场、国务院颁发18号令规范土地市场

二手房转让恢复征收20%的个人所得税

受该项政策影响，投资客数量明显减少，市场交易量趋减，观望气氛浓重，造成二手房市场有价无市。.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析三大措施稳定房价

首先，合理加大住宅用地的供宏观分析杭州宏观市场小结：杭州房地产业处于高速发展阶段房屋需求潜力很大土地放量，开发由传统市区向郊区扩展房价已处高端，存在风险新政频频出台，宏观调控渐显威力

杭州楼市将趋于理性，但“高品质、品牌化、规模化、稀缺性”的楼盘仍将受到消费者的追捧。.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析杭州宏观市场小结：杭州房地产业处于高速发展阶段报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位.（....），提供海量管理资料免费下载！报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问本案省政府20公里.（....），提供海量管理资料免费下载！本案省政府20公里.（....），提供海量管理资料免费下载！浙江省最大的大学城，规划进驻15所高等院校、如杭州电子工业学院、浙江工程学院、浙江财经学院、杭州商学院等。近15万师生。

杭州电子工业学院杭州商学院本案浙江财经学院杭州工程学院杭州经济技术开发区是国务院1993年4月批准的国家级开发区，有来自美、英、德、法、日等20余个国家和地区的200余家外商投资企业落户以摩托罗拉、西门子、安万特、松下、三菱、泰尔茂、旭化成、矢崎、可口可乐、LG等著名企业为“龙头”，奠定了开发区电子机械、生物医药、纺织化纤、轻工食品和高科技化工五大支柱产业基础。.（....），提供海量管理资料免费下载！浙江省最大的大学城，规划进驻15所高等院校、如杭州电子工业学项目定义总用地面积：213861.117平米总建筑面积：388210平米容积率：1.82住宅覆盖率：21.9%绿化率：46.7%居住总户数：2473户地库面积：97200平米地下停车位：2430位地面访客位：350位TOWNHOUSE私家车位：240位.（....），提供海量管理资料免费下载！项目定义总用地面积：213861.117平米.（....），N12号大街25号大街14号大街沿钱江塘本案江大道项目四至.（....），提供海量管理资料免费下载！N12号大街25号大街14号大街沿钱江塘省政府下沙本案余杭区西湖区拱墅区江干区

滨江区萧山区下城区上城区临平萧山三墩闲林200020012002200319992004黄龙、城西板块9000元湖滨板块30000元武林板块10000元钱江新城板块8000元萧山板块5500元下沙板块5000元临平板块4500元三墩板块5000元德胜板块6000元钱江南岸板块7000元住宅价格分布.（....），提供海量管理资料免费下载！省政府下沙本案余杭区西湖认识问题三级区域下沙、临平、萧山、三墩、钱江南岸、德胜板块二级区域黄龙城西、武林、钱江新城板块一级区域湖滨板块如何突破8000元，冲入第二级？如何打破第三级价格惯性？.（....），提供海量管理资料免费下载！认识问题三级区域二级区域一级区域如何突破8000元，冲入第二分析问题片区的认知下沙房地产市场的认知传统观念的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！分析问题片区的认知.（....），提供海量管理资料免费下片区的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！片区的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！杭州规划主城临平城（临平、星桥、运河镇）江南城（滨江、萧山、临江）本案下沙城（下沙、九堡、乔司）.（....），提供海量管理资料免费下载！杭州规划主城临平城江南城本案下沙城.（....），提供海量管认识主城板块名称价格特点购房客户武林、庆春10000元起杭州市中心城区、文化商务中心、是体现杭州现代城市风貌的重要区域，土地资源短缺。企业高管、私企老板黄龙、城西9000元左右区域内政府机关、文教事业单位众多是本区的一大特点，基础配套完备，被认为杭州最成熟的居住区。高级公务员、教师、IT精英、外企白领、私企老板钱江新城10000元左右杭州未来的中央商务区，未来市政府、杭州大剧院以及第七届“中国艺术节”的举办地，高级公务员、外企高管、金融、投资企业精英、私企老板。

二级区域是杭州传统的城市中心或未来的城市中心，交通发达，基础配套设施完备，市内外客户认知度高。目前下沙与之相比各方面差距较大。.（....），提供海量管理资料免费下载！认识主城板块名称价格特点购房客户武林、庆春10副城名称价格特点购房客户江南城5000-7000元私营、民营企业较多，物流业发达，老城区生活配套设施较完备。本区域客户为主，主城客户少，随着钱江南岸的开发，主城客户有增多趋势。临平城4500-5000元加工制造业为主的综合性工业城，城中心生活配套较成熟。本区域客户为主，主城客户少下沙城5000元拥有摩托罗拉、三菱、东芝等全球500强企业的国家级经济技术开发区和拥有14所大专院校的高教园区教师、开发区企业员工和少量的市区客户认识副城下沙城有更强的开放性、国际性、文化性.（....），提供海量管理资料免费下载！副城名称价格特点购房客户江南城5000-7000元私下沙房地产市场的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！下沙房地产市场的认知.（....），提供海量管理资料免费下载名称建筑面积（万平米）主打户型面积（平米）客户香榭里花园7130~15080%是大学教师其余是开发区员工文苑风情1060左右120以上教师、开发区员工为主，市区很少，30~40%投资，文汇苑7130左右大学教师、开发区员工和周边居民。四季风景（二期）5.350-60大学教师、开发区员工和投资客金沙国际寓所--24~61--下沙楼盘比较房型单一，主要是60平米的单身公寓和130平米左右的三房购房客户单一，主要集中于教师和开发区的员工，市区客户少。.（....），提供海量管理资料免费下载！名称建筑面积主打户型面积客户香榭里花园7130~传统观念的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！传统观念的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！眼中的下沙外地人只认识杭州不知道下沙。杭州人有着传统的市中心认知习惯，视下沙为工业开发区。下沙居民中流动人口比例大，人员组成复杂，对社会治安造成影响。杭州房地产开发是“西热东冷、西熟东生”，下沙不是传统的房地产开发热区。.（....），提供海量管理资料免费下载！眼中的下沙外地人只认识杭州不知道下沙。.（....），提供海报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位.（....），提供海量管理资料免费下载！报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问●

下沙区域的再定义●不同的钱江堤岸●下沙的吸引力●

重新认识下沙区域价值的提升.（....），提供海量管理资料免费下载！●下沙区域的再定义区域价值的提升.（....），提供海量管区域定义下沙——杭州首席副城国际化、DIS、旅游…….（....），提供海量管理资料免费下载！区域定义下沙——杭州首席副城国际化、DIS、旅游…….（..客户是国际化的区域意象是国际化的开发区是连接国际的高教园是面向国际的国际化诠释.（....），提供海量管理资料免费下载！客户是国际化的国际化诠释.（....），提供海量管理资料免形象墙式导示商业街广告位导示关联性导示道路/停车导示DIS导示.（....），提供海量管理资料免费下载！形象墙式导示商业街广告位导示关联性导示道路/停车导示DIS导旅游.（....），提供海量管理资料免费下载！旅游.（....），提供海量管理资料免费下载！●

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重新认识下沙区域价值的提升.（....），提供海量管理资料免费下载！●下沙区域的再定义区域价值的提升.（....），提供海量管不同的钱江堤岸杭州的情人路下沙的玫瑰湾观潮亭钱江观景台.（....），提供海量管理资料免费下载！不同的钱江堤岸杭州的情人路下沙的玫瑰湾观潮亭钱江观景台.（.不同的钱江堤岸富有个性化、艺术化的江堤围栏富有诗意和情趣的“休闲岛”.（....），提供海量管理资料免费下载！不同的钱江堤岸富有个性化、艺术化的江堤围栏富有诗意和情趣的“●

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价格型（25~30岁中低家庭、大专、普通职员）情感型功能型投资型身份型享受型（30~45岁，高收入，高管）平衡型（26~35岁，管理人士）价格功能享受身份情感投资消费者购房动机六大要素：伊萨卡的客户范围中高档楼盘中档楼盘中档楼盘低档楼盘.（....），提供海量管理资料免费下载！精神物质价格型情感型功能型投资型身份型享受型平衡情感型伊萨卡，传播的是一种异域的生活方式和文化。功能型伊萨卡，带给下沙客户的是舒适的生活。投资型伊萨卡，体现的是高性价比。享受型身份型伊萨卡，是由理想置业、柏涛、贝尔高林联合打造的低密度精品住宅，是下沙最高档的楼盘。类型描述.（....），提供海量管理资料免费下载！情感型伊萨卡，传播的是一种异域的生活方式和文化。功能型伊萨卡客户类型来源描述特征（由高到低）核心客户下沙高教园区的教职工及开发区内的企业员工。消除上下班路途劳累，便于工作与生活功能型身份型主力客户杭州市区的购房客户，如企业的中高级人员、公务员，个体经营者、金融人员、IT精英，律师、医生及部分拆迁户等。对下沙、伊萨卡未来的向往，楼盘环境与品质的认可身份型情感型投资型偶得客户本省及周遍省份对杭州、对下沙、对钱江的认可投资型情感型享受型小高层和部分高层物业客户.（....），提供海量管理资料免费下载！客户类型来源描述特征核心客户下沙高教园区的教职工客户类型来源描述特征（由高到低）核心客户下沙及江干区的高收入者享受环境与生活享受型身份型功能型主力客户市区及外地的中高收入者，如企事业单位的中高级人员、中高级公务员，私企老板、外企白领、金融及IT领域的中高级人员、律师、医生等。对楼盘性价比的认可享受型身份型情感型偶得客户本省及周遍省份高收入者对杭州、对下沙、对钱江的认可享受型投资型情感型高层和TOWNHOUSE物业客户.（....），提供海量管理资料免费下载！客户类型来源描述特征核心客户下沙及江干区的高收入客户研究两房主力客户特征：年龄：30岁左右/其它写真：最具弹性的一些人群来源：下沙及杭州市区收入：家庭收入5万-10万/30万以上出处：起步状态的城市精英/投资客状态：成家立业/改善居住环境消费：富有技巧性的超前类型：功能型、情感型、投资型认知：交通、总价、品质、环境（从高到低排序）.（....），提供海量管理资料免费下载！客户研究两房主力客户特征：年龄：30岁左右/其它.（....客户研究三房主力客户特征：年龄：主要分布于30岁-45岁。写真：优越感+压力来源：下沙及杭州市区收入：家庭收入10万-20万出处：家庭背景好/行业好/事业较成功人士状态：有稳定的收入，有受人尊敬的职位或地位。消费：有一定积蓄，能够满足个人对生活的欲望。类型：身份型、功能型、情感型认知：总价、品质、交通、环境（从高到低排序）.（....），提供海量管理资料免费下载！客户研究三房主力客户特征：年龄：主要分布于30岁-45岁。.客户研究四房及TOWNHOUSE主力客户特征：年龄：主要在40岁左右写真：成就感+责任来源：杭州市区及部分下沙客户收入：家庭收入20万以上出处：企事业单位高管、高级公务员、私企老板状态：有稳定的高收入来源。消费：追求品位。类型：享受型、身份型、情感型认知：品质、环境、交通、总价、（从高到低排序）.（....），提供海量管理资料免费下载！客户研究四房及TOWNHOUSE主力客户特征：年龄：主要在4营销建议小高层和部分小面积的高层物业营销方向是体现：

功能、情感、身份……大面积的小高层、高层和TOWNHOUSE物业营销方向是体现：

享受、身份、情感…….（....），提供海量管理资料免费下载！营销建议小高层和部分小面积的高层物业营销方向是体现：大面积的报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位.（....），提供海量管理资料免费下载！报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问问题TOWNHOUSE单套面积范围是多少？9000元/平米,如何实现畅销？.（....），提供海量管理资料免费下载！问题TOWNHOUSE单套面积范围是多少？.（....），提富阳银湖板块单价：5000-6000元小和山板块单价：7000-8000元闲林、五常板块单价：5500-8000元本案TOWNHOUSE楼盘分布图.（....），提供海量管理资料免费下载！富阳银湖板块小和山板块闲林、五常板块本案TOWN公寓与TOWNHOUSE比较(抽样）从表中可以推出TOWNHOUSE与公寓的差价大致在1000-2000元，当伊萨卡公寓价格7000-8000元时，TOWNHOUSE价格应在9000元。TOWNHOUSE名称价格（元/平米）公寓名称价格（元/平米）碧水铭苑6500爵士风情4000清水湾6000闲林山水4500江南春城6000江南春城4500怡景花城7000--金都雅苑6000--闲林五常板块TOWNHOUSE与公寓单价比较表.（....），提供海量管理资料免费下载！公寓与TOWNHOUSE比较(抽样）从表中可以推出T名称面积范围主力房面积（平）价格（元）总价（万元）套数置业目的销售目标客户西溪风情190-260225、2556500150-200350第一居所80%1、2期分别在2个月内售完教师、医生、IT精英、高级公务员、私企老板九月森林221-298237、2767000150-220100第二居所80%95%高级公务员、私企老板、教师怡景花城210-2502207000150100第二居所60%1周售完私企老板、高级公务员、金融系统员工、教师碧水铭苑190-220190-2207000120-160300第一居所60%1期2个月售完2期内部售完高级公务员、私企老板、教师水木清华210-230平均6800140-170200第一居所70%95%私企老板、教师公务员亲亲家园200-230210-2208500160-200-第一居所70%停售私企老板、教师、金融、IT精英、公务员高档TOWNHOUSE对比表总价在200万-220万间私企老板、高级公务员、教授、金融、IT精英、企业高级管理人员等.（....），提供海量管理资料免费下载！名称面积范围主力房面积（平）价格总价套数置业目的销售目标客户定位TOWNHOUSE总价：240万杭州TOWNHOUSE的领跑者TOWNHOUSE单价：9000元/平米TOWNHOUSE面积：270平米.（....），提供海量管理资料免费下载！定位TOWNHOUSE总价：240万杭州TOWNHOUSE的

TOWNHOUSE分类资源型地段型文化型1234（山地、水地、林木）

250-270平米（近郊，便捷，社区成熟）190-200平米；230-240平米（教育、历史等文化）

230平米左右物质型（无特别卖点，价格低）

180-280平米例：九月森林、浪漫河山例：亲亲家园例：水木清华例：星星港湾.（....），提供海量管理资料免费下载！TOWNHOUSE分类资源型地段型文化型1234（山策略资源地段文化++理想●伊萨卡190-200平米；230平米左右；270平米左右.（....），提供海量管理资料免费下载！策略资源地段文化++理想●伊萨卡190-200平米；230预计单价面积（平米）总价（万元）套数首期（万元）七成三十年月供（元）90002702434072.991732302076062.17814190-2001716051.36455TOWNHOUSE户型配比及概算.（....），提供海量管理资料免费下载！预计单价面积总价套数首期七成三十年月供90002702434成熟市场TOWNHOUSE产品发展过程时间户型宽、进深比（抽样）特点第一代长形8：14结构紧凑、私密性较好，但通风采光效果差。第二代天井10：13采光、通风好立体感强，但过道狭长，房间性与房间之间的便捷性不好。我们的产品宽形9：10通风、采光性能好，有很大的公共空间；同时又兼顾一定的私密性。.（....），提供海量管理资料免费下载！成熟市场TOWNHOUSE产品发展过程时间户型宽、进深比特点户型初探TOWNHOUSE以方型为主，享有私家花园。户户享有大面积南向超宽露台。私密宽敞的主人空间，多功能设置。建议：户型均具良好的可延续性，留有自行改造、组合空间的余地。

层数最多三层，采用独门独户的形式。.（....），提供海量管理资料免费下载！户型初探TOWNHOUSE以方型为主，享有私家花园。户户享有户型建议

半下沉式储藏室，具有车库、家庭储藏室、工人房等多种功能，宽大实用。首层客厅7米以上超大面宽，跳高4米以上，日照性、景观性极好，处处体现优雅与气派。（半地下车库）（一层）.（....），提供海量管理资料免费下载！户型建议半下沉式储藏室，具有车库、家庭储藏室、卧室、书房享用自然阳光，南向大露台，让室外自然风景装点风雅气质。卧室空间宽大，卫生间、书房、更衣室配备齐全，彰显尊贵身份。户型建议（二层）（三层）.（....），提供海量管理资料免费下载！卧室、书房享用自然阳光，南向大露台，让室外自然风景装点风雅气中高档公寓分布本案.（....），提供海量管理资料免费下载！中高档公寓分布本案.（....），提供海量管理资料免费下载！名称电梯配置一房（平米）二房（平米）三房二厅一卫（平米）三房二厅二卫（平米）四房二厅二卫（平米）现代名苑1梯2户--120130-140153-176--8%72%20%现代领地1梯2户6588-93102-124125-134137-14613%26%26%23%13%蓝色霞湾1梯2户60-7099115-123131-136-7.7%9.3%16.4%57.6%-棕榈湾1梯2户-82108126-145--25%28%47%-云顶花园1梯2户90-110115122-130-41%16%43%-祥和人家1梯2户-93-107104-112114-130--27%40%33%-华海园城市住宅1梯2户6080-100105-125130-140140--1604%15%37%36%8%楼盘列表中、高档楼盘户型结构比较表.（....），提供海量管理资料免费下载！名称电梯配置一房二房三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫现代中高档楼盘房型套数比三房是目前杭州住宅市场的主力户型.（....），提供海量管理资料免费下载！中高档楼盘房型套数比三房是目前杭州住宅市场的主力户型.（..一房市场概况

目前杭州中、高档楼盘的一房一厅一卫型面积主要集中在60平米左右。.（....），提供海量管理资料免费下载！一房市场概况目前杭州中、高档楼盘的一房一厅一卫型面积二房面积主要集中在90平米左右二房面积分布.（....），提供海量管理资料免费下载！二房面积主要集中在90平米左右二房面积分布.（....），提三房面积主要集中在120-140平米三房面积分布图.（....），提供海量管理资料免费下载！三房面积主要集中在120-140平米三房面积分布图.（...目前市场上3房2厅1卫型住宅集中分布在110平米左右，3房2厅2卫型住宅集中分布在130平米左右。三房分类图（套）.（....），提供海量管理资料免费下载！目前市场上3房2厅1卫型住宅集中分布在110平米左右，三房分四房面积分布图（套）

杭州中高档搂盘的四房面积范围在135-180平米之间，主要集中在140-150平米和170平米左右的两个区间段。.（....），提供海量管理资料免费下载！四房面积分布图（套）杭州中高档搂盘的四房面积范围在1沿江楼盘研究名称一房（平米）二房（平米）三房二厅一卫（平米）三房二厅二卫（平米）四房二厅三卫/二卫（平米）五房二厅三卫（平米）春江花月（二期）70115130150-17020018520022912.5%4.2%4.2%45.8%8.3%12.5%8.3%4.2%春江花月（三期）65103-124131160-170185185200--6%18.2%3%57.8%6%3%6%--钱江时代65109-119-131147206--15%28%-22%20%15%--

江景楼盘以三房二厅二卫（150-170平米）为主力户型，四房、五房所占比例相应增大，但170平米以上的大房型与60多平米的小户型销售缓慢。

在房型相同的情况下，江景房比无江景房面积大10-20平米。.（....），提供海量管理资料免费下载！沿江楼盘研究名称一房二房三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅三卫方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事项1）主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持靠产品实力说话3）补缺市场抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度不同的户型配比方案，相应的条件及结果归类采取主流市场微调战略.（....），提供海量管理资料免费下载！方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事项1）寻找市场中主户型微调措施主流面积主流套数比面积平米套数比套数客户首付万元月供元经济2房回避一房竞争，提高住宅功能多样性，降低总价9016.5%70-8010%90年轻人（教师、开发区员工）、投资客122588舒适2房按照主流市场配置90-10020%160年轻的小家庭，在事业的起步阶段143128经济3房（1卫）减小面积，降低3房总价，实现小面积多功能11015%90-10020%160在经济有限的情况下，尽量追求住宅的经济性和功能多样性163450亲情3房（2卫）回避区域内3房主力户型面积竞争，适当减少单套面积13049.5%110-12015%120有稳定收入来源的工薪阶层，追求实惠183882舒适3房（2卫）按照主流市场配，但降低供应总量13030%260经济来源广泛，有一份令人羡慕的职业或地位19.542064房适当减小4房面积，降低购买4房的客户门槛140-15017014.7%140-1505%70事业取得成功，追求生活的舒适与品位22.54853户型定位（小高层）.（....），提供海量管理资料免费下载！户型微调措施主流主流面积套数比套数客户首付月供经济2房回避一房型分布经济2房（70-80）舒适2房（90-100）经济3房（90-100）亲情3房（110-120）舒适3房（130）4房（140-150）.（....），提供海量管理资料免费下载！房型分布经济2房（70-80）舒适2房（90-100）经济3户型微调措施主流面积主流套数比面积套数比套数客户首付万元月供元2房适当增加2房面积，提升景观房档次9016.5%100-11018%265年轻的小家庭，在事业的起步阶段143128亲情3房（2卫）普通3房的面积，但提供江景，增强竞争力13049.5%120-13010%150收入稳定，改善自己的生活环境19.54206舒适3房（2卫）适当降低主流景观房的单套面积，降低总价160景观房140-15050%725经济来源广泛，有一份令人羡慕的职业或地位22.54853富贵3房3卫/工人房适当增加主流景观房的单套面积，满足高端客户的需要160-17010%150有事业成就感压力大，需要空间释放。27.258664房3卫/工人房增加普通4房的单套面积，提升档次15017010%景观房170-18010%150同上28.862115房3卫/工人房降低套数比，满足个别高端客户的需求200起景观房-2002%30富人阶层，房、车在身份和品位上的象征意义大过实用价值326902户型定位（高层）.（....），提供海量管理资料免费下载！户型微调措施主流主流面积套数比套数客户首付月供2房适当增加22房2房（100-110）亲情3房（120-130）舒适3房（140-150）富贵3房、4房、5房（160平米以上）房型分布.（....），提供海量管理资料免费下载！2房2房（100-110）亲情3房（120-130）舒适3房项目名称户型面积客厅开间主卧开间最小卧开间每单元户数南向开间进深比临江花园三房两厅两卫129.72M24.23.63.21梯2户1:1.22二房两厅一卫104.08M24.23.63.61梯2户1:1.54吴越山庄三房两厅两卫——4.53.93.41梯2户1:0.89春江花月三房两厅两卫160M24.53.93.31梯2户1:1.35161M24.53.93.31梯3户1:1.11四房二厅一卫203M24.84.53.62梯2户-之江公寓三房两厅两卫162-170

4.83.93.31梯2户1:1本项目B1四房二厅三卫187.355.14.62.81梯3户1:0.7B3三房二厅两卫117.754.24.03.751梯3户1：0..627J1B1四房二厅三卫145.344.73.931梯3户1：0.672J2B1四房二厅三卫158.454.73.931梯3户1：0.672J3三房二厅两卫102.894.23.2约2.51梯3户1：0.53A10三房二厅两卫121.454.53.62.81梯2户1：1.55户型功能数据分析.（....），提供海量管理资料免费下载！项目名称户型面积客厅开间主卧开间最小卧开间每单元户数南向开间客户感知的几个因素总体：实用，功能布局、面积分配合理主要关注点：客厅、主卧、卫生间、次要关注点：厨房、餐厅、阳台/露台、入户门厅、次卧户型局部创新：观景大阳台、家庭厅（复式）等其他细节：南北通透性、私密性、功能分区、全明设计客户重点感知因素客户感知分析.（....），提供海量管理资料免费下载！客户感知的几个因素客户重点感知因素客户感知分析.（....）小高层房型初步感知L型餐厅不利于利用客厅采光面狭小公私分区不合理，南北不通透玄关太通透，入户既看到整个室内观景电梯视野窄客厅厨房的共同精神仅为6.6米，且电视机柜位置不合理单位房型面积（m2）Ba/Bb4房2厅2卫160.415此阳台视野不开阔.（....），提供海量管理资料免费下载！小高层房型初步感知L型餐厅不利于利用客厅采光面狭小公私分区不高层房型初步感知单位房型面积（m2）J14房2厅2卫158.95J24房2厅2卫172.63J33房2厅2卫102.40卫生间们紧邻厨房门，且四门交汇卫生间占用东南向资源；主人房两侧均为大阳台，私密性差衣帽间与书房功能交错，且开门见门该房间采光紧靠一天井，效果差餐厅采光差无玄关整体动静分区不合理，南北不通透餐厅采光差.（....），提供海量管理资料免费下载！高层房型初步感知单位房型面积（m2）J14房2厅2卫158.高层房型初步感知单位房型面积（m2）B14房2厅3卫187.35B24房2厅2卫146.88B33房2厅2卫117.75客厅、主人房朝向差入户通道狭长公卫太靠里南向无大阳台厕所狭长（1.8m）公私分区不合理暗餐厅客厅、主人房朝向与邻近楼宇对视.（....），提供海量管理资料免费下载！高层房型初步感知单位房型面积（m2）B14房2厅3卫187.创新建议做杭州最好的江景房宽型住宅“全程式”观景生活空中庭院/观景大露台豪华主人房卫生间.（....），提供海量管理资料免费下载！创新建议做杭州最好的江景房宽型住宅“全程式”观景生活空中房型建议四房两厅两卫，建筑面积162.92平米高空的入户花园餐厅、起居室、卧室朝南观景长条型观景露台宽型住宅、观景大露台、入户花房、飘窗.（....），提供海量管理资料免费下载！房型建议四房两厅两卫，建筑面积162.92平米高空的入户花园排屋房型认知3方3厅3卫/面积：192.4平方米建议户型创新点：内庭院、坡屋顶（小阁楼送面积）、开天窗入口处厨房油烟有影响餐厅采光差卫生间离客厅远卧室面宽小（2.9M）楼梯窄卧室进深窄（3.9米）.（....），提供海量管理资料免费下载！排屋房型认知3方3厅3卫/面积：192.4平方米建议户型创新会所探讨提升下沙形象，改变客户观念引人注目的下沙丰富多彩的伊萨卡美伦美幻的设施与活动令人遐想的“英雄诗意故乡”.（....），提供海量管理资料免费下载！会所探讨提升下沙形象，改变客户观念引人注目的下沙.（....会所配置物业配套春江花月桃花园浪漫河山金都雅苑颐景山庄富春山居格林花园成本生活类便利店√√√√√√√中餐厅/酒吧/咖啡厅/茶室

√√√√√√中美容美发屋√√√√√√中娱乐中心√√高洗衣、洗车√

低邮配服务点√低浴室/桑拿房

√高医疗中心√√

√√√高文化类图书/阅览室/书店/网吧

√中教育/艺术中心

低运动类健身房√√√√√√√低室内游泳池√√√√高棋牌室

√√√低台球室/乒乓球室

√√√√√低商务类客房√√√高会议室√√√高必备设置市场空缺会所功能配置.（....），提供海量管理资料免费下载！会所配置物业配套春江花月桃花园浪漫河山金都雅苑颐景山庄富春山当众人追求全的时候，我们选择的是精当众人苦寻品牌、时尚的时候，我们已经拥有会所定位运动、文化、生活、休闲…….（....），提供海量管理资料免费下载！当众人追求全的时候，我们选择的是精会所定位运动、文化、生活、运动引入杭州蓝仕堡、舒适堡等健身品牌，透视落地窗与湖水相望，提升环境档次。室内恒温游泳池，与健身中心为邻，落地窗相连，户内、户外景观相融，构成杭州最有特色和档次的健身中心。.（....），提供海量管理资料免费下载！运动引入杭州蓝仕堡、舒适堡等健身品牌，透视落地窗与湖水文化做杭州高档次的，下沙最好的综合艺术广场，定期举行名家雕塑展，大家书画展，音乐会、名车、新品发布会，时装秀等活动。.（....），提供海量管理资料免费下载！文化做杭州高档次的，下沙最好的综合艺术广场，定期举行名文化.（....），提供海量管理资料免费下载！文化.（....），提供海量管理资料免费下载！生活面对湖水，设立咖啡屋、茶馆，如星巴克、两岸咖啡、一茶一生等品牌连锁店，建立会员制，吸引高端客户，营造社区氛围。.（....），提供海量管理资料免费下载！生活面对湖水，设立咖啡屋、茶馆，如星巴克、两岸咖啡休闲美味在伊萨卡，这里有杭州时尚的季诺意式餐厅，有令人向往的法国大餐，有最地道的川菜、粤菜…….（....），提供海量管理资料免费下载！休闲美味在伊萨卡，这里有杭州时尚的季诺意式餐厅，会所经营只对小区业主开放的封闭式会所（中高档，经营难，花费高）针对业主及其贵宾的半开放式会所（中高档）面向全社会开放式会所（可用于中高档，价格软暴力）.（....），提供海量管理资料免费下载！会所经营只对小区业主开放的封闭式会所（中高档，经营难，花费高共勉只要你坚持想要最好的，往往都能如愿。

――毛姆.（....），提供海量管理资料免费下载！共勉只要你坚持想要最好的，往往都能如愿。.（....），提供谢谢！.（....），提供海量管理资料免费下载！谢谢！.（....），提供海量管理资料免费下载！

——如何令“理想●伊萨卡”叫好又叫座？建立超越竞争的策划全攻略2004年6月.（....），提供海量管理资料免费下载！ ——如何令“理想●伊萨卡”叫好又叫座？建立超越竞争的策划全5000600070008000……核心目标.（....），提供海量管理资料免费下载！5000600070008000……核心目标.（....）目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售持续增长.（....），提供海量管理资料免费下载！目标沟通我们的开发目标是什么？利润最大化提升企业品牌知名度迅世联地产对于理想●伊萨卡项目目标的理解叫座片区高价（进入中高档住宅圈）在2005年的地产市场中造就非凡的影响力叫好.（....），提供海量管理资料免费下载！世联地产对于理想●伊萨卡项目目标的理解叫座片区高价（进入中高报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位.（....），提供海量管理资料免费下载！报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展杭州历年的GDP增长率始终保持在8%以上906.610361134.81225.31382.51382.515681781.813.00%13%11.20%10.20%12%12.20%13.20%15.00%0200400600800100012001400160018002000199619971998199920002001200220030.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP（亿元）增长率2003年杭州市人均国内生产总值3950美元，房地产还处于快速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长《世界发展银行》库兹涅茨《各国的经济增长》宏观分析.（....），提供海量管理资料免费下载！GDP房地产业小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8年份19992000200120022003开发投资83.5亿100亿140.91亿196.37亿258.16亿增长率25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%25.40%17.90%38.80%39.40%30.20%宏观分析杭州的房地产开发投资稳步增长.（....），提供海量管理资料免费下载！年份19992000200120022003开发投资83.5宏观分析年份2000200120022003竣工面积400438.37529.41605.47销售面积276363.27414.55487.61销售面积/竣工面积0.690.830.780.810.690.830.780.81竣工面积和销售面积同比增加.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析年份2000200120022003竣工面积4004年份19992000200120022003恩格尔系数42.20%42.40%39%40.20%38.70%生活水平恩格尔系数（%）温饱型55～5950～55小康型45～5040～45富裕型40以下宏观分析

恩格尔系数是家庭开支中食品类支出占全部消费支出的比例，它是国际上衡量居民生活水平的一个量化标准，比例越低表明生活水平越高。杭州2003年恩格尔系数是38.7%，属于富裕型。.（....），提供海量管理资料免费下载！年份19992000200120022003恩格尔系数42.年份19992000200120022003人均住房使用面积(M2)10.110.611.212.517.2增长率5.0%5.7%11.6%11.6%37.6%宏观分析目前杭州的人均GDP近4000美元，恩格尔系数是38.7%，按照国际惯例，在这一发展水平时的人均住房建筑面积应该在30平米左右，而目前杭州的这一数值是17.2平米，住宅需求量潜力很大。.（....），提供海量管理资料免费下载！年份19992000200120022003人均住房使用面积宏观分析历年土地出让量(单位:亩)杭州各区土地出让情况

(单位:万平方米)近几年杭州土地供应量加大，并从传统的市中心向郊区扩散.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析历年土地出让量(单位:亩)杭州各区土地出让情况(单宏观分析杭州房屋均价已赶超上海，但人均GDP却低于上海。.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析杭州房屋均价已赶超上海，但人均GDP却低于上海杭州人均可支配收入杭州房屋均价

房价收入比=（5477*30）/12898=12.7大于12倍的国际公认警惕线，在全国仅次于北京、深圳排名第三，目前杭州房价过高。宏观分析.（....），提供海量管理资料免费下载！杭州人均可支配收入杭州房屋均价房价收入比=（54宏观分析三大措施稳定房价

首先，合理加大住宅用地的供应量；其次，加快"城中村“改造步伐，加快研究第三批撤村建居方案；第三，加快郊区住宅建设，整顿规范房地产市场。央行出台121号文严控金融市场、国务院颁发18号令规范土地市场

二手房转让恢复征收20%的个人所得税

受该项政策影响，投资客数量明显减少，市场交易量趋减，观望气氛浓重，造成二手房市场有价无市。.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析三大措施稳定房价

首先，合理加大住宅用地的供宏观分析杭州宏观市场小结：杭州房地产业处于高速发展阶段房屋需求潜力很大土地放量，开发由传统市区向郊区扩展房价已处高端，存在风险新政频频出台，宏观调控渐显威力

杭州楼市将趋于理性，但“高品质、品牌化、规模化、稀缺性”的楼盘仍将受到消费者的追捧。.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观分析杭州宏观市场小结：杭州房地产业处于高速发展阶段报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问题第三部分：问题的解决方向第五部分：物业建议第四部分：客户的定位.（....），提供海量管理资料免费下载！报告核心内容第一部分：杭州宏观市场分析第二部分：项目面临的问本案省政府20公里.（....），提供海量管理资料免费下载！本案省政府20公里.（....），提供海量管理资料免费下载！浙江省最大的大学城，规划进驻15所高等院校、如杭州电子工业学院、浙江工程学院、浙江财经学院、杭州商学院等。近15万师生。

杭州电子工业学院杭州商学院本案浙江财经学院杭州工程学院杭州经济技术开发区是国务院1993年4月批准的国家级开发区，有来自美、英、德、法、日等20余个国家和地区的200余家外商投资企业落户以摩托罗拉、西门子、安万特、松下、三菱、泰尔茂、旭化成、矢崎、可口可乐、LG等著名企业为“龙头”，奠定了开发区电子机械、生物医药、纺织化纤、轻工食品和高科技化工五大支柱产业基础。.（....），提供海量管理资料免费下载！浙江省最大的大学城，规划进驻15所高等院校、如杭州电子工业学项目定义总用地面积：213861.117平米总建筑面积：388210平米容积率：1.82住宅覆盖率：21.9%绿化率：46.7%居住总户数：2473户地库面积：97200平米地下停车位：2430位地面访客位：350位TOWNHOUSE私家车位：240位.（....），提供海量管理资料免费下载！项目定义总用地面积：213861.117平米.（....），N12号大街25号大街14号大街沿钱江塘本案江大道项目四至.（....），提供海量管理资料免费下载！N12号大街25号大街14号大街沿钱江塘省政府下沙本案余杭区西湖区拱墅区江干区

滨江区萧山区下城区上城区临平萧山三墩闲林200020012002200319992004黄龙、城西板块9000元湖滨板块30000元武林板块10000元钱江新城板块8000元萧山板块5500元下沙板块5000元临平板块4500元三墩板块5000元德胜板块6000元钱江南岸板块7000元住宅价格分布.（....），提供海量管理资料免费下载！省政府下沙本案余杭区西湖认识问题三级区域下沙、临平、萧山、三墩、钱江南岸、德胜板块二级区域黄龙城西、武林、钱江新城板块一级区域湖滨板块如何突破8000元，冲入第二级？如何打破第三级价格惯性？.（....），提供海量管理资料免费下载！认识问题三级区域二级区域一级区域如何突破8000元，冲入第二分析问题片区的认知下沙房地产市场的认知传统观念的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！分析问题片区的认知.（....），提供海量管理资料免费下片区的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！片区的认知.（....），提供海量管理资料免费下载！杭州规划主城临平城（临平、星桥、运河镇）江南城（滨江、萧山、临江）本案下沙城（下沙、九堡、乔司）.（....），提供海量管理资料免费下载！杭州规划主城临平城江南城本案下沙城.（....），提供海量管认识主城板块名称价格特点购房客户武林、庆春10000元起杭州市中心城区、文化商务中心、是体现杭州现代城市风貌的重要区域，土地资源短缺。企业高管、私企老板黄龙、城西9000元左右区域内政府机关、文教事业单位众多是本区的一大特点，基础配套完备，被认为杭州最成熟的居住区。高级公务员、教师、IT精英、外企白领、私企老板钱江新城10000元左右杭州未来的中央商务区，未来市政府、杭州大剧院以及第七届“中国艺术节”的举办地，高级公务员、外企高管、金融、投资企业精英、私企老板。

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