房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案课件

房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案目录第一章整体定位第二章业态组合第三章招商策略第四章营销策略第五章组织构架第六章管理原则第七章合作条件房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案房产营销推广方案目录第一章整体定位第二章业态组合第三章招商策略第四章营销策略第五章组织构架第六章管理原则第七章合作条件目录第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位

科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现，使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。

莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。前言兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位前言兼顾销售与经营的第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消费需求……形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。业态定位的原则同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象的。

异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的餐饮店互补等等。同业差异、异业互补一站式全体验消费空间，商品多层次、消费无拘束合理配比各主力业态第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位拟四大主力业态，集聚莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的HOPSCA正在诞生，太仓及周边地区的人今后不再有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的莱茵城市广场，将满足太仓大区域人民消费的多元需求！城市商业战略定位：公园情景式主题综合商业战略定位太仓经济开发区主要承担了新城区建设和新经济区发展的两大功能，是太仓城市建设的主战场之一，也是太仓经济增长的主要引擎之一，贡献了整个城市46%的财税收入。苏州兰德莱茵城市广场发展有限公司顺应城市发展潮流，引进国际先进HOPSCA城市综合体规划理念，打造太仓城市HOPSCA，莱茵城市广场位于太仓经济开发区德资工业园内核心位置，占地130亩，总建筑面积约15万平米。由4大片区组成：南区：12层太仓外资招商服务中心（建筑面积3.7万平方米）中区：占地50亩的莱茵景观广场，拥有11栋商务别墅，具备文化演绎、艺术展览、商务聚会等功能；北区：24层莱茵世贸中心大楼，建筑面积为9万平方米。其内部约3万平米的裙楼内规划有购物中心、特色餐饮、大型休闲娱乐中心、健身会所、美容美发及社区便利超市等商业服务项目。另外，还拥有近300间套房的五星级商务酒店——莱茵国际大酒店及5A级智能写字楼和五星级酒店式服务公寓；西区：占地40多亩的景观体育公园，拥有网球中心、篮球场、高尔夫练习场和江苏唯一的汽车影院等运动休闲场所。新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级，莱茵城市广场交通便捷、配套成熟、人气旺盛，已经成为最受瞩目的新城市中心，也成为HOPSCA模式落地生根的不二地段。莱茵城市广场所处之地是生长HOPSCA的绝佳区域从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。推进太仓市场提升及高附加价值化所必备之商业地产战略定位地产价值连锁之完成市场结构合理化第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的HOPSC政府开发商、运营商供应商、合作商户业主竞争者、消费者本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功能定位和规划目标，利益追求是一致。项目运营取得良好的经济效益，是保证业主投资回报的根本保障，目前太仓没有这种业态,市场优势明显.定位的正确与否，关系到项目运营的成败，进而关系到开发商和运营商的社会形象，一荣俱荣，一损俱损。整个项目是运营商、供应商及各种合作商户共同的舞台，招徕顾客，吸引客流，把生意做活、做好、做大，是各方共同的利益追求，但在合作过程上也存在着利益此消彼长的关系。主力客群是25－40岁年龄段、消费能力较强、消费观念较新的消费群体。中高收入水平的家庭消费，各类公务消费、商务消费和团体消费，以及一小时都市圈的中高收入人群利益相关者分析第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位政府开发商、运营商业主竞争者、消费者本项目定位有利于品牌的体验――广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事，让顾客感受品牌的魅力。实惠的体验――通过特色化的经营，使顾客真正感觉产品价格的实惠，物超所值。文化的体验――本项目将倡导和传播新的消费文化，包括大众名牌文化，让大众畅享品牌生活；本项目要成为休闲购物乐园；全家乐文化，一家人在这里各有所求、各取所需、各得其乐。愉悦的体验――简洁舒适的购物环境，琳琅满目的各种商品，配套完善的商务及五星级酒店、餐饮休闲娱乐设施，吸引消费者及行业经贸人士前来感受专业时尚，愉悦身心、享受乐趣。一流的服务――联盟资讯、以国际和国内知名品牌为主主要商品及品牌定位――以中高档为主主题定位市场定位--------公园情景式主题综合商业品牌的体验――广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事预备引进之商家产业业态（初期假设）为了推进太仓市的市场构造之合理化、锁定国内外品牌及附加值高连锁之产业业态为预备招商引进对象。第一章新苏州家居广场之整体经营业态定位商业配套设施服务行业莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；莱茵健身及SPA会所莱茵风情街精生活馆倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最有价值的健康生活服务；；商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常的身心享受；

莱茵五星级酒店、5A商务办公楼主力店备选：天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；北区中区

主要商家定位――以中高档为主预备引进之商家产业业态（初期假设）第一章新苏州家居广场之莱茵五星级酒店、5A商务办公楼莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；莱茵风情街精莱茵五星级酒店、5A商务办公楼莱茵时尚主力百货店：高档时尚品休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生活设施实行出售和租赁两种方式对外经营；某些高回报的项目，在资金许可的条件下可实行自营；

中区及北区商铺采取的标准化设计，内设产权商铺，对外进行销售。中区风情街是由11栋独立产权商务别墅构成，；大型连锁品牌主力店：原则上以租赁为主，采用卖场式经营方式，；专业品牌：专业制造商经销商家及其它服务品牌；采取出售和租赁两种方式对外经营；莱茵城市广场是产权式购物休闲广场，由中区风情街和北区精品城南区、西区四块组成。设有停车位和丰富的商业配套，融休闲、娱乐、餐饮于一体的标杆型HOPSCA；

经营定位――以联营和租赁为主休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生活设施实行出售和租赁市场定位--三个第一太仓第一商业品牌——做太仓商业旗帜，促进地区繁荣；太仓最有吸引力的商业广场——商品丰富、品质上乘、价格实惠、配套齐全；太仓最具特色的主题商业——提升太仓的市场高度、促进区域商业的发展和业态升级；市场定位--三个第一太仓第一商业品牌——做太仓商业旗帜，促进1、莱茵时尚百货2、莱茵风情街

推荐项目命名1、莱茵时尚百货2、莱茵风情街推荐项目命名以集成式消费为导向；以酒店、办公商务、餐饮休闲娱乐为主体；以风情街、莱茵时尚精品百货为商业主体；以品牌连锁店为主力品牌店；以国内外专业品牌店为品牌补充；以人性化、高科技化的商业物业服务为特征；本项目的目标以集成式消费为导向；本项目的目标第二章业态组合依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能分区，布局遵循不同业态的配比原则：以餐饮休闲娱乐文化设施为主，其面积规划占整个面积的50%左右；以零售交易设施为配比业态，占整个面积的40%左右；以配套商业为附属业态，占整个面积的10%左右。

零售交易设施核心主力店：天虹等大型连锁品牌等备选；

辅助主力店：书店、音像店等各类专业店；

配套辅助店：不同地区特色商品店；休闲娱乐设施核心主力店：本地知名品牌酒楼、麦当劳、肯德基等美式快餐品牌等各式风味餐厅中餐饮广场、咖啡西餐等、酒吧、美食休闲广场等；

辅助主力店：儿童乐园等；

配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；快餐类、风味小吃类等；配套设施配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等产品布局和功能分区第二章业态组合依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能第二章业态组合水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。人流设计遵循购物和行走习惯进行设计垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如一层的辅助主力店至二楼三楼的专业市场商户层，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品核心主力店，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，三层以上部分规划为休闲消费项目，满足消费人群在购物疲后休憩和就餐。详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定（附件）

水平人流和垂直人流设计第二章业态组合水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品第二章业态组合B1234楼主题功能经营项目招商品牌备选1-4F区莱茵时尚百货连锁品牌店、 莱茵健身及SPA会所咖啡、西餐

高档时尚品牌百货和超市；倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最有价值的健康生活服务；；1-4F1-4F1-4F北区莱茵时尚百货由4层连廊式商业铺构成:（四层结构）天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；中区精品风情街由11栋独立型步行街式精品物业构成:（层结构）栋 莱茵风情街主题功能经营项目招商品牌备选1-11美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常的身心享受；；美国百胜集团：KFC、；PizzaHut;楼层功能定位和产品布局第二章业态组合B1234楼主题功能经营项目招商品牌备选1房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案课件个人护理零售专店糕点、雪糕、水果捞咖啡饮品国际名品服饰世界名表、眼镜、珠宝首饰1F国际精品高端首饰北区1-4F楼层平面招商规划个人护理零售专店糕点、雪糕、水果捞咖啡饮品国际名品服饰世界名精品生活超市品牌女鞋女士手袋化妆品、精品品牌女装、内衣2F精品超市时尚女性馆北区1-4F楼层平面招商规划精品生活超市品牌女鞋女士手袋化妆品、精品品牌女装、内衣2F品牌男装品牌运动鞋服潮流休闲服饰品牌男鞋户外运动用品男士皮具3F绅士馆运动集中营北区1-4F楼层平面招商规划品牌男装品牌运动鞋服潮流休闲服饰品牌男鞋户外运动用品男士皮具美食休闲广场娱乐休闲、美容SPA大型室内健身中心4F健康、美食、休闲生活北区1-4F楼层平面招商规划美食休闲广场娱乐休闲、美容SPA大型室内健身中心4F健康房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案课件西面的1-4栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮；西面的1-4栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮；广场东面的5-10栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。广场东面的5-10栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。第11栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积1100多平米，建成后将成为太仓最大的商务会议中心、宴会厅、婚庆大堂。第11栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积11品牌商家备选

品牌备选品牌商家备选

品牌备选第三章招商策略招商原则招商前提招商目标招商实施第三章招商策略招商原则招商前提招商目标招商实施来自大上海圈已拥有诸多的开发区，太仓莱茵城市广场周边招商竟争现状江都经济开发区南通崇川经济开发区如东经济开发区南通经济技术开发区閔行経済技術開発区长三角的开发区的分布状况江苏省浙江省安徽省镇江经济开发区丁卯片区镇江经济开发区大港片区常熟经济开发区宁波保税区宁波经济技术开发区镇海经济开发区乍浦开发区杭州国家高新技术产业开发区嘉兴经济开发区太仓经济开发区嘉善经济开发区漕河涇新興技術開発区外高桥保税区上海市昆山经济技术开发区金橋輸出加工区奉浦工业区辛庄工业区松江工業区上海化学工业区上海国际汽车城规划宝山城市工業園区嘉定工业区金山嘴工业区南京高新技术产业开发区南京江宁经济技术开发区无锡新区朔州工业区张江高科技工业区第三章招商策略周边行业发展状况来自大上海圈已拥有诸多的开发区，太仓莱茵城市广场周边招商竟争招商原则第三章招商策略“招商朋友化、长三角品牌化、特色街区化、时尚潮流化、效益最大化”！

“五化”原则作为招商工作的指导方法开展方向，始终围绕、贯穿本‘案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求!招商前提政府支持、开发商招商政策、整合社会资源招商原则第三章招商策略“招商朋友化、长三角品牌化、特色街区招商前提之政府支持第三章招商策略核心支持凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持一支持二支持三支持四“广场内”有关服务性收费项目和收费标准由管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；对进入“广场”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护家居广场的声誉，而不能随时打假或者检查；支持五支持六支持七招商前提之政府支持第三章招商策略核心支持凡进入“广场”的经第三章招商策略招商前提之开发商招商政策支持支持一组经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；对前50名进驻的商家，可享受一定的租金优惠；租赁广场商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；对进驻的大型品牌商家商家给予一到三年的免租政策；支持二支持三支持四整合社会资源公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益！第三章招商策略招商前提之开发商招商政策支持支持一组经营管理招商目标第三章招商策略近期目标远期目标中期目标工作重点工作重点工作重点半年内，主力店零售商、品牌美食为招商重点，而且高层的工作重点应该集中精力在经营较好的生产企业、使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办和区域组织活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；利用二到三年的时间，通过品牌、特色名品、特色休闲娱乐互为带动，逐步调整淘汰部分商家，引入更好更多的商家，达到均衡比例，从而形成较有特色的综合广场；

通过三到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，雄踞太仓面向长三角，影响全国，从而形成长三角较有特色的商业广场的定位要求；经营公司的发展规划及工作思路：更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础；推广和招商：制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益；对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。招商目标第三章招商策略近期目标远期目标中期目标工作重点工作招商关键12通过各级政府和协会，把较为成功且有影响力的品牌企业、品牌服务商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见，使他们入驻本案使其入驻本案通过我们团队的努力，针对本项目的主力客户群特点，将整合我司客户资源：拟在香港、广州、深圳、北京、上海等地进行短期驻地招商。在十几年的经营中，我们积累了一定数量的投资者和国内外的知名品牌，此部分资源的有效利用可有效缩短项目的招商周期；第三章招商策略招商关键12通过各级政府和协会，把较为成功且有影招商实施第三章招商策略整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让江浙沪乃至全国知道太仓将崛起一座新兴国际交流和聚会的地点。

更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；在引进商家方面，以江浙、闽粤为突破口，完成风情街这一块的招商任务；在引进品牌主力商家方面，以附国内一线品牌为突破口，完成这一块的招商任务；制定游戏规则，并用此规则在最短时间内搞定行业协会及行业带头；实施一实施四实施三实施二招商实施第三章招商策略整合政府、协会、专家学者等各方社会资第三章招商策略招商控制：1、业态的控制：2、商家品牌的控制个一、二线品牌带动三线及特色品牌区域，以“以点带片”原则；3、商家经营面积的控制主力品牌先行、其它品牌跟进招商为后期的经营服务、良好经营提升物业的价值招商的目的在于实现开业后的可持续经营；招商成功是实现市场商圈建立，烘托商业经营氛围，顺利经营的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目物业价值提供强大的驱动力，成为项目以后销售的重大卖点，从而促进以后项目销售利益的最大化；立足长远，放水养鱼“先做人气，再做生意”主动出击，重点突破、因时利导、控制有序！第三章招商策略招商控制：主力品牌先行、其它品牌跟进招商为第三章招商策略项目招商工作衔接范围招商前期准备工作：1、与人事行政部做好招商团队的组建、专业培训工作，项目操作执行各项规章制度、招商计划、业务分工等；2、招商前期的物料等准备工作；与工程部对商业物业配套的规划要求（如：消防设施、环保设施等）；3、招商手册、包括项目简介及分区功能图，及时对项目现场形象包装的策划工作；招商阶段工作：1、经常保持与公司各职能部门的沟通，对公司监控的各项计划指标，应定期与不定期地向公司负责人及董事长汇报项目的执行情况；2、与商户进行及时的沟通工作，及时把相关信息发布给商户；3、商户进场工作；对已签定合同商户与其它相关负责人审查商户资料准备、资质审核；跟进商户进场办理装修效果图、施工图、电路图，资料齐全分别由物业部、财务部、工程部审核；进场装修由物业部管理；装修完工由物业部组织各相关部门验收工作；开业后根据商户经营状况进行铺位调整等工作；第三章招商策略招商实施第三章招商策略招商流程及审核招商实施第三章招商策略招商流程及审核第四章营销策略营销宗旨定位决定市场---以差异化的市场定位抢占先机经营决定价值---以创新性经营创造和提升价值营销核心不断提升和增加本项目产品创新力价格破坏力服务亲和力时尚流行力卖场感染力商圈辐射力门店集客力第四章营销策略营销宗旨定位决定市场---以差异化的市场定第四章营销策略营销原则以“牌”聚人――让品牌说话。以“折”服人――让商品价格发威。

以“景”引人――让主题景观出彩。

以“玩”留人――在休闲中体验愉悦。

以“诚”感人――让好的口碑传扬，诚信经营、诚心服务。第四章营销策略营销原则以“牌”聚人――让品牌说话。第四章营销策略设立“交易网”筹建华南招商处发展全国及区域市场的总代理总经销业务保持与相关国家及地区商会的密切联系开展外贸批发业务前沿品牌+大众品牌的双势互利策联营带动的渐退经营模式拍卖会+换货会的双会策略VIP会员服务折扣联盟（或会员增值服务）编印《中外名品装饰材料折扣消费》杂志文化营销：创造亮点、议论点借助公交线路扬名聚客顾客免费巴士休闲太仓一日游吸引一小时都市圈的客人营销措施第四章营销策略设立“交易网”营销措施第五章组织构架经营管理公司营销推广物业管理租务招商后勤服务公共关系物流公司经营管理旅业协会组织财务、行政人事策划部广告公司信息物流长期招商商铺租赁组织架构图第五章组织构架经营管理公司营销推广物业管理租务招商后勤服第五章组织构架1、本架构暂按以商业管理公司为主导的模型设计。2、招商项目统归业务部。3、公司级的财务总监、招商总监、营运总监等视经营要求而定。4、筹备期间，招商主管每人配一个助理，待营运筹备开始后，部分助理逐渐转入营运主管岗位。5、以上架构中，相关业务部、营运部、财务部（核算部分）的人员会随经营自营业务量而有所调整。组织架构说明第五章组织构架1、本架构暂按以商业管理公司为主导的模型设第五章组织构架总经办主要负责对外关系（政府、媒体）、人力资源、行政事务、后勤保障及内部的统筹协调;业务一部主要负责国内外名品及顶级品牌的招商组织、引进、淘汰；产权销售、联营、租赁等经营方式的选择，促销活动洽谈；并代管华南办事处;;业务二部主要负责风情街商家的招商主营业务以外其他的零售、餐饮、休闲娱乐项目的招商、引进、产权销售；经营方式的选择；促销活动洽谈;财务部主要负责资金运用、费用控制、租金管理费用核算、单据流转、阶段审核、经营分析等;营运部主要负责整个营业现场的综合管理、销售组织，顾客及业主服务中心、会员管理、团购销售、顾客投诉处理等工作。全权管理收货员、营业员、厂商促销队伍;企划部主要负责销售活动策划组织、卖场促销、自有媒体经营（广告等）、DM的设计制作、卖场气氛的营造、CI形象的维护、平面功能规划等工作;物业管理部主要负责整个广场的设备维护、安全保卫、清洁卫生、防火防盗防灾等工作;信息系统部主要负责公司网站的建设维护、信息系统的运作，所有信息的输入、电脑数据的分析整理等工作;质管部主要负责审核合作商户和厂家的资质及商品质检的相关证书，负责商品质量监督，市场价格调查，商品的控制。;部门职责第五章组织构架总经办主要负责对外关系（政府、媒体）、人力第六章管理原则忠诚原则品质原则激励原则成本原则公仆原则效率原则创新原则集中原则细节原则和谐原则第六章管理原则忠诚原则第六章管理原则降低自身运作成本利用有形资产创造股东价值、关注消费市场的需求，不断提高消费者满意度、利用无形的品牌资产创造企业价值；

终极目标降低招商成本降低营运成本不断降低成本，吸引更多客户，为股东创造更多价值

利用无形的品牌资产创造企业价值

对消费者需求的深刻理解建立详细的消费者数据库完善现有服务并不断创新满足消费者功能需求，及心理需求建立消费者导向的流程、组织及KPI不断提高员工满意度和员工热情建立顺畅的消费者沟通渠道采用ECR、CRM、定制化等先进的客户管理技术消费者热情消费者满意消费者忠诚$企业价值第六章管理原则降低自身运作成本利用有形资产创造股东价值、第七章合作条件---我们的前期策划服务项目分析项目核心竞争力(卖点）分析竞争者比较分析（问题及机会）一、市场调研区域状况调研：区域商业状况调研竞争者状况调研市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）区域经济状况评估消费者品牌认同调研目标购买者调研消费群体细分，消费动机项目问题及机会调研购买能力调研品牌供应商调研品牌类别细分品牌资料库建立项目问题及机会调研租金承受能力调研二、项目定位项目定位项目品质功能定位品牌形象定位卖场区域分割目标客户购买者及承租者业态组合及规划建议三.基本VI（品牌视觉形象设计）包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/形象等四.招商策略招商体系建立公开活动及新闻配合媒介策略商业谈判或推介会五.销售策略价格体系建立公开活动及新闻配合媒介策略商业谈判或推介会第七章合作条件---我们的前期策划服务项目分析一、市场调研我们的中后期服务中期招商销售:一般非常代理招商实施后期服务:项目营销和经营管理顾问招商工作组织：招商人员组织、目标客户确定、招商广告方案及推广、招商手册制定、招商策略培训、合同文本制定，以及招商进度的跟进落实。确定招商方案：项目整体招商策略、家居广场招商条件标准、商铺租金标准、各项费用收取标准（押金收取标准、管理费标准、水电费标准、免租期、合同期等）。招商方案组织、实施。招商工作组品牌形象完善促销策略:以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动；开业策略:开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等；公开策略:借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售；气氛策略:广场店内外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛；服务策略:服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等；管理策略:导入ISO质量认证；媒介策略:全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合；我们的中后期服务中期招商销售:一般非常代理招商实施后期服务:总结以本案成功的关键在于招商,而招商的关键在于准确的定位和有一批能力极强的招商团对以及政府和社会各阶层的支持!

至此为止，在上述设想中针对本项目进行的阐述，对于项目定位起到支持以及参考作用。随着本案各项工作的逐步开展，我们将在后期工作中主要围绕市场定位、产品定位以及营销、招商推广思路展开。力求利用系统、专业的分析与研究，充分挖掘本项目潜质以迎合区域市场，通过对市场的把握以及预判对项目进行科学客观的定位。并通过概念设计、产品规划与设计、招商推广、宣传包装等全方位的打造，使本案具备较强的市场竞争力，最终实现项目开发利润最大化。相信通过贵方的开发实力以及我们丰厚的招商经验，强强联手，必将使本项目成为苏州家居装饰材料行业核心位置。广场现正处于前期准备阶段，抓住机遇，把握节奏，注重细节是加速实现项目启动的关键，我们仍需形成共识确定合作关系，从长远利益考虑，鉴于项目自身的特质，希望我们能够共同努力，通力合作，把项目各方面的优势最大化，使本项目能够更有利的面对竞争，共创双赢!总结以本案成功的关键在于招商,而招商的关键在于准确的定感谢!感谢! 谢谢大家！ 谢谢大家！房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案目录第一章整体定位第二章业态组合第三章招商策略第四章营销策略第五章组织构架第六章管理原则第七章合作条件房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案房产营销推广方案目录第一章整体定位第二章业态组合第三章招商策略第四章营销策略第五章组织构架第六章管理原则第七章合作条件目录第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位

科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现，使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。

莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多样，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的品牌。前言兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位前言兼顾销售与经营的第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮、娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合消费需求……形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。业态定位的原则同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象的。

异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的餐饮店互补等等。同业差异、异业互补一站式全体验消费空间，商品多层次、消费无拘束合理配比各主力业态第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位拟四大主力业态，集聚莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的HOPSCA正在诞生，太仓及周边地区的人今后不再有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的莱茵城市广场，将满足太仓大区域人民消费的多元需求！城市商业战略定位：公园情景式主题综合商业战略定位太仓经济开发区主要承担了新城区建设和新经济区发展的两大功能，是太仓城市建设的主战场之一，也是太仓经济增长的主要引擎之一，贡献了整个城市46%的财税收入。苏州兰德莱茵城市广场发展有限公司顺应城市发展潮流，引进国际先进HOPSCA城市综合体规划理念，打造太仓城市HOPSCA，莱茵城市广场位于太仓经济开发区德资工业园内核心位置，占地130亩，总建筑面积约15万平米。由4大片区组成：南区：12层太仓外资招商服务中心（建筑面积3.7万平方米）中区：占地50亩的莱茵景观广场，拥有11栋商务别墅，具备文化演绎、艺术展览、商务聚会等功能；北区：24层莱茵世贸中心大楼，建筑面积为9万平方米。其内部约3万平米的裙楼内规划有购物中心、特色餐饮、大型休闲娱乐中心、健身会所、美容美发及社区便利超市等商业服务项目。另外，还拥有近300间套房的五星级商务酒店——莱茵国际大酒店及5A级智能写字楼和五星级酒店式服务公寓；西区：占地40多亩的景观体育公园，拥有网球中心、篮球场、高尔夫练习场和江苏唯一的汽车影院等运动休闲场所。新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级，莱茵城市广场交通便捷、配套成熟、人气旺盛，已经成为最受瞩目的新城市中心，也成为HOPSCA模式落地生根的不二地段。莱茵城市广场所处之地是生长HOPSCA的绝佳区域从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。推进太仓市场提升及高附加价值化所必备之商业地产战略定位地产价值连锁之完成市场结构合理化第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的HOPSC政府开发商、运营商供应商、合作商户业主竞争者、消费者本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功能定位和规划目标，利益追求是一致。项目运营取得良好的经济效益，是保证业主投资回报的根本保障，目前太仓没有这种业态,市场优势明显.定位的正确与否，关系到项目运营的成败，进而关系到开发商和运营商的社会形象，一荣俱荣，一损俱损。整个项目是运营商、供应商及各种合作商户共同的舞台，招徕顾客，吸引客流，把生意做活、做好、做大，是各方共同的利益追求，但在合作过程上也存在着利益此消彼长的关系。主力客群是25－40岁年龄段、消费能力较强、消费观念较新的消费群体。中高收入水平的家庭消费，各类公务消费、商务消费和团体消费，以及一小时都市圈的中高收入人群利益相关者分析第一章莱茵城市广场之整体经营业态定位政府开发商、运营商业主竞争者、消费者本项目定位有利于品牌的体验――广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事，让顾客感受品牌的魅力。实惠的体验――通过特色化的经营，使顾客真正感觉产品价格的实惠，物超所值。文化的体验――本项目将倡导和传播新的消费文化，包括大众名牌文化，让大众畅享品牌生活；本项目要成为休闲购物乐园；全家乐文化，一家人在这里各有所求、各取所需、各得其乐。愉悦的体验――简洁舒适的购物环境，琳琅满目的各种商品，配套完善的商务及五星级酒店、餐饮休闲娱乐设施，吸引消费者及行业经贸人士前来感受专业时尚，愉悦身心、享受乐趣。一流的服务――联盟资讯、以国际和国内知名品牌为主主要商品及品牌定位――以中高档为主主题定位市场定位--------公园情景式主题综合商业品牌的体验――广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事预备引进之商家产业业态（初期假设）为了推进太仓市的市场构造之合理化、锁定国内外品牌及附加值高连锁之产业业态为预备招商引进对象。第一章新苏州家居广场之整体经营业态定位商业配套设施服务行业莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；莱茵健身及SPA会所莱茵风情街精生活馆倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最有价值的健康生活服务；；商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常的身心享受；

莱茵五星级酒店、5A商务办公楼主力店备选：天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；北区中区

主要商家定位――以中高档为主预备引进之商家产业业态（初期假设）第一章新苏州家居广场之莱茵五星级酒店、5A商务办公楼莱茵时尚主力百货店：高档时尚品牌百货和超市；莱茵风情街精莱茵五星级酒店、5A商务办公楼莱茵时尚主力百货店：高档时尚品休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生活设施实行出售和租赁两种方式对外经营；某些高回报的项目，在资金许可的条件下可实行自营；

中区及北区商铺采取的标准化设计，内设产权商铺，对外进行销售。中区风情街是由11栋独立产权商务别墅构成，；大型连锁品牌主力店：原则上以租赁为主，采用卖场式经营方式，；专业品牌：专业制造商经销商家及其它服务品牌；采取出售和租赁两种方式对外经营；莱茵城市广场是产权式购物休闲广场，由中区风情街和北区精品城南区、西区四块组成。设有停车位和丰富的商业配套，融休闲、娱乐、餐饮于一体的标杆型HOPSCA；

经营定位――以联营和租赁为主休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生活设施实行出售和租赁市场定位--三个第一太仓第一商业品牌——做太仓商业旗帜，促进地区繁荣；太仓最有吸引力的商业广场——商品丰富、品质上乘、价格实惠、配套齐全；太仓最具特色的主题商业——提升太仓的市场高度、促进区域商业的发展和业态升级；市场定位--三个第一太仓第一商业品牌——做太仓商业旗帜，促进1、莱茵时尚百货2、莱茵风情街

推荐项目命名1、莱茵时尚百货2、莱茵风情街推荐项目命名以集成式消费为导向；以酒店、办公商务、餐饮休闲娱乐为主体；以风情街、莱茵时尚精品百货为商业主体；以品牌连锁店为主力品牌店；以国内外专业品牌店为品牌补充；以人性化、高科技化的商业物业服务为特征；本项目的目标以集成式消费为导向；本项目的目标第二章业态组合依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能分区，布局遵循不同业态的配比原则：以餐饮休闲娱乐文化设施为主，其面积规划占整个面积的50%左右；以零售交易设施为配比业态，占整个面积的40%左右；以配套商业为附属业态，占整个面积的10%左右。

零售交易设施核心主力店：天虹等大型连锁品牌等备选；

辅助主力店：书店、音像店等各类专业店；

配套辅助店：不同地区特色商品店；休闲娱乐设施核心主力店：本地知名品牌酒楼、麦当劳、肯德基等美式快餐品牌等各式风味餐厅中餐饮广场、咖啡西餐等、酒吧、美食休闲广场等；

辅助主力店：儿童乐园等；

配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；快餐类、风味小吃类等；配套设施配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等产品布局和功能分区第二章业态组合依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能第二章业态组合水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。人流设计遵循购物和行走习惯进行设计垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如一层的辅助主力店至二楼三楼的专业市场商户层，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品核心主力店，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，三层以上部分规划为休闲消费项目，满足消费人群在购物疲后休憩和就餐。详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定（附件）

水平人流和垂直人流设计第二章业态组合水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品第二章业态组合B1234楼主题功能经营项目招商品牌备选1-4F区莱茵时尚百货连锁品牌店、 莱茵健身及SPA会所咖啡、西餐

高档时尚品牌百货和超市；倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最有价值的健康生活服务；；1-4F1-4F1-4F北区莱茵时尚百货由4层连廊式商业铺构成:（四层结构）天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；中区精品风情街由11栋独立型步行街式精品物业构成:（层结构）栋 莱茵风情街主题功能经营项目招商品牌备选1-11美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常的身心享受；；美国百胜集团：KFC、；PizzaHut;楼层功能定位和产品布局第二章业态组合B1234楼主题功能经营项目招商品牌备选1房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案课件个人护理零售专店糕点、雪糕、水果捞咖啡饮品国际名品服饰世界名表、眼镜、珠宝首饰1F国际精品高端首饰北区1-4F楼层平面招商规划个人护理零售专店糕点、雪糕、水果捞咖啡饮品国际名品服饰世界名精品生活超市品牌女鞋女士手袋化妆品、精品品牌女装、内衣2F精品超市时尚女性馆北区1-4F楼层平面招商规划精品生活超市品牌女鞋女士手袋化妆品、精品品牌女装、内衣2F品牌男装品牌运动鞋服潮流休闲服饰品牌男鞋户外运动用品男士皮具3F绅士馆运动集中营北区1-4F楼层平面招商规划品牌男装品牌运动鞋服潮流休闲服饰品牌男鞋户外运动用品男士皮具美食休闲广场娱乐休闲、美容SPA大型室内健身中心4F健康、美食、休闲生活北区1-4F楼层平面招商规划美食休闲广场娱乐休闲、美容SPA大型室内健身中心4F健康房产营销推广方案太仓莱茵城市广场招商经营提案课件西面的1-4栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮；西面的1-4栋商务别墅招商目标：啤酒吧、高端品牌餐饮；广场东面的5-10栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。广场东面的5-10栋商务别墅招商目标：俱乐部或会所。第11栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积1100多平米，建成后将成为太仓最大的商务会议中心、宴会厅、婚庆大堂。第11栋别墅为目前太仓最大的行政会议、宴会中心，单层面积11品牌商家备选

品牌备选品牌商家备选

品牌备选第三章招商策略招商原则招商前提招商目标招商实施第三章招商策略招商原则招商前提招商目标招商实施来自大上海圈已拥有诸多的开发区，太仓莱茵城市广场周边招商竟争现状江都经济开发区南通崇川经济开发区如东经济开发区南通经济技术开发区閔行経済技術開発区长三角的开发区的分布状况江苏省浙江省安徽省镇江经济开发区丁卯片区镇江经济开发区大港片区常熟经济开发区宁波保税区宁波经济技术开发区镇海经济开发区乍浦开发区杭州国家高新技术产业开发区嘉兴经济开发区太仓经济开发区嘉善经济开发区漕河涇新興技術開発区外高桥保税区上海市昆山经济技术开发区金橋輸出加工区奉浦工业区辛庄工业区松江工業区上海化学工业区上海国际汽车城规划宝山城市工業園区嘉定工业区金山嘴工业区南京高新技术产业开发区南京江宁经济技术开发区无锡新区朔州工业区张江高科技工业区第三章招商策略周边行业发展状况来自大上海圈已拥有诸多的开发区，太仓莱茵城市广场周边招商竟争招商原则第三章招商策略“招商朋友化、长三角品牌化、特色街区化、时尚潮流化、效益最大化”！

“五化”原则作为招商工作的指导方法开展方向，始终围绕、贯穿本‘案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求!招商前提政府支持、开发商招商政策、整合社会资源招商原则第三章招商策略“招商朋友化、长三角品牌化、特色街区招商前提之政府支持第三章招商策略核心支持凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持一支持二支持三支持四“广场内”有关服务性收费项目和收费标准由管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；对进入“广场”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护家居广场的声誉，而不能随时打假或者检查；支持五支持六支持七招商前提之政府支持第三章招商策略核心支持凡进入“广场”的经第三章招商策略招商前提之开发商招商政策支持支持一组经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；对前50名进驻的商家，可享受一定的租金优惠；租赁广场商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；对进驻的大型品牌商家商家给予一到三年的免租政策；支持二支持三支持四整合社会资源公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益！第三章招商策略招商前提之开发商招商政策支持支持一组经营管理招商目标第三章招商策略近期目标远期目标中期目标工作重点工作重点工作重点半年内，主力店零售商、品牌美食为招商重点，而且高层的工作重点应该集中精力在经营较好的生产企业、使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办和区域组织活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；利用二到三年的时间，通过品牌、特色名品、特色休闲娱乐互为带动，逐步调整淘汰部分商家，引入更好更多的商家，达到均衡比例，从而形成较有特色的综合广场；

通过三到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，雄踞太仓面向长三角，影响全国，从而形成长三角较有特色的商业广场的定位要求；经营公司的发展规划及工作思路：更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础；推广和招商：制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益；对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。招商目标第三章招商策略近期目标远期目标中期目标工作重点工作招商关键12通过各级政府和协会，把较为成功且有影响力的品牌企业、品牌服务商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见，使他们入驻本案使其入驻本案通过我们团队的努力，针对本项目的主力客户群特点，将整合我司客户资源：拟在香港、广州、深圳、北京、上海等地进行短期驻地招商。在十几年的经营中，我们积累了一定数量的投资者和国内外的知名品牌，此部分资源的有效利用可有效缩短项目的招商周期；第三章招商策略招商关键12通过各级政府和协会，把较为成功且有影招商实施第三章招商策略整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让江浙沪乃至全国知道太仓将崛起一座新兴国际交流和聚会的地点。

更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；在引进商家方面，以江浙、闽粤为突破口，完成风情街这一块的招商任务；在引进品牌主力商家方面，以附国内一线品牌为突破口，完成这一块的招商任务；制定游戏规则，并用此规则在最短时间内搞定行业协会及行业带头；实施一实施四实施三实施二招商实施第三章招商策略整合政府、协会、专家学者等各方社会资第三章招商策略招商控制：1、业态的控制：2、商家品牌的控制个一、二线品牌带动三线及特色品牌区域，以“以点带片”原则；3、商家经营面积的控制主力品牌先行、其它品牌跟进招商为后期的经营服务、良好经营提升物业的价值招商的目的在于实现开业后的可持续经营；招商成功是实现市场商圈建立，烘托商业经营氛围，顺利经营的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目物业价值提供强大的驱动力，成为项目以后销售的重大卖点，从而促进以后项目销售利益的最大化；立足长远，放水养鱼“先做人气，再做生意”主动出击，重点突破、因时利导、控制有序！第三章招商策略招商控制：主力品牌先行、其它品牌跟进招商为第三章招商策略项目招商工作衔接范围招商前期准备工作：1、与人事行政部做好招商团队的组建、专业培训工作，项目操作执行各项规章制度、招商计划、业务分工等；2、招商前期的物料等准备工作；与工程部对商业物业配套的规划要求（如：消防设施、环保设施等）；3、招商手册、包括项目简介及分区功能图，及时对项目现场形象包装的策划工作；招商阶段工作：1、经常保持与公司各职能部门的沟通，对公司监控的各项计划指标，应定期与不定期地向公司负责人及董事长汇报项目的执行情况；2、与商户进行及时的沟通工作，及时把相关信息发布给商户；3、商户进场工作；对已签定合同商户与其它相关负责人审查商户资料准备、资质审核；跟进商户进场办理装修效果图、施工图、电路图，资料齐全分别由物业部、财务部、工程部审核；进场装修由物业部管理；装修完工由物业部组织各相关部门验收工作；开业后根据商户经营状况进行铺位调整等工作；第三章招商策略招商实施第三章招商策略招商流程及审核招商实施第三章招商策略招商流程及审核第四章营销策略营销宗旨定位决定市场---以差异化的市场定位抢占先机经营决定价值---以创新性经营创造和提升价值营销核心不断提升和增加本项目产品创新力价格破坏力服务亲和力时尚流行力卖场感染力商圈辐射力门店集客力第四章营销策略营销宗旨定位决定市场---以差异化的市场定第四章营销策略营销原则以“牌”聚人――让品牌说话。以“折”服人――让商品价格发威。

以“景”引人――让主题景观出彩。

以“玩”留人――在休闲中体验愉悦。

以“诚”感人――让好的口碑传扬，诚信经营、诚心服务。第四章营销策略营销原则以“牌”聚人――让品牌说话。第四章营销策略设立“交易网”筹建华南招商处发展全国及区域市场的总代理总经销业务保持与相关国家及地区商会的密切联系开展外贸批发业务前沿品牌+大众品牌的双势互利策联营带动的渐退经营模式拍卖会+换货会的双会策略VIP会员服务折扣联盟（或会员增值服务）编印《中外名品装饰材料折扣消费》杂志文化营销：创造亮点、议论点借助公交线路扬名聚客顾客免费巴士休闲太仓一日游吸引一小时都市圈的客人营销措施第四章营销策略设立“交易网”营销措施第五章组织构架经营管理公司营销推广物业管理租务招商后勤服务公共关系物流公司经营管理旅业协会组织财务、行政人事策划部广告公司信息物流长期招商商铺租赁组织架构图第五章组织构架经营管理公司营销推广物业管理租务招商后勤服第五章组织构架1、本架构暂按以商业管理公司为主导的模型设计。2、招商项目统归业务部。3、公司级的财务总监、招商总监、营运总监等视经营要求而定。4、筹备期间，招商主管每人配一个助理，待营运筹备开始后，部分助理逐渐转入营运主管岗位。5、以上架构中，相关