房地产估价第二章房地产价格的影响因素

第二章房地产价格的影响因素房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第1页!房地产价格的形成过程本章主要内容影响房地产价格的内部因素影响房地产价格的外部因素房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第2页!§2.1房地产价格的形成过程一般商品的价格形成过程现代经济学不讨论什么是商品，似乎这个“简单概念”不说而自明。但事实上，人类社会曾经在没有商品，也不知道商品为何物的蒙昩期行走了几十万年甚至更长。不说明商品从无到有的历史，就不能真正理解商品的本质。－－荣兆梓房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第3页!§2.1房地产价格的形成过程一般商品的价格形成过程交换价值：表现为一种使用价值与另一种使用价值相交换的量的关系和比例。一只绵羊

＝两把斧子？＝房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第4页!§2.1房地产价格的形成过程劳动的二重性（一）具体劳动（二）抽象劳动指在特定的具体形式下进行的劳动，又称为有用劳动。具体劳动创造使用价值。指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力耗费或支出。抽象劳动形成商品的价值。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第5页!商品的价值量§2.1房地产价格的形成过程商品价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定。

社会必要劳动时间是在现有社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的劳动时间。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第6页!商品的价值尺度§2.1房地产价格的形成过程一般等价物房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第7页!价格构成§2.1房地产价格的形成过程商品的价值构成形式W=c+v+mW：商品的价值c：商品的不变资本v：商品的可变资本m：剩余价值商品的价格构成形式W=k+mk：商品的成本价格m：利润W：商品的价格生产成本+税金商品的价值尺度房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第8页!商品的价值尺度§2.1房地产价格的形成过程价格是商品价值的外在货币表现。因此，价格有可能从量上和质上背离商品的价值。即，较少的价值有可能表现为较高的价格；没有价值的物品也可以表现有价格。货币的价值尺度职能是用想像的货币来执行的。

这两方面在市场经济高度发展条件下，成为虚假价值产生的条件，虚假价值的存在是泡沫经济形成和发展的客观基础。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第9页!价格影响因素§2.1房地产价格的形成过程

供求影响价格

(影响价格的间接因素和直接因素)

价值决定价格

(决定价格的根本因素)间接因素：气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等。直接因素：供求关系。外部因素内部因素房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第10页!§2.1房地产价格的形成过程房地产商品与一般商品在形成上的共性形成基础相同满足商品价值理论和供求关系理论。构成要素相同成本较一般商品复杂W=k+mk：商品的成本价格m：利润W：商品的价格影响因素相同竞争导向需求导向成本导向房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第11页!§2.1房地产价格的形成过程级差地租马克思:地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映。

经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格,就能获得一定的超额利润。土地的社会平均价格比个别价格低等于高于

为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等土地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第12页!§2.1房地产价格的形成过程级差地租

经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。级差地租Ⅰ土地位置的差异形成的级差地租。地块

距市场里程(公里)

生产资本投入

(元)

运输费用(元)

资本总支出(元)

平均利润(按20%计算)

个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

0房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第13页!§2.1房地产价格的形成过程房地产商品价格形成过程中的特性价格表现形式的单一性由房地产的差异性决定，从而也导致房地产在价格上的不可比性。价格影响因素的多样性从内部因素和外部因素两个方面来看。价格高低差异的重要性房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第14页!§2.2影响房地产价格的内部因素土地因素（一）位置和面积地理位置的差异是级差地租形成的决定因素，但不同用途的房地产对位置优劣衡量的标准不同。土地面积的大小，随其用途而发生价格差异。（二）地形地质条件（三）形状、用途：规则形状、不规则形状。地形：同一块土地内的地面起伏状况；

地势：该块土地与相邻徒弟的高低关系。地质因素：地质构造和土质的建筑力学性质及物理化学性质，决定了土地的承载力。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第15页!§2.2影响房地产价格的内部因素建筑物因素（一）用途、质量（二）结构、装修（三）楼层朝向（四）附属设备、玩损程度房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第16页!§2.3影响房地产价格的外部因素地区环境因素指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征。自然环境房地产所在地区的环境污染或环境治理状况以及景观的优美程度。社会环境房地产所在地区的的市政基础设施条件和公共建筑配套设施条件（商业繁华程度、道路通达因素、交通便捷程度、公共设施配套状况、居民职业、社会地位、文化素养、社会风尚等）房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第17页!§2.3影响房地产价格的外部因素人口因素静态人口因素人口的数量、质量和分布结构。动态人口因素人口的变动趋势、家庭生命历程变化。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第18页!§2.3影响房地产价格的外部因素心理因素指人们对房地产价格的心理偏好，心理承受能力和对房地产价格变化的心理预期。心理偏好：地段、品牌、数据号码，购买或出售的心态。欣赏趣味：讲究风水、时尚风令、接近名家等。国际因素国际间的政治、经济、军事等环境变化的影响。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第19页!§2.1房地产价格的形成过程一般商品的价格形成过程商品是用于交换的劳动产品。商品的二因素（一）使用价值：能满足人们某种需要的属性。（二）价值：凝结在商品中的一般人类劳动。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第20页!§2.1房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第21页!§2.1房地产价格的形成过程不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？价值价值量的多少怎么确定？房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第22页!商品的价值尺度§2.1房地产价格的形成过程房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第23页!商品的价值尺度§2.1房地产价格的形成过程货币以货币为尺度来衡量和表现其他一切商品的价值。

价格：商品价值的货币表现。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第24页!商品的价值尺度§2.1房地产价格的形成过程价格标准：为使货币更好地执行价值尺度的职能所规定的贵金属标准数量及其等分。价格标准的发展过程中，货币单位的名称逐渐脱离重量名称，在各国不同的社会、文化、历史环境影响下，形成当今各国特有的货币单位及其名称。目前所说的货币，更多的是指交易中使用的纸币、银行账户及磁卡划转的数字。货币不仅已经远远脱离了作为商品的贵金属，也在逐渐脱离代表它其它物质实体——纸张。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第25页!价值规律§2.1房地产价格的形成过程内容：商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，商品的交换依据商品的价值实行等价交换。表现形式：商品的价值是通过价格来表现的，价格围绕价值上下波动。供求规律结论：市场上的价格是以价值为基础，并根据供求状况确定的。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第26页!直接因素§2.1房地产价格的形成过程商品缺余供求关系购买者销售者俗语价格涨跌市场类型供不应求供过于求商品短缺商品过剩争相购买持币待购趁机提价竞相降价物以稀为贵价格上涨价格下跌货多不值钱卖方市场买方市场谁占主导卖方买方供＜求供＞求房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第27页!§2.1房地产价格的形成过程房地产商品价格形成过程中的特性价格构成要素的复杂性W=k+m(1)房地产成本较一般商品复杂(2)房地产价格是一种双重实体价格建筑物价格与土地价格的统一体房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。地段在一定程度上决定价格。(3)级差地租房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第28页!§2.1房地产价格的形成过程级差地租

经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品

每公斤产品

每公斤产品

每公斤产品

劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

优等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

级差地租Ⅰ土地肥力的差异形成的级差地租。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第29页!§2.1房地产价格的形成过程级差地租级差地租Ⅱ

由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租。土地等级所耗资本

(元）平均利润(元）

产量(公斤）个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部产品每公斤产品

每公斤产品

全部产品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

优等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

优等地上追加投资

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

级差地租

I的产生先于级差地租Ⅱ房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第30页!§2.2影响房地产价格的内部因素土地因素建筑物因素内部因素：指来自于房地产本身的自然物理性状而又对房地产价格产生影响的因素，是房地产价格的主要影响因素。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共36页，您现在浏览的是第31页!§2.2影响房地产价格的内部因素土地因素（四）生熟程度（五）交通、环境（六）政府管制（七）土地肥力未征用补偿的土地、已征用补偿但未三通一平、已经七通一平的土地、现有城区内待拆迁的土地、已拆迁安置完毕的城市空地。土地的容积率、绿地覆盖率、公建比例等指标限制。农用土地价格的决定因素。房地产估价第二章房地产价格的影响因素共3