产业地产规划策划技巧

中国重庆西部国际总部基地项目王志纲战略定位报告--简板

（营销报告参考使用）从制造重庆到头脑重庆重庆的目标是成为西部的首脑城市。重庆，中国五大中心城市，西部地区唯一的直辖市，产业基础雄厚，战略区位优越，可谓西部大开发的龙头和门户。胡锦涛总书记的“3.14部署”，明确了重庆作为“西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”的定位。目前重庆与首脑城市标准的差距，不仅表现在GDP上，更表现在产业结构上，尤其表现在现代服务业中的总部型经济，也就是“头脑经济”的发展滞后上。从现在开始，重庆的“头脑经济”可望进入一个篷勃发展的新阶段。重庆要实现自身的产业转型，同时承接资本转移、技术转移和接下来的智力转移浪潮，必须要提高城市的区域辐射聚合能级、改善投资、文化和创业、宜居软环境，打造高端产业，吸引高端人群和高端企业，打造西部头脑城市。实现：从“制造重庆”向“头脑重庆”的转变。从制造重庆到头脑重庆头脑经济催生头脑园区从重庆的集群化产业体系来看，“头脑经济”固然是以中心城区——渝中半岛为核心发展的，但随着交通等因素的改善，格局将发生微妙变化。渝中半岛CBD房地产投资的畸形集中和过热，导致中心城区商务成本剧增；高层建筑的过分密集带来城市生态恶化，交通极其不便由于高密度、高成本加之不便的交通等因素，导致近几年重庆写字楼市场的萎靡不振。重庆渝中半岛开发过度根据发达国家城市发展的规律，随着城市尤其是中心城市的不断扩大和城市功能的升级，工业园、办公园和购物中心将随着城市郊区化向郊区扩散。在这种趋势下，办公出现新的发展趋势，办公形态也发生了根本性的转变。中心商务区和郊区总部办公园开始分离。承担企业、公司的高级管理职能和对外联系。中心商务区CBD郊区总部

办公园郊区总部办公园一般是大公司的区域性组织。依赖中心商务区提供服务，依靠工业园生产和销售产品，在消费者和中间市场提供服务。总部办公园即将兴起工业化时代的办公空间是标准化的分割空间写字楼形态，而后工业时代，人们更加追求自然的、生态的和人文的个性化办公环境。工作形态进入“休闲商务时代”。“休闲商务时代”的建筑表现形式为总部基地，总部基地集群带来的经济效应则为总部经济。自然化生态化人文化休闲化宽松化舒适化工作形态的改变总部经济与总部基地什么是总部经济？总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部－制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。什么是总部基地？总部基地是项目选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室的有机组合；提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的企业总部集群。第一代总部基地——北京丰台总部基地第二代总部基地——成都青羊总部基地重庆总部园园区的发展展格局与北京、上上海等沿海海发达中心心城市不同同，重庆的郊区区总部办公公园区还处处于萌芽阶阶段。全国各大城城市总部经经济排名（（2009-2010）根据研究评评价得出的的排行榜表表明，北京京、上海、、广州、深深圳、杭州州、南京、、天津、成成都、青岛岛、武汉位位列中国城城市总部经经济发展能能力前十名名；全国35个城市总部部经济发展展能力可划划分为四个个能级，第第一能级包包括北京、、上海、广广州和深圳圳共4个城市，第第二能级包包括杭州、、南京、天天津、成都都、青岛、、武汉和宁宁波共7个城市；其其余城市分分列第三及及第四能级级。目前重庆可可以称得上上总部园区区类型的项项目，只有有渝北区已已经基本售售完的上丁丁企业公园园一个，而而在未未来来三三五五年年中中，，两两江江新新区区山山顶顶总总部部、、西西南南总总部部、、寸寸滩滩总总部部等等一一系系列列总总部部基基地地将将如如雨雨后后春春笋笋般般涌涌现现。。1上丁丁企企业业公公园园（（已已建建））2山顶顶总总部部基基地地（（在在建建））3寸滩滩总总部部基基地地（（规规划划））4西南南总总部部基基地地（（规规划划））5西部部国国际际总总部部（（本本案案））6二郎郎总总部部基基地地（（意意向向））7西永永总总部部基基地地（（意意向向））重庆总总部园园区分分布图图随着重重庆向向头脑脑城市市转型型，高高端产产业将将逐渐渐向近近郊总总部办办公园园区集集聚，，茶园园将大大有作作为。。从产业业分类类来看看，其其他总总部基基地例例如西西永、、寸滩滩等，，都与与周边边产业业集群群紧密密相关关，属属于专专业类类总部部园区区。而而茶园园依托托CBD和茶园工业区区，更倾向于于综合型、跨跨界型和复合合型总部办公公特点。茶园应该依托CBD和南山的区位位与生态优势势，承接产业升升级和产业转转移的浪潮，，与其他总部部基地差异化化、打造生态化、综合合型总部基地地。总部基地落户户茶园茶园区位图内环中环外环本案慈母山隧道南山隧道真武山隧道寸滩往机场总投资6亿元的南山隧隧道即将动工工，届时从茶园新新城区中心地地带到达解放放碑仅需10~15分钟；规划的地铁6号线和8号线在茶园交交汇。外环高速沿江高速慈母山隧道茶园城市副中心真武山隧道南山隧道江北嘴解放碑南坪中环快速江北机场寸滩集装箱物流区保税港15分钟15分钟15分钟15分钟20分钟沪蓉高速渝黔高速湘渝高速25分钟长寿化工区茶园地区交通通分析政府搬迁是撬撬动地方经另一方面，政务中心搬迁必然是预示着商务中心等现代高端头脑产业的崛起，工业园区的逐步升级转变也成为必然。南岸区区政府府迁入广阳岛开发与与苦溪河治理理广阳岛，长江江第二大岛，，在未来聚集集3-5万高端消费人人群，将被打打造一个中国国西部最具特特色和最聚人人气的旅游、、休闲、康体体、居住、度度假社区。苦溪河为长江江南岸一级支支流，全长25.2km，苦溪河生态态治理工程内内的踏水公园园位于茶园新新城区的中心心地带，是未未来茶园新区区集休闲、娱娱乐、观景、、旅游的主要要活动场所之之一，也是茶茶园新区建设设多维生态城城市的重要标标志。以未来城区的的眼光重新审审视茶园，它它是：城市区位：距距离主城CBD最近的城市副中心心对外交通：通通江达海，城城区主城东部桥头堡生态环境：南南山脚下的低密度山水森森林城市产业布局：万亿级工业走走廊城区对接交汇汇点功能结构：城城市与产业互互补融合可持续发展发展趋势：一一座正在快速崛起和增增值的新城总结茶园，展展望茶园项目区位图项目地理节点点分析项目周边景观观分析项目地块航拍拍图项目地势分析析项目地形地貌貌整体用地较为为平缓，东高高西低，北高高南低南北两两端高差约15米左右，地形形没有大起伏伏，无特别构构筑物。项目功能分区区项目鸟瞰图在大重庆时代代，薄熙来书书记提出了““宜居重庆、、畅通重庆、、森林重庆、、平安重庆、、健康重庆””的宏伟战略略，指明了第第三代重庆的的战略方向。。五个重庆与项项目定位五个重庆是一一套系统的城城市运营理念念，更是对重重庆下一步的的城市发展提提出新的课题题和要求！但是，究竟如如何理解五个个重庆？如何何体现五个重重庆？如何推推广五个重庆庆？新的理念念和指导方针针，需要一个个落脚点，一一个示范区来来体现。五个重庆，需需要一个示范范区来作为战战略抓手：平安——制度建设与社社会保障的示示范区畅通——对外交通和城城市交通的示示范区森林——生态环境与绿绿色低碳的示示范区宜居——人居环境和先先锋生活的示示范区健康——生活健康和产产业健康的示示范区平安重庆畅通重庆健康重庆宜居重庆森林重庆侧重政策环境交通设施公共配套人居环境生态环境措施破除治安隐患加强法制建设增强投资信心解决交通瓶颈加速对外联系带动新城开发体质健康生理健康心理健康改善人居条件普及小康生活吸引高端人才改善气候水文保护生态资源迎接低碳经济五个重庆与项项目定位中国新生代首首脑产业示范范区立足于于21世纪总总部经经济最最新发发展趋趋势，，整合合接轨轨世界界的潮潮流科科技，，成为为在西西部乃乃至中中国都都具有有先进进特色色的首首脑经经济的的示范范平台台。打造中中国第第三代代总部部基地地，使使之成为南南岸区区发展展总部部经济济和重重庆打打造第第三代代新城城的代代表性性、示示范性性项目目。项目总总体定定位项目定定位内内涵阐阐释1、综合合化：：以全新新的总总部综综合体体为功功能整整合指指针，，打造造一站站式高高端商商务办办公生生活平平台（（总部部办公公、商商务休休闲、、日常常居住住、商商业餐餐饮等等），，成为为城市市新的的功能能核心心之一一和重重要亮亮点。。2、国际际化：：以国际际先进进理念念和标标准进进行开开发，，本土土企业业提供供高品品位的的国际际化商商务办办公体体验，，为进进入重重庆的的跨国国企业业或机机构提提供与与世界界同步步的高高水准准商务务生活活的理理想空空间。。3、低碳碳化：：全方位位低碳碳技术术的运运用保保障环环境质质量与与生命命质量量，成成为低低碳城城市大大潮初初起时时期的的弄潮潮儿。。立体体园4、智能化：以“智慧城市”的理念营造西部乃至全国独一无二的无线总部基地样板，无线总部，无限风光，无限便捷，无限人性，无限生活。项目定定位内内涵阐阐释在以上上内涵涵支撑撑下，，本案案既立立足实实际，，又目目标远远大，，既立立足重重庆城城市发发展的的需要要，也也放眼眼世界界首脑脑产业业的趋趋势与与需求求，在在城市市战略略层面面上，，本案案应该该成为为重庆庆东部部崛起起的““超级级引擎擎”和和“超超级服服务平平台””，茶茶园这这个城城市副副中心心的新新型强强劲““心脏脏”，，成为为南岸岸区产产业升升级的的“示示范引引擎””和茶茶园区区域乃乃至新新生代代重庆庆城市市建设设形象象的代代表，，成为为西部部发展展首脑脑经济济的示示范平平台，，从而而也成成为重重庆吸吸引全全国乃乃至世世界首首脑产产业的的首选选平台台。项目定定位内内涵阐阐释项目低低碳运运用结合重重庆及及项目目基础础条件件，充充分考考虑低低碳成成本控控制和和可操操作性性原则则，本本案在在低碳碳技术术运用用方面面主要要通过过五大大方面面进行行突破破：（1）绿色色节能能建筑筑（2）绿色色节能能建筑筑样板板楼（3）低碳碳体验验馆（4）低碳碳交通通（5）节能能环保保体系系应用用项目立立体网网络展展示低碳规规划：：充分分利用用环境境条件件，导导入对对流改改善气气候、、人车车分流流减少少尾气气、水水系引引入降降低气气温；；立体园园林：：汽车车引入入地下下，地地面大大面积积的绿绿化，，和屋屋顶、、墙面面绿化化，将将绿化化覆盖盖率达达到100%；信息网网络，，构建建面向向未来来的无无线城城市。。（全全方位位、立立体4G、全数字字化、全全球眼、、全网络络覆盖））项目自身身优势分分析规划设设计优优势：：中国重重庆西西部国国际总总部基基地运运用全全新的的设计计规划划理念念，项项目将将打造造为重重庆乃乃至中中国首首家纯纯粹生生态、、低碳碳、健健康办办公园园区，，其产产品设设计、、景观观规划划、科科技与与配套套设施施均将将全面面超越越同类类总部部基地地，并并始终终保持5年不落落后的的开发发建设设目标标。摒摒弃OFFICE死板的的平面面化设设计，，营造造独特特的独独体办办公环环境，，打造造顶级级花园园式总总部基基地。。配套优优势：：中国国重庆庆西部部国际际总部部基地地配套套最为为完善善，占总开开发用用地512亩34%的商业业配套套规划划是全全国同同类总总部基基地绝绝无仅仅有的的，包括括会所所、超超市、、餐厅厅、商商务中中心、、公寓寓、酒酒店、、商街街、体体育、、娱乐乐等，，兼容容高档档商务务设施施和企企业软软件服服务平平台的的“头头脑经经济””商务务功能能服务务也将将纳入入建设设范围围，形形成一一个与与总部部楼紧紧密配配套的的高档档总部部集群群服务务区。。服务优优势：：中国国重庆庆西部部国际际总部部基地地除常规规物业业管理理服务务外，，同时时拥有有投融融资、、决策策、市市场、、研发发、财财务决决策，，人才才培训训等服服务功功能，在所有功功能中投融融资功能首首当其冲。。项目政策策优势（（类比））青羊工业业总部基基地税收收优惠政政策：对于符合合相关条条件的企企业，前前三年按按地方实实得部分分的40%-60%扶持，整整栋入驻驻企业，，根据不不同纳税税额度可可获得20万——50万元的奖奖励。龙潭工业业总部基基地税收收优惠政政策：年纳税额额在200万元以上上的企业业享受四四税（增增值税、、营业税税、房产产税、企企业所得得税）区区级政府府所得部部分80%的扶持，，超过该该纳税规规模的企企业，分分别享受受不同比比例的税税收优惠惠。双流空港港总部基基地税收收优惠政政策：入驻园区区当年纳纳税县级级所得部部分超过过100万元的新新引进企企业，前前两年享享受地方方政府所所得税100%的返税，，第3-5年则享受受50%的返税。。3、62.37%被访对象象目前办办公场地地为租赁赁，其余余为购买买；5、28.68%的被访者者未来两年年内有购购买商务务写字楼楼打算；；1、对购买买办公写写字楼具具有一定定决策权权；普访本地地客户特征征4、62.01%的被访对对象公司司办公面面积在40㎡以下；2、被访对对象公司司所属行行业和分分布区域域未明确确限定；；6、有效效问卷共共279份，被访访对象主主要集中中在重庆庆地区；；项目调研研——客户特征征项目调研研——独栋别墅墅型办公公楼调研研情况项目调研研——联排别墅墅型办公公楼调研研情况项目调研研——叠拼别墅墅型办公公楼调研研情况产品喜好情况独栋（46.04%）联排（23.74%）叠拼（30.22%）价格面积停车系统停车位价格面积停车系统停车位价格面积停车系统停车位低总价56.49%低面积55.73%独立地下50.00%15-18个33.59%低总价45.31%低面积58.73%独立地下48.48%3-5个37.88%低总价64.29%低面积62.35%独立地下44.58%3-5个50%项目目调调研研———产品品喜喜好好情情况况项目目产产品品类类型型划划分分产品类型及面积配比细分表产品类型面积（平米）分占比总占比独栋700-100030%35%1000-120065%2000以上5%联排700-8005%5%叠拼3500-400020%20%小高层950040%40%政府府支支持持与与企企业业投投入入南岸岸区区政政府府、、长长江江工工业业园园管管委委会会对对本本项项目目一一直直都都寄寄予予厚厚望望，，也也在在政政策策等等多多方方面面给给予予了了大大力力的的关关注注和和支支持持。。恒德德集集团团是是具具有有雄雄厚厚实实力力的的投投资资机机构构，，对对此此项项目目倾倾高高度度重重视视，，全全情情投投入入，，系系统统操操作作，，从从““实实力力、、能能力力和和心心