北京中视联国际数字产业园项目策划大纲课件

北京中视联国际数字产业园项目策划大纲北京中视联国际数字产业园项目策划大纲开发区概况

北京经济技术开发区地处北京东部发展带亦庄地区，于1992年开工建设，1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区。1999年6月开发区内设立中关村亦庄科技园，是北京唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优惠政策的特殊经济区域。

63.02%

76.84%

74.1%

81.44%

85.87%

开发区概况

北京经济技术开发区地处北项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。亦庄轻轨——纵贯北京经济技术开发区

亦庄轻轨线路全长23公里，纵贯北京经济技术开发区。亦庄轻轨北接地铁五号线，南端终点宋家庄站，可至京津城际铁路换乘站，全程共计13站，使出入北京经济技术开发区更为便捷。项目概况开发区交通状况亦庄轻轨——纵贯北京经济技术开发项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。公路——可利用标准及高速公路达1.5万公里

北京作为首都，建设有中国最密集的城市及乡村高标准路网。北京经济技术开发区有三条主干道通往中心市区。项目概况开发区交通状况公路——可利用标准及高速公路达1项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。水运——驱车140公里即达中国北方最大的国际贸易港

天津新港是中国北方最大的综合性国际贸易港，天津新港与全球170多个国家和地区的300多个港口通航，拥有中国第二大集装箱码头，年吞吐能力达100万个标准箱。高等级京津塘高速公路把北京经济技术开发区与其连接。项目概况开发区交通状况水运——驱车140公里即达中国北项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。航空——驱车25公里即可启动全球之旅

从北京经济技术开发区沿城市五环快速路进入机场高速路，25公里即可抵达北京首都国际机场。北京空运发达，连接中国近百个大中城市，并已开通70余条国际航线，连通世界36个国家和地区的近60座大城市。项目概况开发区交通状况航空——驱车25公里即可启动全球项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。

铁路——快速进入铁路中心枢纽位置

从北京经济技术开发区通过北京的城市环路便可到达北京火车站、北京西客站、北京南站和北京北站。北京是中国铁路客货运路网的核心枢纽，以铁路在中国国家运输力的成分表现，北京经济技术开发区的地理优势得天独厚。项目概况开发区交通状况铁路——快速进入铁路中心枢纽位置项目概况项目环境自然环境

北京经济技术开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，管委会对所有企业入区的审批（环境保护指标），采取一票否决制，从源头保证了开发区的环境并规范了投资导向。2002年，北京经济技术开发区管理委员会通过了ISO14001环境管理体系认证，被国家环保总局批准为ISO14000国家示范区。

项目概况项目环境项目概况项目环境自然环境

北京经济技术开发区位于北京总体规划的东部发展带上，区域内的住宅项目与开发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和工业区之间建有40米宽的带状绿色公园和国际企业文化公园。目前，开发区内的住宅项目容积率为1.54，绿化率为40%。

北京经济技术开发区生活便利，生活区内不但有货物齐全的购物场所、风味不同的餐厅，还有配套的学校、医院、运动场、会所等。为使开发区更具国际化水准，这里还将引进国际学校、国际诊所、连锁便利店等。未来的目标将是“最优秀、最健康的世界优秀文化的和谐共融区”。项目概况项目环境项目概况项目简介北京中视联国际数字产业园北京经济技术开发区工业49号街区,紧邻亦庄工业园区中轴路荣京西街.总占地面积40150平方米，总建筑面积约103744平方米，其中地上部分86110平方米。于2006年4月开工。北京中视联国际数字产业园由一栋12260平方米酒店式公寓、两栋各10000平方米的写字楼及23栋3-8层1000-4000平方米的企业独栋楼群构成。容积率仅为2.14，绿化率超过36%。项目概况项目简介项目概况项目地理位置本项目地处荣京西街，北侧紧邻卡尔生活馆、郁金香舍及上海沙龙商业中心，因该商业中心已基本成熟，中国银行、建设银行、开发区办事处、连锁餐饮、连锁健身房、美容机构、照相馆、大型美廉美超市等日常需求已可以完全满足。项目概况项目地理位置本项目地处荣京西街，北侧紧邻卡尔生项目概况项目地理位置西侧为北工大软件园，创业氛围已基本形成。项目概况项目地理位置西侧为北工大软件园，创业氛围已基本项目概况项目地理位置南侧为中芯国际集团公司，该公司业务涉及10余行业，实力雄厚，同行业中很有影响。项目概况项目地理位置南侧为中芯国际集团公司，该公司业务项目概况项目地理位置东侧为开发区工业区域，如同前面提到，开发区已进驻企业1596家，总投资金额为88.12亿美元。综上所述，亦庄经济技术开发区作为北京唯一国家级经济开发区，已经得到众多国内外各行业知名企事业的认同，此时中视联国际数字产业园的出现，将可大力借助开发区现有资源及多重政策上的优惠制度进行全面推广。项目概况项目地理位置东侧为开发区工业区域，如同前面提到市场概况及基本竞争格局一、商圈对比一、此地离三环路仅7公里，驱车至国贸中心仅需20分钟。所以可以和CBD商圈媲美。二、中关村商圈近年来随着科技发展已成为京城商业聚集地，并形成独特的商业氛围甚至人文氛围。市场概况及基本竞争格局一、商圈对比一、此地离三环路仅7公里，市场概况及基本竞争格局一、BDA国际企业大道该项目和本项目比邻而居，本项目为花园式独立企业建筑。位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，是开发区核心位置的重要地段，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。二、同项目对比市场概况及基本竞争格局二、同项目对比市场概况及基本竞争格局二、总部基地

1、总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。

2、总建筑面积：130万平方米

独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座

绿化比率：占总面积约50%

总投资额：约45亿人民币

建设周期：3-5年

3、基地区位西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园

距天安门直线距离12公里

东临京开、京津塘高速公路、南苑机场，毗邻国际汽车城

西有京石、京良等重要公路干线

南有世界公园、葆台汉墓、超大型体育中心

北有北京西站、丰台站、丰台西站，连接京山、京广、京九、丰沙等7条铁路干线

南北有幅员阔达的人居社区，例如帝京花园、怡海花园、怡锦园、棉花城、未来城、

兴涛社区、翡翠城等市场概况及基本竞争格局项目对比比较项目数字产业园BDA国际企业大道总部基地产权独立冠名权独立产权购买价格/平米7000/平米7000/平米租金（人民币）/平米.日只卖不租3.0元/平米优惠政策三减三免三减三免三减三免同等价格可购买1000-3000㎡3-4层独栋1000平米独栋总部楼绿化覆盖率36%41%以上50%以上建筑容积率2.140.771.59停车位/10000平米65个100个使用率85%以上85%以上物业管理费/月.平米4.2元/月·㎡3.98元建筑密度20%30%车位费/月正常租金150/月单位独立使用程度独立使用建筑面积1200㎡以上即可单体独立使用项目对比比较项目数字产业园BDA国际企业大道总部基地产权独立区域对比比较项目中关村CBD其他开发区产权一般无购买价格/平米13000元/㎡＄2100美元/㎡13000元/㎡---＄2100美圆/㎡租金（人民币）/平米.日5元/㎡10元/㎡5元/㎡---＄20美圆/㎡优惠政策三减三免无三减三免或无同等价格可购买500㎡办公面积400㎡办公面积400----600㎡办公面积绿化覆盖率不高于30%不高于30%一般不高于30%建筑容积率>=6>=6>=6停车位/10000平米50左右45个以内45---60以内使用率70%左右65%左右一般在70%以下物业管理费/月.平米18元/月·㎡25元/月·㎡一般在18元/月·㎡---＄3美圆/月·㎡建筑密度50%以上60%以上50%以上车位费/月650元左右/月650元左右/月650元左右/月单位独立使用程度非独立使用非独立使用一般须建筑面积20000㎡以上才立项单体使用区域对比比较项目中关村CBD其他开发区产权一般无购买价格/项目优势一、地理优势本项目地理优势优越，周边业态完善成熟，创业氛围浓厚。项目优势一、地理优势项目优势二、人文优势亦庄开发区常驻人群受教育水平较高，多为科研人员、海归创业者、区内外企人员、外籍人员（韩国人较多）。他们大多注重生活质量，生活环境。亦庄这个被人称为“最像欧洲的小镇”非常适合他们的需求。项目优势二、人文优势项目优势三、前景优势亦庄开发区现已形成商业气候，多数大中型企业比较认同这里。如切入点正确，配以适当宣传推广，树立品牌形象，优势将比其他商圈要大。项目优势三、前景优势项目劣势就房产项目来讲，本项目面积较小，而做这种高端项目，在硬件来说不占优势，比如绿化占有率、容积率等方面。同类别项目亦庄地区已有两家，销售周期一般在３年左右。比普通住宅项目在销售推广上有难度。目前为止，没有公交车停靠在本项目。最近的公交车都在上海沙龙（距离２００米左右）项目劣势就房产项目来讲，本项目面积较小，而做这种高端项目，在项目机会挖掘市场

亦庄开发区因对高新技术企业有政策上的优惠，所以带来很多商机。大企业都在这里自己出资买地建厂，而中小企业这么做很不现实，他就想找地方买或租用商用楼，开发区商用写字楼为数不多，只有创新大厦、博达大厦等几家，而且单户面积较小，不能满足所有公司的办公需要，这是就想给我们带来机会。现同类别在售项目如ＢＤＡ国际企业大道，销售状况良好，但缺乏整体宣传及品牌推广，售后服务缺乏跟进，这也给我们带来机会。项目机会挖掘市场项目最终定位——酒店式公寓

DBC中最适合精英休恬的停泊港湾项目最终定位——酒店式公寓DBC中最适合精英休恬的停泊港湾项目最终定位——写字楼

DBC皇冠上的明珠项目最终定位——写字楼DBC皇冠上的明珠项目最终定位——独栋办公楼

DBC中唯一圆梦型办公总署项目最终定位——独栋办公楼DBC中唯一圆梦型办公总署市场最终定位BDA里DIY，定制型综合领地市场最终定位BDA里DIY，定制型综合领地目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区一、引进国际知名物业公司第一太平，对社区进行全方位订制管家式服务知名物业公司本身有品牌效应，服务周到，比较能让客户满意。知名物业的进驻可以大大提升本社区的知名度及品质定位。我们可以通过营销手段，在建筑前期规划中，与物业公司达成共识先行介入建筑规划，为社区环境，社区功能提供合理化建议。这样可以为开发商节省很多不必要的费用，加快工程进度，达到快速发展的目的。因为产业园今后将进驻不同的企业，不同的企业对物业后期管理将有不同的需求，针对这些问题，我们将专门针对该问题为社区进行全程策划，配合物业公司，为每家企业提供自助菜单服务。这样可以让企业俭省很多不必要的物业费用，也可以增加许多他们需要的服务，对企业自然是一个很大的吸引力。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区二、在建筑设计上，建议采用建筑订制式服务因为企业从事的行业不同，在建筑设计上也将有不同的需求。我们根据这个切入点将订制服务推广到建筑设计上。这样可以最大限度地满足客户的不同寻求，与自己买地建厂效果相同，而又大大节省成本及时间，非常迎合大中型企业的需求。我们将与建筑设计单位沟通，制定完善合理的菜单名录、更改范围等具体工作。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区三、将酒店式公寓底层做成快捷式酒店快捷酒店在快节奏发展的北京已日渐成熟。它通过自身方便快捷、物美价廉的特点，非常适合出差办公的职员、自助旅游的驴友、亲朋到访的临时住所。亦庄开发区1596家企业，数十高尚社区，只有锦江富源大酒店（五星级）、盛福华国际俱乐部（四星际）依梦华都大酒店。普通员工到此出差也只能在这三家选。因此快捷酒店的市场空间很大，他可以满足不同需求的客人，也同时服务于本社区，作为完善社区功能起到很大作用。我们可通过自身资源使品牌快捷酒店成功进驻。使酒店式公寓成为真正酒店管理。由该酒店的带动来吸引客户，促进成交。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区四、将社区会所用商业运做模式运转会所作为社区配套以习以为常，但同时会所功能并没有在社区起到应有的作用，成为业主的休闲健身好去处。是因为物业公司达不到专业标准，管理不够完善，费用偏高，还没有相应服务。导致开发商前期大量投入而迟迟得不到回赢。

我们会为社区制定完善的策划方案，通过与物业公司的协调，用招商运做模式使知名健身会所进驻，使会所进入正常商业运做轨道。已此吸引客户进驻，促进成交。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区五、由物业公司直接管理建立企业服务中心为完善产业园功能，在软件方面与物业协调成立企业服务中心。该中心主要由图文处理中心、票务订购中心、品牌办公用品售卖中心、快递及物流中心代理点、员工食堂、快餐中心、家政服务中心、花卉租摆中心、品牌便利店组成。硬件完善后，软件跟不上也会使企业在此工作很不方便，为排除客户诸多顾虑。该服务中心的各项职能将满足企业日常所有需求，同时也是变向的为他们节省不必要的时间和费用,让他们无后顾之忧。我们将就此做出完善的运做方案及工作流程配以相应的宣传推广。使社区品牌形象突出，与同类别项目与众不同。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目品牌战略形成及品牌定位：我们的可售资源是三种不同的物业形态，是三种不同的置业用途，这些物业形态的竞争市场相当激烈。因此，必须跳出物业形态自身的直接用途，寻找能统领整个企业独栋楼盘、平层写字楼以及酒店式公寓物业的品牌内涵。我们完全可以跳出传统房地产营销模式，利用产业园周边资源，扩充品牌核心内涵，将产业园定位成一个整个开发区独有的、拥有比ＢＤＡ、总部基地更有投资价值的、有无尽开发潜力的综合形企业社区。品牌战略形成及品牌定位：我们的可售资源是三种不同的物业形态，销售策略设定一、产品核心功能企业独栋、平层写字楼、酒店式公寓二、产品形式特点以整栋及套为主。整栋为１０００－４０００平米，写字楼平层内自由调整，酒店式公寓由５０－１００平米户型组成。三、入市姿态企业总部的星级酒店四、入市时机三种形式物业同时入市五、销售方式多种付款方式组合销售与升值销售相结合。销售策略设定一、产品核心功能二、产品形式特点三、入市姿态四七彩的优势雄厚的集团实力七彩集团旗下拥有——

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北京经济技术开发区地处北京东部发展带亦庄地区，于1992年开工建设，1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区。1999年6月开发区内设立中关村亦庄科技园，是北京唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优惠政策的特殊经济区域。

63.02%

76.84%

74.1%

81.44%

85.87%

开发区概况

北京经济技术开发区地处北项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。亦庄轻轨——纵贯北京经济技术开发区

亦庄轻轨线路全长23公里，纵贯北京经济技术开发区。亦庄轻轨北接地铁五号线，南端终点宋家庄站，可至京津城际铁路换乘站，全程共计13站，使出入北京经济技术开发区更为便捷。项目概况开发区交通状况亦庄轻轨——纵贯北京经济技术开发项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。公路——可利用标准及高速公路达1.5万公里

北京作为首都，建设有中国最密集的城市及乡村高标准路网。北京经济技术开发区有三条主干道通往中心市区。项目概况开发区交通状况公路——可利用标准及高速公路达1项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。水运——驱车140公里即达中国北方最大的国际贸易港

天津新港是中国北方最大的综合性国际贸易港，天津新港与全球170多个国家和地区的300多个港口通航，拥有中国第二大集装箱码头，年吞吐能力达100万个标准箱。高等级京津塘高速公路把北京经济技术开发区与其连接。项目概况开发区交通状况水运——驱车140公里即达中国北项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。航空——驱车25公里即可启动全球之旅

从北京经济技术开发区沿城市五环快速路进入机场高速路，25公里即可抵达北京首都国际机场。北京空运发达，连接中国近百个大中城市，并已开通70余条国际航线，连通世界36个国家和地区的近60座大城市。项目概况开发区交通状况航空——驱车25公里即可启动全球项目概况开发区交通状况开发区距离城市四环路3.5公里，距离城市三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。

铁路——快速进入铁路中心枢纽位置

从北京经济技术开发区通过北京的城市环路便可到达北京火车站、北京西客站、北京南站和北京北站。北京是中国铁路客货运路网的核心枢纽，以铁路在中国国家运输力的成分表现，北京经济技术开发区的地理优势得天独厚。项目概况开发区交通状况铁路——快速进入铁路中心枢纽位置项目概况项目环境自然环境

北京经济技术开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，管委会对所有企业入区的审批（环境保护指标），采取一票否决制，从源头保证了开发区的环境并规范了投资导向。2002年，北京经济技术开发区管理委员会通过了ISO14001环境管理体系认证，被国家环保总局批准为ISO14000国家示范区。

项目概况项目环境项目概况项目环境自然环境

北京经济技术开发区位于北京总体规划的东部发展带上，区域内的住宅项目与开发区相匹配，为低密度、低容量、高绿化率。开发区内的生活区与公建区和工业区之间建有40米宽的带状绿色公园和国际企业文化公园。目前，开发区内的住宅项目容积率为1.54，绿化率为40%。

北京经济技术开发区生活便利，生活区内不但有货物齐全的购物场所、风味不同的餐厅，还有配套的学校、医院、运动场、会所等。为使开发区更具国际化水准，这里还将引进国际学校、国际诊所、连锁便利店等。未来的目标将是“最优秀、最健康的世界优秀文化的和谐共融区”。项目概况项目环境项目概况项目简介北京中视联国际数字产业园北京经济技术开发区工业49号街区,紧邻亦庄工业园区中轴路荣京西街.总占地面积40150平方米，总建筑面积约103744平方米，其中地上部分86110平方米。于2006年4月开工。北京中视联国际数字产业园由一栋12260平方米酒店式公寓、两栋各10000平方米的写字楼及23栋3-8层1000-4000平方米的企业独栋楼群构成。容积率仅为2.14，绿化率超过36%。项目概况项目简介项目概况项目地理位置本项目地处荣京西街，北侧紧邻卡尔生活馆、郁金香舍及上海沙龙商业中心，因该商业中心已基本成熟，中国银行、建设银行、开发区办事处、连锁餐饮、连锁健身房、美容机构、照相馆、大型美廉美超市等日常需求已可以完全满足。项目概况项目地理位置本项目地处荣京西街，北侧紧邻卡尔生项目概况项目地理位置西侧为北工大软件园，创业氛围已基本形成。项目概况项目地理位置西侧为北工大软件园，创业氛围已基本项目概况项目地理位置南侧为中芯国际集团公司，该公司业务涉及10余行业，实力雄厚，同行业中很有影响。项目概况项目地理位置南侧为中芯国际集团公司，该公司业务项目概况项目地理位置东侧为开发区工业区域，如同前面提到，开发区已进驻企业1596家，总投资金额为88.12亿美元。综上所述，亦庄经济技术开发区作为北京唯一国家级经济开发区，已经得到众多国内外各行业知名企事业的认同，此时中视联国际数字产业园的出现，将可大力借助开发区现有资源及多重政策上的优惠制度进行全面推广。项目概况项目地理位置东侧为开发区工业区域，如同前面提到市场概况及基本竞争格局一、商圈对比一、此地离三环路仅7公里，驱车至国贸中心仅需20分钟。所以可以和CBD商圈媲美。二、中关村商圈近年来随着科技发展已成为京城商业聚集地，并形成独特的商业氛围甚至人文氛围。市场概况及基本竞争格局一、商圈对比一、此地离三环路仅7公里，市场概况及基本竞争格局一、BDA国际企业大道该项目和本项目比邻而居，本项目为花园式独立企业建筑。位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，是开发区核心位置的重要地段，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。二、同项目对比市场概况及基本竞争格局二、同项目对比市场概况及基本竞争格局二、总部基地

1、总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。

2、总建筑面积：130万平方米

独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座

绿化比率：占总面积约50%

总投资额：约45亿人民币

建设周期：3-5年

3、基地区位西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园

距天安门直线距离12公里

东临京开、京津塘高速公路、南苑机场，毗邻国际汽车城

西有京石、京良等重要公路干线

南有世界公园、葆台汉墓、超大型体育中心

北有北京西站、丰台站、丰台西站，连接京山、京广、京九、丰沙等7条铁路干线

南北有幅员阔达的人居社区，例如帝京花园、怡海花园、怡锦园、棉花城、未来城、

兴涛社区、翡翠城等市场概况及基本竞争格局项目对比比较项目数字产业园BDA国际企业大道总部基地产权独立冠名权独立产权购买价格/平米7000/平米7000/平米租金（人民币）/平米.日只卖不租3.0元/平米优惠政策三减三免三减三免三减三免同等价格可购买1000-3000㎡3-4层独栋1000平米独栋总部楼绿化覆盖率36%41%以上50%以上建筑容积率2.140.771.59停车位/10000平米65个100个使用率85%以上85%以上物业管理费/月.平米4.2元/月·㎡3.98元建筑密度20%30%车位费/月正常租金150/月单位独立使用程度独立使用建筑面积1200㎡以上即可单体独立使用项目对比比较项目数字产业园BDA国际企业大道总部基地产权独立区域对比比较项目中关村CBD其他开发区产权一般无购买价格/平米13000元/㎡＄2100美元/㎡13000元/㎡---＄2100美圆/㎡租金（人民币）/平米.日5元/㎡10元/㎡5元/㎡---＄20美圆/㎡优惠政策三减三免无三减三免或无同等价格可购买500㎡办公面积400㎡办公面积400----600㎡办公面积绿化覆盖率不高于30%不高于30%一般不高于30%建筑容积率>=6>=6>=6停车位/10000平米50左右45个以内45---60以内使用率70%左右65%左右一般在70%以下物业管理费/月.平米18元/月·㎡25元/月·㎡一般在18元/月·㎡---＄3美圆/月·㎡建筑密度50%以上60%以上50%以上车位费/月650元左右/月650元左右/月650元左右/月单位独立使用程度非独立使用非独立使用一般须建筑面积20000㎡以上才立项单体使用区域对比比较项目中关村CBD其他开发区产权一般无购买价格/项目优势一、地理优势本项目地理优势优越，周边业态完善成熟，创业氛围浓厚。项目优势一、地理优势项目优势二、人文优势亦庄开发区常驻人群受教育水平较高，多为科研人员、海归创业者、区内外企人员、外籍人员（韩国人较多）。他们大多注重生活质量，生活环境。亦庄这个被人称为“最像欧洲的小镇”非常适合他们的需求。项目优势二、人文优势项目优势三、前景优势亦庄开发区现已形成商业气候，多数大中型企业比较认同这里。如切入点正确，配以适当宣传推广，树立品牌形象，优势将比其他商圈要大。项目优势三、前景优势项目劣势就房产项目来讲，本项目面积较小，而做这种高端项目，在硬件来说不占优势，比如绿化占有率、容积率等方面。同类别项目亦庄地区已有两家，销售周期一般在３年左右。比普通住宅项目在销售推广上有难度。目前为止，没有公交车停靠在本项目。最近的公交车都在上海沙龙（距离２００米左右）项目劣势就房产项目来讲，本项目面积较小，而做这种高端项目，在项目机会挖掘市场

亦庄开发区因对高新技术企业有政策上的优惠，所以带来很多商机。大企业都在这里自己出资买地建厂，而中小企业这么做很不现实，他就想找地方买或租用商用楼，开发区商用写字楼为数不多，只有创新大厦、博达大厦等几家，而且单户面积较小，不能满足所有公司的办公需要，这是就想给我们带来机会。现同类别在售项目如ＢＤＡ国际企业大道，销售状况良好，但缺乏整体宣传及品牌推广，售后服务缺乏跟进，这也给我们带来机会。项目机会挖掘市场项目最终定位——酒店式公寓

DBC中最适合精英休恬的停泊港湾项目最终定位——酒店式公寓DBC中最适合精英休恬的停泊港湾项目最终定位——写字楼

DBC皇冠上的明珠项目最终定位——写字楼DBC皇冠上的明珠项目最终定位——独栋办公楼

DBC中唯一圆梦型办公总署项目最终定位——独栋办公楼DBC中唯一圆梦型办公总署市场最终定位BDA里DIY，定制型综合领地市场最终定位BDA里DIY，定制型综合领地目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区一、引进国际知名物业公司第一太平，对社区进行全方位订制管家式服务知名物业公司本身有品牌效应，服务周到，比较能让客户满意。知名物业的进驻可以大大提升本社区的知名度及品质定位。我们可以通过营销手段，在建筑前期规划中，与物业公司达成共识先行介入建筑规划，为社区环境，社区功能提供合理化建议。这样可以为开发商节省很多不必要的费用，加快工程进度，达到快速发展的目的。因为产业园今后将进驻不同的企业，不同的企业对物业后期管理将有不同的需求，针对这些问题，我们将专门针对该问题为社区进行全程策划，配合物业公司，为每家企业提供自助菜单服务。这样可以让企业俭省很多不必要的物业费用，也可以增加许多他们需要的服务，对企业自然是一个很大的吸引力。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区二、在建筑设计上，建议采用建筑订制式服务因为企业从事的行业不同，在建筑设计上也将有不同的需求。我们根据这个切入点将订制服务推广到建筑设计上。这样可以最大限度地满足客户的不同寻求，与自己买地建厂效果相同，而又大大节省成本及时间，非常迎合大中型企业的需求。我们将与建筑设计单位沟通，制定完善合理的菜单名录、更改范围等具体工作。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区三、将酒店式公寓底层做成快捷式酒店快捷酒店在快节奏发展的北京已日渐成熟。它通过自身方便快捷、物美价廉的特点，非常适合出差办公的职员、自助旅游的驴友、亲朋到访的临时住所。亦庄开发区1596家企业，数十高尚社区，只有锦江富源大酒店（五星级）、盛福华国际俱乐部（四星际）依梦华都大酒店。普通员工到此出差也只能在这三家选。因此快捷酒店的市场空间很大，他可以满足不同需求的客人，也同时服务于本社区，作为完善社区功能起到很大作用。我们可通过自身资源使品牌快捷酒店成功进驻。使酒店式公寓成为真正酒店管理。由该酒店的带动来吸引客户，促进成交。目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义根据本项目自身情况及现有资源，我们将他定位于为入住企业进行全方位的服务，相关设施配套齐全的全天候服务社区四、将社区会所用商业运做模式运转会所作为社区配套以习以为常，但同时会所功能并没有在社区起到应有的作用，成为业主的休闲健身好去处。是因为物业公司达不到专业标准，管理不够完善，费用偏高，还没有相应服务。导致开发商前期大量投入而迟迟得不到回赢。

我们会为社区制定完善的策划方案，通过与物业公司的协调，用招商运做模式使知名健身会所进