中大.十里新城

2014年7月中大.十里新城市调报告2014年08月投资咨询部区位分析基础指标周边配套总体规划建筑设计园林景观自身配套户型配比户型分析项目背景形象定位推售节奏广告策略现场包装销售动态客户分析核心优势劣势不足启示借鉴项目概况产品分析营销概况总结启示1234PART

1项目概况项目背景区位分析基础指标周边配套项目背景区域背景：2012年武汉市政府提出“三镇三城”的城市发展新思路。由于汉阳旧中心钟家村的发展受限、地铁3、4号线的规划，王家湾顺势成为汉阳的新中心。王家湾规划有70万方的商业体量，即汉口武广商圈、武昌中南汉街商圈，成为“武汉商圈第三极”。开发商简介：中大房地产集团是浙江中大集团股份有限公司的子公司，是中国房地产100强企业之一，具备丰富的住宅开发经验和良好的市场口碑；中大地产集团于2002年进入武汉市场。先后开发了“中大长江紫都”、“中大水墨兰轩”等住宅项目，“中大十里新城”是中大在汉的第三个项目。区位分析二环线（在建）地铁4号线（在建）地铁3号线（在建）中大.十里新城王家湾商圈项目位于汉阳核心区，占据城市核心区位，交通便利。墨水湖龙阳湖基础指标类别规划净用地面积120000㎡规划总建筑面积510000㎡（其中住宅49万方、商业2万方）容积率3.54绿化率35%户数总户数3800户，当期664户停车位2248（全地下)开盘时间2014年5月18日首推1、2、10号楼2014年6月14日加推3号楼2014年7月26日加推6号楼交房时间2015年12月一期交房物业费2.95元/平米/月开发商武汉中大十里开发有限公司代理商武汉易居投资有限公司物业公司鹿城物业服务集团有限公司项目地址汉阳区墨水湖北路（武汉卷烟厂旁）周边配套项目位于王家湾核心区，周边配套成熟。教育十里铺小学、十里铺中学、龙阳中学、第二十三中学、武汉外国语学校、小区配套幼儿园医疗武汉市第五医院、武汉市妇幼儿童医院、九州通医院、永丰医院金融建设银行、农业银行、汉口银行、工商银行、招商银行、光大银行商业大洋百货、摩尔城、汉商21世纪购物中心，沃尔玛、家乐福、欧亚达家居、国美电器、苏宁电器中大.十里新城1.公里1234578961、大洋百货2、武汉摩尔城3、21世纪购物中心4、家乐福5、苏宁电器6、人信汇7、十里铺小学8、武汉市二十三中学9、汉阳区政府PART

2产品分析总体规划建筑设计园林景观自身配套户型配比户型分析总体规划二期三期1#2#3#5#6#7#8#9#一期10#总体规划：项目规划有29栋高层住宅、2万方的沿街商业，3000方的五星级会所和3000方的幼儿园。40—60米的超大楼间距。交通组织：小区采用人车分流的交通组织方式，车行道在底下布置，电梯直达底下停车场。开发分期：项目分三期进行开发，其中一期规划九栋高层住宅和3000方的五星级会所；二期规划为11栋高层；三期规划为9栋高层和3000方配套幼儿园。建筑设计延续中大地产“精工”的建筑设计，采用artdeco新古典主义建筑风格。利用简洁的线条，呈现出建筑外立面的高耸、挺拔。同时注重建筑细节的打造。效果图实景图阳台外墙立面处理，注重建筑表面的质感处理园林景观以自然主义为基调，打造浪漫典雅的简欧风格园林景观。形成“一轴、一带、三园、一街“的景观空间格局。小区种植了超过200多种珍贵乔木及灌木，通过不同植物自然色彩的变化，达到一季一景的独特景观呈现模式。部分楼栋底层建造有架空层,使得园林可以全景观的呈现。实景图自身配套20000㎡商业+3000㎡五星级会馆+3000㎡幼儿园。会所幼儿园商业配套分布图沿街商业效果图恒温游泳池效果图配套会所效果图户型配比户型面积段分布较广，各功能户型均有分布，其中78—94的两房为主力户型，占比达到57%。户型面积套数占比两房2*2*178——9438257%三房3*2*196——1049214%3*2*2125——13812619%四房4*2*21646410%合计------664100%注：此表格数据为2014年6月27日前开盘数据户型分布楼栋户型面积（㎡）套数合计户型分布1号楼A1(2*2*1)7862248A2(2*2*1)8462A3(2*2*1)9462A4(3*2*1)104622号楼B1(2*2*1)8866129B2(3*2*2)1256310号楼J1(4*2*2)9064128J2(4*2*2)167643号楼C1(2*2*1)8666129C2(3*2*2)12530C3(3*2*2)138336号楼F1(3*2*1)963030合计/664A4A1A2A3A4A1A2A4B2B1B1B2J2J1J1J2C2C1C1C3F1户型分析3号楼86㎡两房优势：1、南向双阳台设计，客厅主卧采光较好；劣势：1、过道较多，造成部分空间浪费；2、次卧采光较差。户型分析1号楼104㎡三房优势：1、动静分区，保证了休息区的私密性；2、客厅、主卧均设置了阳台，舒适性得到了提升。劣势：1、餐厅的空间尺度较小，并且对人流动线有一定的阻碍；户型分析10号楼167㎡四房优势：1、户型方正，空间布局合理；2、动静分区，保证了休息区的私密性；3、三阳台设计，采光效果较好。同时，便于业主全方位的观景。劣势：1、客厅电视墙宽度较小，仅为3、1米；2、主卧的尊贵感未能得到充分体现。户型分析6号楼96㎡三房优势：1、南北通透，通风效果较好；2、动静分区，保证了休息区的私密性；3、双阳台设计，舒适性得到了提升。劣势：1、过道造成了一定的空间浪费.PART

3营销概况形象定位推销节奏广告策略现场包装销售动态客户分析形象定位“精英之城、荣耀一生”——专为城市精英阶层量身定制的高端住区关键词：王家湾核心浙派精工精英51万方项目定位：高端客户定位：城市精英阶层（品质刚需+改善）推销节奏项目首次开盘两小时狂销3亿，奠定了区域品质畅销标杆地位。在6、7月份进行了两次加推，去化情况良好.首次开盘，推出1、2、10号楼；主力房源面积段为78-167㎡户型；均价9500元/平米目前仅剩10号楼少量167的四房推盘时间轴2014年5月18日推出3号楼；主力房源面积段为88-125㎡户型；均价9500元/平米目前仅剩20层以上的少量房源2014年6月14日加推6号楼96平米户型；均价9500元/平米目前仅剩5套房源2014年7月26日销售状况首期开盘户型已基本售罄，加推的房源去化情况良好,去化率达到87%。户型面积（㎡）推出套数占比销售套数去化率2*2*1866641%5888%3*2*1963019%2480%3*2*2125—1386340%5688%合计159100%12887%注：此表格为3号楼和6号楼的推销数据。销售情况6月27日加推的6#楼优惠折扣房总价5千抵2万9.9折9.9折楼层：13楼面积：96.32平原单价：10000元/平米原总价：96万折后总价：93万折后单价：9600元/平米楼层：23楼面积：96.32平原单价：10200元/平米原总价：9万折后总价：95万折后单价：9800元/平米每层价差2000元左右现场包装通过样板打造、新技术运用等来凸显项目高端品质。同时注重品牌的宣传和细节的处理。世界杯期间的卡通人物项目介绍影音室品牌广告自动鞋套机活动“海豚计划”小孩游泳培训“超市大赢家”活动首次开盘现场火爆：现场抽奖活动，50寸液晶彩电、西门子电冰箱、飞利浦空气净化器使得在场的客户一直热情高涨，激动不已！首次开盘现场客户分析主力客户：王家湾周边企事业单位白领（50%）次主力客户：王家湾拆迁户；汉阳、汉口精英白领（30%）游离客户：武昌、沌口等(20%)PART

4总结借鉴项目优劣势项目借鉴优劣势分析优势：1、中大地产，世界500强名企，良好的市场口碑和品牌影响力；2、项目占据王家湾核心区位，周边配套成熟，交通便利；3、51万方的城市核心区纯住宅项目，同时注重建筑的细节设计和奢侈的园林景观；4、40——60米的超大楼间距，保证了项目的舒适性；5、户型设计合理。劣势：1、临近二环线，项目北侧部