商业地产基础手册

商业地产基础信息手册本报告是严格保密的.快速均衡合理的价位定价方法取得发展商认同目标本报告是严格保密的.业态种类零售业态零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店本报告是严格保密的.业态对比零售业态(一)本报告是严格保密的.业态对比零售业态(二)本报告是严格保密的.物业及选址要求购物中心选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况本报告是严格保密的.购物中心购物中心功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。

黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。本报告是严格保密的.百货商店代表品牌新世界天虹百货本报告是严格保密的.选址基本要求百货商店本报告是严格保密的.百盛品牌特点百货店连锁营运商发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货顾客定位中高收入阶层

发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。本报告是严格保密的.百盛案例上海九海百百盛本报告是严严格保密的的.新世界新世界品牌特点市场定位：：中高档路路线的目标顾客：：高雅、时时尚的中青青年针对不同城城市的消费费特征而制制订不同的的市场策略略经营战略高雅、时尚尚的中高收收入阶层发展状况分布于全国国20多个个大中城市市本报告是严严格保密的的.新世界案例沈阳中华路新新世界新世界本报告是严格格保密的.茂业品牌特点2008年5月5日，茂茂业国际于香香港上市1997年3月开设了首首家百货店―――深圳东门门店.公司在在珠三角、长长三角、西南南区共拥有15家百货门门店.中国百百货业的龙头头2005年年6月，公司司成功收购A股上市公司司成商集团经营定位时尚生活方式式缔造者发展状况2008年01月2007年10月月四川绵阳店开开业;江苏无锡清扬扬店正式开业业;2006年06月成成商集团完完成股权分置置改革;本报告是严格格保密的.太平洋百货品牌特点太平洋SOGO百货集团团秉持“改革、速度度、挑战”的经营行动方方针，以专业业、系统的管管理制度。全全力投资开拓拓百货事业连连锁规模，未未来将更积极极在全国各城城市开拓新店店。经营定位时尚生活方式式缔造者发展状况太平洋百货集集团为台北太太平洋SOGO百货集团团事业之一。。太平洋SOGO百货创创立于1987年11月月11日，为为一个综合型型的百货事业业体。1993年开始进进入大陆百货货零售市场，，目前太平洋洋SOGO百百货集团在海海内外共设有有14家店。。本报告是严格格保密的.太平洋案例上海徐家汇太太平洋本报告是严格格保密的.天虹百货品牌特点集团团：：中国一航成立时间：1984年年经营方式：中外合资全国分布：33家直营商场及及1家特许经营商商场。荣誉誉：：连续7年中国零售百强经营模式、理理念模式式：“百货+超超市+X天虹商场：“便捷、一一次购足、质质量可靠天虹百货：“服务专业、时时尚品牌选择择性强、环境境优雅”发展状况“深圳市信誉好好商店”“中国零售百百强企业”“中国连锁百百强企业”“广东连锁商商业最佳门店店”全国首家在线线支付网上购购物商城04年销售额额25亿元人人民币天虹百货本报告是严格格保密的.百货商店案例对比本报告是严格格保密的.专业店代表品牌：宜宜家家得得宝百安安居国美美苏宁本报告是严格格保密的.选址要求求专业店一般包括括家居建建材、家家电专业业店、药药品专业业店、办办公用品品专业店店、玩具具专业店店、服饰饰店（ApparelShop））等。2、物业业基本要要求1、商圈圈基本要要求选址多样样化：多多设在繁繁华商业业区、商商店街或或百货店店、购物物中心内内；商圈范围围不定，，目标市市场多为为流动顾顾客。主主要满足足消费者者对某类类商品的的选择性性需求营业面积积根据主主营商品品特点而而定；设有一定定规模的的停车场场本报告是是严格保保密的.专业店代表品牌牌：宜家家品牌特点点采购模式式：全球球化的采采购模式式产品系列列：宜家家办公、、家庭储储物、儿儿童宜家家推广口口号：：生活活，从从家开开始经营理理念“提供供种类类繁多多、美美观实实用、、老百百姓买买得起起的家家居用用品””。发展状状况宜家家家居在在全球球34个国国家和和地区区拥有有240个个商场场,其其中有有6家家在中中国,分别别在北北京、、上海海、广广州、、成都都、深深圳和和南京京。根根据规规划，，至2010年年，宜宜家在在中国国内地地的零零售商商场将将达到到10家。。本报告是严格格保密的.专业店代表品牌：百百安居品牌特点先进的管理模模式雄雄厚的资金支支持全球球化的采购网网络经营策略低价采购、低低成本控制、、多区域运营营、规模收益益发展状况截止至2006年12月月底，百安居居在中国25个城市拥有有58家商店店，包括上海海、北京、深深圳、广州、、青岛、杭州州、苏州、武武汉、南京、、昆明、福州州、无锡、哈哈尔滨等。计计划在2010年在30多个城市开开设100家家商店。本报告是严格格保密的.专业店代表品牌：家家得宝品牌特点全球领先的家家居建材用品品零售商全全球第三大大零售集团经营理念“绿色环保””发展状况家得宝在2006年底成成功收购了家家世界在北京京、天津、青青岛、西安、、郑州、沈阳阳6个城市的的12家连锁锁店，经过8个月的整合合于今年8月月26日在中中国正式营业业。本报告是严格格保密的.选址要求家居商场本报告是严格格保密的.中国3C家电电连锁零售企企业的领先者者专业店中国3C（家家电、电脑、、通讯）家电电连锁零售企企业领先者1990年成成立，至2007年年在中国190多个城市市拥有超过600家连锁锁店，销售规规模在100家连锁企业业中，位居三三甲经营理念强调“品牌、、价格、服务务一步到位””坚持“专业自自营”服务方方针。以连锁锁店服务为基基石努力打造中国国最优秀的连连锁服务品牌牌本报告是严格格保密的.国美专业店中国第一家连连锁型家电销销售企业，也也是中国大陆陆最大的家电电零售连锁企企业。成立于1987年，至今今已在250个城市拥有有直营门店800余家，，先后收购永永乐和大中经营理念商者无域，相相融共生、薄薄利多销、服服务当先品牌形象“谦虚的行业业领袖”、““成本控制专专家”、“消消费行家和服服务专家”、、“供应链管管理专家””本报告是严格格保密的.五星专业店百思买（世界界最大家电零零售企业））旗下企业，，中国家电零零售连锁的前前四强企业成立于1998年，已已在全国七十十余个大中城城市开设专专业化连锁卖卖场136余余家经营理念“以顾客为中中心”的商业业理念提倡"关注注顾客、关注注供应商、关关注员工"本报告是严格格保密的.电器类专业店本报告是严格格保密的.北京华联家家乐福人人人乐易初莲莲花沃尔玛玛超市本报告是严格格保密的.选址基本要求求超市本报告是严格格保密的.世界最大的连连锁零售商沃尔玛美国最大的私私人雇主和世世界最大的连连锁零售企业业1962年成成立，在全球球开设了6,600多家家商场，2007年营营业额3511亿美圆，，居全球之冠冠沃尔玛在中国国1996年进进入中国，在在深圳开设了了第一家沃尔尔玛购物广场场和山姆会员员商店，至至今已在40个城市开设设了104家家商场。含沃沃尔玛购物广广场、山姆会会员商店、沃沃尔玛社区店店三种业态经营理念从“天天平价，始始终如一”到“优质低价”；“一站式”购购物新概念；；会员制；严格的成本控控制体系本报告是严格格保密的.世界第二大国国际化零售连连锁集团家乐福大卖场业态的的首创者，欧欧洲第一大零零售商，世界界第二大国际际化零售连锁锁集团成立于1959年，现拥拥有11,000多家营营运零售单位位，业务范围围遍及30个个国家和地区区家乐福在中国国1995年进进入中国，，已进入了中中国25个城城市，开设了了109家大大型超市经营理念以低廉的价格格、卓越的顾顾客服务和舒舒适的购物环环境为广大消消费者提供日日常生活所需需的各类消费费品；“开心购购物家乐乐福”；；“一站式式购物””本报告是是严格保保密的.泰国正大大集团旗旗下企业业易初莲花花泰国正大大集团旗旗下企业业泰籍华人人谢易初初创办易初莲花花在中国国1997第一次次进驻中中国（上上海浦东东），已已在中国国开了70多家家购物中中心经营理念念品种齐全全、天天天低价、、一站式式购物；；做“中国国最值得得信赖的的零售商商之一””品牌诉求求“莲花””为佛教教圣花，，象征着着吉，追追求社会会和集团团事业的的共同发发展祥；；为避讳，，更名为为“卜蜂蜂莲花””本报告是是严格保保密的.人人乐大型连锁锁商业企企业、中中国连锁锁30强强、中国国500强1996年4月月成立于于深圳，，至今在在华南、、西北、、西南、、华北等等23个个城市拥拥有大型型门店、、社区超超市近百百家经营理念念为顾客创创造服务务、为员员工创造造机会、、为社会会创造财财富；大、平、、鲜、全全精耕细作作、注重重小事、、快速反反应、快快速调整整整洁的环环境、优优质的商商品、实实惠的价价格、快快捷的服服务（ZYSK核心价价值观））本报告是是严格保保密的.华润万家家国有控股股企业集集团—华华润（集集团）旗旗下零售售连锁企企业品牌牌主营大卖卖场、生生活超市市、便利利超市三三种业态态截止2007年年12月月，华润润万家在在全国拥拥有门店店2450家，，2007年年销售额额突破500亿亿元，蝉蝉联中国国连锁超超市第一一位经营理念念时尚、品品质、贴贴心、新新鲜、低低价、便便利发展战略略全国发展展、区域域领先、、多业态态协同本报告是是严格保保密的.北京华联联中国规模模最大的的大型连连锁商业业集团之之一———北京京华联集集团旗下下企业成立于1996年年6月月，，现有60余家家门店主要经营营大型综综合超市市和生鲜鲜超市，，向顾客客提供物物美价廉廉，品质质优良的的生鲜、、食品、、百货等等民生必必需品经营理念念以人为本本、诚实实守信的的企业理理念，以以对员工工、顾客客、供应应商、合合作伙伴伴的真诚诚和信用用本报告是是严格保保密的.选址要求求超市本报告是是严格保保密的.选址要求求超市本报告是是严格保保密的.选址要求求便利店本报告是是严格保保密的.便利商店店的国际际共通语语言7-111927年7-11便便利店诞诞生于美美国、后后引入日日本全球店面面数目逾逾三万家家、是全全球最大大连锁店店体系经营策略略准确定位位：早出晚归归、贪图图方便的的高收入入职业人人士集中开店店，多种种服务：：送货上门门，冲洗洗相片，，代收水水电费，，代售邮邮票、门门票、飞飞机票，，代办旅旅游，金金融保险险等开展电子子商务：：旅行、音音乐、照照相、礼礼品和手手机、书书籍、汽汽车服务务、信息息服务等等；将商商品扩大大到几十十万种发展物流流配送业业务本报告是是严格保保密的.选址要求求7-11选址出发发点：便便捷选址忌讳讳点：道道路狭窄窄处、小小停车场场、人口口稀少处处及建筑筑物狭长长选址地点点：离居民生生活区较较近的地地方、上上下班途途中、停停车场附附近、办办公楼和和学校附附近选址亮点点：有红绿灯灯的地方方，越过过红绿灯灯的位置置最佳，，它便于于顾客进进入；有车站的的地方，，车站下下方的位位置最好好，来往往顾客购购物方便便；有斜坡的的地方，，坡上比比坡下好好，因坡坡下行人人较快，，不易引引起注意意本报告是是严格保保密的.业态种类类餐饮休闲闲娱乐餐饮休闲闲娱乐型型麦当劳中体倍力力大地数字字影院必胜客面点王星巴克肯德基本报告是是严格保保密的.物业及选选址要求求餐饮（一一）本报告是是严格保保密的.物业及选选址要求求餐饮（二二）本报告是是严格保保密的.麦当劳肯德基必必胜胜客星星巴克克面面点王王

大地地数字影影院中体倍力力餐饮娱乐乐本报告是是严格保保密的.全球最大连锁锁快餐企业麦当劳全球最大连锁锁快餐企业，，全球餐饮业业最有价值品品牌以出售汉堡为为主的连锁经经营快餐店，，代表一种美美国式的生活活方式麦当劳品牌拥拥有超过31000家快快餐厅，分布布在全球121个国家和和地区麦当劳在中国国1990年麦麦当劳在深圳圳开设中国第第一家餐厅670家餐厅厅遍布25个个省和直辖市市的108个个次级行政区区域经营之道1、QSC＆＆V原则，即即质量、服务务、清洁和价价值2、严格的检检查监督制度度和完备的的培训体系3、联合广告告基金制度4、以租赁为为主的房地产产经营策略（负责代加盟盟商寻找合适适的开店地址址，并长期承承租或购进土土地和房屋，，然后将店面面出租给各加加盟店，获取取其中的差额额。这是麦当当劳公司收入入的主要来源源。麦当劳收收入的1／3来自直营店店，其余来自自加盟店，其其中，房地产产收入占这部部分收入的90％）本报告是严格格保密的.选址要求麦当劳选址原则：方方便顾客1、针对目标标消费群：定位于年轻人人、儿童和家家庭成员；2、着眼于今今天和明天：：讲究20年不不变3、讲究醒目目：一楼或二楼的的临街店堂，，有透明落地地玻璃窗4、不急于求求成5、优势互动动：选择品牌知名名度和信誉度度较高的“家家乐福”、““沃尔玛”等等知名百货企企业来开店中中店选址址步步骤骤1、、市市场场调调查查和和资资料料信信息息收收集集：：包括括人人口口、、经经济济水水平平、、消消费费能能力力、、发发展展规规模模和和潜潜力力、、收收入入水水平平、、以以及及前前期期研研究究商商圈圈的的等等级级和和发发展展机机会会及及成成长长空空间间等等。。2、、对对不不同同商商圈圈中中的的物物业业进进行行评评估估：：包括括人人流流测测试试、、顾顾客客能能力力对对比比、、可可见见度度和和方方便便性性的的考考量量等等，，以以得得到到最最佳佳的的位位置置。。在在了了解解市市场场价价格格、、面面积积划划分分、、工工程程物物业业配配套套条条件件及及权权属属性性质质等等方方面面的的基基础础上上进进行行营营业业额额预预估估和和财财务务分分析析，，最最终终确确定定该该位位置置是是否否具具备备条条件件。。3、、投投资资回回报报与与风风险险评评估估本报报告告是是严严格格保保密密的的.世界界著著名名的的炸炸鸡鸡快快餐餐连连锁锁企企业业肯德德基基全球球最最大大的的餐餐饮饮连连锁锁企企业业——百百胜胜餐餐饮饮集集团团旗旗下下企企业业在全全球球拥拥有有10000多多家家餐餐厅厅肯德德基基在在中中国国肯德德基基于于1987年年进进入入古古都都北北京京截止止到到2007年年11月月底底，，肯肯德德基基在在中中国国大大陆陆200多多个个城城市市已已经经拥拥有有2000余余家家餐餐厅厅成功功秘秘诀诀：：1、、崇崇尚尚团团队队精精神神，，永永远远向向充充满满朝朝气气、、勇勇于于挑挑战战自自己己的的年年轻轻人人敞敞开开大大门门，，并并注注重重对对员员工工的的培培训训，，鼓鼓励励员员工工和和肯肯德德基基共共同同成成长长2、、原原始始而而神神秘秘的的配配方方3、、特特许许经经营营：：““不不从从零零开开始始””：：肯肯德德基基将将一一家家成成熟熟的的、、正正在在盈盈利利的的餐餐厅厅转转手手给给加加盟盟者者本报报告告是是严严格格保保密密的的.1、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择划分分商商圈圈。。采取取记记分分法法。。把把商商圈圈分分成成好好几几大大类类，，有有市市级级商商业业型型、、区区级级商商业业型型、、定定点点消消费费型型、、还还有有社社区区型型、、社社商商务务两两用用型型、、旅旅游游型型等等等等选择择商商圈圈。。在商商圈圈选选择择的的标标准准上上，，一一方方面面要要考考虑虑餐餐馆馆自自身身的的市市场场定定位位，，另另一一方方面面要要考考虑虑商商圈圈的的稳稳定定度度和和成成熟熟度度确定定商商圈圈内内最最主主要要的的聚聚客客点点。。努力力争争取取在在最最聚聚客客的的地地方方和和其其附附近近开开店店。。通通过过采采集集来来的的人人流流数数据据进进行行估估算算考虑虑人人流流的的主主要要动动线线会会不不会会被被竞竞争争对对手手肯德德基基选址址步步骤骤本报报告告是是严严格格保保密密的的.物业业及及选选址址要要求求餐饮饮娱娱乐乐本报报告告是是严严格格保保密密的的.全球球最最大大的的比比萨萨专专卖卖连连锁锁企企业业必胜胜客客全球球最最大大的的餐餐饮饮连连锁锁企企业业——百百胜胜餐餐饮饮集集团团旗旗下下企企业业1958年年成成立立，，在在全全球球９９００多多个个国国家家和和地地区区拥拥有有1.35万万家家分分店店必胜客客在中中国1990年年进入入中国国，已已在中中国50多多个城城市开开设了了187家家连锁锁店品牌诉诉求从“休休闲餐餐饮””到““欢乐乐餐厅厅””，消消费群群以年年轻一一族为为主，，注重重时尚尚流行行经营战战略全球战战略：：目标标市场场营销销战略略（（STP营营销）），即即细分分市场场、选选择目目标市市场和和产品品(或或服务务)定定位。。中国战战略1、加加强大大城市市、拓拓展中中小城城市（（四线线市场场）；；2、、叫停停特许许加盟盟，只只采取取直营营模式式；3、衍衍生品品牌‘‘必胜胜宅急急送’’；；4、、本土土化经经营本报告是是严格保保密的.选址要求求必胜客本报告是是严格保保密的.世界领先先特种咖咖啡零售售商，烘烘焙者和和品牌拥拥有者星巴克星巴克（（Starbucks）咖啡啡公司成成立于1971年，是是世界领领先的特特种咖啡啡的零售售商，烘烘焙者和和品牌拥拥有者在北美，，拉丁美美洲，欧欧洲，中中东和太太平洋沿沿岸37个国家家拥有超超过12,000多家家咖啡店店星巴克在在中国1999年进入入中国，，星巴克克在大中中华区开开设了430多多家门店店，其中中约200家在在大陆地地区经营理念念提供最优优质的咖咖啡和服服务，营营造独特特的“星星巴克体体验”，，让星巴巴克店成成为人们们的“第第三生活活空间””品牌定位位目标市场场：注重重享受、、休闲、、崇尚知知识尊重重人本位位的富有有小资情情调的城城市白领领；“多数人人承担得得起得奢奢侈品””本报告是是严格保保密的.星巴克选选址要求求星巴克星巴克选选址1234商业要求求建筑要求求其他要求求合作方式式省内一类类城市市市区市内核心心的商圈圈商圈内展展示面好好，核心心位置面积150平方方米，首首层层高4米米以上给排水/排油/排污/烟道供配电负负荷：100千千瓦有招牌位位及广告告悬挂点点租期10-15年本报告是是严格保保密的.中式快餐餐行业的的领先者者1996年成立立，目前前在深圳圳和广州州拥有55家直直营分店店、1个个食品品配送中中心的现现代大型型中式快快餐连锁锁企业中国快餐餐连锁十十大著名名品牌企企餐业、、中国饮饮企业100强强、中华华餐饮名名店、最最具影响响力深圳圳知名品品牌经营理念念不为面食食而面食食，却以以面食作作文章争创中式式快餐之之王面点王本报告是是严格保保密的.“麦当劳劳”式的的人流引引导作用用增大大人人流流量量消费费群群体体年年龄龄分分布布广广：：复复合合型型的的观观影影群群体体将将为为购购物物中中心心带带来来各各种种层层面面的的消消费费者者观众众消消费费能能力力高高：：喜喜欢欢看看电电影影的的90%以以上上是是中中高高收收入入家家庭庭，，消消费费能能力力强强消费费时时间间长长：：可可将将消消费费者者在在购购物物中中心心的的停停留留时时间间由由1-2小小时时增增长长到到3-4小小时时。。时时间间越越长长，，消消费费增增加加，，有有力力拉拉动动餐餐饮饮和和其其他他消消费费需需求求影院院本报报告告是是严严格格保保密密的的.大地地数数字字影影院院影院院选址址原原则则布局局合合理理：：影影厅厅布布局局，，出出入入场场流流线线，，小小卖卖售售票票位位置置，，放放映映机机房房等等位置置和和其其性性质质相相适适应应1、容量大，，设备完善，，经营管理好好的影院应设设在繁华的商商业地段。2、一般标准准的电影院则则适用于居民民区，近郊或或市区内网点点的补白。要与商业、服服务的设施相相配合（不要要让观众专为为看电影而来来，看完电影影别无去处。。）层高要求：层层高不低于6米、跨距不不小于8米。。影院数量和规规模确定指标标基本观众人数数；每个基本本观众每年看看电影的场数数每年放映天天数；每天放放映场数；年年平均上座率率；其他经济济水平、消费费能力、文化化消费能力，，生活习惯，，自然环境等等因素。本报告是严格格保密的.选址要求影院本报告是严格格保密的.选址要求KTV本报告是严格格保密的.中体倍力2002年由由中体产业股股份有限公司司与美国倍力力健身公司携携手创建。中国领先的健健身品牌，至至尽已在全国国拥有几十家家健身俱乐部部本报告是严格格保密的.销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销销售总额不能能用均价×总总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣扣∑单价折前×单位建建筑面积积×综综合折扣扣=总建筑面面积本报告是是严格保保密的.2种常用用的方法法方法一、、水平系系数±层层差法单价折后=总价÷÷建筑面面积=（总价价建筑面积积+总价赠送面积积）÷建建筑面积积=（单价价建筑面积积×建筑面面积+单单价赠送面积积×赠送面面积）÷建筑面面积或=单价价已考虑赠赠送面积积×（建筑筑面积+折算后后的赠送送面积））÷建筑筑面积={[试试算价××（1+水平系系数）±±层差－干扰]×（建筑筑面积+赠送面面积×折折算率÷÷实用率率）}÷÷建筑筑面积修正基准准与修正正标准不不统一，，规律性性不强本报告是是严格保保密的.方法二、、系数修修正法单价=均均价×综综合系数数=均价××（1+水平系系数）××（1+垂直系系数）××（1+特殊系系数）××（1+增值系系数）=均价×（1+水平系数数）×（1+垂直系数））×（1+特特殊系数）×（1+∑赠赠送面积×折折算率÷实用用率÷建筑面面积）（推荐）公式源自市场场比较法；以均价为基准准进行各影响响因素逐一修修正（因素相相乘，非相加加）；系数的规律性性更强；通过综合系数数，直观表现现任意两个单单位的价格差差幅；注意：综合系系数需进行平平均值归1处处理借鉴：市场比比较法公式评估价格=参参照物市场价价格×交易情情况修正系数数×交易日期期修正系数×区域因素修修正系数×个个别因素修正正系数本报告是严格格保密的.参数释义均价——项项目要实现的的均价。水平系数———反映各户户型在同一水水平面（一般般以中间楼层层为准）的价价值差异。包包括户型、朝朝向、景观、、噪声、畅销销度五大因素素；垂直系数\层层差——反映映各户型在垂垂直方向的价价值差异。包包括景观、视视野、通风、、灰尘、噪声声、虫害、安安全、私密性性、心理优越越度、乘电梯梯便利度等。。特殊系数\干干扰——反映映各户型在垂垂直方向上局局部楼层的价价值突变。如如机房、建筑筑物遮挡等干干扰、带4、、8楼层的风风水讲究、非非赠送面积的的奇偶层差异异等。增值系数———反映增送面面积、带装修修等方面的增增值。如赠送送凸窗、入户户花园、露台台、阳台等。。赠送面积———不计容积率率部分的水平平投影面积。。折算率——反反映赠送面积积的可利用价价值性。实用率——等等于套内建筑筑面积÷建筑筑面积。本报告是严格格保密的.水平系数=∑∑权重×分值值×10÷100操作：以中间的标准准层作为打分分基准层；10分制，分分5个等级；；项目组、售楼楼代表各人分分别打分，取取平均分或最最优打分；权重相当于本本楼盘打分项项目中最好与与最差的价格格差幅；好处：10分制相对对于100分分制更直观，，简单；相对对于直接取系系数更客观；；只需调整权重重，便可使水水平系数合理理化，无需再再调分值；方法一：直接接取系数水平系数方法二：权重重×分值（推荐）评价：系数取取值和调整繁繁锁本报告是严格格保密的.四大水平因素素权重景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅本报告是严格格保密的.朝向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下下浮动动1%广东节节能标标准———窗窗墙比比东西≤≤0.3北向≤≤0.45南向≤≤0.5假设：：同一一户型型的厅厅、房房、厨厨卫为为同一一朝向向本报告告是严严格保保密的的.水平系系数各各因素素差幅幅取值值参考考本报告告是严严格保保密的的.沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基基本垂垂直系系数模模式本报告告是严严格保保密的的.矩形模模式的的应用用价格分分布：：价格格直线线（y=x+b）上上升,层差差相同同，各各楼层层单位位价格格适中中；适用范范围：：景观观视野野较佳佳的单单元。。本报告告是严严格保保密的的.梯形模模式的的应用用价格分分布：：压低低低层层和高高层单单位价价格，，拉高高中层层单位位价格格；适用范范围：：向小小区外外，景景观视视野较较差的的单元元。低楼层层无景景观，，价格格不能能高高层层层无景景观，，视野野差，，价格格不能能高中层单单位承承担主主要的的价格格压力力本报告告是严严格保保密的的.倒梯梯形形模模式式的的应应用用价格格分分布布：：拉拉高高低低层层和和高高层层价价格格，，压压低低中中层层单单位位价价格格；；适用用范范围围：：看看园园林林，，楼楼距距小小（（应应用用时时须须降降低低高高层层系系数数，，慎慎用用））。。低层层看看园园林林可拉拉高高其其价价格格中层层景景观观一一般般，，视视野野较较窄窄，，价价格格不不能能高高高层层无无景景观观，，楼楼距距小小，，应应压压低低其其价价格格（（此此曲曲线线不不合合理理））本报报告告是是严严格格保保密密的的.椭圆圆模模式式的的应应用用价格格分分布布：：拉拉高高中中高高层层价价格格,降降低低中中低低层层价价格格,低低层层和和高高层层价价格格适适中中；；适用用范范围围：：向向小小区区外外,地地面面只只有有小小面面积积园园林林,外外围围景景观观差差,但但视视野野开开阔阔。。低层层看看小小面面积积园园林林，，起起价价可可适适中中中低低层层无无景景观观视视野野差差，，价价格格不不宜宜高高中高高层层视视野野好好价格格开开始始攀攀升升高层层视视野野好好，，但但无无景景观观，，价价格格不不宜宜太太高高本报报告告是是严严格格保保密密的的.沙漏漏模模式式的的应应用用价格格分分布布：：拉拉高高中中低低层层价价格格,压压低低中中高高层层价价格格,低低层层和和高高层层价价格格适适中中；；适用范围：：向园林,楼距适中中。低层看小面面积园林，，起价可适适中中低层看园园林价格可拔高高些中高层景观观较差，视视野一般应压低其价价格高层视野采采光较好，，价格可适适度拉高本报告是严严格保密的的.特殊系数考虑因素：：影响垂直方方向局部价价值突变的的因素干扰：机房噪声声、建筑物物遮挡、车车库入口、、平台影响响、景观视视野突变层层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；；奇偶层差差异：非赠送面面积的奇奇偶层差差异；其他：如复式式的尊贵贵感、共共享空中中花园等等。本报告是是严格保保密的.增值系数数（折算算率）考虑因素素：将赠送送的面面积换换算成成统一一价格格口径径凸窗：：真凸窗窗、假假凸窗窗、凸凸窗占占所在在功能能区的的面积积比率率、必必要性性；阳台：：室外、、室内内、景景观、、必要要性、、私密密性；；露台：：景观、、朝向向、噪噪声、、必要要性、、私密密性；；入户花花园：：景观、、朝向向、噪噪声、、必要要性、、私密密性、、封闭闭的可可能性性；隐形衣衣橱：：占所在在功能能区的的面积积比率率、必必要性性；夹层：：高度、、采光光通风风、景景观视视野、、布局局合理理性。。增值系系数=∑赠赠送面面积××折算算率÷÷实用用率÷÷建筑筑面积积）单价折[住宅宅楼面面地价价×R+单位位建安安成本本×（（1+40）]××（1+利利润率率）折算率率==单价[住住宅楼楼面地地价+单位位建安安成本本×（（1+40）]××（1+利利润率率）住宅楼楼面地地价××R+单位位建安安成本本×（（1+40）=住宅楼楼面地地价+单位位建安安成本本×（（1+40）参数释释义：：R———开开发商商对赠赠送的的面积积可收收回的的地价价的比比例，，取值值范围围为0~1。单位建建安成成本———取取值参参考（（多层层1100、小小高层层1600、高高层2100））本报告告是严严格保保密的的.R综合=（R一次性性×P一次性性+R按揭×P按揭）×（（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96××15%+0.98××85%)××(0.99××10%+1-10%)××(0.97××40%+1-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整到到小数点点后3位位)综合折扣扣付款方式式及优惠惠(实例例)：一次性付付款：96折(R一次性），假设设占15%（P一次性）银行按揭揭：98折（R按揭），假设设占85%（P按揭）关系户：：额外99折（（R关系），假设设占10%（P关系）销售前期期：额外外97折折（R前期），假定定销售率率为40%（P前期）注：销售售中后期期促销优优惠也应应考虑进进去本报告是是严格保保密的.步骤骤水平系数数垂直系数数增值系数数特殊系数数综合系数数折后单价价表折后价格格表折前价格格表折后单价价分析折后总价价分析价格统计计表销售统计计表折后单价价=均价价×综合合系数折后总价价=折后后单价××建筑面面积折前总价价=折后后总价÷÷综合折折扣系数数本报告是是严格保保密的.面积:各单位的的建筑面面积、套套内建筑筑面积各栋建筑筑面积、、套内建建筑面积积总建筑面面积、总总套内建建筑面积积方法:项目组及及售楼代代表核对对各单位位面积；；分栋汇总总，将查查丈报告告分栋汇汇总面积积和总面面积标注注在旁边边核对.价格格:检查查单单元元格格引引用用是是否否正正确确（（特特别别是是奇奇偶偶层层面面积积））;用函函数数SUM求求和和时时,要要注注意意不不要要把把不不应应求求和和的的隐隐藏藏单单元元格格计计算算在在内内;乘除除时时是是否否用用函函数数ROUND进进行行四四舍舍五五入入。。准确确性性审审核核价格格审审核核本报报告告是是严严格格保保密密的的.将标标准准层层综综合合系系数数标标于于平平面面图图上上价格格审审核核合理理性性综合合系数数1009782839391957684本报报告告是是严严格格保保密密的的.价格审核核合理性单价各单元排排序是否否合理？？同一单元元不同楼楼层价差差是否合合理？是否有因因误操作作造成的的明显错错误？（（曲线突突变）有利于售售楼员掌掌握价格格规律，，便于引引导客户户。注：若有有竞争对对手价格格，可加加入比较较均价5000小区内外外价格屏屏障本报告是是严格保保密的.价格审核核合理性单价12365748均价5000小区内外外价格屏屏障均价排序序是