房屋征收拆迁相关法规政策-邢军课件

房屋征收拆迁相关法规政策

住建部房地产市场监管司邢军2017年7月

房屋征收拆迁相关法规政策住建部房地产市场监管司邢军一、公共利益需要二、房屋征收程序三、房屋征收补偿四、房屋征收强制执行五、主体与工作机制一、公共利益需要

1991年3月：城市房屋拆迁管理条例国务院第78号令

2001年6月:城市房屋拆迁管理条例国务院第305号令

2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》经国务院第141次常务会议通过，1月21日，以国务院令590号公布，自公布之日起施行。1991年3月：城市房屋拆迁管理条例国务院第7

1991年3月《城市房屋拆迁管理条例》第78号令

第一部房屋拆迁管理行政法规政府主导行政性重置价结合成新城市规划法的配套法规

1991年3月《城市房屋拆迁管理条例》第78号令

2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》第305号令

政府主导--建设单位主导市场化补偿政府出政策，企业出资金对土地与开发的垄断2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》第305号令

2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号令

建设单位--政府主导规范行为--行为+目的市场化补偿+保障公众参与公开透明2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号

一、公共利益需要问题房屋征收拆迁相关法规政策-邢军课件

2004年3月,《宪法修正案)第13条:国家为了公共利益的需要，可依依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

2007年3月,《物权法》第42条:为了公共利益的需要，

依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和

单位、个人的房屋及其他不动产。

第八条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要。（二）...能源、交通、水利等基础设施建设的需要。（三）...科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）...保障性安居工程建设的需要；（五）...对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等

保障性安居工程建设

城市和国有工矿棚户区改造，及林区、垦区棚户区改造；廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁住房等建设；农村危房改造。

旧城区改建（地段）危房集中基础设施落后

保障性安居工程建设

第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，

应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第九条依照本条例第八条规定，确需征

1、公共利益的要件把握

《条例》第八条、第九条符合“四个规划”不同于建设项目纳入国民经济和社会发展计划

1、公共利益的要件把握

2、非公共利益（协议收购）的问题

不属《条例》调整范围依照民事或刑事法律规范处理公共利益项目可以使用。2、非公共利益（协议收购）的问题

二、房屋征收程序

征收工作重心前移强调补偿方案论证开展社会稳定风险评估公众参与公开透明征收工作重心前移

--征收项目确定

--征收前的准备--房屋征收决定

--房屋征收实施

协商补偿事宜（协议或决定）

提起诉讼或申请法院执行

--征收结束与验收--征收项目确定

1、评估机构由被征收人选定。

协商选定的含义征收部门组织确定（投票、随机） 选定的时间段

1、评估机构由被征收人选定。

2、社会稳定风险评估合法性：征收主体、适用法律合法；实体和程序合法合理性：结合地方实际；突出法律未规定或规定不明的；三特（群体、房屋和人员）

可行性：主要是政策、方案、资金、房源；工作机构和机制；法院审查和不准予强制执行安全性：重点是监控与修正；加强防控；突发事件防控2、社会稳定风险评估

3、房屋征收信息公开透明。建房[2012]84号三个层次公开

房屋征收补偿法规政策，向社会公布。 房屋征收决定、征收补偿方案、以及房屋征收补助、奖励政策和标准，在征收范围内公布。征收房屋调查结果，分户的初步评估结果和房屋分户补偿情况，在征收范围内向被征收人公布。3、房屋征收信息公开透明。

三、房屋征收补偿

坚持市场化补偿原则强调低收入家庭住房保障征收与补偿公开透明

坚持市场化补偿原则

1、征收补偿标准问题

居住条件有改善目标坚持市场化补偿通过房地产评估确定补偿

政府给予补助和奖励

1、征收补偿标准问题

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定（第19条）。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定（第20条）。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评

评估争议的处理

自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估10日内，评估机构完成复核，答复申请人10日内，不服复核结果，向评估专家委员会申请鉴定10日内，出具鉴定意见《评估办法》第20至25条评估争议的处理

2、征收补偿方式问题

货币补偿和产权调换补偿方式由被征收人选择

非住宅房屋补偿

停产停业损失补偿和产权调换具体办法由地方制定

2、征收补偿方式问题

需要注意的几个问题

1、未登记建筑的认定、处理。

无证房不等于违章建筑对违法建筑，不予补偿 尊重历史实事求是

需要注意的几个问题

区分情况标准从宽

1）规划管理法规出台前的； 2）一般影响规划，已补办手续的； 3）房屋来源合法的； 4）政府监管不到位的。 认定、处理的时机把握区分情况标准从宽2、停产停业损失补偿。

房屋+经营行为合法 一般以直接经济损失为主企业产权调换问题，地方制定具体办法2、停产停业损失补偿。

3、市场租赁房屋

属民事合同纠纷通过仲裁或者诉讼解决原则上解除合同按约定或者规定，赔偿损失3、市场租赁房屋

标准租房屋（公房）

保证基本居住条件先房改，或者收购视同物权人，产权调换地方根据实际规定标准租房屋（公房）

四、房屋征收强制执行房屋征收拆迁相关法规政策-邢军课件

非诉强制执行

诉讼过程中的强制执行达成协议不履行的，提起诉讼（第25条）非诉强制执行

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。--新项目，申请法院执行

--老项目，按“原有规定”（拆迁）执行,政府不得责成有关部门强制执行

1、非诉强制执行

2012年4月9日，最高院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的通知(法[2012]97号)。第九条人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。

--实行“裁执分离”制度

1、非诉强制执行2、房屋征收执行难问题

一是，诉讼期限延长

提起诉讼：3个月改为

6个月

一审判决：3个月改为6个月二审判决：2个月改为3个月

2、房屋征收执行难问题

二是，先于执行困难

行政诉讼法（修订）第57条人民法院对起诉行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障金和工伤、医疗社会保险金的案件，权利义务关系明确、不予执行将严重影响原告生活的，可以根据原告的申请，裁定先予执行。

最高法《行政诉讼法》若干问题的解释第94条诉讼过程中，不执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补损失的，可以先予执行。

二是，先于执行困难

3、不同于违法建筑拆除

《行政强制法》第四章行政机关强制执行程序 最高院《关于违法的建筑物、构筑物设施等强制拆除问题的批复》（法释[20135]），4月3日执行

政府依法实施强制执行

3、不同于违法建筑拆除

五、征收主体与工作机制房屋征收拆迁相关法规政策-邢军课件

征收是地方经济发展的重要基础地方党委、政府、人大、政协等共同参与

--房屋征收前，进行社会稳定风险评估（第12条）--保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划（第9条）--多数人不同意征收方案的，召开公众代表参加的听证会（第11条）--政府负责本行政区域内征收补偿工作（第4条）--征收部门组织实施相关部门配合；实施单位承担具体工作

--上下级政府之间监督部门之间指导--司法、审计（纪检）监督

征收是地方经济发展的重要基础

（一）征收主体

--市、县级政府负责房屋征收与补偿。--开发区、管委会问题。（一）征收主体

（二）市、区征收事权划分

复议、诉讼救济权规划、土地管理权机构、人员和征收工作量

（二）市、区征收事权划分

市对区的监管

--补偿方案的审核 --资金的到位把关 --征收计划的管理--单位、人员资格

市对区的监管

（三）房屋征收实施

（1）市决定、区实施。（2）区决定、区实施，市里监督。（3）辖区政府决定，开发区实施。

（三）房屋征收实施

（四）工作机制

决策机构：

市、县政府

征收拆迁计划、安置房建设计划房屋征收事权划分资金管理、奖励和补助政策

执行机构：征收部门

提出决策建议制定操作办法

征收部门做好参谋和助手

操作层面：区（县）、街道

（四）工作机制

1、党政领导重视征收工作2、强化征收工作部门3、建立上下、部门联动工作机制4、细化工作程序，政府、部门职责法定5、建立监督检查和责任追究机制

1、党政领导重视征收

谢谢

房屋征收拆迁相关法规政策

住建部房地产市场监管司邢军2017年7月

房屋征收拆迁相关法规政策住建部房地产市场监管司邢军一、公共利益需要二、房屋征收程序三、房屋征收补偿四、房屋征收强制执行五、主体与工作机制一、公共利益需要

1991年3月：城市房屋拆迁管理条例国务院第78号令

2001年6月:城市房屋拆迁管理条例国务院第305号令

2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》经国务院第141次常务会议通过，1月21日，以国务院令590号公布，自公布之日起施行。1991年3月：城市房屋拆迁管理条例国务院第7

1991年3月《城市房屋拆迁管理条例》第78号令

第一部房屋拆迁管理行政法规政府主导行政性重置价结合成新城市规划法的配套法规

1991年3月《城市房屋拆迁管理条例》第78号令

2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》第305号令

政府主导--建设单位主导市场化补偿政府出政策，企业出资金对土地与开发的垄断2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》第305号令

2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号令

建设单位--政府主导规范行为--行为+目的市场化补偿+保障公众参与公开透明2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号

一、公共利益需要问题房屋征收拆迁相关法规政策-邢军课件

2004年3月,《宪法修正案)第13条:国家为了公共利益的需要，可依依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

2007年3月,《物权法》第42条:为了公共利益的需要，

依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和

单位、个人的房屋及其他不动产。

第八条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要。（二）...能源、交通、水利等基础设施建设的需要。（三）...科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）...保障性安居工程建设的需要；（五）...对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等

保障性安居工程建设

城市和国有工矿棚户区改造，及林区、垦区棚户区改造；廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁住房等建设；农村危房改造。

旧城区改建（地段）危房集中基础设施落后

保障性安居工程建设

第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，

应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第九条依照本条例第八条规定，确需征

1、公共利益的要件把握

《条例》第八条、第九条符合“四个规划”不同于建设项目纳入国民经济和社会发展计划

1、公共利益的要件把握

2、非公共利益（协议收购）的问题

不属《条例》调整范围依照民事或刑事法律规范处理公共利益项目可以使用。2、非公共利益（协议收购）的问题

二、房屋征收程序

征收工作重心前移强调补偿方案论证开展社会稳定风险评估公众参与公开透明征收工作重心前移

--征收项目确定

--征收前的准备--房屋征收决定

--房屋征收实施

协商补偿事宜（协议或决定）

提起诉讼或申请法院执行

--征收结束与验收--征收项目确定

1、评估机构由被征收人选定。

协商选定的含义征收部门组织确定（投票、随机） 选定的时间段

1、评估机构由被征收人选定。

2、社会稳定风险评估合法性：征收主体、适用法律合法；实体和程序合法合理性：结合地方实际；突出法律未规定或规定不明的；三特（群体、房屋和人员）

可行性：主要是政策、方案、资金、房源；工作机构和机制；法院审查和不准予强制执行安全性：重点是监控与修正；加强防控；突发事件防控2、社会稳定风险评估

3、房屋征收信息公开透明。建房[2012]84号三个层次公开

房屋征收补偿法规政策，向社会公布。 房屋征收决定、征收补偿方案、以及房屋征收补助、奖励政策和标准，在征收范围内公布。征收房屋调查结果，分户的初步评估结果和房屋分户补偿情况，在征收范围内向被征收人公布。3、房屋征收信息公开透明。

三、房屋征收补偿

坚持市场化补偿原则强调低收入家庭住房保障征收与补偿公开透明

坚持市场化补偿原则

1、征收补偿标准问题

居住条件有改善目标坚持市场化补偿通过房地产评估确定补偿

政府给予补助和奖励

1、征收补偿标准问题

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定（第19条）。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定（第20条）。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评

评估争议的处理

自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估10日内，评估机构完成复核，答复申请人10日内，不服复核结果，向评估专家委员会申请鉴定10日内，出具鉴定意见《评估办法》第20至25条评估争议的处理

2、征收补偿方式问题

货币补偿和产权调换补偿方式由被征收人选择

非住宅房屋补偿

停产停业损失补偿和产权调换具体办法由地方制定

2、征收补偿方式问题

需要注意的几个问题

1、未登记建筑的认定、处理。

无证房不等于违章建筑对违法建筑，不予补偿 尊重历史实事求是

需要注意的几个问题

区分情况标准从宽

1）规划管理法规出台前的； 2）一般影响规划，已补办手续的； 3）房屋来源合法的； 4）政府监管不到位的。 认定、处理的时机把握区分情况标准从宽2、停产停业损失补偿。

房屋+经营行为合法 一般以直接经济损失为主企业产权调换问题，地方制定具体办法2、停产停业损失补偿。

3、市场租赁房屋

属民事合同纠纷通过仲裁或者诉讼解决原则上解除合同按约定或者规定，赔偿损失3、市场租赁房屋

标准租房屋（公房）

保证基本居住条件先房改，或者收购视同物权人，产权调换地方根据实际规定标准租房屋（公房）

四、房屋征收强制执行房屋征收拆迁相关法规政策-邢军课件

非诉强制执行

诉讼过程中的强制执行达成协议不履行的，提起诉讼（第25条）非诉强制执行

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。--新项目，申请法院执行

--老项目，按“原有规定”（拆迁）执行,政府不得责成有关部门强制执行

1、非诉强制执行

2012年4月9日，最高院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的通知(法[2012]97号)。第九条人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。

--实行“裁执分离”制度

1、非诉强制执行2、房屋征收执行难问题

一是，诉讼期限延长

提起诉讼：3个月改为

6个月

一审判决：3个月改为6个月二审判决：2个月改为3个月

2、房屋征收执行难问题

二是，先于执行困难

行政诉讼法（修订）第57条人民法院对起诉行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障金和工伤、医疗社会保险金的案件，权利义务关系明确、不予执行将严重影响原告生活的，可以根据原告的申请，裁定先予执行。

最高法《行政诉讼法》若干问题的解释第94条诉讼过程中，不执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补损失的，可以先予执行。

二是，先于执行困难

3、不同于违法建筑拆除

《行政强制法》第四章行政机关强制执行程序 最高院《关于违法的建筑物、构筑物设施等强制拆除问题的批复》（法释[20135]），4月3日执行

政府依法实施强制执行

3、不同于违法建筑拆除

五、征收主体与工作机制房屋征收拆迁相关法规政策-邢军课件