商业地产基础知识培训课件

商业地产基础知识主讲：目录第一部分：商业零售基础知识1、零售业态的分类及定义2、购物中心的定义及分类3、购物中心发展史4、购物中心建筑特征5、购物中心定位要素6、购物中心规划设计要点7、购物中心招商及营销策划要点8、购物中心运营管理要点目录第二部分：商业运营活动中的专业术语1、房地产的含义2、商业房地产的含义3、商业物业的分类4、建筑规划及设计规范术语5、招商专业术语第一部分：商业零售基础知识1、零售业态的定义及分类零售业Retailindustry

以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。零售业态RetailFormats

零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。1、零售业态的定义及分类分类原则：零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。分类：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。

零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类2、购物中心的定义及分类购物中心是指：

国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。2、购物中心的定义及分类摩尔(Mall)购物中心是指：

面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度及深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）

严格意义上讲，小于１0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER

MALL。

2、购物中心的定义及分类城市综合体HOPSCA是指：城市综合体一般是由高级酒店，高档写字楼，大型综合商业中心、步行街区、市民广场等组成。城市综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市建筑综合体常被称为“城中之城”。城市综合建筑体又称综合性建筑或复合型建筑。HOPSCA——Hotel(酒店)、

Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping

mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)2、购物中心的定义及分类购物中心分类A、社区购物中心Communityshoppingcenter

是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。B、市区购物中心Regionalshoppingcenter

是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。C、城郊购物中心Super-regionalshoppingcenter

是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。D、厂家直销中心Factoryoutletscenter

由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。2、购物中心心的定义及及分类业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统社区购物中心communityshoppingcenter市、区级商业中心商圈半径5---10公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店餐饮服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的信息系统市区购物中心Regionalshoppingcenter市级商业中心商圈半径10-20公里建筑面积为10万平方米左右40-100个租赁店，包括百货店大型综合超市、各种专业店专卖店，饮食店杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统城郊购物中心Super-areaShoppingCenter城乡结合部交通要道商圈半径30-50公里建筑面积为10万平方米以上200租赁店以上，包括百货店、大型综合超市各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统工厂直销中心FactorOutletsCenter一般远离城市目标顾客多为重视品牌的目的的购买单个建筑面积100-200平方米为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采用自选式售货方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统3、购物中心心发展史早期探索阶阶段美国：早在19世纪，美国国购物中心心建设拉开开序幕，。。20世纪20一30年代，购物物中心在设设计、开发发和运营方方面取得了了显著的进进步英国：20—30年代，英国国郊区的独独立商店纷纷纷组合成成小型邻里里中心，开开发商将邻邻里中心作作为居住区区的配套建建设内容。。澳大利亚：：20年代，购购物中心的的建设已经经纳入首都都堪培拉的的规划3、购物中心心发展史20世纪50年代成型阶阶段：（郊区大型型购物中心心的发展，，标志着购购物中心已已经成型））50年代，现代代意义上的的大型区域域购物中心心在美国郊郊区正式登登场20世纪60年代勃兴阶阶段60年代末期，，美国大小小购物中心心数量已经经超过10000个中国购物中中心发展历历史购物中心的的在中国的的发展可以以追溯到二二十世纪80年代末，中中国开始兴兴建一些综综合性的商商业设施，，通过出租租或出售的的方式引入入一些商户户进场经营营，一般没没有统一的的规范，租租售形式杂杂合，功能能单一，服服务和配套套设施严重重缺乏。与与规范的购购物中心还还相差甚远远。真真正的的购物中心心在中国的的出现与发发展，应该该是90年代的中期期，典型代代表是广州州的天河城城，项目以以统一规划划与管理，，只租不卖卖经营模式式，成为中中国历史上上最为成功功的购物中中心。但在在功能的安安排和租户户的选择方方面，依然然过于单一一，不能满满足顾客复复合性的消消费需求。。近近年来中中国经济的的快速发展展，人民生生活水平，，特别是城城市居民的的生活水平平的大幅度度提高，加加之天河城城等第一代代购物中心心开发成功功，刺激了了购物中心心行业在中中国飞的发发展，新一一代的购物物中心以北北京金源燕燕莎为代表表，功能及及品牌极大大满足了消消费者需求求。4、购物中心心建筑特征征商业空间步步行化商业空间室室内化公共空间社社会化5、购物中心心定位要素素定位[定位基础：：自身条件件分析、市市场发展经经验、城市市规划条件件][定位依据：：消费者需需求、区域域商业设施施及商业资资源供应状状况]A、市场环境境定位：项项目可进入入市场环境境的判断例如：综合专业市场商业街社区商业及底商周边尚未形成有影响、成规模的商业街商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位商业街以开放性、参与性、多元性方向发展社区商业及底商供需两旺受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主社区商业以便利、实用、服务多样为特色趋向集中化、完善的服务功能、便利等特点周边缺乏综合、专业市场环境，现有市场经营一般交通便利，本地有特产如岫玉由单一、少门类向着综合、多门类发展百货/购物中心/超市百货由多种经营转向主体性经营、主题经营对超市、购物中心具有巨大需求体验业态成为中高档商业市场需求的动力专业化商店受到欢迎通过左图分分析，建议议本项目可可进入的市市场：大型型购物中心心，中型专专业、专营营商店及中中小规模专专业市场5、购物中心心定位要素素之定位B、目标客层层定位根据消费者者需求因素素的市场调调查可以得得到的前三三位的影响响因素：品品种、价格格、邻近，，通过进一一步分析各各类消费者者第一及第第二需求的的组合状况况，识别份份额较大的的需求，并并将其作为为目标市场场。例如：居民家庭月收入增加对价格敏感程度将逐步下降对邻近和产品品种的要求逐步提高单次购买量增加消费者教育程度增加对价格的敏感程度下降对品种、邻近的需求增加逐渐强调购物效率居民小区化形成社区购物的习惯，对便利性和效率的需求增加对品种和环境的需求下降家庭规模变小对价格敏感程度将逐步下降对邻近和产品品种的要求逐步提高社会经济发展和生活方式变化追求效率；价格敏感度下降更强调零售品牌的选择对品种的需求增加，对生活品质的需求提高消费者需求的变化趋势从需求组合合看，在各各类市场层层面上最主主要的存在在两大核心心目标群体体组合—“价格+品种”需求组合和和“价格+邻近”需求组合5、购物中心心定位要素素之定位C、经营档次次定位按照品牌在在消费者心心中的价值值高低可将将品牌分出出不同的档档次，如高高档、中档档和低档，，不同档次次的品牌带带给消费者者不同的心心理感受和和情感体验验。D、主题定位位商业项目主主题的确定定需要从目目标消费客客群现在及及未来的特特点、消费费倾向、消消费习惯等等等入手，，深入考虑虑项目所属属商业类型型的国内外外发展现状状及趋势，，全面把握握各种成功功的商业模模式以及新新兴商业业业态、形式式，结合商商业项目自自身的规划划条件及类类型特点，，找出具有有明显市场场差异化、、对目标消消费群体有有强大聚合合力，同时时又适合项项目自身特特点的主题题内容，来来指导项目目的整体运运作。E、其他定位位：形象定定位、主题题定位、特特殊功能等等等6、购物中心心规划及设设计要点购物中心业业态规划通常来讲，，购物中心心的业态规规划根据其其市场定位位、经营定定位和功能能定位进行行划分6、购物中心心规划及设设计要点第三代万达达广场业态态规划以一个面积积15万平方米左左右的万达达广场为例例，其主力力店约占70%-80%，室内步行行街约占20%-30%，零售业态态约占50%、休闲娱乐乐餐饮文化化等业态约约占40%、配套服务务等功能性性业态约占占10%6、购物中心心规划及设设计要点功能规划抓住购物中中心的集““买、吃、、玩”这三三种最基本本的消费功功能，加上上多种附加加功能的整整合及互补补，自然可可吸引不同同需求的多多（年龄））客层的客客流。因此此，一般项项目中功能能定位是将将购物、休休闲、娱乐乐、餐饮、、文化、酒酒店、商务务办公和综综合服务等等多功能于于一体，力力求满足消消费者一天天消费、一一家消费、、一站消费费的需求。。6、购物中心心规划及设设计要点交通规划购物中心的的客行交通通购物中心的的步行人流流分为两种种：一种是是从停车场场到购物中心的运动动；另一种种是从购物物中心到购购物中心的的运动。购物中心的的车流交通通车流包括购购物车流、、货运车流流和公共交交通车流。。交通组织原则是分分流，让购购物交通和和后勤货运运交通各行行其道。购物中心交交通规划分分为两部分分，一部分分是周围道道路把交通通引入购物物中心，另另一部分是是购物中心心自身用地地范围内的的交通组织织和规划，，以及建筑筑内部的人人流组织。。6、购物中心心规划及设设计要点平面规划A、平面设计的的内容是确确定步行街街形态，确确定承租户户单元的布布局和面积积大小，为为所有承租租户提供一一个互利互互惠的机会会，最大限限度为每个个承租户带带来穿行人人流，提供供最多的购购物机会。。B、柱距与单元元面宽有直直接关系：：大商店面面宽，8，９，１4，１6，２４。。柱子不宜宜落在店面面线上。根根据经验进进深一般在在8—14米比较合适适。如果开开间方向的的柱距是8米(9,14,16,24)，那么进深深可以是2×6,3×6，4×6。9米柱距是ＭＭＡＬＬ开开发比较常常用的选择择，对于面面积分割以以及降低施施工成功有有益。C、平面设计的结结构形状一定定要规整、简简单，不要使使用曲率过大大的圆弧，避避免实用面积积太少，不仅仅便于业态布布局与商铺分分割，而且有有利于未来经经营，方便人人流对不同业业态不同区域域的识别，可可以通过外立立面装修和顶顶部造型，美美化整个的外外形。平面设计6、购物中心规规划设计要点点之平面规划划剖面设计：A、层高B、中庭空间C、从不同的层层面同时引入入人流D、垂直交通工工具E、景观的垂直直吸引力F、货区设计其他要素设计计：照明、景观等等7、购物中心招招商及营销策策划要点招商要点市场调查业态规划、品品牌组合、品品牌落位招商（租金））政策团队组建招商方案（计计划、节点、、原则、方法法）启动招商、跟跟进招商、甄甄选商家合同签署商家进场7、购物中心招招商及营销策策划要点策划要点A、开业前项目主题策划划商业形象策划划招商阶段性策策划（招商宣传推推广、大型招招商活动策划划、核心商户户选择与吸引引、供应商入入场）B、开业全方位预热宣宣传（开业前前两周），保保证有足够多多的客流量，，确保95％商户统一开开业。环境和氛围营营造标示和引导（（广义）开业庆典仪式式开业后延续宣宣传（一周））C、开业后事件营销文化营销服务营销（人人性化、顾客客物流等）目的性促销8、购物中心运运营要点购物中心的经经营管理水平平关系到永续续运营的成败败，我们必须须按可持续发发展的战略，，稳步提高管管理水平。经经营期间的商商业管理主要要包括四个方方面：承租商的优化化管理、整体体形象策划推推广与促销推推广活动、服服务管理、日日常的物业管管理。租赁政策（承承租商优化））日常经营管理理营销管理（整整体形象推广广与促销推广广）服务管理（人人性化服务、、多元化服务务）商业物业管理理（日常物业业维护保安保保洁）购物中心归属属---产生---发展---分类---建设---开业---运营第二部分：商业运营活动动中的专业术术语1、房地产的含含义房地产具体是是指土地、建建筑物及其地地上的附着物物，包括物质质实体和依托托于物质实体体上的权益。。又称不动产产，是房产与与地产的总称称，两者具有有整体性和不不可分割性。。包括：土地建筑物及地上上附着物房地产物权注：房地产物物权除所有权权外，还有所所有权衍生的的租赁权、抵抵押权、土地地使用权、典典当权等。2、商业房地产的的含义商业房地产：：人们习惯上上将商业物业业叫商铺或商商业用房，商商业房地产是是指用于各种种零售、餐饮饮、娱乐、健健身服务、休休闲设施等从从事商业和为为居民生活服服务所用于经经营用途的并并可出租或出出售的房地产产形式。它它包括购物中中心、商业街街、主题商场场、专业市场场、批发市场场、折扣店、、工厂直销店店、娱乐类商商业房地产、、住宅和写字字楼的底层商商铺等等。从从经营模式、、功能和用途途上完全区别别于普通住宅宅、公寓、写写字楼、别别墅房地产等等类别。国外外通行的叫法法为零售业房房地产。。(也有认为商业业地产就是指指商业房地产产开发商作为为投资主体直直接参与的、、为生产和消消费提供交易易平台而进行行的商业活动动。商业地产产包括批发市市场、零售市市场、娱乐休休闲消费市场场、社区服务务市场等相关关的商业运作作；其内容包包括策划、招招商和日常运运营管理；其其任务是为生生产者（或中中间商）和消消费者提供交交易平台，并并为地产开发发企业获取未未来不确定的的收益。)3、商业物业的的分类分类方法种类按市场形式分类大型商厦专业市场小区商铺按物业用途分类购物中心小区配套商铺专业市场批发及商贸中心餐饮及美食广场按建筑特征分类商业大厦住宅区商铺临街商铺步行街露天商铺地下商城3、商业物业的的分类按物业区位分类商业区物业住宅区物业近郊物业按经营方式分类统一经营物业分散经营物业按经营类别分类综合经营物业单一经营物业按招商方式分类招商物业租售物业出租物业按物业产权分类产权物业非产权物业4、建筑规划及及设计规范术术语规划术语建筑面积密度度建筑面积密度度是反映建筑筑用地使用强强度的主要指指标。计算建建筑物的总建建筑面积时，，通常不包括括±0以下地下建筑筑面积。建筑筑面积密度的的表示公式为为：建筑面积密度度=(总建筑面积÷建筑用地面积积)（m2/hm²）容积率一定地块内，，总建筑面积积与建筑用地地面积的比值值。是衡量建建筑用地使用用强度的一项项重要指标。。建筑密度一定地块内所所有建筑物的的基底总面积积占用地面积积的比例,是反映建筑用用地经济性的的主要指标之之一。计算公公式为：建筑密度=建筑基底总面面积÷建筑用地总面面积道路红线规划的城市道道路路幅的边边界线。建筑红线城市道路两侧侧控制沿街建建筑物或构筑筑物（如外墙墙、台阶等））靠临街面的的界线。又称称建筑控制线线。建筑间距两栋建筑物或或构筑物外墙墙之间的水平平距离。4、建筑规划及及设计规范术术语绿地率城市一定地区区内各类绿化化用地总面积积占该地区总总面积的比例例。在居住区区用地范围内内指各类绿地地的总和占居居住区用地的的比率。绿地地应包括：公公共绿地、宅宅旁绿地、公公共服务设施施所属绿地和和道路绿地（（即道路红线线内的绿地）），不包括屋屋顶、晒台的的人工绿地。。占（基/用）地面积：：指城市规划行行政主管部门门确定的建设设用地界线所所围合的用地地水平投影面面积，不包括括代征地的面面积。总建筑面积：：也叫“建筑展开面积积”。建筑物各层层水平投影面面积的总和，，包括使用面面积、辅助面面积和结构面面积三项。使使用面积指建建筑物各层平平面中直接为为生产或生活活使用的净面面积的总和。。在居住建筑筑中的使用面面积也称“居住面积”。辅助面积是是指建筑物各各层平面为辅辅助生产或生生活活动所占占的净面积的的总和，例如如居住建筑中中的楼梯、走走道、厕所、、厨房等。使使用面积与辅辅助面积的总总和称“有效面积”。结构面积指指建筑物各层层平面中的墙墙、柱等结构构所占面积的的总和。城市基础设施施城市基础设施施分为工程性性基础设施和和社会性基础础设施两类。。工程性基础础设施一般指指能源供应、、给水排水、、交通运输、、邮电通信、、环境保护、、防灾安全等等工程设施。。社会性基础础设施则指文文化教育、医医疗卫生等设设施。我国一一般讲城市基基础设施多指指工程性基础础设施。4、建筑规划及及设计规范术术语设计规范术语语建筑面积房产的建筑面面积是指建筑筑物外墙外围围所围成空间间的水平面积积，如果计算算多个的建筑筑面积，则是是各房产建筑筑面积之和。。建筑面积包包含了房产的的可用面积、、墙体柱体占占地面积、楼楼梯走道面积积、其他公摊摊面积等。使用面积房产的使用面面积，指房产产各层平面中中直接供使用用者使用的净净面积之和。。计算使用面面积时有一些些特殊规定：：内墙面装修修厚度计入使使用面积。公用面积房产的公用面面积是指房产产内为客户出出入方便、正正常消费或生生活所设置的的公共走廊、、楼梯、电梯梯间、水箱间间等所占面积积的总和。开开发商在出售售商品房时计计算的建筑面面积存在公共共面积的分摊摊问题。实用面积它是"建筑面积"扣除公共分摊摊面积后的余余额。计租面积作为计算房租租的面积。非非住宅用房按按建筑面积计计算。4、建筑规划及及设计规范术术语套内面积俗称"地砖面积"。它是在实用用面积的基础础上扣除了柱柱体、墙体等等占用空间的的建筑物后的的一个内容空空间的概念。。动既有章可可循，也有利利可图，吸引引居民和机构构投资非房产产租赁市场。。竣工面积竣工面积是是指竣工的的各幢房屋屋建筑面积积之和。房房屋建筑的的竣工应是是按照设计计要求全部部完工，经经验收合格格的建筑.共有建筑面面积系指各产权权主共同占占有或共同同使用的建建筑面积。。共有建筑面面积分摊系系数整幢建筑物物的共有建建筑面积与与整幢建筑筑物的各套套套内建筑筑面积之和和的比值，，即为共有有建筑面积积分摊系数数。即公用用建筑面积积分摊系数数＝公用建建筑面积／／套内建筑筑面积之和和。层高层高是指房房产高度以以"层"为单位计量量，每一层层的高度国国家在设计计上有要求求，这个高高度就叫层层高。它通通常包括下下层地板面面或楼板面面到上层楼楼板面之间间的距离。。净高净高是指层层高减去楼楼板厚度的的净剩值。。实用率实用率是套套内建筑面面积和房产产面积之比比，大于使使用率。即即实用率＝＝套内建筑筑面积／套套内建筑面面积＋分摊摊的共有共共用建筑面面积4、建筑规划划及设计规规范术语一次商装：：指商场为其其所经营的的各种业态态提供基础础的物业基基础、条件件及硬件环环境，主要要涉及天、、地、柱、、墙、水、、电气、空空调、消防防、安防、、广播设备备、通道、、照明、美美陈、促销销设施等方方面。二次商装：：指以一次商商装为基础础，为展示示品牌和商商品形象，，按照商场场要求的标标准，进行行的二次装装饰装修，，主要涉及及壁柜、柜柜台、货架架、陈列、、形象、灯灯光、色彩彩等方垂直交通：：是指不同标标高空间或或楼层的垂垂直联系如如楼梯、电电梯和自动动扶梯。划分防火分分区：在建筑中采采有耐火性性能较好的的分隔物将将建筑物空空间分隔成成若干区域域的防火技技术措施。。划分防烟分分区：是通过设置置挡烟设施施将烟气控控制在一定定范围内，，以便用排排烟设施将将其排出，，保证人员员安全疏散散，消防扑扑救工作顺顺利进行。。购物空间：购物空间间是在整个个空间中，，由货柜和和货架作为为空间限定定的元素划划分出的直直接进销售售活动的现现场。交通空间：：包括商场内内的通道、、楼梯、自自动扶梯及及电梯，其其位置、数数量、布置置及宽度等等既能使急急需型购物物者迅速到到达购物场场所，又能能使顾客轻轻松完成浏浏览观赏的的行为。4、建筑规划划及设计规规范术语商品展示空空间：从常规的的柜架到地地台、墙面面及空中挂挂件，展示示的商品从从只能观赏赏到可触摸摸、可试听听、可试用用，创造出出视觉焦点点。服务空间：：是商品销售售的辅助空空间，如：：试衣间、、听音室、、问讯处、、寄存处等等。休闲空间：：为顾客提供供餐饮、休休息、娱乐乐、文化等等场所在地地，点缀以以绿化小品品，既满足足了顾客的的需求，也也促进了消消费。柜台：柜台是供营营业员展示示、计量、、包装出售售商品及顾顾客参观挑挑选商品所所用的设备备，柜台或或全部用于于展示商品品，或上部部展示商品品，下部用用于贮藏。。货架：货架是营业业员工作现现场中分类类分区地陈陈列商品并并少量储存存商品的设设施。租赁商铺：：产权人将一一定时间内内的商铺使使用权与承承租人交易易，取得或或分时段取取得现金收收益；对承承租人而言言，承租人人用现金或或分时段的的租金付出出取得一定定时间内的的商铺使用用权利。转租商铺：：商铺最终使使用人并非非与商铺权权利人直接接建立租赁赁关系，而而是通过转转租人取得得使用商铺铺的权利，，商铺最终终使用人与与转租人发发生权利、、义务关系系。５、招商专专业术语商圈：是指指零售店以以其所在地地点为中心心，沿着一一定的方向向和距离扩扩展，吸引引顾客的辐辐射范围，，简单的说说，也就是是来店顾客客所居住的的地理范围围。消费市场调调查对商业项目目所在的社社会经济发发展状况、、商业经营营及竞争状状况、居民民的购买力力及消费水水平、商品品品牌资源源及人们的的消费行为为进行专业业的市场调调查，为商商业项目的的功能规划划、业态定定位、市场场定位、以以及为企业业的经营策策略、发展展战略提供供依据。商业业态定定位根根据当地地的市场条条件和商业业项目的规规模、面积积、物业现现状，进行行业态定位位及市场定定位，科学学的确定项项目的经营营形态和目目标市场。。楼层定位根据商业项项目的面积积、形状、、层数，合合理确定各各楼层的商商品经营类类别、面积积、区位，，确定各楼楼层服务设设施的配套套及分布。。动线设计对商业企业业的客流动动线、物流流动线、人人流（员工工）动线、、车流交通通进行平面面和立体的的设计。５、招商专专业术语产权证书产权证书是是指"房屋所有权权证"和"土地使用权权证"。房屋产权权证书包括括：产权类类别、产权权比例。房房产坐落地地址、产权权来源、房房屋结构、、间数、建建筑面积、、使用面积积、共有数数纪要、他他项权利纪纪要和附记记，并配有有房地产测测量部门的的分户房屋屋平面图。。加盟盟商商加盟盟商商仅仅是是终终端端商商的的一一种种,是销销售售点点的的一一种种,产品品价价格格方方面面没没有有优优势势,不过过销销售售任任务务一一般般不不会会很很重重.代理理商商代理理商商是是在在授授权权地地区区能能代代表表或或替替代代公公司司，，在在营营销销上上拥拥有有更更多多的的自自主主权权，，与与公公司司在在授授权权地地区区平平等等；；而而加加盟盟商商要要认认同同经经营营理理念念，，遵遵守守公公司司的的规规定定，，并并接接受受公公司司监监督督。代理理商商可可以以享享受受到到区区域域性性的的产产品品保保护护,价格格优优势势,属于于厂厂家家在在当当地地的的代代言言人人,要一一个个销销量量的的要要求求,厂家家会会有有广广告告,技术术,设备备方方面面的的去去持持。意向向书书意向向书书是是国国家家、、单单位位、、企企业业以以及及经经济济实实体体与与个个人人之之间间，，对对某某项项事事务务在在正正式式签签订订条条约约、、达达成成协协议议之之前前，，由由一一方方向向另另一一方方表表明明基基本本态态度度或或提提出出初初步步设设想想的的一一种种具具有有协协商商性性的的应应用用文文书书。。租赁赁合合同同租赁赁合合同同是是出出租租人人将将租租赁赁物物交交付付承承租租人人使使用用、、收收益益，，承承租租人人支支付付租租金金的的合合同同。。凡凡是是当当事事人人需需要要取取得得对对方方标标的的物物的的临临时时使使用用、、收收益益而而无无须须取取得得所所有有权权，，并并且且该该物物不不是是消消耗耗物物时时，，都都可可以以适适用用租租赁赁合合同同。。５、、招招商商专专业业术术语语协议议书书协议议书书是是契契约约文文书书的的一一种种。。协协议议书书是是当当事事人人双双方方（（或或多多方方））为为了了解解决决或或预预防防纠纠纷纷，，或或确确立立某某种种法法律律关关系系，，实实现现一一定