商业地产知识培训2

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产的内容资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地地产知知识高品质质商业业地产产分割商商铺领领风骚骚国际资资本加加紧抢抢滩第三方方经营营管理理发展展趋向向显著著商业地地产发发展趋势及及特点点商业地地产的的发展展特点点及趋趋势商业地地产知知识购物中心市场型型商铺铺社区型商铺底商型型商铺铺写字楼商铺按开发形式划分地产投投资市市场产产品类类别交通设设施商商铺商业地地产知知识购物中中心——SHOPPINGMALL概念：Mall———林荫道道在毗邻邻的建建筑群群中或或一个个大建建筑物物中，，许多多商商店、、娱乐乐设施施和和餐馆馆组成成的大大型零零售综综合体体。ShoppingMall———规模在在10万平方方米以以上上，由由管理理商统统一经经营管管理，，主要要采取取出租租方式式运营营的集集零售售、娱娱乐乐、餐餐饮、、休闲闲等于于一体体的复复合商商业业业态。。商业地地产知知识1、主力店店租户：：百货货主力力店、、超市市及娱娱乐主主力店店。2、半主主力店店租户户：运运动品品店、、服装装旗舰舰店、、书店店、音音像店店等。。3、娱乐乐、餐餐饮设设施：：诸如如玩具具反斗斗城、、KTV、酒吧吧等娱娱乐设设施，，以及及麦当当劳、、肯德德基等等西式式快餐餐店、、主题题餐厅厅、酒酒吧吧餐厅厅、美美食广广场等等餐饮饮设施施。4、专卖店店：包括括国际一一线、二二线品牌牌及当地地品牌的的各种专专卖店品品牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的商商业组合合内容商业地产产知识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型商商铺商业地产产知识定义：专专业街市市商铺指指经营某某类特定定商品的的商业街街或专业业市场里里面的商商铺。该该类商铺铺的价值值和商业业街或专专业市场场所经营营的产品品关系密密切。案例：北北京中关关村海龙龙电子市市场属于于专业经经营电脑脑整机、、电脑配配件、数数码产品品、存储储设备、、网络设设备、电电脑耗材材、软件件等的专专业市场场，经过过长期成成功经营营，目前前海龙电电子市场场每平米米商铺的的价值达达8万人民币币，其投投资价值值可见一一斑。商业地产产知识按业态划分综合型零散型特色型商业地产产知识销售模式式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产产的销售售模式商业地产产知识概念：就就是带租租约销售售，即先先引进品品牌商家家，然后后将商商场划分分若干小小面积产产权商铺铺销售给给众多小小业主，，并保证证给小业业主一定定的定期期租金回回报，发发展商即即可在短短期内回回笼资金金并获得得超额利利润。。返租销售售商业地产产知识实质：商品房售售后包租租是指房房地产开开发经营营企业为为促进销销售，在在其进行行外销商商商品房房售后包包租是指指房地产产开发经经营企业业为促进进销售，，在其进进行外销销商品房房出售时时与买受受人约定定，在出出售后的的一定年年限内由由该房地地产开发发经营企企业以代代理出租租的方式式进行包包租，以以包租期期间的租租金冲抵抵部分售售价款或或偿付一一定租金金回报的的行为。。返租销售售商业地产产知识利益：国内的房房地产公公司融资资渠道比比较单一一，为了了应对银银行银根根紧缩、、成本增增高的不不利局面面，开发发商利用用售后包包租融资资进行发发展已是是相当普普遍的做做法。对于个人人投资者者而言，，现在商商铺是一一种房地地产和理理财产品品结合的的产品，，不仅具具产权的的房地产产特性，，同时在在理想状状态下，，又是一一种收益益比较高高的投资资理财产产品。可见，售售后包租租并非只只是开发发商单方方获益的的模式，，其本质质仍是实实现开发发商与投投资人的的双赢。。返租销售售商业地产产知识风险：由于商铺铺产权发发生转移移，作为为第三方方的商业业经营管管理机构构要么是是发展商商临时成成立的公公司，要要么是专专门聘请请的专业业管理公公司，二二者都不不可能为为发展商商的承诺诺负责，，因为物物业租给给大商家家的租金金非常之之低，发发展商不不可能从从中获取取相应的的利润，，承诺给给小业主主的租金金回报成成为发展展商的长长期包袱袱，很有有可能无无法兑现现先前承承诺，尤尤其在经经营状态态不佳的的情况下下，其风风险更加加巨大。。返租销售售商业地产产知识租金（元元/平米/天）＝销销售单价价（元/平米）＊＊回报率／３６５５天／出出房率公式商业地产产知识6%-10%左右是合合理回报报率商铺投资资大部分分都是10-12年收回投投资成本本。某些项目目开发商商胡乱提提高年回回报率承承诺，有有的甚至至达到20%，这完全全背离了了市场规规律，其其后果自自然落得得一败涂涂地。商铺定价价操作程程序商业地产产知识层别总价价=（目标销销售总额额÷总权重系系数）X层别权重重系数凭经验对对项目不不同层别别进行系系数设定定（第一一层是项项目价值值最高价价格最高高的层别别，通常常取系数数为100%，依次类类推越高高层别系系数越小小，地下下层别亦亦如此。。）系数X销售面积积（建筑筑面积））=权重系数数∑权重系系数=总权重系系数商业地产产知识（层别总总价÷层别总权权重系数数）X具体商铺铺权重系系数=具体商铺铺总价设定各层层别中各各个商铺铺的系数数，位置置最好、、面积最最合适、、能见度度最高、、最容易易到达的的商铺通通常设为为100%，根据不不同因素素的变化化递减。。商铺系数数X商铺销售售面积（（建筑面面积）=商铺权重重系数∑具体商商铺权重重系数=层别商铺铺总权重重系数商业地产产的客户户商业地产产知识投资者最最关心什什么？商业地产产知识物业是否否能增值值怎样才能能让投资资者觉得得某个物物业能增增值呢？？或者说什什么才能能保证物物业能增增值呢？？商业地产产知识背景环境境——大的经济济环境是是否健康康发展行业环境境——商业地产产行业是是否是投投资热点点地块价值值——地产项目目所处地地块是否否在未来来有发展展同类市场场经营状状况——某个地产产项目预预计经营营的业态态目前是是否有发发展空间间项目规划划——商铺规划划设计是是否合理理，是否否符合经经营要求求价格合理理——销售价格格是否与与实际价价值趋同同商业地产产知识商业地产产知识影响客户决断的因因素客户：不仅指投投资客，，更是针针对经营营者，因因为他他们们才是更更加专业业、更加加挑剔的的客户。。影响客户户决断的的因素商业地产产知识参与开发发的公司司品牌项目本身身内在因素素外在因素素客户自身身实力、、知识、、年龄、、偏好、、……其他（唯一性性）外在因素素商业地产产知识参与开发发的公司司品牌开发商物业、运运营公司司发展商建筑设计计公司实力信誉经验商业地产产知识外在因素素项目本身硬件软件商业地产产知识硬件软件地理位置置交通状况况周边商业业市场同类市场场整体水水平周边居民民水平建筑形式式铺位划分分配套设施施●●●销售策略略进驻品牌牌优惠政策策未来前景景推广力度度运营营管管理理●●●药都都项项目目优优势势商业业地地产产知知识识针对对北北方方药药都都项项目目来来说说，，什什么么最最能能吸吸引引潜潜在在投投资资者者呢呢？？或或者者说说怎怎样样才才能能打打击击到到投投资资者者呢呢？？硬件件优优势势商业业地地产产知知识识近40万人人的的医医药药营营销销队队伍伍遍遍布布全全国国各各地地；；2000多家家医医药药生生产产经经营营企企业业中中产产值值和和销销售售收收入入超超千千万万元元以以上上的的就就有有18家，，利利税税超超千千万万元元的的有有4家；；此此外外，，内内蒙蒙古古药药材材资资源源丰丰富富，，蒙蒙药药材材2230种、、蒙蒙药药药药品品达达5000余种种，，在在国国内内外外都都具具有有很很高高的的声声誉誉。。资源源优优势势市场场优优势势呼和和浩浩特特一一年年两两届届药药交交会会在在国国内内医医药药业业享享有有盛盛誉誉，，蒙蒙药药不不仅仅在在国国内内具具有有很很高高的的声声誉誉，，而而且且在在日日本本、、韩韩国国、、俄俄罗罗斯斯等等国国十十分分畅畅销销。。对对于于药药都都来来说说，，所所在在区区域域的的药药品品市市场场整整体体水水平平很很高高，，已已经经形形成成了了它它所所需需要要的的市市场场环环境境。。商业业地地产产知知识识建筑筑优优势势划分分优优势势全街街铺铺性性质质的的建建筑筑形形式式，，使使各各个个店店铺铺的的商商业业价价值值均均分分，，降降低低了了出出现现““死死铺铺””的的可可能能性性，，利利于于销销售售和和经经营营。。而而且且项项目目内内街街的的设设计计轻轻松松的的解解决决了了医医药药批批发发必必须须的的装装修修货货问问题题，，为为经经营营者者提提供供便便利利。。100-200平米米为为主主的的划划分分，，保保证证了了单单位位物物业业的的总总价价款款处处于于合合理理区区间间，，避避免免过过大大的的资资金金投投入入降降低低目目标标投投资资者者的的投投资资热热情情。。软件件优优势势政策策优优势势大环环境境：国国家家规规定定：：中中国国医医药药行行业业要要走走集集约约化化、、规规范范化化、、现现代代化化的的道道路路，，从从2000年开开始始，，利利用用3——5年的的时时间间，，培培养养5——10户面面向向国国内内外外市市场场、、多多元元化化经经营营、、年年销销售售额额在在20亿元元以以上上的的大大型型医医药药流流通通集集团团。。小环环境境：自自治治区区和和呼呼市市、、玉玉泉泉区区三三级级政政府府给给予予了了大大力力支支持持，，呼呼市市有有关关部部门门先先后后出出台台了了一一系系列列优优惠惠政政策策，，为为投投资资药药市市的的经经营营者者在在税税收收、、商商用用房房使使用用年年限限、、贷贷款款、、办办证证、、落落户户、、子子女女入入学学等等方方面面提提供供便便利利。。商业业地地产产知知识识前景景优优势势做为为蒙蒙药药的的大大本本营营，，呼呼市市目目前前还还没没有有像像北北方方药药都都如如此此大大规规模模的的综综合合性性医医药药供供销销中中心心，，一一旦旦投投入入使使用用必必定定会会吸吸引引无无数数国国内内外外的的医医药药经经销销商商来来此此洽洽谈谈定定购购，，经经过过一一段段时时间间的的运运营营北北方方药药都都就就可可以以成成为为蒙蒙药药的的代代名名词词，，云云集集与与此此的的药药上上足足以以使使药药都都的的价价值值迅迅速速提提升升。。商业业地地产产知知识识销售售策策略略优优势势运营营优优势势返租租销销售售的的销销售售策策略略，，对对于于投投资资者者来来说说无无疑疑是是个个稳稳定定的的投投资资保保障障，，而而且且药药都都较较高高的的租租金金回回报报率率能能够够保保证证在在十十年年内内收收回回投投资资成成本本，，无无疑疑对对客客户户具具有有很很高高的的吸吸引引力力。。在药药都都内内的的大大型型会会展展中中心心的的建建设设，，保保证证在在项项目目投投入入运运营营之之后后持持续续的的医医药药类类产产品品展展会会，，经经常常性性的的持持续续吸吸引引来来自自国国内内外外的的药药商商来来此此参参展展洽洽谈谈，，为为在在此此长长期期经经营营的的商商家家提提供供了了稳稳定定的的客客源源，，此此外外这这种种展展会会也也是是对对药药都都品品牌牌的的非非常常有有效效的的推推广广。。成功功案案例例分分析析商业业地地产产知知识识上谷谷商商业业街街项目目基基本本情情况况项目目坐坐落落位位置置区区域域：：地地处处天天塔塔道道以以南南开发发商商：：天天津津融融创创集集团团融融创创置置地地有有限限公公司司总建建筑筑面面积积：：56289平米米地上上建建筑筑面面积积：：42109平米米地下下建建筑筑面面积积：：14180平米米地上上三三层层商商业业总总建建筑筑面面积积：：23251平米米店铺铺面面积积范范围围：：74m2————1245m2（建建筑筑面面积积））总店店数数:82间商务务魔魔方方面面积积：：18858平米