商业地产项目开发控制要点报告

商业地产项目开发

管理报告Guofan.deng@2014-02目录商业地产概念商业地产与住宅地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采用开发销售的模式，资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住为目的。大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳定型，投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待住宅地产投资回收期较短，房子买出去就开始回收投资。投资回收期较长，商业项目开始运营后还需要经过培育期后，才开始回收投资；商业业态的形式概念：Mall-------林荫道，

在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。ShoppingMall------

规模在5万平米以上，由管理商统一经营管理，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产的元素及行为商业地产的433即:4元素3种行为3个层面商业地产的商业模式商业模式说明优点缺点适应范围只租不售物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。有利于商业项目的统一管理、推广和升级，可以更好的使项目升值。资金回收期较长资金充裕，作为长期稳定性持有的公司。只售不租：物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，可以快速的回笼资金不利于项目的统一管理、推广和升级，项目升值需要依赖于外界环境。住宅底商模式、产权式酒店等，租售结合：商用物业建成后，投资商、开发商将一部分物业出租，另一部分销售；通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租，另一种是主力店铺出租、配套商铺出售。可以回收部分资金，并且利用回收的资金进行后期开发。需要有较强大的运营管理和策划宣传团队，模式大都是迫于资金的压力，（如万达模式）出售后返租：物业建成后，建商业产权进行分割后进行销售，由开发商在销售的时候承诺将给予投资人一定收益率的形式进行返租，并签订租期。可以快速的回收资金，前期需要承诺购买人一定的投资回报率，后期存在较大的风险（海南酒店模式）商业地产的经营模式经营模式说明优点缺点联营模式：由经营商户在商业项目内进行商业经营活动，物业持有人将物业场地作为一定的出资股份与商户共同经营。与租户共担风险，对项目的升值和运营有一定的帮助。资金回收受经营效果关联。适用于较大规模的租户。出租模式：物业建成后，将物业租赁给商户进行经营活动，物业持有人收取租金。投资回收比较稳定所有租户抽点模式：经营商户租赁商业持有人的物业进行商业经营活动，商户不支付或者支付部分租金，物业持有人从商户的营业额中抽取一定比例的营业额，作为物业租金；项目经验效果与投资回收挂钩，项目经验较高时，可以取得较大的回报。在项目的培养期租户的租金压力较小该种方式对对物业持有人（商场管理者）的商场运营和推广有很高的要求。与租户共同承担风险。适用于小型的零售业态商业物业的管理模式物业运营管理模式说明优点缺点备注自管：物业产权单位成立专门的管理公司或部门进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。能很好的把控项目，有利用推广及产生品牌价值需要有非常专业的管理和运营团队，增加管理成本，并且占用资金适用于专业的商业管理公司：如凯德商用委托专业公司管理：物业产权单位不具备全部管理能力，而聘请专门的管理公司进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。不需要成立专业的管理部门，产权单位相对省心些不利用项目的推广没有资源和管理经验的公司。部分委托物业管理：物业产权单位，将物业和运营管理的部分工作聘请专门的管理公司进行管理，如后期运营、物业管理等工作由管理公司负责，招商和推广由产权单位负责。产权单位可以把控项目的推广和招商，利与项目的升值。需要专业的招商和推广团队。适用于招商和推广实力雄厚、资源丰富的公司，如万达商业项项目业业态形形式组组成商业项项目的的业态态形式式：商业发发展趋趋势商业项项目的的发展展趋势势：商业项项目-体验式式商业业所谓体体验式式商业业，就就是除除了购购物以以外，，还有有聚休休闲、、娱乐乐、美美食、、互动动、健健身、、教育育等业业态于于一体体的商商业项项目。。如:电影院院、冰冰场、、健身身会馆馆、电电玩城城、KTV、美容容美体体、儿儿童体体验、、儿童童游艺艺等都都属于于体验验式商商业的的范畴畴;体验式式商业业最大大的客客户群群体是是儿童童和青青年人人。优势商业发发展趋趋势商业项项目未未来的的发展展趋势势：商业地地产新新型趋趋势分分析实体店店的发发展消费群群体及及趋势势分析析商业项项目运运营趋趋势未来业业态比比例的的发展展趋势势业态类别所占比例儿童类（儿童教育、娱乐、玩具等）20~25%餐饮类30~35%娱乐类10~20%服务5~10%零售10~30%餐饮类30%业态配配比的的变化化，向向体验验性延延伸，，零售售类的的比例例越来来越小小。商业项项目需需要做做到的的三吸吸引：：1、商商户关关心的的是什什么，，如何何让商商户相相信项项目的的前景景2、怎怎么让让顾客客时刻刻想着着去逛逛商城城3、怎怎么能能吸引引顾客客和留留住顾顾客4、怎怎么让让顾客客主动动掏腰腰包顾顾客5、进进入购购物中中心顾顾客最最关注注的是是什么么6、商商业项项目中中什么么最重重要，，（客客流、、人气气）7、投投资人人的投投资回回报商业项项目的的三吸吸引商业项项目提提升的的三要要点1、塑造购购物中中心吸吸引力力：公公共服服务比比例的的提升升（公公共服服务设设施））体验验式店店铺（（如餐餐饮，，但不不能够够依赖赖餐饮饮），，购物物中心心的功功能定定位（（回归归配套套的本本质）），快快时尚尚、慢慢体验验。2、如何更更能够够吸引引租户户和顾顾客：：体验验制胜胜、社社交化化消费费成主主力店店、互互联网网思维维改造造商场场。3、创造造自由、、智能能、乐乐趣的的消费费体验验空间。商业项项目的的三要要点商业项项目成成功的的因素素一个成成功的的商业业需要要多方方面资资源的的整合合。所有优秀的的团队对于于商业项目目的成败来来说至关重重要。商业物业外部条件（选址）商业市场定位商业营销推广策略经营者的实力（包括建造标准、招商）商城运营及管理服务商业项目运运营成功的的几个要素素商业项目的的思考点商业项目的的流程和需需要考虑的的几个方面面：1、投资人角角度：投资回报率率2、商业的发发展前景：：是否适应市市场、区域域、及政策策环境3、招商推广广与工程的的衔接性：：是否满足进进度和现有有工程条件件等4、运营管理理与招商、、工程的衔衔接性：是否能够适适应招商、、运营管理理、及物业业运行的需需要5、顾客：舒适感6、租户：承受能力和和需求项目流程简简述政府部门沟沟通、工程程手续办理理商业项目至至少涉及到到如下专业业和项目基础础：基坑支护及及降水、桩桩基、土方方工程主体工程：：结构（含地地下室及人人防结构））、土建、、建筑初装装修、门窗窗、初装修修装修修：公共区域精精装修、后后场区域及及机房装修修等外立面：幕墙、入口口门斗、外外墙广告位位、外立面面灯光系统统暖通通：采暖、空气气调节、排排油烟、送送排风强电电：高低压变变配电、动动力配电、、照明、租租户配电、、室外景观观照明给排水：给排水、中中水、太阳阳能热水、、虹吸排水水消防防：防排烟、消消防水、联联动报警、、防火卷帘帘、大空间间灭火系统统、气体灭灭火等弱电电：楼控和安安防系统统、综合合布线、、客流统统计、信信号放大大、无线线网络、、有线电电视标识及指指引系统统：室内外标标牌、指指示、导导引系统统广告告：室内外广广告位、、广告悬悬挂系统统、LED显示屏及及广告燃气气：室内燃气气、外网网燃气市政政：供电、供供水、供供暖、通通讯、市市政排水水、室外外消防、、有线电电视、道道路景观观：铺装、绿绿化、小小品等商业配套套：休闲区、、座椅、、花车、、垃圾桶桶、卫生生间附件件项目涉及及的专业业管理要点点-业态规划划及商场场风格控控制管理要点点-设计管理理管理要点点-机电管理理管理重点点-施工管理理管理重点点-成本控制制管理重点点-开业支持持管理重点点–文档管理理ProjectFilingStructure

项目文档构架000

个人文件100ClientCoorepondence

业主文件200ProjectExecution&Programming

项目执行和计划300CostPlan&RiskManagement

成本计划及风险管理400Consultants

顾问500ProjectMonitoring&Reporting

项目监督及报告600Developer

发展商700Construction

施工800ContractManagement

合约管理900DesignManagement

设计管理项目运营营阶段需需要注意意的几个个事项商业项目目-运营阶段段的要点点商业项目目的选址址和定位位商业项目目的定位位的三部部曲：选址：项目定位位：业态规划划：商业地产产项目-饱和指数数人均饱和和商业面面积（国国际惯例例）：一个城市市的人均均GDP超过3000，人均饱饱和商业业面积是是1.0平方米/人；低于3000，人均饱饱和商业业面积是是0.8平方米/人。人均商商业面积积=城镇人口口/为城镇本本地人口口服务的的商业面面积！））商圈的零零售饱和和指数：：一个饱和和的商圈圈商店数数目恰好好满足商商圈内对对特定产产品与服服务的需需要，饱饱和指数数表面一一个商圈圈锁能支支持的商商店不可可能超过过一个固固定数量量饱和指数数可有公公式求的的IRS=C*RE/RF式中：IRS——饱和指数数C-商圈内的的潜在顾顾客数目目RE––商圈内消消费者人人均零售售支出RF----商圈内商商店的营营业面积积假设在商商圈内有有10万个家庭庭，每周周在食品品中支出出25元人民币币，共有有15个店铺在在商圈内内，共有有144000平方米销销售面积积，则该该商圈的的饱和指指数为。。。。TRS=100000*25/144000=17.36IRS越大，则意味味着该商商圈内的的饱和度越越低，该数字字越小则则意味着着该商圈圈内的饱饱和度越越高，在在不同的的商圈内内，应选择零售饱和指指数较低的商圈开店店。商业项目规规划设计商业规划设设计商业项目功功能规划商业功能规规划投资回收评评估开发计划市场推广综合比较开发策略确认初步方方案商业项目方方案确认商业项目功功能设计的的几个关键键控制项目目业态确定：：主次力业业态、餐饮饮等的配比比、位置、、面积等停车场：车车位数量、、限高、卸卸货区及通通道的宽度度、高度、、回转半径径等动线设计：：车流、人人流、物流流动线、中庭位置、、大小、数数量及与项项目的符合合性、特色色性消防合规性性：电梯：满足足动线需求求及升级条条件机电及预留留：（包括括井道、设设备间预留留，容量预预留）装修：标识：必须须准确、清清晰、人性性化景观：项目升级的的阶段：1、开业前的的升级2、营业后的的升级（根根据投资商商的投资策策略）：商业项目-改造升级1、停业升级级2、营业升级级关于商业项项目，在前前期必需升升级改造方方面的考虑虑：未来追求更更大的回报报率，商业业项目必须须在运营中中进行逐步步升级，以以应对市场场的变化，，故在项目目建设初期期务必考虑虑后期升级级的基础条条件，做到到有级可升升、灵活应应对。这也也是商业项项目与住宅宅项目最大大的区别之之一。所以：商业业项目的设设计、施工工应该是有有前瞻型的的，设计时时做到该留留的务必留留，该省的的也必须得得省，应该该做到前期期花小钱后后期省大钱钱。施工时根据据招商进展展情况，结结合施工进进度，做到到灵活应对对，合理判判断后续施施工风险，，避免浪费费和延误。。项目管理-流程与分工工项目规划-业态概念架架构（参考考）停车场主力业态（（超市）停车场B2B1零售业态次主力业态态（快时尚尚餐饮）特色餐饮，，一拖二儿童类次主力业态态及特色餐餐饮主力业态-影院或主题题KTVF1F4F3F2F5主力业态-影院或主题题KTV设备机房零售业态次主力业态态（零售类类）次主力业态态（零售类类）、一拖拖二教育育、、娱娱乐乐、、电电玩玩等等零售售业业态态特色色餐餐饮饮项目目规规划划-建议议针对对本本项项目目的的初初步步方方案案，，提提出出如如下下建建议议：：1、在在规规划划许许可可的的前前提提下下，，扩扩大大楼楼体体的的占占地地面面积积，，2、将酒酒店和和办公公楼的的的塔塔楼尽尽量摆摆放在在项目目的后后侧，，以增增加临临街面面商铺铺的面面积3、酒店店、公公寓、、办公公楼的的出入入口和和大门门设置置在项项目两两侧，，可以以在临临街面面设置置酒店店和办办公室室的LOGO；4、需要要考虑虑后期期的物物业管管理形形式，，酒店店、公公寓、、办公公的机机电系系统与与商业业分开开设置置；5、首层层商铺铺尽量量采用用临街街形式式，可可以增增加回回报率率。6、酒店店、公公寓、、办公公除大大厅设设在首首层外外，其其他使使用空空间建建议从从6层开始始。项目目目标-租金收收益预预估以上租租金为为在参参考现现阶段段建筑筑面积积及功功能规规划上上给予予的初初步预预估，，仅为为参考考。大连类似项目租金预估表清水状态业态建筑面积（㎡）净面积（㎡）面积占比年总租金（元）平均租金

（元/㎡/天）商铺6560393616%10,056,4807餐饮9167550022%11,041,2505.5临街商铺4167250010%10,037,50011地下一层5007300412%5,482,3005KTV5000300012%2,737,5002.5冰场5000300012%4,161,0003.8儿童体验中心7000420017%2,810,5001.1地下车场0.00

2,000,000/广告0.00

2,000,000/

共计41900.0025140

50,326,5305.48项目目目标-租金收收益预预估以上租租金为为在参参考现现阶段段建筑筑面积积及功功能规规划上上给予予的初初步预预估，，仅为为参考考。xx项目租金预估表

清水状态业态建筑面积（㎡）净面积（㎡）面积占比年总租金（元）平均租金大连参考租金（元/㎡/天）（元/㎡/天）建筑总面积37000

零售商铺11100721530%11,850,6384.57餐饮11100721530%7,373,7302.85.5临街商铺240015606%5,694,0001011KTV/影院5000325014%2,135,2501.82.5服务类18501202.55%1,097,2812.53.8儿童体验中心55503607.515%1,316,73811.1超市（地下）50003250-2,965,6252.55地下车场0

1,000,000//广告0

1,000,000//

共计4190025140

34,433,2612.335.48目标控控制–目标单单价组组成xx商业项目建造成本估算明细日期：2014年2月22日注：按地下3层的方案进行估算

序号项

目本项目建筑面积

（m2）本项目单方

（元/m2）本项目造价

（RMB/万元）备注2建造成本合计518004605.9223858.66

2.1设计、咨询调研费用51800

85.00440.30

2.2临时工程、土建、装修、外立面等工程51800

2,466.1612774.7

2.3机电工程51800

862.004465.16强弱电、暖通、防排烟、给排水、消防水电等2.4其他工程（电梯、标识、广告、特殊设备等）51800225.051165.742.5监理费及其他费51800

15.0077.7其中监理费按10元/m22.6规费、墙改基金、劳保费等51800

370.001916.6此费用按甲方信息预估2.7不可预见费5180000

2.8红线内市政、景观道路工程51800

417.71

2163.76

2.9市政配套51800130.00673.4此费用按甲方信息预估2.10人防5180035181.30暂按多层的方式计算备注：1、上述估算仅为建安成本估算，不包含地价、财务费用、管理费等。

2、上述建安费用采用大连类似商业项目的人才机及费率标准，暂未考虑浮动调整。项目目目标-总控进进度计计划xx项目进度计划项目内容工作时间自然（月）持续时间(月）自然月123456789101112131415161718192021222324

土地手续1~22

规划用地手续2~32

规划工程手续4~52

施工图设计及审查51

招投标及合同谈判5~128

开工手续5~73

2、设计类规划方案设计1~22

建筑及机电设计3~54

室内装修及景观设计5~84

配套专业设计4~107

市政工程设计2~109

标识系统设计4~107

3、施工基础施工及支护6~104

主体施工9~145

外立面13~174

土建初装修、机电施工13~174

精装修施工16~205

市政工程15~184

室外景观18~192

4、验收各项验收18~214

5、开业支持招商

24

租户条件跟进

22

租户装修及开业

3

注：1、上述进度以项目正式启动后的自然月开始计算

2、上述进度按照各项手续没有任何延误进行考虑，

3、上述工期地下室部分按正常地质情况考虑，且按2层地下室

4、上述工期为考虑因业态反复调整及设计延误而导致的影响单个店铺面面积过大，不利于于后期期的改改造和和招租租，且且会影影响租租金回回报率率。商业项项目被被忽视视的服服务