商业地产招商培训课程

中原地产工商铺商业地产招商培训2014年1月城区商业分布东城商圈东纵商圈世博商圈星河商圈世博商圈世博广场(代表商家:海雅、沃尔玛、天源电脑、肯德基、屈臣氏、火山湖影院）世纪广场(代表商家:家乐福）星玺广场(代表商家:北京华联、星巴克、）东纵商圈万达广场(代表商家:万达百货、万达影院、大歌星、大家乐）威尼斯广场(代表商家:君尚、GUCCI表、乐乐堂、百丽、横店影院等）星河商圈星河城一期(代表商家:ZARA、优衣库、范思哲、博纳影院、人山人海）星河城二期(预估:GUCCI、LV等）总结：2个购物中心、3个百货，4个影院莞城商圈地王商圈西正商圈地王商圈地王广场(代表商家:彩宜百货、屈臣氏、国美电器）东湖花园(代表商家:沃尔玛）花城广场(代表商家:家乐福、星缘城、真功夫）西城楼商圈天和百货(代表商家:百佳、真功夫、周大福、百丽、卡宾）西城楼大街(代表商家:沃尔玛、肯德基、必胜客、蚬王）总结：0个购物中心、2个百货，0个影院南城商圈鸿福商圈宏图商圈东泰商圈第一国际商圈总部基地商圈鸿福商圈莱蒙商业中心(代表商家:时代中影、神采飞扬电玩、优衣库、面点王）凯德广场(代表商家:沃尔玛、屈臣氏、千色店、黄记煌）海雅百货(代表商家:CK、百丽、ONLY、杰克琼斯等）希尔顿广场(代表商家:家乐福）第一国际商圈第一国际一期(代表商家:稻香、紫兰轩、魔方KTV）汇一城(代表商家:吉之岛、嘉禾影院、绿茵阁、星巴克、浪琴表）东泰商圈泰和商业城(代表商家:嘉荣超市、金逸影院、黄记煌）景湖时代城(代表商家:家乐福、比高影院、彩宜百货、肯德基必胜客）宏图商圈中央广场(代表商家:沃尔玛、大地影院、肯德基、真功夫）总部基地商圈南方物流项目(2016年开业）总部基地项目(2016年开业）总结：7个购物中心、2个百货，7个影院概念篇商业房地产指用于各种零售、餐饮、休闲、娱乐、健身服务等经营用途的房地产。即从事商业经营的物业。何为商业地产？

商业房地产产的形式多多样，规模模也有大有有小。规模模大的商业业房地产如如shoppingmall，可以达到到几10万平方，规规模小的商商业房地产产项目仅3万平方米，，甚至更小小。对于规模庞庞大的商业业房地产，，其经营多多采用开发发商整体开开发，项目目统一经营营管理，以以收取租金金为投资回回报形式的的模式；但但很多小规规模商业房房地产中住住宅、公寓寓、写字楼楼等项目的的底层和各各类商业街街、商品市市场则采用用商铺出售售，零散经经营的模式式。商业房地产产的类别划划分？购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建建筑群中或或一个大建建筑物中，，许多商商店、娱乐乐设施和和餐馆组成成的大型零零售综合体体。ShoppingMall——规模在10万平方米以以上，由由管理商统统一经营管管理，主要要采取出租租方式运营营的集零售售、娱乐乐、餐饮、、休闲等于于一体的复复合商业业业态。1、主力店租户：百货货主力店、、超市及娱娱乐主力店店。2、半主力店店租户：运运动品店、、服装旗舰舰店、书店店、音像店店等。3、娱乐、餐餐饮设施：：诸如玩具具反斗城、、KTV、酒吧等娱娱乐设施，，以及麦当劳、、肯德基等等西式快餐餐店、主题题餐厅、酒酒吧餐厅厅、美食广场等餐饮饮设施。4、专卖店：：包括国际际一线、二二线品牌及及当地品牌牌的各种专专卖店品牌牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的商业业组合内容容集生活日常常用品、食食品等超市是超级级市场的简简称英文叫“supermarket"什么叫超市市？终极的描述述一般包含含有如下元元素：休闲闲、娱乐、、购物、餐餐饮、观光光、体验经经济、城市市名片、文文化集成等等。中国著著名的商业业步行街研研究专家、、北京大学学著名学者者胡兆量提提出了4个观点：景景观文脉化化，环境生生态化，功功能休闲化化，管理现现代化。由由此看来，，商业步行行街不是简简单的商业业街的升级级。当前，在大大盘住宅开开发时，开开发商也会会利用商业业步行街的的模式来引引导消费。。人车分流流的社区里里，一条富富有特色的的商业步行行街是神来来之笔，它它不仅负起起了社区配配套的功能能，也树立立了楼盘的的形象和品品质，一举举多得。沿沿街铺面无无论是出租租、出售，，都是商家家必争之地地。这就是是人们常常常看到开发发商对一个个社区商业业步行街大大力渲染的的原因。真正意义上上的一个城城市的商业业步行街，，它承载着着传播地域域文化、提提升城市品品位、拉动动经济增长长的责任，，体现了城城市商业运运营的基本本水准，不不能停在““步行商业业街”的层层面。什么是步行行街什么叫街铺铺？根据以上对对商铺历史史的回顾，，我们可以以对"商铺"做以下定义义，即商商铺是经营营者为顾客客提供商品品交易、服服务及/或感受体体验的场所所。和过去去商铺的定定义相比有有相同的地地方，即商商铺首先先是商品交交易的场所所；区别之之处是现代代商铺的概概念不仅包包含了交易易功能，而而且包含了了服务功能能和感受体体验的功能能。什么叫底商商？底商，是指指住宅的第第一层、第第二层。一一般住宅，，特别是高高层住宅的的第一层、、第二层销销售都较为为困难，其其价位也较较其他层位位低。开发发商通过转转向做底商商，价格可可以卖得更更好，同时时小区的商商业配套也也得以解决决。目前市市场上，大大盘社区因因为有多而而稳定的住住户，商铺铺的经营胜胜算相对较较高，投资资风险相对对小一些，，其底商率率先得到投投资者青睐睐。街铺？底底商？商业地产在在开发和运运营中涉及及到三个层层面商业地产的的内容资本运营商业地产市场开发运营管理贯穿商业地地产全过程程的三种行行为开发行为投资行为经营行为商业地产的的四元素商户消费者购物中心市场型商铺铺社区型商铺底商型商铺铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市市场产品类类别交通设施商商铺按商业类型划分社区型专业型便利型都市型其他商铺按业态划分综合型零散型特色型什么叫商圈圈？怎样划划分商圈？？对于零售企企业，商圈圈是指来商商家的顾客客的居住范范围，或商商家能够吸吸引顾客的的范围。根根据来店顾顾客的比率率，商圈又又可以进一一步划分为为主要商业业圈、次要要商业圈和和边缘商业业圈。主要商业圈圈：在该商商业圈的顾顾客占顾客客总数的比比率最高，，每个顾客客的平均购货额额也最高，，顾客的集集中度也较较高；次要商业圈圈：在该商商业圈的顾顾客占顾客客总数的比比率较少，，顾客也较较为分散；；边缘商业圈圈：在该商商业圈的顾顾客占顾客客总数的比比率相当少少，且非常常分散。24本案3km金开大道渝长高速金渝大道金山大道经开区管委会鸳鸯立交金渝立交人和立交商圈，未必必是个圆圈圈，交通是是商圈地域域划分的首首要因素线内所圈范范围为实际际商圈工作定义：：商业服务务所能够覆覆盖的地域域什么是“商商圈”？商圈的辐射射三层次（以10万平米左右右的购物中中心为例））核心商圈：辐射半径1.5~2公里，步行20分钟，80%消费份额次颈商圈：辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内，15%消费份额边缘商圈：辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额商圈，有很很多层次，，需要区别别分析核心商圈，，也称“第第一商圈””，包括了了商业周边边消费者步步行忍耐力力范围内的的区域，对对于万科那那些位于住住宅区的项项目来说，，第一商圈圈是我们需需要密切关关注的各个城市、、甚至各个个区域的居居民消费习习惯都不相相同，步行行、骑车、、开车出行行购物消费费的忍耐极极限是不同同的，需要要根据调研研结果来具具体划分因项目不同同，核心、、次级、边边缘等各层层商圈范围围的大小以以及客户所所占比例都都不相同边缘商圈有有更丰富的的变化，如如果是目的的地型商业业，则边缘缘商圈会延延续很远，，以致边界界比较模糊糊或者出现现飞地型的的特征提袋率(每100位顾客中购购物的比例例)人流量是在在计划开店店的地点掐掐表记录经经过的人流流，测算单单位时间内内多少人经经过该位置置。除了该该位置所在在人行道上上的人流外外，还要测测马路中间间的和马路路对面的的人流量。。马路中间间的只算骑骑自行车的的，开车的的不算。是否算马路路对面的人人流量要看看马路宽度度，路较窄窄就算，路路宽超过一一定标准，，一般就是是隔离带，，顾客就不不可能再过过来消费，，就不算对对面的人流流量。什么叫提袋袋率？人流量是怎怎样测算出出来的？什么叫专业业市场？专门经营某某种特定业业态商品的的大的建筑筑物。什么叫折扣扣店？折扣店是店店铺装修简简单，提供供有限服务务，商品价价格低廉的的一种小型型超市业态态。拥有不不到2000个品种，经经营一定数数量的自有有品牌商品品。什么叫特卖卖场？特卖场以特特价商品为为主的零售售业态何为商业综综合体？将城市中商商业、办公公、居住、、旅店、展展览、餐饮饮、会议、、文娱等城城市生活空空间的三项项以上功能能进行组合合，并在各各部分间建建立一种相相互依存、、相互裨益益的能动关关系，从而而形成一个个多功能、、高效率、、复杂而统统一的综合合体曼哈顿洛克克菲勒中心心北京国际贸贸易中心零售：商品品经营者或或生产者把把商品卖给给个人消费费者或社会会团体消费费者的交易易活动。市场化经营营商场化管管理：指采采取“整体体规划、招招租经营、、统一管理理、自收自自付“，各各柜相对自自主经营，，并以规范范化的商场场管理形成成专业特色色的经营管管理模式。。购物中心交交通规划：：购物中心心交通规划划分为两部部分，一部部分是周围围道路把交交通引入购购物中心，，另一部分分是购物中中心自身用用地范围内内的交通组组织和规划划，以及建建筑内部的的人流组织织。商业地产项项目术语购物中心的的人流：一一种是从停停车场到购购物中心的的运动；另另一种是从从购物中心心各层的运运动。一次商装：：指商场为为其所经营营的各种业业态提供基基础的物业业基础、条条件及硬件件环境，主主要涉及天天、地、柱柱、墙、水水、电气、、空调、消消防、安防防、广播设设备、通道道、照明等等方面。二次商装：：指以一次次商装为基基础，为展展示品牌和和商品形象象，按照商商场要求的的标准，进进行的二次次装饰装修修，主要涉涉及壁柜、、柜台、货货架、陈列列、形象、、灯光、色色彩等方面面。水平交通：：是指同一一水平面或或楼层内的的通道。垂直直交交通通：：是是指指不不同同标标高高空空间间或或楼楼层层的的垂垂直直联联系系如如楼楼梯梯、、电电梯梯和和自自动动扶扶梯梯。。划分分防防火火分分区区：：在在建建筑筑中中采采有有耐耐火火性性能能较较好好的的分分隔隔物物将将建建筑筑物物空空间间分分隔隔成成若若干干区区域域的的防防火火技技术术措措施施。。划分分防防烟烟分分区区：：是是通通过过设设置置挡挡烟烟设设施施将将烟烟气气控控制制在在一一定定范范围围内内，，以以便便用用排排烟烟设设施施将将其其排排出出，，保保证证人人员员安安全全疏疏散散，，消消防防扑扑救救工工作作顺顺利利进进行行。。购物物空空间间：：购购物物空空间间是是在在整整个个空空间间中中，，由由货货柜柜和和货货架架作作为为空空间间限限定定的的元元素素划划分分出出的的直直接接进进销销售售活活动动的的现现场场。。交通通空空间间：：包包括括商商场场内内的的通通道道、、楼楼梯梯、、自自动动扶扶梯梯及及电电梯梯，，其其位位置置、、数数量量、、布布置置及及宽宽度度等等既既能能使使急急需需型型购购物物者者迅迅速速到到达达购购物物场场所所，，又又能能使使顾顾客客轻轻松松完完成成浏浏览览观观赏赏的的行行为为。。休闲闲空空间间：：为为顾顾客客提提供供餐餐饮饮、、休休息息、、娱娱乐乐、、文文化化等等场场所所在在地地，，点点缀缀以以绿绿化化小小品品，，既既满满足足了了顾顾客客的的需需求求，，也也促促进进了了消消费费。。柜台台：：柜柜台台是是供供营营业业员员展展示示、、计计量量、、包包装装出出售售商商品品及及顾顾客客参参观观挑挑选选商商品品所所用用的的设设备备，，柜柜台台或或全全部部用用于于展展示示商商品品，，或或上上部部展展示示商商品品，，下下部部用用于于贮贮藏藏。。货架架：：货货架架是是营营业业员员工工作作现现场场中中分分类类分分区区地地陈陈列列商商品品并并少少量量储储存存商商品品的的设设施施。。租赁赁商商铺铺：：产产权权人人将将一一定定时时间间内内的的商商铺铺使使用用权权与与承承租租人人交交易易，，取取得得或或分分时时段段取取得得现现金金收收益益；；对对承承租租人人而而言言，，承承租租人人用用现现金金或或分分时时段段的的租租金金付付出出取取得得一一定定时时间间内内的的商商铺铺使使用用权权利利。。转租租商商铺铺：：商商铺铺最最终终使使用用人人并并非非与与商商铺铺权权利利人人直直接接建建立立租租赁赁关关系系，，而而是是通通过过转转租租人人取取得得使使用用商商铺铺的的权权利利，，商商铺铺最最终终使使用用人人与与转转租租人人发发生生权权利利、、义义务务关关系系。。运营营管管理理：：指指根根据据项项目目运运作作需需要要，，合合理理配配备备经经营营、、管管理理、、营营销销、、物物业业等等各各方方面面专专家家人人员员组组成成专专门门负负责责项项目目，，进进驻驻项项目目现现场场，，负负责责项项目目各各周周期期的的具具体体工工作作的的运运营营团团队队。。商业业街街商商铺铺：：商商业业街街指指以以平平面面形形式式按按照照街街的的形形式式布布置置的的单单层层或或多多层层商商业业房房地地产产形形式式，，其其沿沿街街两两侧侧的的铺铺面面及及商商业业楼楼里里面面的的铺铺位位都都属属于于商商业业街街商商铺铺。。市场场类类商商铺铺：：在在这这里里特特指指在在各各种种用用于于某某类类或或综综合合商商品品批批发发、、零零售售、、经经营营的的商商业业楼楼宇宇中中的的店店铺铺位位。。社区区商商铺铺：：指指位位于于住住宅宅社社区区内内的的商商用用铺铺位位，，其其经经营营对对象象主主要要是是住住宅宅社社区区的的居居民民。。住宅宅底底层层商商铺铺：：指指位位于于住住宅宅建建筑筑底底层层（（可可能能包包括括地地下下1、2层及及地地上上1、2层，，或或其其中中部部分分楼楼层层））的的商商用用铺铺位位。。一次次消消防防：：即即指指开开发发商商第第一一次次报报验验的的消消防防系系统统（（消消防防分分区区、、消消防防卷卷门门、、消消防防喷喷淋淋、、烟烟感感、、消消防防栓栓））。。二次次消消防防：：即即指指商商家家装装修修时时要要验验的的消消防防，，要要求求一一次次消消防防验验收收合合格格后后方方可可验验收收二二次次消消防防。。商业业地地产产的的分分类类商业业地地产产的的分分类类健身身服服务务及及休休闲闲功功能能商商业业地地产产（健健身身中中心心、、美美容容院院、、SPA）专业业商商业业地地产产（专专业业批批发发市市场场、、商商贸贸城城，，如如义义乌乌小小商商品品批批发发市市场场））居住住以以及及办办公公用用商商业业地地产产（写写字字楼楼、、酒酒店店式式公公寓寓、、产产权权式式酒酒店店、、老老年年公公寓寓））餐饮饮功功能能房房地地产产（大大型型酒酒楼楼、、中中西西餐餐饮饮、、快快餐餐小小吃吃、、冷冷饮饮店店））娱乐乐功功能能商商业业地地产产（电电影影城城、、娱娱乐乐城城、、KTV）零售功能商业业地产（百货商场、商商业街、超市市、家居建材材，以及将上上述多种功能能于一身的大大型购物中心心和SHOPPINGMALL）按照行业类别别分类超区域型——辐射范围达10公里以上，超超出本地“片片区”或“区区域”；总建建筑面积10-15万平方米，主主力店如大型型百货公司、、大型超市或或批发店1-3家，多个次主主力店，商圈圈人口＞50万超级型——这就是传说中中的超级购物物中心或者superMall了。建筑面积积通常在20-50万平方米，至至少3-5家大型主力店店，如百货、、超市、家居居等，商圈人人口辐射几百百万甚至千万万人不等，辐辐射范围通常常包括本城市市全部以及周周边城市区域型——辐射范围为3-6公里，在交通通便捷、商业业中心较远的的区域，辐射射范围可达8公里，总建筑筑面积5-10万平方米，商商圈人口在10-25万人，主力店店为大型超市市或百货店，，至少包括4-5个次主力店社区型——辐射范围≤3公里，总建筑筑面积≤5万平方米，商商圈人口5-10万人，主力店店为标超或大大型超市，根根据情况也可可能包含影院院、电器卖场场、体育用品品卖场、儿童童主题等多个个次主力店邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑筑面积≤2万平方米，商商圈内人口≤5万，主力店为为中型超市或或标超或餐饮饮主力店按照市场辐射射范围分类目的地型——依赖目的性消消费业态如旅旅游、娱乐、、休闲等吸引引客流，辐射射范围难以具具体界定，主主力客群大都都在项目所属属区域之外，，甚至是外地地、呈现“飞飞地”特征。。注：1、以上分类均均按照独立商商业项目一般般区位来界定定。若某商业业项目处于CBD、传统集群商商圈、地铁及及公交系统主主要节点出入入口这些特殊殊地段，则辐辐射范围及辐辐射人口会大大幅度增加2、以上商业业面积指狭义义商业面积，，不包括同样样占用商业指指标的写字楼楼、酒店等3、不同城市消消费力、交通通通达性、人人口密度差异异很大，不可可将以上标准准僵化处理36商业地产的三三种赢利模式式37只租不售只售不租又租又售，且且租且售SOHO地产09年以前的万科科六佰本大成国际购物物中心万象城中粮大悦城赢利模式：在在“租”和““售”之间进进行选择注：“杀猪派派”原来是沈沈阳万达广场场事件后业内内送给万达的的“昵称”，，不过万达现现在偏好养鱼鱼了。38盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化；2、容易改变功能或调整经营3、未来容易出售1、需充分重视前期定位工作；2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高；3、经营风险较大传统商业区内大型商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源整体出租1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；2、物业可进行抵押贷款；3、升值空间较大；收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租1、相对省力且风险较低2、资金周转快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式1、租金比整体出租高一些；2、风险分散、租金相对有一定保证；3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售；4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便1、需重视前期的商业定位；2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商层（或片）与散结合出租模式1、大小租户的结构使项目稳定性提高；2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售；3、有利建立完整的租户资源库1、要求具备很雄厚的自有资金；2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高3万m2以上商场三种商业地产产的盈利模式式对比实践篇招商部岗位职职责一、负责卖场场的卖区规划划、楼面布局局、品牌布局局。

二、负负责招商市场场调查与市场场分析,建立公司业务务信息库。三三、负责后后备品牌的储储备、引进。。

四、负责责收集商品信信息，对其经经营状况进行行分析预测，，为做好品牌牌、品牌商的的优化管理提提供科学的依依据。

五、、负责公司合合同文本的制制定。

六、、负责制定公公司的招商政政策、合作方方式。

七、、负责制订公公司业务谈判判程序及组织织实施。八八、负责品牌牌专柜形象设设计图纸的审审批。九、负责各项项业务合同的的保管、查询询、建立合同同档案。十十、负责定期期检查合同执执行情况，完完善合同基本本条款。十一、负责新新品牌的引进进。

十二、、负责专柜装装修、形象整整改的监督、、协调招商工作流程程1、商业项目部部进行市场调调研和目标客客户分析2、确定招商对对象；3、确定经营模模式：投资经经营；委托经经营；租赁经经营；直接经经营；4、制定招商优优惠策略；5、商业项目部部进行客户招招商月计划实实施；6、招商人员制制定客户招商商周计划；7、对客户信息息归档完善、、招商资料准准备就绪；8、招商人员进进行目标客户户开发、拜访访、接洽；9、商业项目部部进行客户分分类、确定重重点；10、商业招商部部安排客户与与开发商初步步洽谈填写招招商租户登记记表11、商业招商部部负责客户与与开发商的沟沟通谈判；12、开发商、客客户双方确定定合作对象、、签定招商意意向书、交纳纳定金；13、商业招商部部、开发商与与客户沟通、、谈判、方案案修改与认可可；14、开发商、客客户双方正式式签定协议、、合同；1、市场调查两个调查的方方向：A、目标市场：：主要包括对对项目周边的的交通人流、、居民收入，，消费习惯和和消费层次等等。B、竞争对手：：周边商铺目目前的经营业业态、经营状状况、租金水水平、经营面面积等。2、项目分析包括：项目的的物业形式分分析；项目产产品本身的分分析和市场分分析。3、商业定位商业定位要充充分考虑项目目所在区域消消费习惯、经经济发展水平平等因素来决决定是抵档、、中档还是高高档。4、业态组合业态组合首先先要明确各种种商业形态的的分类，再根根据各分类的的特点进行业业态组合。5、招商推广通过广告媒体体宣传；人员员推广；直接接上门拜访。。6、商业物业管管理有配套的规范范市场管理体体系和旺场措措施，给商户户以安全感和和信心。商业地产招商商6步实操要点招商工作是一一项系统、长长期、艰巨的的系统工程。。商业地产的成成功，离不开开成功的、系系统的招商手手段。如没有行之有有效的招商手手段，不能与与商家建立起起长期有效的的品牌同盟和和沟通渠道，，将直接导致致整个商业物物业的经营失失败。成功招商五要要素1、准确的前前期规划是成成功招商的基基础商业项目的招招商必须以准准确的项目定定位和规划为为基础。项目目规划应包括括主题定位、、商业建筑物物情景营造（（外部环境艺艺术处理、内内部气氛艺术术塑造、环境境艺术特色设设计）、商业业态组合合布局、主力力店、品牌店店、特色商铺铺区域设计等等，并形成清清晰的招商规规划系统，招招商不应简单单地以“满租租“为原则。。大多商业地产产运营商很难难做到招商““一步到位””，原因就就是前期商业业地产开发商商规划不到位位。2、项目招商必必须由专业机机构全程操盘盘专业人做专业业事。商业地产首先先是商业，然然后才是地产产。现实中地地产开发商对对零售商业专专业运营并不不充分了解，，且多数属半半路出家，住住宅地产是资资金密集型行行业，商业地地产项目是否否取得最后成成功，资金并并不是唯一的的因素。专业人士及专专业机构的作作为不可以低低估。应该重重视商业运营营商怎样为商商业地产的开开发创造价值值。3、品牌资本、、品牌同盟是是成功招商的的保证全全新商业业模式MALL带来全新的消消费体验。商商业建筑物内内百货、超市市、名店坊、、会所、特色色商铺区域等等功能团，使使业态的复合合性对成功招招商更具挑战战性，项目运运营商的品牌牌资本、品牌牌同盟系统成成为招商的保保证。MALL在哪里品牌商商从服装、电电器、餐饮到到娱乐就会开开到哪里，例例：（天河城城、中华广场场、铜锣湾、、好百年如是是）、（如大大连万达联姻姻国美、铜锣锣湾联姻易初初莲花）4、成功招商的的关键在于成成功的沟通商商业业地产开发面面对的不仅是是商铺投资者者、主要的是是个人和机构构经营者，最最重要的是系系关商业地产产项目持续经经营的数以万万计的消费者者。运营商与招商商针对的是特特定的经营者者，换位思维维、良好沟通通成为招商的的关键。商业地产项目目的招商不应应是单纯租赁赁的交易关系系，而是需要要从经营者的的角度为出发发点，从商业业规划、经营营管理等诸多多方面给予经经营者信心。。5、行之有效的的执行力是成成功招商的保保障制定完美的招招商细节，让让招商工作““言必行，行行必果“。同同时，对招商商人员进行专专业培训。运用经营方面面的专业知识识与客户形成成有效沟通，，真正从经营营者的角度解解决问题，使使客户对项目目充满信心。。1、招商先行、、销售跟进2、大户先行、、散户跟进3、同业差异、、异业互补4、立足长远，，放水养鱼5、形象先行，，造势优先6、主动出击，，重点突破7、因时利导、、控制有序商业地产七大大招商策略1、招商先行行、销售跟进进招商的目的在在于实现销售售。招商成功功是实现顺利利销售的先决决条件，特别别是品牌商家家的引入更能能为项目的销销售提供强大大的驱动力，，成为项目的重重大卖点，从从而促进项目目销售的顺利利进行；注意意在招商过程程中的控制，，吸引部分经经营商户购铺铺经营，从而而为项目的销销售加力。2、大户先行行、散户跟进进大户（主力店店、次主力店店及旗舰品牌牌商户）的招招商是招商工工作的龙头，，是招商工作作的重中之重重，特别是主主力店的招商商一旦成功，，基本就意味味着项目招商商工作的成功功，其他散户户必然群起跟跟进，最终实实现项目的招招商圆满完成成；尽早进行主力力商家的招商商工作，可以以在大范围经经营客户中选选择品牌号召召力强、符合合商业档次规规划的商家入入驻经营，并并确定所需经经营的面积以以利其他商家家进场定位；；主力店是项目目的核心，主主力店的性质质影响决定着着项目的性质质，是项目后后期经营能力力的保证，一一个大型超市市或百货公司司的入驻，常常常能带动整整个购物中心心的顺利招商商与管理。另外核心主力力店对于人流流也起着关键键的作用，其其布局直接影影响到购物中中心的形态。。总之，主力力店的招商对对后期商业铺铺位销售的价价格提升、投投资客户的吸吸引、人流汇汇聚、卖点推推广、租金提提高等方面都都将会带来极极其重要的促促进作用。3、同业差异、、异业互补同业差异就是是市场有一定定承受力，不不能盲目招同同一品类的店店进入。譬如如零售业态的的核心主力店店招商，就不不要同时招来来两家基本上上都是经营食食品和日用品品的大型超市市；核心主力店同同质化无差异异更是不能想想象的；异业业互补的目的的就是要充分分尊重顾客消消费的选择权权，并能让顾顾客心身体验验变化，提高高其消费兴趣趣。譬如百货、超超市因为经营营品项不同，，可以互补；；让顾客逛得得疲劳的零售售店与让顾客客休息放松的的餐饮店可以以互补等等。。4、立足长远，，放水养鱼任何新兴商业业市场从开业业到兴旺成熟熟，均需要一一定的时间来来进行培育，，培育时间的的长短根据市市场所处的位位置、商业环环境、市场规规模、项目自自身定位、商商业业态、竞竞争环境等的的不同而有所所差异。因因为为商业物业经经营具有长期期性特点，采采用合理租金金与优质服务务做法，将整整个商业中心心做热，而后后根据运营状状态，适当稳稳步地调整租租金。这样，发展商商与商户才能能一同成长。。放水养鱼的的原则可以理理解为“先做做人气，再做做生意的原则则。5、形象先行，，造势优先形象先行，造造市先造势。。通过势的建建立，建立项项目在当地的的龙头霸主地地位与气势，，塑造差异化化的大牌市场场形象，充分分减灭商户讨讨价还价的底底力。““抢市市”必将以降降低门槛、牺牺牲收益为代代价，只有通通过“势”的的建立，才能能达到“建市市”的目的，，以规避与现现有市场的同同质化竞争和和低租金价格格的竞争。通通过品牌化、、专业化、精精细化、规模模化的打造，，一举超越当当地现有市场场。6、主动出击