商业地产IFS案例

成都IFS案例分析目录一、项目概况二、商业定位三、动线分析四、业态分布及配比五、项目特色六、SWOT分析一、项目概况项目概况成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心、超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。20万㎡购物中心甲级写字楼甲级写字楼高端酒店高端住宅二、商业定位商业定位IFS是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的一站式消费目的地。三、动线分析外部动线IFSIFS大慈寺路江南馆路红星路东大街纱帽街地铁2号线地铁3号线（在建）春熙路站纱帽街站纱帽街北站红星路口站红星路广场北站地面交通地铁IFS交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道；公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。外部动线人流动线车流动线主入口，此处不仅可到达1楼，还可通过跨层电梯直通3楼，通过下沉式广场到达负1楼和负2楼地铁2.3号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1、2楼此入口位于红星路和大慈寺路的交叉口此入口正对大慈寺路，可通过跨层电梯到达3楼此入口正对纱帽街，离停车场出入口很近，乘客可在此下车进入购物中心此入口正对江南馆街停车场出入口停车场出口卸货区、停车场入口红色区域内为3楼，车辆可通过位于纱帽街的高架到达上3楼这两处为购物中心3楼入口IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。内部水平动线出入口主出入口出入口出入口出入口IFS1楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；3楼有3个出入口。采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商业死角。出入口出入口1层2层3层4层内部部水水平平动动线线负1层有有1个地地铁铁出出入入口口；；负负2层1个地地铁铁出出入入口口，，并并设设有有专专门门的的落落客客区区，，乘乘客客可可直直接接乘乘车车至至此此。。采用用“回回””字字型型动动线线，围围绕绕中中间间商商铺铺形形成成单单一一动动线线，，简简单单清清晰晰，，形形成成人人流流回回路路，，可可有有效效避避免免商商业业死死角角。。地铁铁出入入口口地铁铁出入入口口5层6层负1层负2层乘客客落落客客区区内部部垂垂直直动动线线跨层式电梯跨层式电梯内部部设设有有6个中中庭庭，每每层层至至少少有有5部扶扶梯梯、3部观观光光电电梯梯，保保障障楼楼层层间间的的通通达达性性；；并并设设有有跨层层电电梯梯，连连接接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让让客客户户能能够够快快速速到到达达目目的的地地。。观光光电电梯梯手扶扶电电梯梯小结结小结结：：地面面交交通通便便捷捷，，四四通通八八达达。。公交交：：19条公公交交线线路路途途径径本本项项目目，，能能便便捷捷通通向向成成都都各各地地区区，，出出行行便便利利。。地铁：地铁上盖盖物业，，与地铁铁2、3号线实现现无缝对对接，为为IFS带来大量量人流。。水平动线线：采用“回回”字型型动线，，人流动动线较简简单。垂直动线线：商场内设设置众多多扶梯和和观光电电梯，保保障商场场垂直通通达性。。四、业态分布及配比1.总体配比比IFS主要以服饰为为主，比例达达到48%，多数为为国际一一线品牌牌；同时时配备了了餐饮、、娱乐等等业态吸吸引和留留住人群群，达到到刺激消消费的目目的。2.LG2业态配比比负二楼业业态主要要以服饰和和餐饮为为主，服饰中中有50%为童装；；该层的的冰悦滑冰冰场吸引了众众多人群群，为整整个商场场聚集了了人气。。主力店：：冰悦滑冰冰场——面积约3000㎡，采用用了欧洲洲第一的的制冷科科技及设设施，提提供高质质量冰面面，保障障顾客安安全。Great顶级超市市——面积4000㎡以上，，为内地首店店。主要出出售进口口食材和和现烹食食品，为为消费者者搜罗世世界顶级级的佳肴肴及新鲜鲜食品，，包括空空运过来来的澳大大利亚新新鲜牛肉肉、加拿拿大猪肉肉、美国国时令水水果等。。H&M——面积约2500㎡，首次次售卖H&M家居系列列产品。3.LG1业态配比比负一楼业业态主要要以服饰和和鞋、箱箱包为主主；该层的的大食代代美食广广场提供供各式美美食，可可起到留留住客群群的作用用。主力店：：大食代美美食广场场——目前里面面只要少少部分商商家开业业。H&M——面积约2500㎡，首次售售卖H&M家居系列列产品。4.L1业态配比比一楼主要要为国际奢侈侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨层旗旗舰店。。主力店：：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier、三星二楼主要为为国际奢侈品品牌，以鞋、箱包为辅；云集集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨层旗舰舰店。主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier5.L2业态配比6.L3业态配比三楼95%是奢侈珠宝、钟表表、配饰店，该层的的国际精品品百货LaneCrawford(连卡佛)是其继香港港、北京、、上海之后后开始的全全新门店。。主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌牌的高档百百货店。目目前该店只只有化妆品品区开始营营业。7.L4业态配比四楼以时尚服饰为主。主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌牌的高档百百货店。目目前该层LaneCrawford尚未营业。。8.L5业态配比五楼以时尚服饰为主。主力店：上井精致料料理——未开业优衣库——面积近2000㎡，是成都最大门门店。9.L6业态配比六楼以电子数码产品为主，，并开设UA(IMAX)影院。主力店：UA(IMAX)——是目前成都都地区规模模最大、设设备最先进进的室内影影院之一，，隶属香港港UA国际院线集集团。优衣库——面积近2000㎡，是成都最大门门店。10.L7业态配比七楼为雕塑花园及及餐饮店。11.小结小结：IFS业态以服饰为主主，并且云集集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超过100家全国/成都旗舰店店。冰悦滑冰场场、Great顶级超市、、大食代美美食广场、、连卡佛、、UA(IMAX)影院等主力力店能够吸吸引人群，，为商场聚聚集人气，，从而带动动整个商场场的消费。。餐饮业态比比重太小，，不利于留留住客群。。开业较仓促促，众多店店铺尚处装装修阶段，，还未开业业。五、项目特色项目特色色亮点一：：熊猫元元素与本土元元素熊猫猫结合，，邀请美美国专业业设计师师劳伦斯斯打造的的高达15米的户外外熊猫““Iamhere”，憨态态可掬的的形象给给人留下下深刻印印象。1月14日至2月15日举办的的“大熊熊猫艺术术及慈善善公益项项目”给给IFS带来更多多艺术气气息，也也吸引了了大量人人流至此此。亮点二：：空中花花园坐落在商商场七层层的空中花园园、雕塑塑庭院和和艺术展展览馆，给顾客客带来愉愉悦的购购物体验验和生活活享受，，艺术展展览馆将将展览全全球知名名艺术家家最前沿沿及最有有感染力力的艺术术作品。。项目特色色亮点三：：跨层电电梯主入口设设置跨层层式电梯梯，直接接将客流流带上3F，下沉广广场连通通-1F，左侧大大门可以以直接进进入1F。从入口口处便将将客流引引入3F和-1F，一方面面实现客客流的最最大化集集中，另另一方面面也满足足了消费费者的喜喜好需求求。商场内部部，设有有多部手手扶电梯梯和观光光电梯可可快速实实现上下下楼层的的需要，，并设置置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨层式式电梯，，方便客客户快速速达到目目的地。。跨层式电梯跨层式电梯跨层式电梯观光电梯梯下沉广场场项目特色色亮点四：：动线设设计采用“回”字字型动线线，围绕中中间商铺铺形成单单一动线线，简单单清晰，，形成人人流回路路，避免免商业死死角。连廊的设设置，每每隔一段段距离（（约5米左右））设有连连廊，连连接两边边的商铺铺，方便便顾客来来回购物物。出入口出入口出入口出入口出入口出入口项目特色色亮点五：：中庭设置6个挑空式式的中庭，给人很很强的空空间感和和舒适感感；多个中庭庭设有手手扶电梯梯，能够够有效地地疏导人人流；采用室内灯光光与自然然采光相相结合的方式，，既能节节约能源源又能给给人贴近近自然的的感受。。项目特色色亮点六：：真冰场场约3000平米的冰悦真冰冰场，能够聚聚集人气气，提高高商场的的知名度度。项目特色色亮点七：：儿童业业态负二楼的的儿童业业态可以以聚集人人气，儿儿童是家家庭的核核心，抓抓住了儿儿童，就就等于抓抓住了整整个家庭庭，商场场的人气气自然就就上来了了。项目特色色亮点八：：细节处处理各楼层入入口处设设有礼宾台，方便顾顾客咨询询。人性化的的购物指南南服务，每每一楼层层都设有有购物指指南。栏杆边角角进行了了包边处理，防防止戳伤伤顾客。。项目特色色包边处理理六、SWOT分析SWOT开发商实实力雄厚厚：九龙仓仓集团是是香港十十大地产产商之一一，总资资产上千千亿，公公司业务务包括房房地产、、传媒、、酒店、、港口、、百货公公司等。。差异化战战略：IFS所处商圈圈内多为为中低端端产品，，而IFS定位于该该商圈最最高端的的购物中中心。设计上，，在主入入口设有有直达3楼的手扶扶电梯，，可达到到“双首层”的效果果。IFS汇集了超超过100家国际品品牌全国/成都首店店。IFS内过道设置过宽，导致