中原宝安市润恒地块前期产品定位建议报告课件

2006年4月20日润恒N6地块前期产品定位建议报告深圳中原物业顾问有限公司12006年4月20日润恒N6地块深圳中原物业顾问有限公司1目录我们面临的市场？透过现场看本质客户群刨析谁来购买本项目？户型定位及开发时机2目录我们面临的市场？透过现场看本质客户群刨析谁来购买本次报告经过与发展商的深入探讨，在前期报告的基础上针对本项目需要做什么样的户型再次的进行诠释，通过对宝安中心区目前和未来户型供应和客户群的购买情况，来分析到底什么样的户型迎合购买中心区客户群的需求，从而得出本项目的户型定位。3本次报告经过与发展商的深入探讨，在前期报告的第一部分：我们面临的市场？4第一部分：我们面临的市场？4住宅供需能力急速增强，形成平衡中的供需两旺势态；供应量从01—04年平稳增加，虽然05年市场供应猛增，但仍然是形成供不应求的局面；销售量逐年递增，从2001年开始每年保持20%以上高速平稳涨幅，05年涨幅高达55.8%。供需结构分析5住宅供需能力急速增强，形成平衡中的供需两旺势态；供需结构分析宝安历年销售面积情况03年到05年宝安的销售面积逐渐增加，到05年达到约266万平方米的销售面积！6宝安历年销售面积情况03年到05年宝安的销售面积06~07年中心区总体供应情况项目名称位置开发商占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）预计推出时间第五大道宝安新中心区N9地块高发

122006年上半年菁英趣庭中心区N4地块榕江1.725.582006年风临洲苑中心区N4地块万宝实业

5.82006年幸福海岸二期创业路和罗田路交汇处福中福3.313.22006年上半年深业新岸线二期宝安新中心区深业

152006年下半年宏发N5项目（翰玺园）新湖路和创业路交汇处宏发3.6316.82006年下半年泰华N2项目（君逸世家）金田路和新湖路交汇处泰华2.749.592006年鸿荣源N7项目（西岸官邸）中心区N7地块鸿荣源2.548.8906年底花样年N2项目（花满园）金成时代旁花样年

23（住宅10）2006年底润恒N6地块中心区N6地块润恒2.236.72006年下半年润恒N11地块中心区N11地块润恒3.5810.72006年以后宝利N2项目中心区N2地块宝利

7.612006年下半年金鸿凯旋城二期宝安新中心区屹海达实业

202006年以后鸿荣源N11项目中心区N11地块鸿荣源约6万202006年以后海逸世家中心区甲岸路泰华

32.18未定泰华N11项目中心区N11地块泰华

18未定深业新岸线3期宝安新中心区深业

21.98-第五大道二期-高发

20.7-706~07年中心区总体供应情况项目名称位置开发商占地面积（万宝安2006年后市预测

地铁一号延长线正式施工，2006年底宝安大道与深南大道的正式接驳通车，沿江高速的开通，关内关外一体化的进程在不断加快，宝安楼市将全面突破；在各种利好的催熟下，宝安中心区将进入开发高峰期；宝安中心区供应量巨大，06-07年将有近300万平方米推出市场，区域竞争激烈；南山房价冲破万元大关，部分南山客户将向宝安转移。8宝安2006年后市预测

地铁一号延长线正式施工，2006年底第二部分：在售项目解析9第二部分：在售项目解析91、中心区2006年发售项目项目名称预计推出时间开发商占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）主力户型总户数建筑容积率第五大道2006年5月底高发25.778.333房20007栋18-30层3.10菁英趣庭2006年榕江1.727.2中小户型6栋18-24层3.24风临洲苑2006年5月底正中实业1.295.82房、3房4143栋26层4.5幸福海岸二期2006年上半年福中福3.313.23房大户型4深业新岸线二期2006年下半年深业

15中大户型高层、小高层宏发N5项目（翰玺园）2006年下半年宏发3.6316.8大户型高层4.6泰华N2项目（君逸世家）2006年泰华2.749.59高层3.5鸿荣源N7项目（西岸观邸）06年底鸿荣源2.548.89中小户型高层3.5花样年N2项目（花满园）2006年底花样年

23（住宅10）纯小户型高层整体大势向好，05年和06年第一季度推出项目大多开盘即售罄，目前中心区仅有极少住宅存量。101、中心区2006年发售项目项目名称预计推出时间开发商占地面2、中心区畅销项目户型卖点楼盘户型特色及卖点概念鸿荣源尚都内院式入户花园、超大双层高露台、主卧弧形凸窗、内庭景观阳台天悦龙庭空中廊院、入户花园、超高露台，卧室基本带凸窗、并赠送面积幸福海岸入户花园、主卧为弧形落地窗或设计成转角凸窗深业新岸线层高3.4米、主卧、每户赠送超大面积露台、主卧带小阳台御景湾步入式凸窗、挑高入户花园西城上筑双层高露台、落地宽面凸窗、双层高空中花庭、小跃式、顶层5．6M层高送复式第二层空间、顶层户送天台私家花园入户花园、大露台、大凸窗已成为宝安新中心区的时尚！112、中心区畅销项目户型卖点楼盘户型特色及卖点概念鸿荣源尚3、中心区项目畅销户型最畅销户型畅销户型特色3房2厅2卫（110-120M2）带入户花园、有高露台、主卧有凸窗（如天悦龙庭）4房2厅2卫（带工人房130-140M2）带入户花园、超高露台，卧室基本带凸窗、并赠送面积最畅销户型：3房2厅、4房2厅产品共性：入户花园、超高露台、(转角)凸窗、赠送使用面积123、中心区项目畅销户型最畅销户型畅销户型特色3房2厅2卫（14、2005年中心区价格走势楼盘均价（元/M2）天悦龙庭5800幸福海岸一期5300鸿荣源尚都6500新岸线一期5100御景湾5500西城上筑7000金泓凯旋城一期530005年宝安区整体均价上涨28%，涨势惊人。06年一季度，在西城上筑等高档楼盘的带领下，宝安市场一举突破6000大关。134、2005年中心区价格走势楼盘均价（元/M2）天悦龙庭小结及预测：★2006年宝安中心区将有9个项目先后入市，预计推盘量将达到近100万平方米，竞争激烈；★物业定位大部分是中高档或高端物业；★05年户型为中大户型，户型空间环境都很好；06年市场产品供应将更加多元化，中小户型物业和大户型高档物业的比例将会增加；★各项目均将产品打造作为主要卖点之一，入户花园、大露台、大凸窗已成为宝安新中心区的时尚；★宝安新中心的直逼7000元/平米，预计06年-07年中心区价格将保持在7000-7500元/平米；14小结及预测：★2006年宝安中心区将有9个项目先后入市，预第三部分：宝安客户群情况分析15第三部分：宝安客户群情况分析15谁会为宝安中心区的项目进军？宝安客户群市场调研16谁会为宝安中心区的项目进军？宝安客户群市场调研161、客户群来源和工作区域居住-工作地交互分析表工作地宝安南山福田居住地宝安66.7%7.1%2.4%南山2.2%10.1%2.5%福田0.2%0.3%5.7%调查者近七成目前在宝安工作，此外在南山和福田工作的客户约三成；近八成目前在宝安居住，此外目前住在南山的也有15%宝安的客户中宝安客户（居住地和工作地均在宝安）接近七成，南山客户约占10%，宝安居住南山上班的客户约占7%，福田客户约占6%171、客户群来源和工作区域居住-工作地工作地宝安南山福田宝安62、客户群年龄/家庭结构/居住情况意向置业者大多介于26-35岁之间，以三口/两口家庭为主，同时单身也有不小的比例；半数以租住为主，另有3成拥有自有商品房。182、客户群年龄/家庭结构/居住情况意向置业者大多介于263、文化程度/职业大专学历者接近半数，本科学历者近三成；职位以中层管理人员/一般职员和专业技术人员居多，此外老板阶层也有16%的比例193、文化程度/职业大专学历者接近半数，本科学历者近三成；4、家庭收入/置业次数/目的家庭年收入半数在6-10万元，中等收入群体（6-10万）比例更高，较高收入群体（20万以上）比例明显更少。超过半数的客户置业目的是“解决家人居住需要”，出于“改善居住环境”目的的和“投资获益”目的置业的分别占34%和13%。204、家庭收入/置业次数/目的家庭年收入半数在6-10万元购买3房单位占到整体的50%以上，此外选择2房单位的也有超过1/3的比例。5、购买户型情况21购买3房单位占到整体的50%以上，此外选择2房单位的也有超过6、置业次数和用途首次置业需购买以2房单位为主，但随着置业次数的增加，对户型的需求将越来越大；基于改善居住条件的客户对于3房户型的需求非常明显（近四成），投资需求对于单身公寓和一房单位的需求合计约达15%226、置业次数和用途首次置业需购买以2房单位为主，但随着置从客户调查情况对未来市场预测产品供求趋势预测：3房以上户型供应量偏大，这使得中小户型在中心区将会是一个机会。客户群发展预测：05年区内购房客户主要集中在新安和西乡，新安、西乡：关内及其他=7：3，仍然以宝安本地客户为主。随着关内房价迅速走高，南山楼盘已经突破万元大关，预计明年南山等关内地区的客户群体比例将会有较大比例的增加，有望过半。23从客户调查情况对未来市场预测产品供求趋势预测：23第四部分本项目客户群24第四部分本项目客户群24本项目目标客户群锁定：宝安本地和南山客户25本项目目标客户群锁定：宝安本地和南山客户2505年宝安成交数据分析2605年宝安成交数据分析26成交面积/物业类型情况1、大于100平方米以上的单位成为客户购买的主流户型；2、70平方米左右的户型有一定的市场需求！27成交面积/物业类型情况1、大于100平方米以上的单位27成交年龄/付款方式情况按揭仍然是目前甚至今后几年的主要首选方式之一！主力购买群集中在18~30岁，其次是31~50岁之间！28成交年龄/付款方式情况按揭仍然是目前甚至今后几年的主要首选方成交客户来源情况1、内地客户占到一半以上，其中户籍在外地的最多，其次是外地投资商，还有一部分关内客户；其中宝安客户占到15%以上；2、本地客户是以原居民为主，各区成交比率不同。29成交客户来源情况1、内地客户占到一半以上，其中户籍在外地的最★70平方米左右户型有一定的市场★100平方米以上的户型将仍然是未来两年的主流户型★小高层和高层将会成为未来几年的主流物业类型★关内客户群有一定的开发潜力30★70平方米左右户型有一定的市场30关内客户为什么会选择在宝安中心区置业？31关内客户为什么会选择在宝安中心区置业？31一是：看好宝安中心区的发展首先，最大的利好消息是2005年春季宝安区政府将迁移到宝安中心区；其次，宝安大道将于2005底或2006年初和深南大道对接；其三，西部通道南山段将于2005年底建成通车；其四，2005年宝安中心区将加大各种相关配套建设力度；其五，宝安的房价和南山房价差价依然较大。32一是：看好宝安中心区的发展首先，最大的利好消息是2005年春二是：宝安楼盘在向关内进军从2004年开始，宝城区各楼盘纷纷加大了向关内客户的宣传力度，无论是关内的主流媒体还是次要媒体，均可以看见宝城楼盘的身影。从中原代理的鸿昌花园关内客户比例超过30%的例子可以看出，开发商有意识地吸引关内客户目光的策略所产生的效果还是不错的！33二是：宝安楼盘在向关内进军从2004年开始，宝城区各三是：超值选择在宝安从销售价格看，6000-8000元/平米成为片区主力价格；均价在7000以上，未来有继续上升的趋势！同样的总价在宝安中心区可以购得不同面积的房子，而且有一定的升值潜力！从南山整体供应主力户型来看，主要以60~80平方米的2房和90~110的3房为主！南山市场情况34三是：超值选择在宝安从销售价格看，6000-8000元/平米在宝安置业，与南山同样的总价，享受超值面积空间！南山客户置业在宝安一是普通工薪阶层：由于经济收入不高，在关内购置物业压力较大，选择在宝安购买物美价廉的住宅；二是白领阶层：注重生活质量、生活情调的部分，虽然有一定的经济能力，但是还无法达到在关内购置低密度高品质物业的程度，从而选择到关外购买与关内档次相同的物业。购买户型2房70平米左右，3房90平米左右35在宝安置业，与南南山客户置业在宝安一是普通工薪阶层：由于经济中心区未来开发项目36中心区未来开发项目36宝安中心区高档舒适型尖岗山片区尊贵享受型其他区域（中档安居实用型）新安老城坪洲中心区宝安中心区尖岗山区域开发素质逐级升高区域属性通常决定项目定位坪洲中心区中高档实用型新安老城成熟多元型第五大道幸福海岸二期深业新岸线二期宝利N2项目宏发项目金鸿凯旋城二期鸿荣源N11项目海逸世家泰华N2项目泰华N11项目37宝安中心区尖岗山片区其他区域新安老城坪洲中心区宝安中心区尖岗宝安新中心区2005年~2006年，约298万M2，供应量大！大部分定位中大户型及高档物业。我们的户型该如何定位？38宝安新中心区2005年~2006年，约298万M2，供应第六部分：本项目户型定位建议39第六部分：本项目户型定位建议394040定位前言客户需求差异——70平方米左右的户型有需求，寻找差异;客户差异——锁定宝安本地和南山客户，中等或中等偏上的购房主流群；

优质环境支撑——空中露台、入户花园、大落地凸窗、超高层高等。41定位前言客户需求差异——70平方米左右的户型有需求，寻找差异润恒N6户型配比建议注：N6地块占地22333.87平米，住宅建筑面积57270平米。总套数约647套左右，平均面积约93.2平米。户型面积（M2）套数比套数估（套）2房2厅65-7515％9875-8020％1293房2厅90-9520％129100-11035％2264房2厅115-13010％65合计——100%64742润恒N6户型配比建议注：N6地块占地22333.87平米，住润恒N6和N11户型配比的分析★市场分析得知，2房存在市场机会，项目的2房将迎合市场需求。而项目的3房也是片区热销户型的主流户型。★置业目标群差异。项目目标客户群层次略低于中心区主力客户；且预计06年关内客户比重会逐渐增加；★N6方案主要竞争优势在于面积相对较小，具有价格竞争优势；★N11地块在N6地块的基础上适当增加了中大户型的比例，有利于进一步提升项目形象。43润恒N6和N11户型配比的分析★市场分析得知，2房存在市场机第六部分项目最佳开发时机44第六部分项目最佳开发时机442006年将是中心区关注度最高一年，建议项目趁势发力。从市场机会分析★2005年地铁一号线二期工程动工，途径宝安中心区，2008年完成通车。★2006年7月，西部通道将建成通车；★2006年上半年，新城大道与深南大道贯通；★2006年中心区进入初期建设尾期，配套雏形初露（体育馆、行政中心、市民广场、宝安实验小学等），片区得到市场认可；★2005年，政府办公迁移中心区，配套工程不断完善，中心区关注度将直线上升。★随关内开发资源空缺，关外置业则是大势所趋。而高起点高规划的宝安中心区将是关内外置业的首选区域。452006年将是中心区关注度最高一年，建议项目趁势发力。项目最佳开发时机结合“片区发展趋势及市场竞争分析”和“市场机会分析”建议项目在2005年开始启动；

在2006年10月左右推出市场。46项目最佳开发时机结合“片区发展趋势及市场竞争分析”和“市场机预祝本项目取得圆满的成功！谢谢观赏！47预祝本项目取得圆满的成功！472006年4月20日润恒N6地块前期产品定位建议报告深圳中原物业顾问有限公司482006年4月20日润恒N6地块深圳中原物业顾问有限公司1目录我们面临的市场？透过现场看本质客户群刨析谁来购买本项目？户型定位及开发时机49目录我们面临的市场？透过现场看本质客户群刨析谁来购买本次报告经过与发展商的深入探讨，在前期报告的基础上针对本项目需要做什么样的户型再次的进行诠释，通过对宝安中心区目前和未来户型供应和客户群的购买情况，来分析到底什么样的户型迎合购买中心区客户群的需求，从而得出本项目的户型定位。50本次报告经过与发展商的深入探讨，在前期报告的第一部分：我们面临的市场？51第一部分：我们面临的市场？4住宅供需能力急速增强，形成平衡中的供需两旺势态；供应量从01—04年平稳增加，虽然05年市场供应猛增，但仍然是形成供不应求的局面；销售量逐年递增，从2001年开始每年保持20%以上高速平稳涨幅，05年涨幅高达55.8%。供需结构分析52住宅供需能力急速增强，形成平衡中的供需两旺势态；供需结构分析宝安历年销售面积情况03年到05年宝安的销售面积逐渐增加，到05年达到约266万平方米的销售面积！53宝安历年销售面积情况03年到05年宝安的销售面积06~07年中心区总体供应情况项目名称位置开发商占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）预计推出时间第五大道宝安新中心区N9地块高发

122006年上半年菁英趣庭中心区N4地块榕江1.725.582006年风临洲苑中心区N4地块万宝实业

5.82006年幸福海岸二期创业路和罗田路交汇处福中福3.313.22006年上半年深业新岸线二期宝安新中心区深业

152006年下半年宏发N5项目（翰玺园）新湖路和创业路交汇处宏发3.6316.82006年下半年泰华N2项目（君逸世家）金田路和新湖路交汇处泰华2.749.592006年鸿荣源N7项目（西岸官邸）中心区N7地块鸿荣源2.548.8906年底花样年N2项目（花满园）金成时代旁花样年

23（住宅10）2006年底润恒N6地块中心区N6地块润恒2.236.72006年下半年润恒N11地块中心区N11地块润恒3.5810.72006年以后宝利N2项目中心区N2地块宝利

7.612006年下半年金鸿凯旋城二期宝安新中心区屹海达实业

202006年以后鸿荣源N11项目中心区N11地块鸿荣源约6万202006年以后海逸世家中心区甲岸路泰华

32.18未定泰华N11项目中心区N11地块泰华

18未定深业新岸线3期宝安新中心区深业

21.98-第五大道二期-高发

20.7-5406~07年中心区总体供应情况项目名称位置开发商占地面积（万宝安2006年后市预测

地铁一号延长线正式施工，2006年底宝安大道与深南大道的正式接驳通车，沿江高速的开通，关内关外一体化的进程在不断加快，宝安楼市将全面突破；在各种利好的催熟下，宝安中心区将进入开发高峰期；宝安中心区供应量巨大，06-07年将有近300万平方米推出市场，区域竞争激烈；南山房价冲破万元大关，部分南山客户将向宝安转移。55宝安2006年后市预测

地铁一号延长线正式施工，2006年底第二部分：在售项目解析56第二部分：在售项目解析91、中心区2006年发售项目项目名称预计推出时间开发商占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）主力户型总户数建筑容积率第五大道2006年5月底高发25.778.333房20007栋18-30层3.10菁英趣庭2006年榕江1.727.2中小户型6栋18-24层3.24风临洲苑2006年5月底正中实业1.295.82房、3房4143栋26层4.5幸福海岸二期2006年上半年福中福3.313.23房大户型4深业新岸线二期2006年下半年深业

15中大户型高层、小高层宏发N5项目（翰玺园）2006年下半年宏发3.6316.8大户型高层4.6泰华N2项目（君逸世家）2006年泰华2.749.59高层3.5鸿荣源N7项目（西岸观邸）06年底鸿荣源2.548.89中小户型高层3.5花样年N2项目（花满园）2006年底花样年

23（住宅10）纯小户型高层整体大势向好，05年和06年第一季度推出项目大多开盘即售罄，目前中心区仅有极少住宅存量。571、中心区2006年发售项目项目名称预计推出时间开发商占地面2、中心区畅销项目户型卖点楼盘户型特色及卖点概念鸿荣源尚都内院式入户花园、超大双层高露台、主卧弧形凸窗、内庭景观阳台天悦龙庭空中廊院、入户花园、超高露台，卧室基本带凸窗、并赠送面积幸福海岸入户花园、主卧为弧形落地窗或设计成转角凸窗深业新岸线层高3.4米、主卧、每户赠送超大面积露台、主卧带小阳台御景湾步入式凸窗、挑高入户花园西城上筑双层高露台、落地宽面凸窗、双层高空中花庭、小跃式、顶层5．6M层高送复式第二层空间、顶层户送天台私家花园入户花园、大露台、大凸窗已成为宝安新中心区的时尚！582、中心区畅销项目户型卖点楼盘户型特色及卖点概念鸿荣源尚3、中心区项目畅销户型最畅销户型畅销户型特色3房2厅2卫（110-120M2）带入户花园、有高露台、主卧有凸窗（如天悦龙庭）4房2厅2卫（带工人房130-140M2）带入户花园、超高露台，卧室基本带凸窗、并赠送面积最畅销户型：3房2厅、4房2厅产品共性：入户花园、超高露台、(转角)凸窗、赠送使用面积593、中心区项目畅销户型最畅销户型畅销户型特色3房2厅2卫（14、2005年中心区价格走势楼盘均价（元/M2）天悦龙庭5800幸福海岸一期5300鸿荣源尚都6500新岸线一期5100御景湾5500西城上筑7000金泓凯旋城一期530005年宝安区整体均价上涨28%，涨势惊人。06年一季度，在西城上筑等高档楼盘的带领下，宝安市场一举突破6000大关。604、2005年中心区价格走势楼盘均价（元/M2）天悦龙庭小结及预测：★2006年宝安中心区将有9个项目先后入市，预计推盘量将达到近100万平方米，竞争激烈；★物业定位大部分是中高档或高端物业；★05年户型为中大户型，户型空间环境都很好；06年市场产品供应将更加多元化，中小户型物业和大户型高档物业的比例将会增加；★各项目均将产品打造作为主要卖点之一，入户花园、大露台、大凸窗已成为宝安新中心区的时尚；★宝安新中心的直逼7000元/平米，预计06年-07年中心区价格将保持在7000-7500元/平米；61小结及预测：★2006年宝安中心区将有9个项目先后入市，预第三部分：宝安客户群情况分析62第三部分：宝安客户群情况分析15谁会为宝安中心区的项目进军？宝安客户群市场调研63谁会为宝安中心区的项目进军？宝安客户群市场调研161、客户群来源和工作区域居住-工作地交互分析表工作地宝安南山福田居住地宝安66.7%7.1%2.4%南山2.2%10.1%2.5%福田0.2%0.3%5.7%调查者近七成目前在宝安工作，此外在南山和福田工作的客户约三成；近八成目前在宝安居住，此外目前住在南山的也有15%宝安的客户中宝安客户（居住地和工作地均在宝安）接近七成，南山客户约占10%，宝安居住南山上班的客户约占7%，福田客户约占6%641、客户群来源和工作区域居住-工作地工作地宝安南山福田宝安62、客户群年龄/家庭结构/居住情况意向置业者大多介于26-35岁之间，以三口/两口家庭为主，同时单身也有不小的比例；半数以租住为主，另有3成拥有自有商品房。652、客户群年龄/家庭结构/居住情况意向置业者大多介于263、文化程度/职业大专学历者接近半数，本科学历者近三成；职位以中层管理人员/一般职员和专业技术人员居多，此外老板阶层也有16%的比例663、文化程度/职业大专学历者接近半数，本科学历者近三成；4、家庭收入/置业次数/目的家庭年收入半数在6-10万元，中等收入群体（6-10万）比例更高，较高收入群体（20万以上）比例明显更少。超过半数的客户置业目的是“解决家人居住需要”，出于“改善居住环境”目的的和“投资获益”目的置业的分别占34%和13%。674、家庭收入/置业次数/目的家庭年收入半数在6-10万元购买3房单位占到整体的50%以上，此外选择2房单位的也有超过1/3的比例。5、购买户型情况68购买3房单位占到整体的50%以上，此外选择2房单位的也有超过6、置业次数和用途首次置业需购买以2房单位为主，但随着置业次数的增加，对户型的需求将越来越大；基于改善居住条件的客户对于3房户型的需求非常明显（近四成），投资需求对于单身公寓和一房单位的需求合计约达15%696、置业次数和用途首次置业需购买以2房单位为主，但随着置从客户调查情况对未来市场预测产品供求趋势预测：3房以上户型供应量偏大，这使得中小户型在中心区将会是一个机会。客户群发展预测：05年区内购房客户主要集中在新安和西乡，新安、西乡：关内及其他=7：3，仍然以宝安本地客户为主。随着关内房价迅速走高，南山楼盘已经突破万元大关，预计明年南山等关内地区的客户群体比例将会有较大比例的增加，有望过半。70从客户调查情况对未来市场预测产品供求趋势预测：23第四部分本项目客户群71第四部分本项目客户群24本项目目标客户群锁定：宝安本地和南山客户72本项目目标客户群锁定：宝安本地和南山客户2505年宝安成交数据分析7305年宝安成交数据分析26成交面积/物业类型情况1、大于100平方米以上的单位成为客户购买的主流户型；2、70平方米左右的户型有一定的市场需求！74成交面积/物业类型情况1、大于100平方米以上的单位27成交年龄/付款方式情况按揭仍然是目前甚至今后几年的主要首选方式之一！主力购买群集中在18~30岁，其次是31~50岁之间！75成交年龄/付款方式情况按揭仍然是目前甚至今后几年的主要首选方成交客户来源情况1、内地客户占到一半以上，其中户籍在外地的最多，其次是外地投资商，还有一部分关内客户；其中宝安客户占到15%以上；2、本地客户是以原居民为主，各区成交比率不同。76成交客户来源情况1、内地客户占到一半以上，其中户籍在外地的最★70平方米左右户型有一定的市场★100平方米以上的户型将仍然是未来两年的主流户型★小高层和高层将会成为未来几年的主流物业类型★关内客户群有一定的开发潜力77★70平方米左右户型有一定的市场30关内客户为什么会选择在宝安中心区置业？78关内客户为什么会选择在宝安中心区置业？31一是：看好宝安中心区的发展首先，最大的利好消息是2005年春季宝安区政府将迁移到宝安中心区；其次，宝安大道将于2005底或2006年初和深南大道对接；其三，西部通道南山段将于2005年底建成通车；其四，2005年宝安中心区将加大各种相关配套建设力度；其五，宝安的房价和南山房价差价依然较大。79一是：看好宝安中心区的发展首先，最大的利好消息是2005年春二是：宝安楼盘在向关内进军从2004年开始，宝城区各楼盘纷纷加大了向关内客户的宣传力度，无论是关内的主流媒体还是次要媒体，均可以看见宝城楼盘的身影。从中原代理的鸿昌花园关内客户比例超过30%的例子可以看出，开发商有意识地吸引关内客户目光的策略所产生的效果还是不错的！80二是：宝安楼盘在向关内进军从2004年开始，宝城区各三是：超值选择在宝安从销售价格看，6000-8000元/平米成为片区主力价格；均价在7000以上，未来有继续上升的趋势！同样的总价在宝安中心区可以购得不同面积的房子，而且有一定的升值潜力！从南山整体供应主力户型来看，主要以60~80平方米的2房和90~110的3房为主！南山市场情况81三是：超值选择在宝安从销售价格看，6000-8000元/平米在宝安置业，与南山同样的总价，享受超值面积空间！南山客户置业在宝安一是普通工薪阶层：由于经济收入不高，在关内购置物业压力较大，选择在宝安购买物美价廉的住宅；二是白领阶层：注重生活质量、生活情调的部分，虽然有一定的经济能力，但是还无法达到在关内购置低密度高品质物业的程度，从而选择到关外购买与关内档次相同的物业。购买户型2房70平米左右，3房90平米左右82在宝安置业，与南南山客户置业在宝安一是普通工薪阶层：由于经济中心区未来开发项目83中心区未来开发项目36宝安中心区高档舒适型尖岗山片区尊贵享受型其他区域（中档安居实用型）新安老城坪洲中心区宝安中心区尖岗山区域开发素质逐级升高区域