北京某地产公司解读中海项目管理

解读中海项目管理——中海项目管理分析12/11/20221序

中海和万科都是国内一流房地产开发企业，近几年全国综合排名一直在第一、第二之间轮换。在长春，中海的综合排名更是连续四年居于长春地产行业的首位。两家公司都具备成熟的管理方法、先进的管理理念及完善的管理平台，也都是致力于住宅产品的开发，但是由于各自企业的背景不同，企业文化的不同，企业发展历史不同、企业宗旨不同、造成了管理手段上的一些差异，管理侧重点有所不同，形成了不同风格的产品。本人服务长春中海四年时间，体会到项目管理上一些可以借鉴的方法和理念，今天与大家一起分享一下。12/11/20222目录项目管理目标、愿景项目管理理念、侧重点项目管理思路和方法装修房管理预控项目管理评析、总结

12/11/20223项目管理目标、愿景中海地产项目工程愿景中海地产的使命与愿景：致力于长远发展而且有专业抱负的房地产开发商。公司的目标有三个维度：即市场占有率、利润率以及客户满意度。对我们而言，已经形成了为核心城市中高端客户提供精品住宅的战略定位。中海地产工程业务线的愿景：致力于工程管理的行业领先。可以说这是中海地产愿景在专业业务线上的延续。作为中海一份子，我们必须与公司愿景与价值观，个体的体现与公司的荣誉息息相关。

12/11/20224项目管理理念以营销为主导，设计、成本优先，项目牵头进行工程管理中海地产始终以营销为龙头老大，设计、合约、工程建设、发展管理均围绕营销活动展开；营销组织的开盘公司全员参加；产品发布会、促销活动大部分员工要参加；设计、合约、工程上所有业务营销都要介入，在示范区开放、样板间开放、工程进度营销有绝对决定权；设计、工程人员定期对营销销售人员进行培训交流，确保营销人员对产品的全面了解；营销拥有直接与高层直接沟通的权利。12/11/20225项目管理理念项目对大规模多项目快节奏开发对质量的影响的认识大规模、多项目、快节奏的开发，以确保公司的经营指标，是我们现阶段必须面对的现实，无视成本、不顾工期以换取优异的质量效果，对我们而言是不切实际的、不可取的。我们不能“无视工期及成本”，一味的追求品质，随着规模的扩大，快速开发以提升资金周转的问题将会成为所有规模开发商面临的巨大挑战。12/11/20226项目管理理念、侧重点按时入伙，备案结利成本管控，品质监管样板先行，质量把控杜绝事故，维护形象服从营销，主导拆迁12/11/20227项目管理思路与方法加强项目管理，提升产品品质，构建精品保障体系加强安全文明管理，提升项目整体形象

12/11/20228项目管理思路与方法

中海集团质量目标一、2010年基本消除质量通病，显著减少质量投诉；二、2011年基本实现精品工程；三、2012年实现楼楼精品，使精品工程成为中海标识。中海集团质量管理建议优化管理流程。改变开工节奏。争取更多施工周期，消除抢工对质量管理带来的负面影响。质量管理无小事。在质量管理上小处着手，周期滚动。12/11/20229项目管理思路与方法

公司内检查。地区公司每月、或至多间隔2个月，必须组织一次工程质量检查区域检查。区域公司全年安排2—3次质量检查，并作地区公司之间、项目之间评比。集团检查。总部发展管理部力争组织1次各区域之间的交叉检查。入伙前检查。在项目竣工或入伙前，由区域公司组织人员进行逐户检查。推行中海地产工程规范，从管理方法上解决质量问题。建立责任追溯机制。建立问责机制。启动工程管理人员资格认证工作。12/11/202210项目目管管理理思思路路与与方方法法项目目部部对对提提升升质质量量的的管管理理思思路路工程程精精品品的的最最终终落落实实还还是是在在于于产产品品的的建建造造过过程程，，项项目目部部是是产产品品实实现现的的落落实实部部门门，，在在整整个个项项目目运运营营过过程程中中，，项项目目部部应应起起到到下下面面的的作作用用：：项目目部部牵牵头头作作用用。。在在公公司司内内部部应应起起到到全全面面的的协协调调和和推推动动作作用用，，施施工工过过程程中中项项目目应应与与设设计计及及合合约约等等部部门门形形成成有有效效的的沟沟通通机机制制。。项目目科科学学的的管管控控手手段段。。在在项项目目管管理理过过程程中中，，负负责责对对监监理理公公司司和和施施工工单单位位等等外外部部资资源源的的管管理理和和监监督督，，承承担担起起对对于于质质量量、、进进度度、、安安全全等等方方面面的的管管控控职职能能。。这这些些职职能能主主要要体体现现在在现现场场施施工工过过程程的的管管理理上上，，因因为为管管理理不不科科学学，，容容易易发发生生以以下下两两方方面面问问题题：：1、、导导致致过过程程质质量量控控制制的的缺缺失失，，隐隐蔽蔽工工程程质质量量差差。。2、、进进度度管管理理失失控控，，因因正正常常工工期期损损失失而而造造成成赶赶工工。。安全全文文明明施施工工也也是是精精品品工工程程实实现现的的一一部部分分。。施施工工项项目目安安全全文文明明管管理理是是项项目目部部应应尽尽的的责责任任。。12/6/202211项目目管管理理思思路路与与方方法法项目目部部及及时时的的对对合合约约、、设设计计计计划划的的跟跟踪踪。。结结合合《《项项目目发发展展进进度度计计划划》》，，项项目目部部应应积积极极推推进进设设计计部部和和合合约约部部分分别别制制定定《《设设计计出出图图及及图图纸纸交交付付计计划划》》、、《《分分判判及及甲甲供供材材进进场场计计划划》》。。定期组织织召开项项目发展展计划协协调会。。在项目目开发过过程中，，项目部部应牵头头召集设设计、合合约、营营销等部部门定期期举行项项目发展展协调调例会（（两周一一次的项项目发展展计划协协调会，，项目、、设计、、合约主主管领导导要参加加，生产产调度会会每周一一次）。。项目发展展计划的的动态评评价。项项目部应应定期编编制进度度计划的的月评价价和动态态调整措措施。项目部加加强甲供供材计划划的管理理和跟踪踪。在项项目材料料供应方方面，项项目部不不应一味味强调甲甲供材料料供应缓缓慢，一一方面根根据材料料供货期期的要求求提前向向合约部部提出供供货需求求；另一一方面避避免因材材料用量量计算失失准而导导致多次次供货。。12/6/202212项目管理理思路与与方法项目部管管理职责责的细分分完善项目目管理制制度，细细化工程程管理要要求。在在公司制制度框架架体系下下，结合合项目具具体情况况完善项项目管理理制度，，细化工工程管理理要求。。熟悉项目目管理制制度和工工作流程程。要求求项目部部每位员员工加强强熟悉项项目管理理制度和和工作流流程。形成质量量管理体体系。项项目经理理、高级级业务主主管、标标段工程程师、监监理工程程师、施施工单位位技术负负责人的的质量管管理体系系。考核机制制的量化化。对主主管标段段的工程程师进行行量化指指标考核核，一方方面是进进度完成成情况，，另一方方面是质质量控制制的量化化考核。。强化过程程检查机机制。关关键部位位的过程程检查，，主管工工程师在在签字前前必须进进行现场场检查后后才能签签字。项项目经理理要进行行抽查。。合同、图图纸的要要细致掌掌握。从从工程师师开始对对合同、、图纸的的要细致致掌握。。施工工艺艺的熟悉悉掌握。。从工程程师开始始对施工工工艺的的熟悉掌掌握。12/6/202213项目管理理思路与与方法改变开工工节奏，，争取更更多的施施工周期期，消除除赶工对对质量管管理带来来的负面面影响调整开工工节奏。。针对北北方的工工期特点点，开工工时间最最好定在在8月份份，多层层和高层层的竣工工备案时时间定在在12月月份，入入伙定在在第二年年的6月月份。合约、、设计计的计计划要要按发发展计计划及及时完完成。。加强强设计计、合合约的的计划划，确确保工工程能能按计计划开开工。。减少赶赶工现现象。。除示示范区区外，，其他他标段段的施施工不不要出出现赶赶工现现象。。制定合合理工工期。。针对对集团团的各各项指指标的的完成成，尽尽量制制定合合理工工期。。12/6/202214项目管管理思思路与与方法法工期对对比物业类型开工-竣工（月）竣工-入伙（月）开工-入伙（月）标准工期长春公司工期标准工期长春公司工期标准工期长春公司工期高层（30层）无地下室18.61.219.8有地下室20.71621.916小高层（12层）无地下室14.5115.5有地下室1791810多层（6层）无地下室13.97114.98有地下室15.6816.69别墅、联排（3层）无地下室13.17114.18有地下室14.3815.3912/6/202215项目管管理思思路与与方法法供应商商管理理方面面：建立长长期的的合作作伙伴伴关系系把握合合作共共赢的的原则则项目部部要起起到帮帮扶引引导的的作用用强调过过程风风险评评估项目部部要加加强对对供应应商的的管控控力度度针对合合同条条款，，对总总包单单位和和甲委委工程程进行行严格格管理理。对其项项目管管理人人员的的能力力和劳劳务队队伍的的资质质进行行严格格的审审核。。要求施施工单单位必必须设设置专专职质质检员员（包包括任任何的的专业业队伍伍）。。建立周周、月月度质质量检检查制制度。。12/6/202216项目管管理思思路与与方法法加强各各项目目工程程样板板区和和样板板先行行的管管理加强样样板的的检查查。样样板先先行要要深入入的贯贯彻执执行，，分项项工程程的样样板最最后需需项目目经理理、主主管项项目领领导及及设计计主管管领导导确认认后方方可进进行全全面施施工。。工程样样板区区的建建立。。复杂杂的分分项工工程需需要进进行工工程样样板区区的施施工。。建立立材材料料样样板板库库。。建建立立项项目目部部的的材材料料样样板板库库，，加加强强材材料料品品质质的的检检查查、、验验收收和和管管理理。。12/6/202217项目目管管理理思思路路与与方方法法内墙墙样样板板、、外外墙墙保保温温样样板板12/6/202218项目目管管理理思思路路与与方方法法斜屋屋面面样样板板、、卫卫生生间间防防水水样样板板12/6/202219项目目管管理理思思路路与与方方法法发挥挥好好监监理理的的作作用用，，切切实实起起到到对对质质量量的的管管理理的的作作用用与监监理理单单位位的的协协作作，，具具体体体体现现在在以以下下几几点点：：履行行监监督督业务务指指导导对等等合合作作互补补协协作作对监监理理公公司司人人员员的的选选择择。。监监理理公公司司的的总总监监和和监监理理工工程程师师必必须须经经过过项项目目部部的的面面试试确确认认后后才才能能上上岗岗。。加强强月月度度监监理理考考核核。。月月度度的的监监理理考考核核机机制制要要严严格格执执行行。。监理理工工程程师师须须做做好好质质量量检检查查工工作作。。监监理理工工程程师师就就是是现现场场配配合合项项目目部部标标段段工工程程师师的的质质量量检检查查、、验验收收工工程程师师。。12/6/202220项目目管管理理思思路路与与方方法法公司司及及项项目目部部实实行行质质量量月月度度质质量量检检查查检查查由由发发展展管管理理部部组组织织，，由由公公司司主主管管领领导导担担任任检检查查组组组组长长。。每个个项项目目的的检检查查时时间间至至少少为为一一个个工工作作日日，，项项目目检检查查的的内内容容较较区区域域检检查查应应更更为为全全面面和和细细致致。。每个个项项目目检检查查范范围围必必须须包包括括该该项项目目的的所所有有在在建建区区域域、、栋栋号号和和施施工工内内容容，，不不应应遗遗漏漏。。实体体质质量量记记录录应应做做到到按按栋栋号号建建立立质质量量档档案案。。初次检查的项项目，行为检检查应作为重重点检查内容容予以关注。。通过检查，应应建立质量、、进度、安全全的预警机制制。12/6/202221项目管理思路路与方法设计方面设计管理工作作对精品工程程的间接影响响因素在于设设计图纸的出出图进度和质质量。设计进度：定位到规划审审批的时间过过长，导致施施工图的设计计时间过短。。设计如果没有有按计划出图图，直接影响响到项目以及及各施工节点点的开工，而而公司制定的的项目发展周周期是固定的的，因此不得得不压缩工期期，影响工程程质量。设计质量：－－设计变更更过多，施工工过程中不断断明确图纸要要求，容易造造成工程返工工或反复沟通通延误工期，，造成赶工而而有损产品质质量－－设计上一一味强调设计计效果，在使使用功能方面面考虑不足，，于此相关的的使用功能投投诉，将成为为无法弥补的的产品缺陷。。要从根本上解解决这样的问问题，设计部部门应加强设设计标准化工工作，以缩短短设计周期，，彻底改变出出图质量，避避免设计造成成的使用功能能问题，提升升公司的快速速开发能力。。12/6/202222项目管理理思路与与方法合约分判判方面必须控制制好大额额分判的的时间和和计划，，确保施施工单位位按时进进场。施工单位位的选择择尤为重重要，错错选施工工单位将将直接影影响到项项目的施施工质量量和进度度控制，，影响精精品工程程的实现现。对施工招招标单位位的确定定必须慎慎重，考考察过程程中，对对在建项项目实体体、现场场安全文文明、施施工单位位管理能能力、项项目经理理个人能能力企业业信息充充分了解解，确保保施工单单位选择择的正确确。合同条款款中，调调价体系系必须合合理，必必须设定定因市场场价格变变化过大大而调价价的机制制，否则则将直接接影响项项目施工工，给项项目部的的管理带带来难度度（集团团的要求求）甲供材料料的供货货进度滞滞后，影影响施工工进度，，进而造造成赶工工影响质质量。12/6/202223项目管理思路路与方法-----安全文明管理理严格按着地产产集团和区域域的要求，对对现场安全文文明施工严格格管控。针对合同约定定的开办费范范围的安全文文明管理的内内容现场要严严格按着要求求进行实施。。长春公司的安安全文明管理理要上一个台台阶。安全文明施工工管理要成为为日常项目管管理的常态。。形成长春公司司安全文明实实施的标准化化管理。安全文明项目目部要周检查查制度，公司司建立月度检检查制度。12/6/202224项目管理思思路与方法法-----安全文明管管理招标前项目目部提供安安全文明标标准，施工工单位按着着项目部提提供的标准准报价。项目部经理理参加开办办费的议标标，对施工工单位的一一些问题进进行澄清。。提高施工标标准，逐项项落实检查查，做到不不达标不开开工。加强开办费费管理，按按照实施步步骤分阶段段分批支付付，做到专专款专用，，如果施工工单位没有有按者标准准去做，可可以在结算算中扣除此此项费用。。12/6/202225项目管理思思路与方法法-----安全文明管管理安全文明施施工管理要要成为日常常项目管理理的常态安全文明管管理作为项项目管理的的重要工作作，安全文文明是日积积月累，贯贯穿项目始始终的工作作，把它作作为项目管管理常态显显得尤为重重要。制定日常安安全文明施施工行为管管理细则和和日常检查查评比制度度，作为现现场工程师师和监理的的日常工作作内容，并并形成工作作记录。参建各单位位在日常工工作中坚持持不懈、不不断完善，，把日常安安全文明管管理措施编编入计划，，形成日常常工作行为为并形成报报告，接受受日常检查查。项目部每周周联合检查查评比，记记录项目执执行细则情情况并发现现安全文明明潜在问题题、系统偏偏差，一方方面可以及及时、有效效地防范安安全事故的的发生，另另一方面也也是对各项项目部工程程管理总体体成效的内内部考核与与对比交流流。项目部每月月组织安全全文明施工工总结会，，表彰先进进，鼓励后后进。12/6/202226项目管管理思思路与与方法法-----安全文文明管管理形成长长春公公司安安全文文明实实施的的标准准化管管理形成安安全文文明管管理三三级组组织体体系，，即项项目发发展部部是项项目安安全生生产的的直接接管理理部门门，负负责现现场施施工安安全管管理体体系的的建立立和日日常管管理工工作，，项目目部提提出对对监理理单位位和施施工单单位安安全管管理人人员资资格及及岗位位人数数配置置的具具体要要求，，形成成项目目部、、监理理公司司、施施工单单位的的项目目三级级安全全管理理组织织架构构。编制专专项安安全文文明管管理标标准化化细则则，多多工序序交叉叉抢工工的安安全管管理细细则、、示示范区区工程程安全全管理理细则则、季季节性性安全全施工工策划划细则则及重重要部部位、、关键键施工工的安安全技技术管管理。。制定安安全文文明管管理流流程，，使安安全文文明管管理程程序化化、规规范化化、科科学化化。12/6/202227项目管管理思思路与与方法法-----安全文文明管管理安全文文明项项目部部要周周检查查制度度，公公司建建立月月度检检查制制度周安全全联合合检查查由项项目发发展部部每周周定期期组织织，监监理及及所有有施工工单位位的施施工负负责人人和相相关人人员必必须参参加。。安全月月度检检查由由公司司组织织项目目部、、各监监理单单位、、各施施工单单位每每月一一次检检查，，并召召开现现场总总结会会。12/6/202228安全文文明管管理安全文文明形形象——基坑坑、脚脚手架架、水水平防防护12/6/202229安全文文明管管理安全文文明形形象——四口口防护护、道道路围围挡、、吊车车标识识12/6/202230安全文文明管管理安全文文明形形象——楼梯梯口防防护、、悬挑挑脚手手架12/6/202231装修房管管理与预预控长春公司司精装修修实施的的一些建建议（深深圳、广广州精装装修项目目考察）精装修设设计阶段段的管理理精装修合合约分判判阶段的的管理精装修现现场管理理要点12/6/202232装修房管理理与预控集团精装修修计划在数数量上应有有地区差异异化，2010年尽尽量减少精精装修的数数量，随着着精装修经经验的成熟熟，再数量量逐年的递递增。公司层面成成立精装修修工作小组组，设计、、合约、项项目、营销销组成专职职工作小组组。项目部设专专职的精装装修专业管管理人员。。设计阶段，，精装修工工作小组应应全程参与与。12/6/202233装修房管理理与预控广、深项目目部工程师师平均每人人负责200~300套左右右，水电工工程师每人人负责400~600套左右右。广州公司璟璟晖项目根根据面积和和户型的不不同样板房房主要分为为高低两个个档次，低低档次造价价为900-1000元/米米，较高档档次为1200-1300元元/米，整整体装修风风格一致，，观感差异异不大，仅仅在地面材材质、木门门材质、油油烟洁具上上有所区分分，开放展展示后供不不同层次消消费者选择择，丰富了了产品结构构，同时控控制了成本本。12/6/202234装修房管理理与预控规模大实力力强并多年年合作的精精装修队伍伍一般合理理承包范围围为300-500户，一般般精装修队队伍的为200-300户。。施工工期，，6个月比比较合适。。根据工程量量的大小和和工期要求求，一般大大面积精装装修工期应应控制在6-8月以以内，对于于定位低端端、户型较较小的也可可以控制在在3-4月月以内。12/6/202235装修房管理理与预控提高毛坯的的交屋标准准总包单位的的毛坯质量量如墙面的的垂直度、、平整度、、天花的水水平高差、、是否顺平平对精装的的质量影响响非常大。。这点上要要高度重视视，在总包包合同中要要将毛坯的的交楼标准准提高到高高级抹灰标标准，同时时在施工阶阶段要有针针对性的制制定质量保保证措施，，如果条件件允许的话话可以考虑虑让精装单单位参与对对毛坯交工工样板的验验收。总包单位配配合的好坏坏直接影响响到精装修修工程的质质量与进度度。最重要要的是两个个方面：脚脚手架与毛毛坯交楼的的质量。12/6/202236装修修房房管管理理与与预预控控精装装修修进进场场时时间间样板板层层应应在在主主体体结结构构进进行行到到8层层进进场场施施工工，，多多层层项项目目相相应应更更为为提提前前，，为为样样板板调调整整预预留留充充足足时时间间。。大堂堂装装修修如如果果由由总总包包施施工工可可按按计计划划进进行行，，否否则则可可与与厨厨卫卫墙墙地地砖砖在在室室内内装装饰饰工工作作面面足足够够满满足足施施工工要要求求即即可可入入场场，，一一般般在在室室内内抹抹灰灰和和地地面面完完成成10层层左左右右进进场场。。12/6/202237装修修房房管管理理与与预预控控毛坯坯竣竣工工验验收收前前，，完完成成电电梯梯前前室室和和厨厨卫卫的的墙墙砖砖的的施施工工将精精装装修修湿湿作作业业全全部部完完成成后后将将施施工工电电梯梯、、脚脚手手架架全全部部拆拆除除后后报报竣竣工工验验收收，，然然后后再再做做安安装装工工程程。。这这样样精精装装修修单单位位可可以以提提前前进进场场与与总总包包穿穿插插进进行行施施工工，，并并充充分分利利用用总总包包的的垂垂直直运运输输工工具具。。否否则则精精装装修修湿湿作作业业需需要要用用到到大大量量的的水水泥泥、、砂砂子子、、瓷瓷砖砖等等只只靠靠正正式式电电梯梯根根本本满满足足不不了了进进度度要要求求。。尤尤其其是是后后期期甲甲委委门门、、窗窗、、消消防防、、弱弱电电等等单单位位穿穿插插的的话话垂垂直直运运输输问问题题更更为为严严重重。。如如想想达达到到目目前前的的要要求求，，与与政政府府相相关关部部门门的的沟沟通通要要提提前前。。12/6/202238装修房管理与与预控土建总包单位位、精装修主主包单位、精精装修甲委工工程单位的关关系精装修甲委工工程纳入精装装修主包的管管理范畴中两家公司都没没有将甲委分分包纳入精装装修单位的管管理范畴内，，而是纳入了了总包的合同同内，其实是是为了适应当当地的政策要要求。而总包包单位只对安安全负责。首先还是要将将甲委分包纳纳入到精装修修管理范围内内，这样一些些工作面移交交、进场的工工序穿插等琐琐碎的工作将将减少很多，，这样项目部部工程师能够够腾出精力应应对质量、进进度的管理，，但项目工程程师不能完全全依靠精装修修单位的管理理；12/6/202239装修房管理与与预控深圳大山地项项目把甲委分分包项目也在在合约形式上上纳入主包单单位管理范畴畴，剔除掉经经济关系，但但精装主包单单位不能很到到位管理约束束分包单位，，实际效果不不明显，此模模式可操作性性不强。又如如广州璟晖项项目把成品保保护纳入主包包管理内容给给予一定经济济补偿，但此此种模式仅能能在成品保护护方面有一定定成效，大量量的协调管理理还需项目负负责，如何从从根本上解决决问题，还需需进一步实践践和探讨卫生间防水广广州纳入总包包，深圳公司司单独甲委，，个人认为都都不适合长春春公司，建议议纳入精装单单位的施工范范畴。12/6/202240装修房管理与与预控公共部位应由由总包来施工工总包单位合理理安排工序穿穿插，在一个个流水段内室室内抹灰完毕毕即可开始装装修，这样大大大节省施工工时间。目前长春市场场能够找到与与公司要求相相匹配的精装装队伍将室内内工程按要求求做好就很不不容易了，再再将公共部位位交给精装单单位是不可取取的，而交给给总包则可充充分利用总包包的人力资源源、管理资源源不必在施工工旺季闹“瓦瓦工”荒。总总包单位最好好是将公共部部位做完后做做好成品保护护再交给精装装单位，最低低也要将湿作作业完成。以以三十层为例例：地面、抹抹灰、公共部部位装修完成成十层，开始始移交给精装装单位12/6/202241装修房管理理与预控广州公司的的给水管道道走在棚下下值得借鉴鉴，相应管管道位置要要有天花作作为修饰，，这样可以以避免做地地板或地砖砖时对管道道的碰坏，，而管道维维修时也不不用破坏地地砖；而由由于南北方方气候差异异，我们需需要对管道道做保温处处理，避免免管道结露露。管道在天花花或墙上时时，在图上上一定要有有精确定位位，施工完完后要交给给精装修单单位，精装装修单位在在施工时要要参照此图图，避免对对管道二次次破坏。由于北方燃燃气表和立立管均在室室内，在施施工时一定定要结合橱橱柜的安装装方案，同同时一定要要与燃气公公司提前沟沟通好，征征得他们同同意，请他他们验收完完毕，并一一定要书面面确认无误误后，再确确认燃气施施工方案，，进而大面面积施工。。关于地热的的分水器安安装位置也也要考虑好好，如果安安装在卫生生间内，要要结合卫生生器具的安安装；如果果安装在厨厨房内，要要结合橱柜柜的安装；；并且一定定要保证后后期的检修修和维护方方便操作。。在给水、采采暖、排水水管道安装装完毕后，，一定要带带水、带压压、并且这这种状态要要贯穿整个个装修过程程，尤其是是第一个采采暖期，必必须正常采采暖供水。。12/6/202242装修房管理理与预控精装修设计计定位精装修定位位主要是根根据规划条条件和营销销要求，针针对市场客客户群、不不同品味需需求及个性性化要求的的情况，综综合考虑，，明确精装装修风格、、材料和设设备使用档档次、配置置标准、成成本指标进进行定位。。营销策划部部组织，设设计研究部部、合约物物资部配合合。营销策划部部会同设计计研究部、、合约物资资部根据项项目定位调调查装修风风格、装修修标准、当当地常用材材料/部品品和设备的的品牌、型型号及装修修成本提出出建议。根据项目定定位，合约约物资部提提供项目精精装修的成成本指标，，设计研究究部提供交交楼参考标标准，并下下发给项目目部。12/6/202243装修房管理与与预控精装修设计介介入时间精装修设计要要在规划设计计阶段户型设设计中期开始始介入，以便便从精装装修的角度对对户型设计进进行优化。土建施工图设设计阶段，施施工图设计单单位应根据规规划设计单位位提供的经精精装修设计单单位优化后并并确定的含有有室内水电接接驳点位的条条件图开展施施工图设计工工作。期间施施工图设计单单位和精装修修设计单位需需紧密配合，，进行几轮互互为条件的图图纸审核和修修改设计工作作，最终在施施工图中应明明确精装修部部分水电系统统图，并按照照精装修实施施标准确定开开关插座位置置、给水和排排水点位等机机电内容12/6/202244装修房管理与与预控土建条件优化化：确定结构层高高，在满足规规划条件的前前提下，依不不同建筑结构构确定建筑层层高。明确不不同使用空间间的结构板标标高关系，如如厨房、卫生生间局部降板板及降低尺寸寸。确定室内空间间、建筑构件件尺寸，精装装修房需安装装木门、橱柜柜、热水器、、浴房（浴盆盆）等成品设设施，对于某某些功能空间间如：梁下墙墙体、墙垛、、门垛、非封封顶隔墙等的的建筑尺寸位位置均提出了了较高的要求求，因此施工工图设计时应应根据各种成成品设施的尺尺寸和安装条条件精确地计计算并确定上上述空间及构构件的尺寸。。确定空调机机位和冷凝凝管预留孔孔洞设置部部位、数量量，合理布布置空调机机位，确定定冷凝管预预留孔洞留留置房间的的墙面部位位及高度。。12/6/202245装修房管理理与预控水暖、通风风条件优化化：管道进户及及走向、排排布，管道道进户原则则上均应从从厨卫间进进入，不宜宜起居室部部位进户，，这主要是是针对小户户型公寓类类住宅较为为突出。厨厨卫间及室室内冷热水水及采暖管管道应暗埋埋铺设，设设置于防水水层下。地热的分水水器安装位位置，如果果安装在卫卫生间内，，要结合卫卫生器具的的安装；如如果安装在在厨房内，，要结合橱橱柜的安装装；并且一一定要保证证后期的检检修和维护护方便操作作。散热器安装装位置确定定，散热器器原则上设设置于窗口口等位置，，合理利用用空间，立立式与卧式式相结合，，避免与电电气开关、、插座位置置冲突并同同时兼顾美美观。烟风道位置置预留，烟烟风道开口口方向应避避开邻近排排水立管，，开口高度度兼顾吊顶顶高度。12/6/202246装修修房房管管理理与与预预控控电气气条条件件优优化化：：电气气预预埋埋管管线线布布置置，，电电气气施施工工图图设设计计要要结结合合精精装装修修设设计计，，特特别别是是灯灯位位的的设设计计，，须须布布局局合合理理，，避避免免或或减减少少精精装装修修电电气气改改造造管管线线。。开关关、、插插座座位位置置、、标标高高确确定定，，开开关关位位置置一一般般设设置置在在门门边边便便于于开开关关的的地地方方，，方方便便使使用用。。开开关关、、插插座座设设置置标标高高在在满满足足规规范范要要求求的的基基础础上上，，将将两两个个设设计计单单位位统统一一的的标标高高标标注注于于土土建建施施工工图图上上。。有线电视视、网络络插孔数数量及布布置，有有线及网网络插座座位置要要与室内内家具的的布置相相结合，，满足使使用方便便，客厅厅及主卧卧均考虑虑安装有有线插座座，所有有房间均均需安装装电话网网络一体体双孔插插座，满满足用户户使用。。配电箱、、局部等等电位箱箱及户内内对讲主主机布置置，原则则上位置置和颜色色不要影影响立面面整体效效果。12/6/202247装修房管管理与预预控出图时间间和标准准精装修施施工图一一定要在在户型设设计阶段段开始设设计并在在土建施施工图设设计前出出图。这这样有利利于精装装孔洞挂挂件的预预留预埋埋，有利利于标高高衔接、、有利于于避免二二次结构构拆除、、有利于于水电接接驳与精精装修标标准一致致。土建施工工图的建建筑做法法中将相相关地面面、墙面面和顶棚棚的建筑筑做法标标至精装装修完成成面，以以便总包包单位、、各分包包单位、、监理单单位了解解精装修修做法，，共同参参与前期期图纸审审核工作作，有利利于合约约招标阶阶段明确确总包单单位的实实施范围围和界面面。需要要强调：：12/6/202248装修房管管理与预预控标高关系系，项目目部会同同设计部部根据各各功能空空间建筑筑完成面面标高确确定结构构标高关关系。按按建筑做做法对各各层厚度度进行仔仔细核算算，以确确定好各各功能空空间最终终建筑标标高，保保证使用用功能。。孔洞留设设和管线线穿越，，各类孔孔洞的留留设是否否齐全、、合理。。譬如设设置油烟烟机、换换气扇等等穿墙洞洞口的部部位，吊吊顶高度度与结构构梁高的的关系需需预先审审核。精精装修设设计图纸纸需要充充分考虑虑各类管管线的穿穿越方法法和位置置。门窗洞孔孔尺寸和和二次结结构位置置，精装装修内门门一般采采用木质质门套包包边，考考虑到美美观，内内门两侧侧均需设设置足够够长度的的门垛，，两侧门门垛必须须等宽。。土建施施工图中中二次结结构隔墙墙位置和和机电点点位布置置需按精精装修图图中二次次结构隔隔墙位置置和机电电点位调调整修改改，以便便总包单单位一次次实施到到位，避避免以后后剔凿返返工。12/6/202249装修房管管理与预预控设计经验验借鉴给水管线线天花预预埋，广广州公司司精装修修项目给给水线路路埋设在在天花里里，这样样目的是是减少地地埋因管管径造成成的地面面厚度增增加，减减少精装装时对管管线的破破坏，同同时方便便给水管管线的维维修保养养，应为为拆除吊吊顶总比比破坏地地面方便便。厨卫结构构降板，，广州精精装修项项目厨卫卫结构楼楼板普遍遍降300，所所有排水水管线布布置在箱箱体中，，中间架架空上铺铺预制盖盖板。这这种沉箱箱降板做做法有许许多优点点，因无无需预留留孔洞，，楼板面面防水施施工易形形成封闭闭质量隐隐患小，，一旦管管线漏水水通过箱箱体内排排水设施施进行排排水而不不会影响响下层，，避免了了上下层层业主间间纠纷12/6/202250装修房管理理与预控精装修合约约分判阶段段的管理精装修合约约分判模式式精装修项目目施工承包包模式是：：精装修各各专项分包包单位和甲甲供材料供供应商均纳纳入精装修修主包单位位的管理范范畴。合约约物资部应应根据工程程内容确定定各承包单单位的工作作内容。分判模式几几项要点：：确立装修工工程主包人人的地位，，扩大主包包装修工作作内容，卫卫生间防水水、水电安安装工程划划入主包工工作范围。。橱柜、木木地板等专专业分包工工程在招标标完成后，，纳入装修修主分包人人管理范畴畴，由主包包人负责专专业分包人人的工期计计划安排、、初步验收收、安全文文明管理和和成品保护护工作。装修主包人人进场后，，由业主会会同土建总总承包人共共同向装修修主包人移移交工作面面，由总总承包人提提供标高、、定位的基基准点和线线给装修主主包人进行行定位和施施工，并形形成书面交交接文件，，装修主包包人在接收收工作面后后，再向其其他专业分分包人交接接。12/6/202251装修房管理理与预控装修主包人人负责提前前提交分阶阶段的甲供供材料物资资进场计划划。专业分包人人的工程款款的申请需需经过主分分包人初验验收合格后后提交至业业主，这样样能增强装装修主包人人对分包人人在管理上上的力度和和时效性。。明确规定土土建总包、、装修主包包、装修各各分包相互互协调的工工作内容及及各工种交交接面的工工作内容划划分等。避避免出现合合约内容划划分不清晰晰，责任不不明确及施施工双方的的相互索赔赔等的纠纷纷扯皮现象象的出现。。12/6/202252装修房管理与与预控精装修主包单单位分判时间间装饰工程的分分判插入时间间应在结构封封顶前一个半半月开展较为为合适，具体体进场时间视视砌筑抹灰工工程的进度而而定（如果装装饰材料的乙乙供品种较多多，如外墙砖砖、石材，装装饰分判应进进一步提前以以保证材料的的备货）。如如大堂装修和和厨卫的墙地地砖装修都可可以根据主体体墙面抹灰和和地面面层的的进展尽早的的进场施工，，而不能毛坯坯验收借结束束后在进场，，这样可以节节约部分工期期，高层项目目一般在室内内抹灰和地面面完成10层层左右进场，，多层项目根根据工作面情情况可适当提提前。12/6/202253装修房管理与与预控精装修监理单单位的分判深圳公司是三三位一体的管管理模式，即即监理公司是是中海系统内内监理，甲方方和监理实为为一体，如深深圳大山地项项目除项目经经理、水电、、QS外各一一名外，三栋栋高层住宅由由一位甲方工工程师总协调调，每栋楼按按标段配备2-3名监理理工程师，这这样管理人员员配备较为合合理。长春公司因是是外聘监理，，土建监理对对精装修工作作经验欠缺，，尚不能很好好履行精装修修监理工作，，需要项目部部人员补充，，但项目部人人员编制有限限，管理精细细度上有存在在盲区，建议议结合深圳经经验，可以分分判有精装修修专业资质的的有经验的监监理人员补充充到管理队伍伍中。12/6/202254装修房管理与与预控编制精装修工工程管理策划划策划内容针对对项目目标编编制切实可行行的技术措施施及管理措施施，策划内容容涵盖整个项项目实施过程程中的每一环环节。项目管管理策划是进进行项目管理理的指导性文文件。精装修修工程管理策策划重点对精精装修样板房房规划、总施施工进度计划划、甲供材料料进场计划、、施工要素要要求（人、机机、材料等））、工作面交交接与验收、、施工工序总总体安排、工工程质量管控控措施、质量量验收标准、、现场安全文文明措施、售售后服务措施施等方面进行行重点的、深深入的研究。。12/6/202255装修房管理与与预控实施精装修样样板房制度根据营销部门门的要求及现现场大面积施施工需要，项项目部应选择择合适的某一一楼层及时间间先行施工精精装修实体样样板房。因为为营销展示的的需要，样板板房实施的周周期有限，往往往样板房装装修完成后一一些问题尚未未完全暴露，，或者一些问问题已发现但但未找到好的的解决办法，，还有一些问问题则已经没没有时间改正正，需要在后后续实施中进进行调整。这这样精装修交交房标准样板板房施工完成成后仍需组织织各部门认真真地从客户使使用的角度仔仔细检查核对对，细致梳理理各类存在问问题并提出解解决办法。同同时项目部也也应该将精装装修交房标准准样板房作为为工程样板房房，认真小结结实施过程中中存在的问题题，提出针对对性的解决办办法，以指导导后续精装修修工程大规模模实施。重要要的是梳理施施工工序安排排，精装修工工程施工内容容和交叉施工工多，合理的的工序安排显显得更为重要要。通过样板板房实施过程程中暴露的一一些问题，梳梳理精装修工工程施工工序序安排，以指指导后续大规规模精装修工工程的开展。。12/6/202256装修房管理与与预控精装修与土建建工序交接项目部负责组组织，监理公公司、土建总总包单位、装装修单位及门门窗、栏杆等等分包单位按按照毛坯房交交楼标准参与与交接验收。。对验收中发现现的问题，项项目部详细记记录整改意见见并下发到监监理公司及各各施工单位，，限时整改。。主体工程已按按土建/装修修交接标准完完成所有工程程内容，并经经项目部验收收合格后组织织交接；交接接时间包括整整改时间每批批次应在10-15天内内完成。验收应按现行行验收规范进进行，特别是是针对房间尺尺寸、净高、、墙面空鼓、、裂缝、外墙墙渗水、屋面面漏水、外窗窗渗水、洞口口尺寸等方面面要重点关注注。验收应逐户进进行，对相应应项目严格按按当地质量监监督部门要求求的分户验收收标准进行。。12/6/202257装修修房房管管理理与与预预控控工作作面面移移交交管管理理工作作面面交交接接验验收收时时是是总总包包单单位位向向精精装装修修主主包包单单位位移移交交，，精精装装修修主主包包单单位位向向各各精精装装修修分分包包单单位位移移交交。。建建议议总总包包单单位位向向精精装装修修主主包包单单位位移移交交时时，，可可以以让让相相关关精精装装修修分分包包单单位位参参与与移移交交，，以以提提高高效效率率。。明确确管管理理界界面面，，精精装装修修主主包包单单位位负负责责整整个个施施工工现现场场的的管管理理工工作作，，精精装装修修分分包包施施工工单单位位需需服服从从总总包包单单位位的的管管理理，，精精装装修修分分包包单单位位和和材材料料设设备备供供应应商商纳纳入入精精装装修修施施工工单单位位的的管管理理范范围围，，做做到到层层层层管管理理。。明确确施施工工界界面面，，土土建建总总包包单单位位与与精精装装修修单单位位，，精精装装修修单单位位与与各各分分包包单单位位。。明确确责责任任界界面面，，注注意意质质量量问问题题和和成成品品保保护护责责任任划划分分。12/6/202258装修修房房管管理理与与预预控控精装装修修现现场场检检查查、、验验收收、、考考评评项目目部部负负责责组组织织监监理理单单位位、、施施工工单单位位相相关关负负责责人人全全程程参参加加工工程程检检查查；；以施施工工方方案案及及专专题题方方案案为为依依据据，，每每周周对对在在建建精精装装修修工工程程实实施施中中施施工工单单位位、、监监理理单单位位、、甲甲供供材材单单位位的的进进度度、、质质量量、、安安全全文文明明进进行行检检查查；；在周周精精装装修修工工程程管管理理检检查查