商场物业管理租赁方案

百达商场物业管理租赁方案市中心综合体物业公司简介

株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格导入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，并与公司初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。

项目简介项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多广场；东南面麦当劳、桂林人、书城；人口密度大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传统的商区、家电、衣服、图书、饮食核心区。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层，其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。

目录商业定位租户的选取租金的确定出租方案租赁方案定位说明

商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。

而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收回部分经营权。因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理

目标区域定位

周边主要商业及商圈分布图本项目目标区域定位经营功能定位arealocationfunctionallocalization商业定位

businessposition经营功能定位租户的选取

SelectOnethatholdsalease基本承租户主要承租户一般承租户百货公司连锁店超级市场自选商业家电商店家具商店食品店服装商店皮鞋店按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类按照经营形式分类按照经营品种分类

选择好才是真的好010203租户的类型影响选选取的的综合合因素素综合因素租户的的财务务状况况和能能力租户的的声誉誉租户组组合与与位置置分配配商场规规模的的大小小租户所所需要要的物物业服服务主要承承租户户与一一般承承租户户的配配合根据因因素确确定租租户选选择租户的的声誉誉一个新新建立立的企企业可可能缺缺乏有有关声声誉的的记录录，但但物业业服务务企业业可以以评估估其经经营思思想和和策略略，一一个企企业如如果有有一种种清晰晰的业业务发发展计计划，，确定定了合合理的的商品品种类类和适适应当当地经经济状状况的的价格格水平平，会会优于于那些些没有有进行行市场场策划划的企企业。。租户的财务务状况和能能力那些被证明明财务状况况好、极有有声誉的大大公司是重重点选择对对象。租户组合与与位置分配配主要应依据据其建筑规规模、经营营商品的特特点及商业业辐射区域域的范围而而定。当购物中心心内有两个个或两个以以上的承租租户时，应应注意他们们各自提供供的商品与与服务种类类是否搭配配合理，且且与次要承承租户提供供的商品与与服务是否否为补充。。租户所需要要的物业服服务商业场所骨骨从事经营营活动的承承租户，非非常关心是是否有足够够的使用面面积来开展展其经营活活动、其所所承租部分分在整个物物业内的位位置是否容容易识别、、整个经营营地点的客客流量有多多大等。主要承租户户与一般承承租户的配配合安排好租户户在商场中中的比例关关系，既能能稳定项目目正常经营营活动的正正常开展，，同时又能能不断地更更新项目，，使项目具具有一定的的活力。商场规模的的大小本项目总建建筑面积为为1.6万万平方米属属中型商场，，其经营的的商品和零零售企业形形式应该尽尽量齐全，，各种其他他商业机构构也应该具具备，同时时应尽量争争取省市级级和区级大大商店的分分店作为基基本租户。。租金的确定定ascertaintherent租赁成交价租赁进程租赁期限的确定车位租赁费用及免车位策略媒体组合推广预算费用付款方式租赁相关费用租价报价明细租赁报价租赁报价本项目整体租赁报报价区间在在预租期（（出租率未未达到30%时）为为人民币100-150元/建筑平方方米/月（（含物业管管理费）；；整体报价价区间在较较成熟期（（出租率达达到30%--60％时）和和成熟期相相对预租期期分别上浮浮30元/建筑平方方米/月、、50元/建筑平方方米/月，，分别达到到人民币130-180元/建筑平方方米/月、、150-200元元/建筑平平方米/月月、（含物物业管理费费）；根据据项目实际际情况、市市场整体状状况及目标标客户群的的租金支付付能力，结结合各阶段段市场实际际情况进行行项目租赁赁价格预测测和阶段性性调整。租价报价明细细单位：元/平方米.月租赁成交价单位：元/平方米.月车位租赁费用用及免车位策策略对于整层租赁赁的客户拟提提供地下二个个免费停车车车位的策略；；半层租赁的的客户原则不不上提供免费费车位。租赁赁一层以上客客户和知名企企业客户单独独洽谈。租赁进程媒体组合推广广预算费用租赁方案LeasingPlan出租的促进策略商场的管理出租方式的管理招商原则广告策划商场的管理统一管理商铺必须由代代表业主权利利的、受业主主、开发商委委托的管理公公司统一管理理，没有统一一管理的商铺铺是难以经受受激烈的零售售业市场竞争争。分散经经营是商铺铺对消消费者者和经经营者者间的的交易易提供供场所所，商商铺的的管理理者不不能直直接进进行商商业经经营，，只是是在消消费者者和经经营者者之间间搭建建桥梁梁。管理模模式的的五个个统一一统一物物业管管理统一营营销管管理统一经经营主主题统一招招商管管理统一服服务管管理即前期期通过过销售售环节节捆绑绑合同同或协协议，，后期期通过过政府府税费费调控控等形形式，，基本本实现现项目目统一一招商商管理理，包包括统统一业业态控控制，，统一一品牌牌审核核，以以及统统一租租约等等管理理内容容。即统一一项目目的业业态规规划和和商品品布局局。即为商商户提提供专专业的的服务务咨询询；统统一设设立总总服务务台，，提供供客户户服务务提升升项目目服务务水平平；代代行部部分工工商行行政职职能，，对商商户经经营行行为、、商品品和服服务质质量进进行必必要监监督，，保持持良好好经营营秩序序，并并以此此提升升项目目认知知度。。即统一一策划划全年年的系系列营营销策策划活活动，，营造造气氛氛吸引引客流流，举举办大大量的的有文文化内内涵并并特聚聚人气气的活活动，，使商商场成成为传传播文文化资资讯的的平台台即统一一进行行项目目建筑筑内外外空间间、环环境管管理及及设备备设施施的维维护保保养，，营造造舒适适的购购物休休闲环环境分散经经营为了达达到““统一管管理,分散经经营”的管理理模式式，在在商铺铺销售售合同同中都都应该该约定定承租租户必必须服服从管管理公公司的的统一一管理理。在在法律律上确确定商商铺管管理公公司的的管理理地位位。组织架架构组织架构构设计说说明：商管公司司的组织织架构主主要分为为三大板板块：1、物业业服务部部分（保安、保保洁、设设备管理理）2、商业业服务部部分（包括策策划促销销和商户户管理））3、行政政财务（（租金收取取、客户户回报支支付等）其中由商商业招商商和运营营部组成成的商业业服务部部分是整个管管理公司司的核心心运营机机构。公司组织织结构采采取扁平平化的管管理体系系，便于于市场的的快速反反应和相互配合合。商管管公司下下面直接接设置职职能部门门，部门门下设专专业组直直接管理理所有商商户。组织结构构图总经理保保洁安组组物管部运营部办公室财务部设备组会计组出纳组招商组客服组物业管管理内内容养护建建筑、、维护护设备备、保保证水水电气气热正正常供供应、、公用用面积积的保保洁、、保安安防盗盗、车车辆管管理、、绿化化养护护、意意外事事故处处理等等。出租方方式的的管理理一种先先规定定一个个固定定的月月租金金（根根据面面积）），然然后根根据市市场情情况和和货币币升、、贬值值决定定几年年后再再增加加合理理的幅幅度。。一种是按面面积定出最最低租金，，然后根据据承租户销销售总额按按一定的百百分比收取取租金。租金计算可可采用两种种形式：出租租的的促促进进策策略略进行行特特色色经经营营,扩扩大大商商场场的的吸吸引引力力提高高商商业业场场所所的的产产品品档档次次,扩扩大大消消费费.加强强广广告告宣宣传传,提提高高商商厦厦的的知知名名度度节庆庆日日经经常常举举行行活活动动,促促进进客客流流量量根据租赁时间间长短,一次次性交纳租金金的多少来进进性优惠政策策顾客带顾客来来进行租赁,可减免一定定的物业费等等招商原则1、二个重点重点引进在市市内有影响力力、有实力的的商业机构加加盟合作。对名家、名企企、名品重点点招商2、四个优先厂家优先：厂厂家直接合作作优先答约；；名优品牌优先先：国内外著著名品牌优先先引进；独家经营优先先：品牌在本本区域独家经经营的优先引引进；特色项目优先先：拥有特色色经营项目的的商业机构优优先引进。实行“二个重重点四个优先先”的基本原原则注：租赁面积到500平米以以上优先引进进广告策划广告策划是商商铺经营服务务管理的一项项重要任务，，就是要设法把顾客客吸引进来，，把承租人留留住。因此要策划划和组织各项项商业推广宣宣传活动，如如综合表演、、纳凉晚会