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文档简介

项目开发立地条件1地块位于合肥重点发展区域,区位价值较高东临一环、西靠中环线,交通优势明显立地条件高刘路项目习友路项目中环线贯穿合肥四大行政区、连接横纵各条交通干道,通过中环线可快速到达合肥火车站、汽车站及各大换乘站点;此外,中环沿线分布着五大房地产开发热点板块,是合肥环向交通的主干道。火车站西火车站高铁站点二环线中环线一环线长江路容事达大道徽州大道2项目规模约22万平米,在合肥市属于中等规模个案;项目单面临街,南北被金牛路分割,商业价值一般,且周边商业氛围欠缺,商业开发不易过早。立地条件本项目分A、B两地块,形状不规则西侧望龙学校南侧五十中分校东侧龙居山庄住宅小区北侧为236亩污水处理厂3地块内基本为净地,拆迁力度不大;地块内部堆土较多,土地需平整,房地产开发条件尚可。立地条件基本为净地,开发条件尚可B地块A地块4立地条件道路建设基本齐备,公共交通设施缺乏项目主要依靠高刘路连接对外交通动线;项目西侧距离潜山北路约150米,潜山北路目前仅有3条公交线路,公共交通设施缺乏;项目距离市区较近,物业潜在价值高。潜山北路高刘路5立地条件生活配套较缺乏,污水处理厂、殡仪馆影响形象项目周边生活配套设施比较缺乏,主要依靠附近成熟社区商业提供;项目对面污水处理厂,附近有殡仪馆,对客户有一定的心理影响;项目周边中档楼盘林立,打造高档形象尚有难度望塘污水处理厂二期望塘污水处理厂一期6周边环境分析7长江路潜山路省司法学校电子38所中医学院安徽大学省气象学校体育中学34中省商贸工程学校105医院明星学校49中邮电学校省法院粮食三库省农机校项目地块周边学校、科研机构、机关单位较多,为项目提供了潜在的客源。同时蜀山区作为老城区,也是原驻居民(村民)较为集中的区域。且项目东临殡仪馆,北靠望塘污水处理厂,很大程度上影响到项目的形象,区域的小环境较差。望塘污水处理厂合肥市殡仪馆地块周边环境垃圾厂8长江路潜山路黄山路合作化路金色池塘颐和花园家家景园龙居山庄四栋房子龙凤嘉园翠竹园大溪地维也纳森林新华学府春天百合公寓香樟雅苑安高城市天地黄山花园项目地块位于潜山路北段,整体的房地产市场特征与长潜板块相似,板块内高档楼盘欠缺,以中档盘为主。区内凤凰城家家景园为主要的拆迁安置点,板块内受黄山路中高档楼盘的冲击较大,重点楼盘主要有绿城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盘。地块周边楼盘9项目所处的市场环境竞争蜀山区竞争楼盘极其密集,品牌高档楼盘较多,竞争激烈目前已消化货量较大,而07年下半年以来蜀山区版块市场供应量减少,其他区域有分流迹象客户购房者鉴别能力提高,对开发商、建筑产品等都较以前有较高程度的要求购房者对蜀山区认可度高,对潜北板块接受程度在逐渐提高本板块潜在客户分流到黄山路板块的中高档楼盘较多品牌蜀山区品牌开发商,品牌楼盘较多,购房者品牌意识逐渐增强,在对房产选择的决定性要素中,品牌的比重越来越高金辉品牌区域知名度较大,但刚进入合肥市场,尚未有认知,品牌建设需要规划和提升周边环境分析10潜北版块块各盘去去化特征征名称现售均价(元/M2)销售率余货特征龙凤嘉园380095%140-200M2部分复式、136M2以上户型四栋房子一期售罄,成交均价3400100%二期即将推出亲亲家园390095%150M2及以上复式龙居山庄380085%180套左右,复式及135M2以上颐和花园415090%135M2以上及复式庐阳佳苑390098%复式理想年代390099%150-250M2复式及147M2大户型新景花园380080%供暖,130M2以上户型家家景园三期售罄(最新均价3900)100%四期即将推出天一家园4200(余货价格)85%复式和120M2少量高刘路所所在的潜潜北板块块内楼盘盘所推货货量余货货多为复复式及130平平米以上上大户型型,各盘盘基本处处于尾盘盘销售阶阶段;随随着近期期合肥整整体楼市市的升温温,销售售价格也也均有不不同额度度的抬升升,整体体价格在在3800-4000元/平平米区间间内,整整个板块块房价上上涨速度度相对缓缓慢。周边环境境分析11潜北版块块各盘综综合评定定名称规模园林配套品质包装开发商实力现售均价(元/平米)龙凤嘉园3800四栋房子3400亲亲家园3900龙居山庄3800颐和花园4150庐阳佳苑3900理想年代3900新景花园3700家家景园3900天一家园4200高刘路项目——区域内基基础建设设较好,,但短期期内体现现生活品品质的配配套尚不不齐全;;板块内内中、大大盘较多多,但高高档楼盘盘尚未出出现,金金辉高刘刘路项目目可以在在建筑、、园林及及项目包包装上下下工夫,,做足形形象和品品牌,在在区域内内树立产产品和形形象的标标杆,从从而在价价格上实实现一个个较大的的突破。。周边环境境分析12项目本体体小结项目大环环境极佳佳,有城城市森林林公园、、植物园园、董铺铺水库、、蜀山森森林公园园等,天天然环境境营造良良好居住住氛围项目紧靠靠潜山路路,合肥肥的中环环线,距距西一环环步行仅仅5分钟钟,交通通重要程程度和板板块价值值日益提提升项目周边边中档品品质楼盘盘林立,,但城中中村改造造尚在进进行之中中,导致致总体外外部形象象不佳,,随着基基础建设设更为完完善,该该区域居居住价值值将得到到极大提提升项目周边边人文教教育气息息浓厚,,教育牌牌可以很很好利用用,比如如中学的的学区可可运作选选择合肥肥的名校校50中中邻近的殡殡仪馆和和污水处处理厂是是本项目目面临的的两大抗抗性,在在产品规规划和营营销组织织上需下下大力气气研究,,弱化不不利影响响13项目SWOT分分析14项目SWOT分分析SWOT优势区位——项目目位于蜀蜀山区最最临近老老城区的的繁华区区位,合合肥传统统的宜住住区域,,居民认认可度度极极高板块——归属属潜北板板块,该该板块基基础设施施较为完完善,生生活配套套设施也也在逐步步提高,,周边有有较大规规模楼盘盘(颐和和花园、、凤凰城城家家景景园等)),区域域成熟度度在迅速速提高教育——周边边各类学学校林立立,安徽徽大学((北区)),省司司法学校校、省气气象学校校、省医医药学学校、省省农机学学校、省省工贸工工程学校校、邮电电学校,,50中中(合肥肥名校))、34中、体体育中学等等,人文、、教育氛围围浓厚交通——项目西西邻潜山路路城市干道道,北靠高高刘路(若若规划贯通通至西一环环,将极大大提升项目目区域价值值),金牛牛路从地块块贯中而过过,交通便便捷环境——项目北北面1.5公里为南南淝河流经经的森林公公园,天然然城市绿肺肺,自然环环境优越土地——项目为为净地开发发,无拆迁迁,减少开开发成本和和缩短开发发周期15SWOT劣势环境——东边距距离殡仪馆馆较近,北北面紧邻望望塘污水处处理厂,对对项目今后后的销售会会带来较大大的抗性规划——地块分分为东西两两块,西边边A地块27亩,面面积较小且且形状不规规则;B地地块103亩,南北北狭长,整整体性规划划的难度较较大形象——项目周周边回迁房房、原住居居民(村民民)较为集集中,外部部形象较差差配套——项目周周边生活配配套较差,,成熟度低低商业——商业临临街面非主主干道,商商业价值较较小项目SWOT分析16SWOT机会供求关系——蜀山区区现阶段需需求大于供供给,入市市时机良好好客户来源——105医院,电电子38所所,省高院院近在咫尺尺,区域潜潜在中高端端目标消费费群体较为为集中发展趋势——国内一一线开发商商加快步伐伐进入合肥肥,共同促促进房地产产市场繁荣荣,有望迎迎来新一波波发展高潮潮竞争环境——目前项项目周边楼楼盘品质感感较差,产产品相对单单一、趋同同,可以从从规划、建建筑、园林林等方面以以高起点契契入,高调调亮相,为为本项目细细分目标市市场,提供供差异化产产品,引领领市场提供供机会。项目SWOT分析17SWOT威胁竞争——森林公公园板块即即将有3300亩亩土地供应,,樊洼路2000亩亩旧城改造,,随着这些些土地相继继开发,该该区域市场场竞争将日日趋激烈调控——政府对对房地产专专项宏观调调控政策的的影响加大大,比如第第二套房贷贷政策的实实施,直接接降低两类类客户需求求:一是投投资客,二二是改善居居住条件换换购第二套套住房的客客户项目SWOT分析18项目发展理理念和主题题19条条大路通通罗马!关键是:我们要找一一条最近的的项目发展理理念20宏观经济整体定位城市规划本体条件属性定义市场较高的认同度城市经济发展快速国家调控政策未明区位的稀缺价值高尚的人居环境一水库、两绿肺长江西路、合作化路殡仪馆、污水处理厂一线品牌发展商项目属性:主城区、高尚板块、一线品牌发展商开创合肥楼市新标杆市场条件合肥房市饥渴区域供应量不足周边缺少明星楼盘天时地利人和项目发展理理念21占位本项目在合合肥房地产产市场上占占一席之位位在一线品牌牌发展商中中占一席之之位(资源源决胜:实实力、经验验、意识、、管理、品品牌等是为为后盾)通过占位,,在一定区区域内突围围而出,是是争取最高高利润、最最快销售速速度、最佳佳品牌效应应的关键。。而我们的占占位策略是是:传承+突破破项目发展理理念22传承:地段段优势+交交通优势+环境优势势吸引:“恋恋西区”一一族但是,区域域竞争对手手同样有此此优势而且,我们们的楼面价价、成本高高于对手怎么办???项目发展理理念23突破:要取取胜市场,,要采用差差异化的营营销突破项目形形象主题突破合肥产产品惯性突破买家区区域项目发展理理念24发挥优势,抢占机会利用机会,克服劣势以产品创新突破市场包围,吸引眼球,抢占先机度身制定占位总策略在市场中独树旗帜发挥优势,转化威胁减少劣势,避免威胁复合产品价值,打造产品差异化,提高客户心理预期。开展文化营销,增加附加值,吸引客户关注。“不要想观观众爱看什什么电影,,而要想观观众还没有有看过什么么电影。””项目发展展理念25那么,明明确“传传承+突突破”的的战略方方向后,,还必须须解决以以下核心心问题::本项目提提供给消消费者的的核心利利益是什什么?本项目如如何确立立社区的的核心价价值观??本项目如如何培养养项目的的核心竞竞争力??本项目的的终极目目标是什什么?本项目的的核心特特色是什什么?本项目如如何构建建小区特特有的文文化?只有实现现产品、、形象、、客户的的无缝对对接,才才能“叫叫好又叫叫座”!!项目发展展理念26结合市场场分析、、项目本本体分析析,建议议本项目目的发展展理念为为:精致豪宅宅典范———树立立中高档档精致住住宅价值值标杆何为“精精致豪宅宅”?两层涵义义:一、产品品主力户户型面积积定位在在80——120平米,,通过紧紧凑的户户型设计计、合理理的功能能布局,,以符合合目前市市场上自自住客户户置业年年轻化、、家庭人人口三人人化的实实际性需需求(现现代家庭庭已逐渐渐脱离三三代同堂堂的传统统居住模模式,因因两代人人之间生生活习惯惯等方面面的差异异,在经经济条件件许可的的情况下下都会选选择分居居形式,,已成为为一种社社会现象象,也被被社会学学者所关关注,作作为有远远见、有有责任、、有意识识的开发发商应迎迎合这一一市场需需求)。。二、颠覆覆所谓““豪宅””定义((大而全全、全而而空),,在合理理实用的的空间打打造奢华华的豪宅宅标准,,创造出出项目独独一无二二的产品品竞争力力和附加加值,更更是满足足了客户户精神层层面需求求。项目发展展理念27理念诠释释:中高档强调起点点、立意意要高,,才能从从众多同同质化的的产品中中凸现出出来;不不建议做做高端,,是由本本项目地地块所在在区域环环境特点点和潜在在目标客客户群决决定的;;主要目目标客户户群是面面对众多多新兴和和成长中中的中产产阶层精致意味房型型不宜过过大,通通过创新新型的建建筑技术术及户型型设计有有效吸引引中高端端客户;;不是普普通住宅宅,而是是规划、、建筑、、质量、、品味都都超越现现有产品品、属更更高层次次的豪宅宅;同时时满足90/70政策策树立价值值标杆就是从规规划理念念、建筑筑形式、、物业服服务等方方面体现现金辉打打造品质质楼盘的的与众不不同,树树立区域域乃至全全市同层层次楼盘盘的标杆杆和典范范,给客客户带来来价值的的最大化化发展理念念:精致致豪宅典典范———树立中中高档精精致住宅宅价值标标杆项目发展展理念28发展理念念:精致致豪宅典典范———树立中中高档精精致住宅宅价值标标杆从做建筑筑到做艺艺术品从冰冷单单一的钢钢筋混凝凝土建筑筑中解脱脱出来,,感受居居住的艺艺术和魅魅力从关注产产品到关关注服务务当大家都都开始关关注产品品时,我我们要意意识到,,关注产产品实质质是关注注客户,,所以高高品质客客户服务务贯穿销销售,签签约,物物管等购购房者体体验的全全程,服服务在地地产中的的价值最最终会体体现出来来从人文角角度去吸吸引目标标购房者者从社区文文化氛围围营造,,高质量量甚至个个性化物物管服务务等从内内心层次次打动潜潜在购房房者,使使大家产产生共鸣鸣项目发展展理念29根据项目目“精致致豪宅典典范”的的理念,,以及产产品特色色,项目目发展主主题可以以从两个个方向展展开:欧陆风情复古奢华+建筑风格生活品味+欧式经典户型档次+精致豪宅+精致豪宅西一环奢奢华华100住区项目发展展主题30西一环奢奢华100住区区主题阐述述:“西一环环”突出项目目本体的的核心价价值———地段价价值,虽虽然不在在一环内内,但可可凭借较较近的距距离和畅畅捷的交交通打区区域的擦擦边球,,以地段段的稀缺缺性激发发市场的的高度关关注;“欧式式经典典”利利于项项目品品牌识识别,,更利利于对对“豪豪宅””定位位的对对接,,以““奢华华”的的生活活品位位去提提升项项目的的附加加值,,满足足客户户深层层次的的精神神需求求。“奢华华100””包含多多重涵涵义::1、主主要指指项目目的主主力户户型在在100平平米左左右,,突出出项目目的户户型特特点;;2、可可以理理解为为将生生活的的奢华华品位位打造造到100分;;3、可可以理理解为为产品品的质质量打打造为为100分分,如如建筑筑、园园林、、户型型空间间等;;4、可可以理理解为为项目目的服服务、、文化化建设设以100分的的目标标而努努力;;5、契契合发发展商商的一一线品品牌,,突出出发展展商一一流的的实力力、意意识等等。“住区区”则直接接点明明产品品适宜宜人居居的功功能,,避免免不必必要的的猜测测。项目发发展主主题31项目发发展定定位32项目客客户定定位购买力地域消费观念持续稳定或上升的购买群体履盖范围广,吸引除地缘客户、本市客户之外的外地客户心态开放,易接受新鲜事物定义范围较宽的目标客户定义目标客户辐射合肥外区域客户本区域地缘客户在外工作的回流人群外来投资人员政府、企、事业单位公务员私营企业主及中级管理阶层企业单位白领阶层客户定定位推推导33项目客客户定定位区内企企、事事业单单位职职工核心客客户123外地客客户市内工工作的的年轻轻新锐锐、白白领重要客客户游离客客户近期客客户定定位核心客客户重要客客户游离客客户123市内看看好该该区域域及项项目的的中产产阶层层外地客客户周边企企事业业单位位职工工中远期期客户户定位位客户定定位::分期定定位,,合理理演进进立足区域迎合需求主动获取扩大客源层面占领市场客户策略目标客客户构构成34他们是是———名副其其实的的中产产阶级级………项目客客户定定位35他们是是这样样一群群人……一条狗狗、一一辆车车、三三间卧卧室的的房子子、门门口有有整齐齐的草草坪、、发了了工资资后至至少支支付15张张的帐帐单,,然后后渐渐渐发胖胖;有梦想想但不不会遥遥不可可及,,有追追求却却不会会煞费费苦心心;生活稳稳定殷殷实、、事业业平稳稳、家家庭和和睦,,躺在在自家家露台台上幻幻想着着一次次艳遇遇或是是突然然得到到某位位名流流的垂垂青;;崇洋却却不媚媚外,,可以以住进进欧式式的住住宅,,却购购置中中式的的家具具,然然后享享受精精神上上的国国际化化;多元化化的接接受并并掌握握新鲜鲜事物物,骨骨子里里流淌淌着中中庸的的思想想…项目客客户定定位36购房者者说::如今铜铜陵的的房子子都卖卖到3000多多了,,合肥肥的房房价肯肯定还还要涨涨,现现在给给上学学的儿儿子先先买着着,如如果以以后他他不在在合肥肥工作作,等等着升升值也也不错错啊!!赵梦廷:女职业:家庭主妇爱人职业:公务员电话:131556700**到合肥三天一直在马鞍山路及政务区看房,去安高看房时,路过黄山花园进来看房,在详细介绍后,当即表示极大的购买欲望,当告知房源很少,可能要排队时就表示:“我就在这排队了”。未来房屋区域升级,比较三线城市的房屋价格,购买群体看好合肥房产未来的升值潜力。项目客客户定定位37购房房者者说说::合肥肥的的房房子子现现在在不不好好买买了了,,价价格格已已经经变变为为次次要要了了,,关关键键要要方方便便,,上上班班近近,,住住的的舒舒服服。。习惯周边的区域环境,为工作便利而购买。陶光来:男年龄:40岁月收入:3000---4000元职业:老师电话:139551903**其爱人在此地17中任教师,自己在32中做校长,因买到房子而委托了很多关系。交通又便利,一车可到32中,因先在居住环境较差,渴求指数比较高。考虑买黄山花园的因素:地段,自住方便。项目目客客户户定定位位38购房房者者说说::我在在市市内内上上班班,,现现在在合合肥肥的的房房子子靠靠西西区区就就是是地地位位标标志志,,西西边边全全变变成成富富人人居居住住区区了了,,住住这这边边能能更更多多的的认认识识高高素素质质的的人人群群,,除除了了生生活活环环境境提提升升对对自自己己后后期期的的事事业业发发展展也也很很有有帮帮助助。。赵廷龙:男年龄:28职业:公司中级主管月入:3000—5000电话:1590569125**对住宅质量要求较高,认为居住环境能间接改变一个人的生活和事业,关注项目自身细节处理。关注周边的邻居和附近小区的居住人群,认为千金买房,不如万金买邻。渴望挤身社会上层,追求生活品位。项目目客客户户定定位位39购房房者者说说::周边边的的商商业业配配套套齐齐全全,,家家乐乐福福就就在在边边上上,,生生活活方方便便,,以以后后这这里里应应该该更更繁繁华华,,现现在在看看价价格格也也挺挺合合理理,,我我看看好好这这里里。。宋健:男年龄:25电话:136419306**月收入:2600元左右六安人,是其母亲宋女士帮儿子看的,住合肥这边,朋友介绍这边房产,路途到此,觉得房型不错,其他地方没看到合适的房型和面积,接个可以接受,所以可以接受。买了黄山花园31号楼,接受价格3800---3900元每平米。看中未来房屋区域升级,确定购买时仍然关注性价比。项目目客客户户定定位位40目标标客客户户群群分分析析总总结结区域域客客户户仍仍是是本本项项目目深深挖挖的的资资源源。。中产产阶阶层层是是我我们们主主要要的的目目标标客客户户,,其其中中知知识识层层次次、、收收入入较较高高的的青青年年新新锐锐也也有有实实力力去去化化部部分分房房源源。。目标标客客户户多多为为公公务务员员、、教教师师、、企企业业高高管管等等,,属属于于““高高学学历历、、高高收收入入、、高高品品味味””的的三三高高人人群群,,对对产产品品较较为为挑挑剔剔、、关关注注时时事事动动态态、、购购房房较较为为理理性性,,相相对对而而言言,,对对销销售售人人员员的的专专业业知知识识和和营营销销推推广广要要求求较较高高。。目标标客客户户较较易易接接受受符符合合自自身身审审美美标标准准的的新新鲜鲜事事物物,,一一旦旦产产品品的的创创新新、、营营销销推推广广的的创创新新等等获获得得客客户户内内心心的的共共鸣鸣,,必必将将引引发发其其对对项项目目的的高高度度追追捧捧。。外地地客客户户呈呈快快速速增增加加之之势势,,而而网网络络是是他他们们筛筛选选楼楼盘盘信信息息的的第第一一渠渠道道,,加加强强网网络络的的营营销销是是锁锁定定该该部部分分客客户户的的一一大大主主要要手手段段。。项目目客客户户定定位位41产品品定定位位按容容积积率率2.5计计算算,,本本项项目目近近22万万平平米米的的规规模模,,属属于于中中等等规规模模社社区区,,没没有有配配套套全全面面的的优优势势,,但但大大小小适适中中、、适适宜宜居居家家本项目目地块块东西西分成成两块块,可可考虑虑规划划成两两大类类产品品,最最大限限度满满足中中高端端客户户的个个性需需求,,充分分发掘掘地块块价值值。考虑项项目邻邻近地地段有有大规规模商商业设设置((三里里庵家家乐福福、大大润发发等)),发发展已已相对对成熟熟,因因此不不考虑虑在本本项目目地块块内规规划大大体量量商业业,可可沿街街设置置部分分底商商根据本本地块块特征征,可可规划划住宅宅类型型建议议为::1、A地块块尚尚品品公寓寓2、B地块块精精致致豪宅宅项目产产品定定位建建议42户型配配比户型配配比初初步建建议::(满满足““90/70””政策策)1、A地块块尚尚品品公寓寓40-55平米米一居居室约约占30%55-70平米米二居居室约约占70%2、B地块块精精致致豪宅宅120-140平米米三居居室约约占20%95-115平平米小小三居居约约占20%75-90平米米二居居室约约占占60%项目产产品定定位建建议43建筑设设计意意向项目产产品定定位建建议目前合合肥市市场上上高层层、小小高层层(包包括本本项目目周边边楼盘盘)建建筑风风格的的主流流为现现代简简约;;欧式式古典典风格格较少少,且且多为为前几几年开开发的的多层层,质质量及及品质质感较较差,,没有有很好好的体体现出出欧式式古典典的典典雅庄庄重建议本本项目目产品品以欧欧式古古典风风格差差异化化入市市,树树立真真正、、纯粹粹的欧欧式古古典建建筑典典范44潜北版版块各各盘产产品特特征名称建筑面积(万M2)物业类型建筑风格园林风格主力户型(M2)龙凤嘉园13.8多层、小高层现代简约无明显特色89-143四栋房子13.3多层、小高层中式古典中式106-113亲亲家园2.1多层、高层现代简约无明显特色85-140龙居山庄40多层、小高层、高层现代简约无明显特色77-140颐和花园41多层、小高层、高层现代简约中式120-130庐阳佳苑14多层、小高层现代简约无明显特色94-135理想年代4.8小高层后现代主义无明显特色90-120M2新景花园13多层、小高层、高层现代简约中式91-130家家景园55多层、小高层现代简约中式90-130天一家园19多层、小高层、高层现代简约无明显特色84-120高刘路路项目目所属属板块块内,,产品品同质质化现现象严严重,,产品品创新新不足足,建建筑风风格早早期的的多层以欧式古古典为主,,现在在推出出的高层及及小高高层则以现代简简约风格为为主,园园林风风格普普遍不不突出出,主主力面面积多多集中中在90-130M2之之间,市市场供供给以以两房房和三三房为为主,小户户型市市场供供给出出现断断层。。项目产产品定定位建建议45建筑设设计意意向建筑为为欧式古古典风风格(树立立真正正、纯纯粹的的欧式式古典典建筑筑风范范)项目产产品定定位建建议46产品创创新外墙采采用新新型隔隔热保保温材材料,,外立立面高高档、、新颖颖(区区别于于目前前大多多楼盘盘采用用的保保温砂砂浆技技术))项目产产品定定位建建议47中产精精致住住宅建建筑建建议采采用板板式设设计,,两梯梯两户户及一一梯两两户为为主体体,通通风采采光俱俱佳,,提高高各个个单元元均好好性。。考虑虑到容容积率率可适适当设设置两两梯三三户及及一梯梯三户户项目产产品定定位建建议产品创创新48户型设设计强强调紧紧凑、、适用用,适适当加加大赠赠送面面积,,可考考虑1)入入户花花园2)空空中庭庭院项目产产品定定位建建议产品创创新49户型设设计强强调紧紧凑、、适用用,适适当加加大赠赠送面面积,,可考考虑3)挑挑高阳阳台((5.8米米,层层高以以2.9米米计))4)错错层阳阳台((不足足一半半投影影,局局部5.8米)项目产产品定定位建建议50价格定定位价格策策略建建议::高开高高走,,高举举高打打本项目目地价价230万万/亩亩,容容积率率2.5,,楼面面地价价约1400元元/平平米通过对对周边边竞争争楼盘盘的市市调比比较,,同时时考虑虑金辉辉的竞竞争层层次是是在全全市范范围内内,建建议均均价比比同区区域楼楼盘高高300-500元元/平平米项目目价价格格定定位位建建议议51规划划建建议议本项项目目占占地地130亩亩,,以以金金牛牛路路为为界界划划分分为为两两块块,,A地地块块位位于于金金牛牛路路以以西西,,占占地地面面积积27亩亩,,B地地块块位位于于金金牛牛路路以以东东,,占占地地面面积积103亩亩。。A地地块块可可做做容容积积率率较较高高、、面面积积较较小小的的公公寓寓,,充充分分利利用用不不规规则则地地块块特特征征;;B地地块块相相对对规规整整,,可可由由高高层层与与小小高高层层相相结结合合,,错错落落布布置置,,户户型型中中等等大大小小为为主主,,适适当当考考虑虑小小户户型型销售售中中心心位位置置设设置置主主要要考考虑虑交交通通便便利利,,便便于于客客户户发发现现主入入口口和和次次入入口口的的设设置置主主要要考考虑虑商商铺铺价价值值的的最最大大化化项目目规规划划定定位位建建议议潜山路高刘路小庙路金牛路A地块B地块主入口次入口销售中心主入口商业52案名名建建议议::金辉辉·奢奢华华100※追追求求所所谓谓低低调调奢奢华华,,是是中中产产新新锐锐们们现现极极力力想想体体验验的的生生活活方方式式,,满满足足他他们们精精神神层层面面的的追追求求※贯贯穿穿始始终终的的全全程程服服务务,,让让购购房房者者从从开开始始接接触触项项目目到到最最后后入入住住,,均均能能享享受受不不同同于于其其他他普普通通楼楼盘盘的的奢奢华华服服务务,,品品质质生生活活的的保保障障※““精精致致豪豪宅宅””区区别别于于大大而而全全的的传传统统豪豪宅宅理理念念,,

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