南宁某地产苹果园市场调查报告

广西南宁市山外山房地产策划营销有限公司南宁恒大·苹果园市场调查研究报告目录一二三四五六一、项目概况1．项目位置项目位于南宁市青环路82号，距民族大道约1.2公里。北侧为琅东客运中心，南临青山国际高尔夫球场和青秀山风景区。2．项目规划概况项目整体规划为“东方诗韵”、“金色阳光”、“翠堤春晓”和“锦绣风华”四大组团，并规划有东方民族风情的“东方之梦”文化风情商业步行街和西方人文特色的“西方之梦”文化风情商业步行街。产品形态包括商铺、高层、小高层、多层等。一、项目概况３．项目技术指标一、项目概况４．一期未售房源情况一、项目概况１．南宁概况描述二、南宁宏观环境概况南宁位于广西的西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部重要的省会城市。同时是国家级经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。2004年起，“中国—东盟博览会”永久落户南宁，并每年举办一次，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一。“全国文明城市”，“联合国人居奖”，“中国绿城”、“广西北部湾经济区核心城市”、“中国-东盟博览会永久举办地”、“南宁国际民歌艺术节”等城市品牌让南宁的区域性国际城市蓝图水到渠成。２．交通概况二、南宁宏观环境概况南宁，地理位置优越的中心之城，具有承东启西，连南接北的区位优势。交通路网四通八达，水路、高速公路、航空、铁路等交通资源发达。有吴圩机场，航线直达国内主要城市及香港、河内、曼谷等境外城市。有湘桂、黎湛、南防、南昆等铁路干线，向东可达湛江、广州，向南可达钦州、防城、北海，西南可至越南河内。南宁轨道交通项目正在抓紧建设，轨道交通1号线（罗文—火车东站），线路总长27km，共设车站21座，预计2013年建成通车。二、南宁宏观环境概况二、南宁宏观环境概况３．南宁经济发展状况2008年，南宁市生产总值为1316.21亿元，同比增长14.5%；社会固定资产投资为693.44亿元，增长23.78%；工业总产值为1050.62亿元，同比增长26.55%；社会消费品零售总额为631.68亿元，同比增长22.51%；财政收入191.17亿元，增长26.74%；进出口总额为18.66亿美元。2009年，南宁市生产总值为1492.38亿元，同比增长15%；社会固定资产投资为1043.91亿元，同比增长50.54%；全市工业总产值1164.96亿元，增长10.88%；社会消费品零售总额为757.01亿元，同比增长19.84%；全市财政收入为231.37亿元，同比增长21.03%；进出口总额为27.88亿美元，同比增长49.34%。二、、南南宁宁宏宏观观环环境境概概况况2010年，，南南宁宁市市生生产产总总值值为为1800亿元元，，同同比比增增长长14.2%；社社会会固固定定资资产产投投资资为为1483.02亿元元，，同比增长42.06%；工业总总产值为为1502.68亿元，同比增长28.99%；社会消消费品零零售总额额为905.93亿元，同比增长20%；全市财财政收入入为300.88亿元，同比增长30.13%;进出口总总额为22.13亿美元，，同比降低20.62%。二、南宁宁宏观环环境概况况南宁市主主产业有有铝加工工、食品品、制浆浆造纸、、建材、、电力能能源等资资源型工工业。铝工业，，以江南南工业园园、六景景工业园园为主载载体，以以南南铝铝业、南南南铝箔箔公司等等企业为为龙头。。食品工业业，主要要有制糖糖、烟草草、果蔬蔬深加工工、饮料料、乳品品、粮油油食品加加工等产产业。制浆造纸纸工业，，以南宁宁糖业、、凤凰纸纸业、华华劲集团团等企业业为龙头头。建材工业业有华润润、华宏宏、正大大、浮法法玻璃等等大型企企业。服务型基基地有东东盟物流流产业基基地，玉玉柴物流流园、川川桂物流流园等。。４．工业业介绍二、南宁宁宏观环环境概况况５．南宁宁居民收收入状况况2009年全市总总人口为为717万人，其其中市区区人口259.77万人。2007年，南宁宁市城镇镇居民人人均可支支配收入入11877元，同比比增长16.52%;农民人均均纯收入入3453元，同比增长13.84%。2008年，南宁宁市城镇镇居民人人均可支支配收入入14445元，同比比增长21.62%；农民人人均纯收收入4001元，同比增长15.87%。2009年，南宁宁市城镇镇居民人人均可支支配收入入16254元，同比比增长12.52%；农民人人均纯收收入4521元，同比增长12.99%。2010年，据初初步统计计，南宁宁市城镇镇居民人人均可支支配收入入18032元，同比比增长10.94%；农民人人均纯收收入5005元，同比增长14.15%。二、南宁宁宏观环环境概况况二、南宁宁宏观环环境概况况６．南宁宁远景规规划南宁市发发展方向向：以邕邕江为轴轴线，西西建东扩扩，完善善江北，，提升江江南，重重点向南南。发展展模式是是“一轴两带带多中心心”，即以邕邕江及两两岸为发发展轴线线；邕江江南北侧侧形成南南北城市市发展带带，北发发展带以以综合服服务、教教育研发发、高新新技术产产业、旅旅游休闲闲等城市市功能为为主，南南发展带带以产业业服务、、工业及及物流等等产业功功能为主主。整个南宁宁定性为为“单核多轴轴圈层式式”城镇空间间布局结结构形态态。以南南宁发展展为核心心，形成成“两主五次次”的发展轴轴线，并并按3个圈层实实施不同同的城镇镇发展策策略。两条主要要轴线：：中心城城—大塘，向向南联系系北钦防防地区；；中心城城—六景—横县，向向东联系系珠三角角地区。。5条次要发发展轴：：中心城城—那桐—隆安，向向西北联联系百色色、昆明明方向；；中心城城—三塘—宾阳，向向东北联联系柳州州方向；；黎塘镇镇—六景镇—峦城镇，，在市域域东部由由北向南南联系来来宾和钦钦州方向向；中心心城—吴圩—苏圩，向向西南联联系崇左左、越南南方向；；中心城城—武鸣—马山，向向北联系系河池、、贵阳方方向。二、南宁宁宏观环环境概况况3个圈层：内内圈层包括括中心城及及近郊城镇镇，重点优优化提升中中心城，同同时协调好好近郊城镇镇与中心城城的相互关关系；中间间圈层包括括半径为50~60公里的区域域，重点培培育和发展展3个卫星城镇镇：六景、、武鸣（含含华侨投资资区）和大大塘；外圈圈层即城市市影响区，，包括其余余5个郊县的县县城以及一一些重点城城镇，外围围城镇的发发展应该融融入南宁都都市区，建建设快速联联系通道。。三、南宁房房地产市场场概况１．南宁房房地产市场场概况土地供应量量预测2007年南宁市计计划供地6059.30亩，实际出出让3572.0019亩；2008年，计划供供地7123.191亩，实际出让1734.289亩；2009年计划供地地为5854.839亩，实际出出让1596.794亩。2010年计划供地地约7748.85亩，实际出出让2544.667亩。市场投资情情况：2009年南宁市房房地产开发发投资累计计完成226.73亿元，同比比增长13.76%。2010年南宁市房房地产开发发投资累计计完成317.5亿元，同比比增长40%。三、南宁房房地产市场场概况市场供应情情况：2008年全市商品品房施工面面积2114万㎡,同比增长5.53%；竣工面积积436.57万㎡,同比增长8.43%。2009年，全市商商品房施工工面积2422.03万㎡，同比比增长10.59%；竣工面积积439.71万㎡，比上上年增长0.72%2010年1-11月，全市商商品房施工工面积2838.88万㎡。其中中新开工面面积为856.56万㎡，同比比增长58.7%。三、南宁房房地产市场场概况市场销售情情况：2008全市新建商商品房预售售面积600.65万㎡,实际销售462.96万㎡,同比下降28.78%;成交金额191.65亿元。2009全市新建商商品房预售售面积747.16万㎡，预售售套数69760套。实际销销售731.74万㎡,同比增长58.05%，成交金额额333.45亿元。2010年，全市新新建商品房房品房预售售面积695.87万㎡，同比比下降6.17%。实际销售售666.48万㎡，同比比下降8.9%。成交金额额342.84亿元。三、南宁房房地产市场场概况市场价格走走势：2008年受全球金金融危机影影响，南宁宁市商品房房成交均价价从4200元/㎡回落到3800元/㎡。2009年，南宁市市商品房成成交均价5001.93元/㎡（含经济适适用房），，同比增长长21.91%,其中商品住住房成交均均价4656.02元/㎡（含经济适适用房），，同比增长长22.03%。2010年，南宁市市商品房成成交均价为为6150.38元/㎡，同比增长长22.96%。其中商品品住房成交交均价为5750.85元/㎡，同比增长长23.51%。三、南宁房房地产市场场概况２．南宁各各区域房地地产发展概概况西乡塘区西乡塘区城城市配套完完善、学府府气息浓厚厚、交通便便捷，在轨轨道交通1号线兴建的的带动下，，成为购房房客户热捧捧的区域。。2011年，红日·学府、新阳阳国际、龙龙光·水悦龙湾、、同人·学府大道、、天域·香格里拉、、振宁·现代鲁班、、泛宇·邕江一品、、台湾街、、正恒·国际广场、、亿鼎·明都锦绣等等10多个楼盘将将共同引爆爆西乡塘版版块。江南区2010年江南区利利用价格战战，赢得了了市场，“刚需”的蜂拥而上上，汇东星星城、公园园大地、普普罗旺斯等等赚足眼球球，售价不不断上扬。。2011年保利城、、江南华府府等多个大大盘将加入入，羡慕搅搅热江南片片区楼市。。兴宁区2010年兴宁片区区的楼市同同样沸沸扬扬扬，随着着南宁市“外东环”概念的提出出，兴宁区区有望与青青秀区齐头头并进。盛盛天集团位位于长堽路路上的两盘盘盛天公馆馆、盛天果果岭开盘热热销，让片片区楼市备备受关注。。天成一品品、保利的的山渐青、、荣和·山水绿城、、瀚林美筑筑、红日山山湖等众多多品牌大盘盘聚集，兴兴宁区将成成为2011年热点片区区。三、南宁房房地产市场场概况五象新区2011年，五象新新区楼市房房源供应量量将聚增，，产品类型型多样化。。良庆、龙龙岗、蟠龙龙等区位迎迎来新的发发展机遇，，凭借南宁宁楼市价值值洼地的优优势，开发发适合“刚需”的楼盘及产产品，将可可最大限度度规避市场场调控的影影响，成为为楼市新热热点。青秀区在城市规划划指引下，，青秀区已已成为各大大房企的必必争之地和和南宁楼市市的“风向标”。荣和、保保利、盛天天、华润、、利海、中中国铁建、、恒大等相相继进入给给区域发展展，为青秀秀区楼市注注入了强劲劲的动力。。2011年初，凤岭岭北多个楼楼盘展开抢抢夺客源“预约大战”，商务区昌昌泰东盟园园、金菲豪豪园、印尼尼园，城市市中心的汇汇东大公馆馆、海丽世世纪桃源等等多个新盘盘即将开盘盘，青秀区区即将展示示出“王者”的风范。三、南宁房房地产市场场概况小结：南宁各片区区楼市竞争争具不同优优势，整体体市场定位位明确。在在宏观调控控的影响下下，目前，，南宁各区区域房地产产价格并未未发生根本本性改变，，但随着市市场需求的的转变，““新政效应应”预计对对南宁房地地产市场产产生深远影影响。三、南宁房房地产市场场概况３．房地产产市场新政政解读土地类２０１０年年１月２１１日，国土土资源部发发布《国土资源部部关于改进进报国务院院批准城市市建设用地地申报与实实施工作的的通知》提出，申报报住宅用地地的，经济济适用住房房、廉租住住房和中低低价位、中中小套型普普通商品住住房用地占占住宅用地地的比例不不得低于70％。２０１０年年３月１００日，国土土资源部出出台《关于加强房房地产用地地供应和监监管有关问问题的通知知》，内容包括括了“开发商竞买买保证金最最少两成”、“１月内付清清地价50％”等１９条土土地调控政政策。２０１０年年３月１２２日，国土土资源部称称，将于今今年３月至至７月在全全国开展对对房地产用用地突出问问题的专项项检查，本本次调查重重点针对擅擅自改变房房地产用地地用途、违违规供应土土地建设别别墅以及囤囤地炒地等等问题。２０１０年年９月２７７日，中国国国土资源源部称，将将严格土地地竞买人资资格审查，，土地闲置置一年以上上竞买人及及其控股股股东将被禁禁止拿地。。三、南宁房房地产市场场概况房产类２０１０年年４月２日日，财政部部下发通知知称，对两两个或两个个以上个人人共同购买买90㎡及以下普通通住房，其其中一人或或多人已有有购房记录录的，该套套房产的共共同购买人人均不适用用首次购买买普通住房房的契税优优惠政策。。２０１０年年１１月１１５日，住住房城乡建建设部和国国家外汇管管理局发布布通知，进进一步规范范境外机构构和个人购购房管理，，要求境外外个人在境境内只能购购买一套用用于自住的的住房。２０１１年年１月２６６日，国务务院办公厅厅发布《国务院办公公厅关于进进一步做好好房地产市市场调控工工作的有关关问题的通通知》，要求将第第二套房的的房贷首付付从原来的的不低于50％改为不低低于60％。２０１１年年１月２７７日，财政政部公布了了《关于调整个个人住房转转让营业税税政策的通通知》，规定个人人将购买不不足５年的的住房对外外销售的，，将全部征征收营业税税。２０１１年年１月２８８日，上海海和重庆正正式实施房房产税，深深圳宣布成成为第三个个房产税试试点城市。。２０１１年年3月1日起实行至至2012年2月29日止，南宁宁正式执行行《关于贯彻执执行住房限限购措施有有关问题的的通知》，简称“限购令”，截止2011年2月23日，全国已已有15个城市出台台“限购令”。三、南宁房房地产市场场概况金融类２０１０年年４月１５５日，国务务院要求对对贷款购买买第二套住住房的家庭庭，贷款首首付款不得得低于50％，贷款利利率不得低低于基准利利率的１．．１倍．对对购买首套套住房且套套型建筑面面积在90㎡以上的家庭庭，贷款首首付款比例例不得低于于30％。２０１０年年４月１８８日，国务务院发布通通知指出，，商品住房房价格过高高、上涨过过快、供应应紧张的地地区，商业业银行可根根据风险状状况，暂停停发放购买买第三套及及以上住房房贷款；对对不能提供供一年以上上当地纳税税证明或社社会保险缴缴纳证明的的非本地居居民暂停发发放购买住住房贷款。。２００１１００年年９９月月２２９９日日，，国国家家有有关关部部委委要要求求在在房房价价过过高高、、上上涨涨过过快快、、供供应应紧紧张张的的城城市市，，要要在在一一定定时时间间内内限限定定居居民民家家庭庭购购房房套套数数．．完完善善差差别别化化的的住住房房信信贷贷政政策策，，对对贷贷款款购购买买商商品品住住房房，，首首付付款款比比例例调调整整到到３３００％％及及以以上上；；各各商商业业银银行行暂暂停停发发放放居居民民家家庭庭购购买买第第三三套套及及以以上上住住房房贷贷款款，，要要加加强强对对消消费费性性贷贷款款的的管管理理，，禁禁止止用用于于购购买买住住房房；；切切实实增增加加住住房房有有效效供供给给。。三、、南南宁宁房房地地产产市市场场概概况况近一一年年个个人人住住房房公公积积金金贷贷款款利利率率，，五五年年期期以以下下（（含含五五年年））从从3.33%调至至4%，五五年年期期以以上上从从3.87%调至至4.50%。五年年以以上上商商业业贷贷款款利利率率由由5.94上调调至至6.60%。近近年年存存贷贷款款利利率率调调整整一一览览表表（（一一年年期期））：：三、南宁宁房地产产市场概概况三、南宁宁房地产产市场概概况大、中小小金融机机构存款款准备金金率上调调至19.5%和16%。近年存存款准备备金率调调整一览览表：三、南宁宁房地产产市场概概况小结：在持续一一年的政政策调控控后，2011年初的市市场并不不因为销销售市场场的平衡衡发展而而有所松松动现象象。随着着土地、、金融、、房产等等多方面面调控手手段越来来越细致致，力度度越来越越大，调调控方向向也日渐渐明显。。在多管管齐下、、全面严严打的政政策背景景下，2011年的房地地产销售售市场更更趋规范范化，投投资需求求严重萎萎缩，同同时自住住性“刚需”也受影响响。三、南宁宁房地产产市场概概况４．南宁宁市场发发展走势势预测政策调控控预测“新国十条条”、“新国八条条”及系列金金融手段段等调控控“国标”实施后，，地方性性政策“限购令”已开始执执行。处处于试点点阶段的的“房产税”，在全国国范围开开始执行行的可能能性较大大，预计计会在“限购令”结束以后后出台。。土地供应应量预测测2011年预估南南宁市计计划供地地量约8000亩，在新新政调控控下，预预估实际际出让约约2800亩。三、南宁宁房地产产市场概概况竞争情况况预测南宁市房房价在过过去两年年间涨幅幅位居前前茅，吸吸引众了了多外来来开发企企业进驻驻南宁，，大量高高端优秀秀楼盘相相继涌现现，其开开发理念念和管理理模式等等均得到到了市场场和客户户认同。。故南宁宁未来的的房地产产市场竞竞争加剧剧。产品预测测在宏观政政策及刚刚性需求求下，刚刚性需求求客户买买得起的的适中户户型（如如二房、、紧凑三三房、普普通三房房）将成成为2011年的销售售主力户户型。销售市场场预测在国家调调控政策策不断打打压下，，投资需需求被抑抑制，自自住性需需求购买买力不足足，销售售价格将将出现反反复波动动，使得得整体市市场销售售趋于缓缓慢，预预计2011年的整体体销售量量将极具具下滑。。三、南宁宁房地产产市场概概况客户群体体预测2009年楼市快速速上涨，迎迎来了大量量的外来投投资客户群群体，投资资客户成为为购房群体体的主力军军。2010年政策调控控下，自住住性“刚需”开始成为购购房主力军军。预计在在“限购令”等政策影响响下，2011年购房主群群体仍以自自住群体为为主。营销手段预预测市场的激烈烈竞争，将将促使各楼楼盘对形象象包装、营营销推广越越来越重视视。除常规规划的媒体体应用、促促销方式应应用等常规规划营销手手段外，从从品牌、口口碑、园林林、建筑风风格、文化化、配套、、物业管理理等，对产产品具有高高附加价值值的细节将将被重视而而充分利用用。三、南宁房房地产市场场概况四、片区市市场竞争情情况竞争楼盘主主要为：周周边的汇东东郦城、莱莱茵湖畔、、梦之岛花花园、翡翠翠园等；东东盟商务区区的昌泰东东盟园、东东盟中央城城、华海东东盟公馆等等；凤岭北北的荣和大大地、山语语城、升和和绿城世界界、逸悦豪豪庭、新新新家园等。。四、片区市市场竞争情情况荣和大地项目以居住住为主，集集文化、体体育、会议议、展览为为辅的综合合性新区。。以澳洲风情情为主题，，顺应自然然地形的高高低起伏，，采取错落落的台地式式布局，小小高层、高高层住宅、、联排别墅墅相融。采采用新经典典现代主义义建筑，板板楼设计，，南北通透透，景观最最大化。汲汲取新现代代主义追求求简洁、注注重功能的的原则。立立面以玻璃璃落地窗、、阳台增强强空间丰富富性。四、片区市市场竞争情情况项目规划建建设4.5万㎡澳洲中中央水景公公园，及1公里水系。。依据自然然地势起伏伏打造超大大型澳洲风风情园林，，精心打造造4.5万平米中心心园林，澳澳洲文化风风情园、黄黄金海岸景景观、南岸岸公园、澳澳洲植物园园四个主题题相互辉映映。水体蜿蜿蜒曲折收收放有致，，游泳池、、大假山、、大瀑布、、高喷泉、、湖泊、溪溪流、石滩滩，配合着着廊架、亭亭子、滨水水栈道、小小广场、海海盗船、热热带植物等等景观灵动动有趣。户型为一梯梯两户。格格外注重户户型空间的的设计，尽尽可能确保保南北通透透、景观最最大化。在在剖面布置置上，特别别对景观眺眺望做视线线分析，用用露台、阳阳台、落地地观景飘窗窗等元素，，将自然美美景迎入室室内。大户户型引入储储藏室、步步入式衣帽帽间、工人人房、双出出入口。更更值得一提提的是，荣荣和大地创创新设计了了超大面积积阳台、超超大面积飘飘窗及观光光电梯，电电梯直接入入户。四、片区市市场竞争情情况一公公里里中中心心水水系系旁旁滨滨水水风风情情商商业业街街，，与与商商业业中中心心遥遥相相呼呼应应，，各各种种水水景景与与商商业业交交相相辉辉映映，，在在购购物物的的同同时时亦亦享享受受美美景景，，配配合合欧欧式式花花钟钟、、门门廊廊、、柱柱式式、、雨雨蓬蓬等等元元素素，，营营造造澳澳洲洲风风情情的的情情景景化化商商业业氛氛围围。。商商业业街街内内设设酒酒吧吧、、咖咖啡啡吧吧、、甜甜品品西西点点店店、、美美容容院院、、花花店店、、超超市市、、中中西西餐餐、、名名品品店店等等。。项目目的的6000平米米豪豪华华会会所所提提供供度度假假酒酒店店式式服服务务，，设设置置运运动动、、餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐场场所所等等设设施施。。首首层层设设置置室室内内洲洲泳泳池池、、桑桑拿拿房房、、便便利利店店，，二二层层拥拥有有篮篮球球馆馆、、乒乒乓乓球球馆馆、、台台球球馆馆，，顶顶层层有有超超大大型型露露天天咖咖啡啡厅厅和和室室外外健健身身中中心心。。荣荣和和大大地地还还格格外外规规划划了了16500平米米学学校校，，包包括括18个班班的的双双语语幼幼儿儿园园、、48个班班的的精精英英小小学学。。现推推出出的的为为一一组组团团部部分分楼楼栋栋部部分分单单元元，，整整个个组组团团以以88㎡的C户型型和和112㎡的B户型型为为主主力力户户型型。。整整个个一一组组团团内内各各种种极极具具澳澳洲洲风风情情的的园园林林小小景景布布置置其其中中，，让让整整个个小小区区内内充充满满了了迷迷人人的的异异域域风风情情。。四、、片片区区市市场场竞竞争争情情况况占地面积52万㎡销售价格上期均价10000，其中120㎡户型均价9300180㎡户型均价12000

下期预计均价13000建筑面积150万㎡付款方式一次性、按揭套数10044入伙日期2010年容积率2.3户型类别二房（76—90㎡），三房（77—116㎡）、四房（141—178㎡）、楼中楼（135—347㎡绿化率35%

在售户型类别2+1房，3+1房得房率83～85%装修状况毛坯产权70年物业费1.5元/㎡·月优惠方式一次性96折，按揭98折，同时预约1万送3万，不预约直接买送1万配套规划澳洲中央水景公园、滨水风情商业街、豪华会所、双语幼儿园、精英小学等，车位比例7100个广告语：150万平方澳洲国际人文大城/幸福爱大地。交通状况：92路荣和大地站下车、72路（规划中）开发商：广西荣和企业集团有限责任公司代理商：无售楼电话：0771-55986665599666物业地址

青秀凤凰岭路1号（凤岭儿童公园旁）物业管理：南宁市荣和物业有限责任公司四、、片片区区市市场场竞竞争争情情况况中央央水水景景公公园园效效果果图图园林林实实景景图图四、、片片区区市市场场竞竞争争情情况况园林林实实景景图图园林林实实景景图图四、、片片区区市市场场竞竞争争情情况况小结结：：开发发商商实实力力雄雄厚厚，，开开发发经经验验足足，，品品牌牌影影响响力力大大，，产产品品有有创创新新，，后后期期维维护护管管理理水水平平高高；；项目目大大，，园园林林景景观观设设置置优优美美，，功功能能配配套套齐齐全全，，附附加加价价值值高高；；对片片区区楼楼盘盘有有着着巨巨大大的的竞竞争争力力，，售售价价已已较较高高，，对对低低价价楼楼盘盘有有一一定定的的提提升升作作用用。。四、、片片区区市市场场竞竞争争情情况况中房房翡翡翠翠园园项目目分分I区和和II区建建设设，，I区为为广广西西首首家家获获得得建建设设部部审审批批通通过过的的最最高高居居住住标标准准的的国国家家康康居居示示范范工工程程，，II区是是延延续续中中房房翡翡翠翠园园I区建建筑筑品品质质的的又又一一大大型型高高尚尚住住宅宅区区。。四、、片片区区市市场场竞竞争争情情况况项目目依依山山就就水水，，利利用用原原有有的的地地形形地地貌貌错错落落布布置置，，规规划划建建设设别别墅墅、、多多层层、、小小高高层层、、高高层层住住宅宅，，碧碧湖湖映映月月、、七七彩彩龙龙庭庭、、翠翠林林晚晚钟钟、、鸟鸟惊惊庭庭树树、、彩彩虹虹西西隐隐等等诸诸多多生生态态绿绿化化组组团团点点缀缀其其中中；；户型设设置布布局上上，均均为明明房、、明厅厅、明明厨、、明卫卫，自自然通通风采采光好好。住住宅户户内平平面充充分考考虑经经济性性与实实用性性相结结合，，使用用率高高，套套内交交通面面积节节约，，主功功能空空间无无穿通通，餐餐厨配配合密密切。。小区生生活配配套较较齐。。四、片片区市市场竞竞争情情况占地面积约1000亩

销售价格毛坯均价8100精装均价9200建筑面积1410000㎡付款方式一次性、按揭套数约7000余套入伙日期2004年前后容积率1.72户型类别两房（75—101㎡）、三房（111—140㎡）、四房（131—171㎡）、楼中楼（159—247㎡）绿化率49.60%

在售户型类别两房、三房、四房得房率84～86%装修状况毛坯、精装产权70年物业费1.1元/㎡·月优惠方式一次性98*99折，按揭99*99折。。配套规划幼儿园、公立中小学、大型商业广场、便民超市、社区医疗点、健身场馆等车位比例2616个广告语：精装美学，大宅奢享交通状况：6路、39路、42路、45路、52路、76路、89路、206路、213路、603路、609路公交可直达。开发商：中房集团南宁房地产开发公司代理商：南宁市中联圆梦房屋置换有限责任公司售楼电话：0771-55225765522112物业地址

青秀民族大道168号（埌东汽车站西侧）物业管理：南宁市中联金牌物业管理四、片片区市市场竞竞争情情况园林实实景图图景景观实实拍图图小结：：翡翠园园项目目体量量大，，开发发周期期长，，项目目配套套已成成熟完完善，，在市市场高高档楼楼盘中中具有有较强强的竞竞争优优势。。小区规规划、、物业业管理理相对对较好好，智智能化化管理理系统统先进进，开开发商商品牌牌荣誉誉好。。四、片片区市市场竞竞争情情况汇东郦郦城项目以以高层层为主主。楼楼体立立面沿沿用国国际流流行的的浅灰灰色调调，采采用现现代简简约主主义风风格，，线条条干练练大气气。各各户型型方正正实用用，厅厅、房房均采采用大大幅飘飘窗。。小区区生活活配套套较齐齐。交交通便便利。。拥有有近万万㎡的的大型型商业业街，，商业业街配配备大大型超超市、、美食食一条条街、、美容容保健健、药药店、、社区区诊所所、书书店等等。不足之之处：：公摊摊较大大（得得房率率低至至约83%），物物业费费较高高（1.30元/㎡·月）。四、片片区市市场竞竞争情情况占地面积116000㎡

销售价格均价8500建筑面积410000㎡付款方式一次性、7成30年按揭套数2800入伙日期1、2期已交，3期9月交容积率2.77

户型类别一房（61～69㎡）、二房（64～109㎡）、三房（118～132㎡）、四房及五房绿化率45%

在售户型类别136—142㎡的四房及五房得房率83～85%装修状况毛坯产权70年物业费1.30元/㎡·月

优惠方式一次性98X99X99折，按揭99X99折，此外总房款再减1万元/套。配套规划主题会所、游泳池，咖啡西餐厅、网球场、室内羽毛球馆、大众体育设施、篮球场、阅览室、琴房、健身房、KTV娱乐中心、幼儿园、幼儿活动中心等。车位比例1970个车位广告语：臻藏亲湖大宅交通状况：乘6路、25路、42路、45路、52路、206路、215路、603路等多路公车。

开发商：广西明华房地产开发有限公司；投资商:广西汇东置业发展有限公司代理商：南宁宝资通项目咨询有限公司整合推广：锐蓝传播设计单位：深圳市华蓝设计有限公司售楼电话业地址青秀民族大道东段（琅东客运站后）物业管理：深圳鹏基物业管理有限公司四、片区市市场竞争情情况园林实景图图配配套套规划效果果图小结：项目主题为为风尚大盘盘，户型创创新性好，，小区规划划上档次，，园林设置置时尚美观观，人性化化设施配套套齐全；入市价格亲亲和力强，，销售价格格持续上涨涨促进后期期销售；户型配比定定位明确，，面积大小小迎合投资资、自住客客户群体；；目前已接近近尾盘，可可销售量小小，剩余多多为大面积积户型。四、片区市市场竞争情情况莱茵湖畔项目以11+1、18+1层小高层为为主。园林设计计意念以“水”为整个空间间环境的主主题，根据据水乡特色色的规划布布局，营造造立体水景景园林。以以约5000㎡的莱茵湖为为母体，引引入小溪支支流，以不不同形态延延伸到5个组团，包包罗了湖、、溪、泉、、瀑等主题题元素。不不同组团之之间标高均均不相同，，高低错落落，空间形形态较为丰丰富、层次次分明。项目采用西西班牙的坡坡屋顶、高高勒脚对建建筑进行修修饰。园林林绿化较好好，建筑物物布局规则则，整体形形像较好，，小区生活活配套较全全。不足之处：：公摊较大大（得房率率低至83%），湖水为为死水。四、片区市市场竞争情情况占地面积171998㎡

销售价格均价8500建筑面积500000㎡付款方式一次性、7成30年按揭套数3651入伙日期第一期09年12月，现售为年底容积率2．8户型类别一房（42～82㎡）、二房（71～138㎡）、三房（132～163㎡）及楼中楼（122～213㎡）绿化率38%在售户型类别80—220㎡的两房、三房、楼中楼共10多套房源得房率83～86%装修状况毛坯产权70年物业费0.80元/㎡·月优惠方式一次性98折，按揭99折，开盘时额外99折。配套规划棋牌室、健身房、乒乓球台、小区幼儿园，游泳池、网球场。车位比例配比1：0.8广告语：幸福，在湖畔绽放；水漾奢居/家是岸。交通状况：6路、39路、42路、45路、52路、76路、89路、206路、213路、603路、609路等公交车到达。开发商：广西人和投资有限公司代理商：西同创辉煌营销策划有限公司整合推广：7604沟通机构售楼电话：

355900物业地址

青秀民族大道170号（琅东客运站后）物业管理：广西人和物业管理有限公司四、片区市市场竞争情情况园林实景图图景景观实拍小结：开发速度快快，配套成成熟完善，，为居住生生活提供了了便利；已销售至尾尾盘，销售售价格已达达到较高档档次，竞争争有限。四、片区市市场竞争情情况梦之岛花园园项目由独立立别墅、联联排别墅、、多层洋层层、小高层层及高层为为一体。最最后一期“一品江山”组团，由两两栋30层高层建筑筑组成，其其中一栋已已售98%，另一栋地地基刚出地地面。项目弘扬“离尘不离城城”居住理念，，是凤岭片片区低密度度的纯住宅宅社区，园园林及绿打打造较为成成功，楼宇宇布局规则则，居住环环境较好，，物业管理理较好，同同类物业中中其公摊较较低，为高高档社区。。不足之处：：户型面积积较大（如如2+1面积为123㎡），区内生生活配套较较少，车位位较少（仅仅106个车位，不不含别墅自自家的）。。四、片区市市场竞争情情况占地面积61700㎡

销售价格均价7500楼中楼8000-9000建筑面积120000㎡付款方式一次性、7成30年按揭、分期（50%，一年内再付20%，二年内再付20%，三年内付清）套数1000入伙日期第一、二期已全面交房，二期11年年底容积率1.90户型类别二房（89～98㎡）、三房（105～141㎡）、四房（132～168㎡）、楼中楼（219㎡）、三层复式别墅（279，338㎡）绿化率42.50%

在售户型类别两套123㎡和一套107㎡房在售，均为2+1得房率84～91%装修状况毛坯产权70年物业费1.03元/㎡·月（含电梯费）优惠方式（总价-13000-8888元）×一次性98折或按揭99折。配套规划休闲娱乐会所、游泳池、健身美容中心、休闲娱乐中心、超市、咖啡厅、银行等。车位比例106个广告语：登顶凤岭南，性价比之巅；五重园林洗练，醇熟花园之梦；江山如画入梦来。交通状况：603、609路公交可直达。开发商：广西鑫梦园房地产开发有限公司代理商：辉煌地产设计单位：景观设计单位:科美园林公司；建筑设计单位:华南理工大学售楼电话：0771-58030005803111物业地址

青秀青环路86号（琅东客运站后面）物业管理：梦之岛物业管理公司四、片区市市场竞争情情况3期一品江山山效果图园园林景观实实拍图小结：小区为别墅墅区+小高层+高层，整体体定位较高高，共享别别墅配套；；只剩最后两两栋29层高层在在售，户户型均为为2、3房及少量量复式户户型。四、片区区市场竞竞争情况况昌泰东盟盟园小区规划划5栋楼，其其中1栋14层2栋18层住宅。。1栋20层酒店式式公寓，，1栋30层商住办办公。四、片区区市场竞竞争情况况占地面积31.4亩销售价格均价13500建筑面积11万㎡付款方式一次性、按揭套数869入伙日期2012年10月份交房容积率3.3户型类别42-58㎡1房、76㎡2房、108-116㎡3房、137㎡4房绿化率25%

在售户型类别41-79平米小户及少量110-140平米住宅预约中得房率82.56%装修状况毛坯产权70年物业费住宅物业费为1.2/㎡·月，公寓为2元/㎡·月，含电梯费优惠方式一次性98折，按揭99折，预约交2万元预约金送5000元购房礼券，再送5000元的项目财富顾问购房优惠。配套规划配套较少车位比例总共535个，其中地上车位145个，地下车位390个。广告语：世界核心所在交通状况：坐25路、52路、6路、206路、45路、213路、705路、206路、39路、90路、89路、42路、76路、87路、609路公交车在荣和山水美地站下车可到达。开发商：南宁昌泰置业投资有限公司代理商：经伟行售楼电话：0771-5689288388地址：青秀东盟商务区合作路1号（合作路与桂雅路交汇处）物业管理：宝城物业管理有限公司四、片区区市场竞竞争情况况小结：昌泰东盟盟园以中中小面积积投资性性户型为为主，仅仅凭据有有利地段段商务化化产品，，以提高高售价。。欠缺文文化内涵涵。均价12000元/㎡的定价提提升了周周边项目目的价值值。四、片区区市场竞竞争情况况华海东盟盟公馆项目规划划建6栋板式高高层。四、片区区市场竞竞争情况况占地面积约36亩销售价格均价未定建筑面积72300㎡付款方式未定套数488入伙日期未定容积率3.0户型类别以两房、三房和四房为主绿化率40%

在售户型类别未售得房率待定装修状况毛坯产权70年物业费未定优惠方式目前只接受咨询，尚未公开预约或销售。配套规划园林绿化车位比例579个广告语：阔绰大宅板式公寓唯美精品交通状况：1路、43路可到达项目现场开发商：广西海华置业有限公司代理商：无售楼电话业地址

青秀东盟商务区中缅路8号（桂雅路小学旁）物业管理：未定四、片区区市场竞竞争情况况小结：板式楼体体有利于于通风采采光，景景观视野野宽阔；；项目面市市后，预预计会刷刷新商务务区楼盘盘价格，，整体提提升商务务区的价价值空间间。四、片区区市场竞竞争情况况山语城项目由2+1层花园叠叠院、平平层花园园叠院、、空中花花园叠院院组成。。三类产产品通过过巧妙的的空间设设计，层层层叠加加，形成成建筑整整体。按西班牙风风情原乡乡小镇的的别墅式式布局，，外型、、配套、、园林、、建筑特特色遵从从别墅的的精髓，，以西班牙牙原乡风风情打造造10万㎡主题题园林，，园内有有雕塑小小品、海海星走廊廊、叠水水、喷泉泉、溪水水。小区生活活配套较较齐。四、片区区市场竞竞争情况况占地面积1658938㎡销售价格均价8200元建筑面积约43万㎡付款方式一次性、按揭套数3116入伙日期2011年12

月容积率2.0户型类别1房，2房，3房，4房绿化率40%

在售户型类别86㎡2+1房，120㎡2+2房得房率88～90%装修状况毛坯产权70年物业费1.5元/㎡·月优惠方式一次性98折，按揭99折，预约额外99折。配套规划高端会所、网球场、风情商业街、内部名校、儿童主题公园，国际儿童医院、游泳池等车位比例3198个广告语：别墅级社区交通状况：92路到达项目附近开发商：中铁房地产集团（广西）有限公司代理商：宝创地产设计单位：南宁市建筑设计院售楼电话业地址

青秀百花岭与枫林路交汇处（新二中旁）物业管理：深圳北方物业有限公司四、片区区市场竞竞争情况况园林实景景图园园林水景景实拍小结：紧邻新二二中，同同时规划划有幼儿儿园等配配套，内内外环境境均有较较大优势势，是其其较有力力的竞争争手段；；户型面积积适中，，销售均均价在片片区内仍仍较有竞竞争力。。四、片区区市场竞竞争情况况升和绿城城世界项目由8栋17层小高层层以及3栋31层高层住住宅单位位组成。。四、片区区市场竞竞争情况况占地面积58666平方米销售价格均价7900元建筑面积20万㎡付款方式一次性、按揭套数1320入伙日期2010年容积率2.91户型类别2房，3房绿化率46%

在售户型类别85—140的两房、三房、四房得房率86～88%装修状况毛坯产权70年物业费1.20元/㎡·月优惠方式一次性97*99折，按揭99*99折。配套规划游泳池、园林车位比例1018个广告语：半城绿树半城楼交通状况：可坐79路在二中凤岭校区（南门）站下车

、92路公交车在二中凤岭校区（北门）

开发商：南宁天驰房地产有限公司

代理商：辉煌地产设计单位：深圳华阳国际售楼电话：0771-56778885677999物业地址

青秀云景路38号（新二中旁）物业管理：美仑世邦物业四、片区区市场竞竞争情况况规划鸟瞰瞰效果图图园园林实景景图小结：聘请名星星代言制