产业投资基金产业园融资模式与园区地产金某地产新暨园

产业投资基金、产业园融资模式

与园区地产金融创新

暨园区地产基金设计

唐琪

2014年6月新型城镇化的发展背景1、国家城镇规划方案2、消除农村与大城市之间的鸿沟3、建立中等或小型城市4、形成城市梯队产业园区：中国地区经济的发展经验1、行政级别：城市发展的重要支撑（资源控制）2、不具备行政级别的城市发展路径：产业发展、地域优势地区经济的发展经验：产业拉动新型产业园区的发展典型模式分类分析一、政府主导模式：普遍存在以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。存在问题：1、注重规模开发，对效益及投入产出比测算不够重视。2、部分开发区开发效果不理想，债务负担沉重。融资模式：政府融资平台融资，政信合作信托等。背景分析：“开发区热”整顿。产业园区发展的典型模式分类分析二、产业地产商模式地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以转让、租赁或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。联东无锡总部商务园产业园区发展的典型模式分类分析三、综合运作模式政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。华夏幸福。产业园区发展的典型模式分类分析四、主体企业引导模式在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。北京诺基亚星网工业园。产业园区开发的现实难题一、前期投入较大二、投入回报周期较长三、管理难度较高：1、多业态开发：厂房、办公、住宅、配套等2、多事项管理：招商引资、投资服务、土地出让、后期开发等产业园区开发的严峻形势一、2014年房地产市场降温、土地出让降温二、存在房价以及连带造成低价下跌的风险三、园区融资受阻《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》

规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制，分类纳入预算管理。推行权责发生制的政府综合财务报告制度，建立考核问责机制和地方政府信用评级制度。建立健全债务风险预警及应急处置机制，防范和化解债务风险。

融资现状融资真相：政府的土地经营是盈利还是亏损？土地经经营中中的基基本制制度与与原则则一、土土地制制度基基本原原则：：1、土土地制制度公公有制制主要表表现形形式是是：城城市土土地国国有制制和农农村土土地集集体所所有制制。2：土土地成成为发发展的的工具具城市规规划、、土地地用途途与所所有制制政府垄垄断土土地一一级市市场二、基基本制制度框框架土地用用途管管制、、有偿偿使用用、土土地征征收为为核心心提示：：土地地增值值部分分的利利益分分配土地经经营的的商业业模式式与利利益主主体一、政政府土土地经经营模模式：：土地地融资资而非非土地地财政政维护土土地一一级市市场价价格。。二、土土地融融资模模式：：1、提提高价价格、、提高高估值值、增增加融融资量量2、支支付融融资利利息、、融资资规模模持续续放大大三、增增值分分享：：政府、、产业业资本本、购购房者者、农农民及及拆迁迁户产业园园区开开发的的盈利利模式式：土土地经经营一、土土地经经营1：低价价出让让，招招商引引资，，营造造人气气。二、土土地经经营2：1、住宅宅、商商业等等土地地高价价出让让，谋谋求利利润。。2、获取取税源源。土地经经营一一和土土地经经营2的互动动：产产业拉拉动，，人口口集聚聚，房房地产产行业业进一一步发发展。。土地经经营2对土地地经营营1的抑制制：高高房价价带来来的较较高成成本。。土地经经营1：税源源及产产业拉拉动。。土地经经营2：完成成对土土地经经营1的补偿偿。园区开开发的的分水水岭：：土地地经营营1还是土土地经经营2。产业园园区开开发的的融资资难点点提示：：融资资难只只是表表象，，融资资难体体现的的是深深层次次的经经营问问题。。一、园园区开开发资资金回回笼周周期长长与融融资期期限短短的矛矛盾。。二、园园区开开发利利润低低与融融资成成本较较高的的矛盾盾。核心：：土地地经营营2能能够实实现对对土地地经营营1的的补偿偿。产业园园区开开发（（土地地经营营）商商业模模式：：1、政府府营造环环境2、产业业资本进进入、环环境成熟熟：产业业资本分分享收益益3、购房房者进入入：政府府及产业业资本得得到利益益补偿4、城市市化结束束：存量量资产征征税产业园区区开发的的现实误误区一、开发发规模过过大与回回报周期期的矛盾盾二、各业业态比例例与回报报方面的的矛盾三、开发发模式与与各参与与方的协协调难度度现实问题题：1、过多多考虑政政绩，而而非考虑虑投入产产出比。。2、对未未来发展展过于乐乐观，未未考虑现现实风险险。3、契约约精神不不具备，，独立开开发的现现实难度度。提示：园园区开发发到底是是政治行行为还是是经济行行为？产业园区区开发的的融资模模式1：政府信信用型合川工投投：合川川工业园园区公司性质质：地方方政府设设立的国国有独资资政府融融资平台台。融资渠道道：银行行贷款、、城投债债、信托托等融资方式式：政府府支持融资要点点：1、企业业性质：：国有独独资、是是否具备备土地储储备职能能2、政府府支持方方式产业园区区开发的的融资模模式1：政府信信用型在税收返返还方面面，根据据中共重重庆市委委重庆市市人民政政府《关关于加快快建设特特色工业业园区的的意见》》、重庆庆市财政政局重庆庆市经济济委员会会《关于于特色工工业园区区市级税税收返还还问题的的通知》》、重庆庆市合川川区人民民政府《《关于印印发合川川区政府府融资平平台优化化重组方方案的通通知》等等文件精精神，园园区内建建成企业业投产后后5年年内，，在现有有财政体体制不变变的情况况下，对对超基数数新增的的地方税税收和共共享税收收属市级级和区级级财政留留成的50%部分补补贴工投投公司。。产业园区区开发的的融资模模式1：政府信信用型在国有土土地出让让收益方方面，根根据中共共重庆市市委重庆庆市人民民政府《《关于加加快建设设特色工工业园区区的意见见》、重重庆市合合川区人人民政府府《关于于规范国国有土地地使用权权出让收收支管理理的通知知》、重重庆市合合川区人人民政府府《关于于印发合合川区政政府融资资平台优优化重组组方案的的通知》》等文件件精神，，工业园园区内国国有土地地出让收收取的土土地出让让金以及及园区内内城市建建设配套套费全额额补贴工工投公司司。以上补贴贴资金全全部用于于园区土土地整治治、基础础设施建建设和公公司滚动动发展。。合川工投投：通过过分享土土地增值值实现投投资回收收。产业园区区开发的的融资模模式1：政府信信用型经国家发发改委批批准，总总额为10亿元元的2013年年重庆市市合川工工业投资资（集团团）有限限公司的的公司债债券（简简称“13合川川工投债债”）面面向社会会公开发发行。本次发行行期限3个工作作日，至至6月19日结结束。广州证券券担任本本期债券券的主承承销商。。本期债券券为7年年期固定定利率债债券，票票面年利利率为6.19%，附附设本金金提前偿偿还条款款，即在在债券存存续期的的第3-7年末末分别按按债券发发行总额额20%的比例例偿还债债券本金金。合川工投投公司是是重庆市市合川区区政府批批准成立立的国有有独资公公司，是是当地重重要的国国有资产产和公用用事业营营运主体体。本期债券券募集资资金规模模10亿亿元，全全部用于于重庆市市合川城城市新区区公租房房二期建建设项目目。产业园区区开发的的融资模模式1：政府信信用型1、基于于政府融融资平台台的流动动性安排排2、地方方性信托托公司业业务开展展迅猛：：基于与与当地政政府的关关联关系系融资方的的认知与与风险评评估一、政府府二、企业业：地方方融资平平台或其其他企业业三、综合合评估政府信用用融资相相关监管管文件财政部发发展改改革委人人民银银行银银监会关于制止止地方政政府违法法违规融融资行为为的通知知财预[2012]463号符合条件件的融资资平台公公司因承承担公共共租赁住住房、公公路等公益性项项目建设设举借需要要财政性性资金偿偿还的债债务，除除法律和和国务院院另有规规定外，，不得向向非金融融机构和和个人借借款，不不得通过过金融机机构中的的财务公公司、信信托公司司、基金金公司、、金融租租赁公司司、保险险公司等等直接或或间接融融资。提示：目目前信托托融资的的项目均均非公益益性项目目。政府信用用融资相相关监管管文件国土资源源部、财财政部、、中国人人民银行行、中国国银行业业监督管管理委员员会联合合发布的的《关于加强强土地储储备与融融资管理理的通知知》对用储备备用地进进行抵押押融资的的融资主主体提出出要求。。政府信用用融资相相关监管管文件银监会2013年10号文。。《关于加加强2013年年地方融融资平台台风险监监管的指指导意见见》。建立全口口径融资资平台负负债统计计制度，，将银行行自有资资金通过过信托、、理财等等绕道为为平台提提供融资资（不仅仅仅是贷贷款）的的行为纳纳入统计计。政府信用用“信托托融资””的产品品设计一、政府府还款确确认：1、由财政政局安排排专项资资金用于于平台公公司偿付付本息，，并由同同级人大大审议批批准将列列入同期期财政预预算。提示：同同期财政政预算。。2、政府提提供承诺诺函，保保证到期期时偿付付信托投投资款项项本金和和收益。。二、由平平台公司司关联方方提供保保证担保保。三、融资资方回购购应收账账款。四、土地地抵押。。中铁信托托-优债1225期

新津津市政道道路工程程集合资资金信托托计划2012年5月月募集规模模：10000万元信托期限限：24个月。。投资方向向：信托托资金用用于受让让新津县县国有资资产投资资经营有有限责任任公司（（以下简简称“新新津国投投”）拥拥有的对对新津县县政府规规模为10000万元元的应收收账款债债权，信信托到期期由新津津县人民民政府偿偿还此债债权，实实现信托托计划资资金的安安全增值值退出，，为受益益人获取取相应收收益。100(含)-299万：9%。中铁信托托-优债1225期

新津津市政道道路工程程集合资资金信托托计划财政资金金还款。。为了保证证信托资资金的按按时足额额归还，，受托人人要求新新津县人人民政府府确认上上述债权权的合法法有效性性。新津县人人民政府府提请新新津县人人大常委委会将支支付给受受托人所所涉及的的资金纳纳入信托托计划到到期相应应年度的的财政预预算。新津县人人民政府府向中铁铁信托出出具其提提请新津津县人大大常委会会以财政政预算资资金向中中铁信托托支付应应付款项项的书面面文件及及新津县县人大常常委会的的批复文文件。在信托计计划期限限届满时时，新津津县人民民政府按按约定向向受托人人无条件件清偿信信托计划划该笔债债权。新津国投投为新津津政府到到期偿还还债务及及资金占占用费提提供不可可撤销的的连带责责任保证证责任。。融资方——新津县国国有资产产投资经经营有限限责任公公司华澳信托托·长信24号合川工工投应收收款投资资集合资资金信托托计划发行规模模：2亿元。期限：2年。预期收益益率：9%/年资金用途途：信托托资金用用于受让让重庆市市合川工工业投资资（集团团）有限限公司对对重庆合合川区政政府持有有的约3.89亿元应收收账款债债权，合合川工投投将该资资金用于于两个基基础设施施建设BT工程项目目。重庆市合合川城市市建设投投资（集集团）有有限公司司承担无无限连带带担保。。产品设计计要点：：1、担保方方级别较较高，具具有一定定的增信信价值。。2、受让应应收账款款：还款款来源为为政府。。融资方（（地方融融资平台台）的未未来现金金流预测测产业园区区开发融融资模式式2：企业主主体开发发模式中北高科科技产业业园联东联东东无锡总总部商务务园华夏幸福福开发模模式中国新城城镇有限限公司模模式大连万达达长白山山项目等等综合体地地产开发发---工业地产产

中北北高科技技产业园园项目（（二期））贷款集集合资金金信托计计划一、信托托资金用用途：向向天津市市九胜投投资发展展有限公公司发放放1.5亿元贷款款，信托托资金将将全部用用于中北北高科技技产业园园（二期期）A地块的开开发建设设。二、信托托资金退退出方式式：信托计划划到期时时，天津津九胜用用A地块工业业厂房销销售资金金作为本本信托计计划还款款来源。。三、信用用增级措措施：1、抵押担担保：天天津九胜胜以A地块项目目在建工工程做抵抵押。A地块目前前按照工工程进度度仅对2、3、4号楼进行行了评估估，评估估面积39474.46平方米，，评估总总价值3.11亿元。实际A地块项目目1-11号楼测绘绘可售面面积为72852.71平方米，，届时将将全部抵抵押给受受托人。。2、保证担担保：由由上海九九川提供供保证担担保附带带法人个个人担保保。上海九川川投资有有限公司司注册资资金人民民币2亿元。经经营范围围为：实实业投资资，房地地产开发发经营，，物业管管理，资资产经营营管理及及国内贸贸易等。。近年来来上海九九川成功功开发了了上海浦浦东国际际机电数数码园、、上海运运盛松江江外包服服务产业业园等园园区工业业项目。。截止2010年末，资资产总额额13.4亿元人民民币。综合体地地产开发发---工业地产产

中北北高科技技产业园园项目（（二期））贷款集集合资金金信托计计划天津市国国土资源源和房屋屋管理局局公告中北科技技产业园园二区津国土房房售许字字[2010]第369号公司名称称：天津津九胜投投资发展展有限公公司项目坐落落：西青青区津静静公路北北侧中北北科技产产业园二二区3-31号楼用途：：工业销售面积积：44164.75平方米售楼处地址：：西青区惠风风路华鑫信托-建信联东无锡锡总部商务园园一期贷款集集合信托计划划信托规模：预预计为人民币币4亿元，分分A类信托计计划和B类信信托计划。第一期发行A类信托计划划，规模2.4亿，已于于2011年年11月23日募集成功功。信托期限：1.5年。信托收益率：：10.5%/年。信托资金运用用方式：用于于向无锡市联联东开发投资资有限公司发发放信托贷款款，用于无锡锡总部商务园园一期的开发发建设。风险控制措施施：1、本信托计计划以项目在在建工程抵押押。处于抵押押状态的在建建工程评估价价值为9.21亿，抵押押率不高于50%。2、北京联东东投资（集团团）有限公司司、无锡锡北北开发投资有有限公司及北北京联东投资资（集团）有有限公司实际际控制人刘振振东务提供连连带责任保证证。产业园区的附附加服务京农商银行联联东U谷循环环贷：抵押物物抵押担保，，为联东U谷谷工业园内符符合条件的小小微型企业核核准的可循环环使用的流动动资金贷款授授信额度。BT项目融资的要要点分析一、还款来源源：多元化。。仅仅依靠业业主支付来源源的现实风险险二、施工及管管理能力：项项目按期合格格竣工。重庆融汇温泉泉城市政道路路工程BT合同收益权投投资

集合资资金信托计划划发行规模10000万元信托期限24月投资收益率：：9%运作方式：重重庆融汇投资资将信托融资资所得资金用用于融汇温泉泉城市政道路路工程的委托托代建项目，，该市政道路路工程已具备备相关批文，，工程完工后后将有利全面面完善该片区区的交通基础础设施，提升升城市形象、、促进畅通重重庆的建设，，符合国家相相关法律、法法规和政策。。还款来源：第第一还款来源源为重庆融汇汇投资对该BT合同收益权溢溢价回购款，，其资金来源源为经营净现现金收入和收收到城乡开发发公司支付的的代建项目回回购款；第二二还款来源为为重庆融汇地地产经营净现现金收入。重庆融汇温泉泉城市政道路路工程BT合同收益权投投资

集合资资金信托计划划风险控制措施施：1、重庆融汇地地产提供连带带责任保证担担保。2、质押担保：：城乡开发公公司应支付重重庆融汇投资资的代建项目目回购款办理理应收账款质质押登记。3、实际控制人人黄祖仕先生生提供个人无无限连带责任任保证担保。。4、工程保证：：重庆融汇投投资为融汇温温泉城市政道道路工程按时时竣工验收提提供保证，并并提供工程质质量和进度保保证函。5、城乡开发公公司回购承诺诺：城乡开发发公司承诺融融汇国际温泉泉城市政道路路工程代建项项目回购款优优先偿还本信信托融资，即即代建项目回回购款拨付至至我公司与重重庆融汇投资资的共管账户户；重庆融汇汇投资出现经经营风险时，，回购款直接接拨付至信托托账户或共管管账户。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式甲方：：沈阳阳市苏苏家屯屯区人人民政政府乙方：：华夏夏幸福福基业业投资资开发发股份份有限限公司司1主要合合同条条款：：一、委委托区区域：：委托区区域占占地面面积约约为34.85平方公公里，，东至至沈大大高速速公路路，南南至沈沈阳四四环线线，西西至浑浑河商商务城城规划划边界界，北北至浑浑河（（面积积以实实际测测量为为准））。项项目一一期占占地面面积约约10平方公公里（（位于于整个个项目目区的的北侧侧，以以具体体规划划为准准）。。二、项项目一一期计计划用用5年时间间，分三个个阶段段完成成开发发建设设：起步阶阶段（（2012年-2013年），，开发发面积积达到到3平方公公里；；发展阶阶段（（2014年-2015年），，开发发面积积达到到7平方公公里；；提升和和成熟熟阶段段（2016年），，开发发面积积达到到10平方公公里。。项目二二期建建设开开发进进度由由双方方另行行协商商。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式三、甲甲方委委托乙乙方在在委托托区域域的开开发中中提供供“九九通一一平””等基基础设设施建建设工工作、、公共共设施施建设设工作作、土土地整整理投投资有有关工工作、、产业业发展展服务务工作作及相相关服服务。。负责责委托托区域域内规规划建建设用用地的的前期期土地地征转转并形形成建建设用用地，，按照照双方方约定定的开开发进进度提提供建建设用用地并并依法法进行行供地地。四、乙乙方负负责投投入全全部资资金，，进行行委托托区域域的开开发建建设及及管理理工作作，并并享有有相应应的收收益，，乙方方保证证按时时完成成本条条所委委托各各项工工作。。五、在在本协协议项项下甲甲方对对乙方方的委委托是是排他他性的的、非非经乙乙方同同意不不可撤撤销或或变更更的，，但乙乙方因因客观观原因因不能能履行行除外外；六、本本协议议项下下委托托服务务的委委托期期限为为30年，，自本本协议议生效效之日日起计计算。。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式七、收收益分分配：：（1））就基基础设设施建建设、、公共共设施施建设设项目目，甲甲方应应向乙乙方支支付建建设用用费，，具体体包括括建设设成本本和建建设利利润两两部分分，建建设利利润按按建设设项目目的总总投资资额的的15%计计算。。（2））就土土地整整理投投资，，甲方方应向向乙方方支付付土地地整理理费用用，具具体包包括土土地整整理成成本和和土地地整理理收益益两部部分，，土地地整理理收益益按土土地整整理成成本的的15%计计算。。（3））就产产业发发展服服务，，甲方方应向向乙方方支付付产业业发展展服务务费用用。当当年产产业发发展服服务费费的总总额按按照委委托区区域内内当年年入园园项目目新增增固定定资产产投资资额的的45%计计算。。（4））规划划设计计、咨咨询等等服务务费由由双方方按照照成本本费用用的110%计计算。。（5））物业业管理理、公公共项项目维维护及及公用用事务务服务务等按按照国国家定定价执执行；；无国家家定价价，按按照政政府指指导价价或甲甲方审审计的的市场场价确确定。。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式八、结结算时时间：：基础设设施建建设及及公共共设施施建设设费用用，甲甲方应应于具具体建建设项项目竣竣工交交付后后60日内内完成成结算算；土地整整理费费用，，甲方方应于于每年年2月月底前前完成成结算算；产业发发展服服务费费、规规划与与咨询询服务务、物物业管管理、、公共共项目目维护护及公公用事事业服服务费费用等等，甲甲方应应于每每年2月底底前完完成结结算。。九、结结算费费用来来源：：结算费费用来来源仅仅限于于委托托区域域内所所产生生的收收入，，即指指委托托期限限内委委托区区域内内企业业与单单位经经营活活动新新产生生的各各类收收入。。甲方向向乙方方出具具不可可撤销销的还还款承承诺函函，承承诺委委托区区域内内所产产生的的（原原有企企业与与单位位产生生的除除外））区级级地方方留成成收入入的约约定比比例作作为用用于偿偿还乙乙方垫垫付的的投资资成本本及投投资回回报的的资金金来源源。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式甲方承承诺：：在委托托区域域的开开发过过程中中，为为创造造良好好的融融资环环境，，在乙乙方及及入驻驻园区区企业业需要要融资资时，，在不不违反反国家家有关关政策策规定定的情情况下下，甲甲方或或其职职能部部门予予以全全力支支持，，双方方协商商认为为必要要时，，甲方方可出出具有有关文文件（（如相相关担担保、、回购购承诺诺、政政府批批文等等），，协助助办理理各项项手续续；支支持入入驻园园区企企业上上市融融资（（包括括境内内外直直接、、间接接上市市）。。在本本协议议委托托区域域范围围内，，甲甲方方不再再设立立其它它同样样模式式的委委托区区域。。在符符合国国家法法律法法规的的前提提下，，积极极办理理或为为乙方方及入入驻园园区企企业争争取各各项最最优惠惠的税税收、、支持持技改改、科科技创创新等等政策策。甲甲方应应将委委托区区域纳纳入沈沈阳市市城市市总体体规划划和沈沈阳市市土地地利用用总体体规划划中，，同时时甲方方应确确保委委托区区域有有不低低于500亩开开发用用地的的建设设用地地指标标供乙乙方进进行先先期开开发建建设。。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式乙方承承诺：：负责全全部委委托事事项所所需的的全部部资金金的筹筹措并并做到到及时时足额额到位位，确确保资资金使使用平平衡，，以确确保全全部委委托事事项按按时完完成；；协助助甲方方办理理各种种手续续、批批文、、争取取土地地指标标等工工作；；组织织进行行委托托区域域的发发展战战略论论证，，科学学制定定委托托区域域的产产业定定位。。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式一、以以产业业发展展规划划为先先导进进行产产业开开发二、采采取““产业业托管管”的的产业业开发发模式式采取““产业业托管管”的的方式式，即即不持持有全全部产产业用用地，，而将将“提提供全全面的的产业业招商商服务务”作作为价价值点点。华夏幸幸福同同政府府签订订排他他性的的“园园区孵孵化””协议议，根根据托托管分分成协协议，，在托托管年年限之之内完完成规规划、、建设设、招招商和和后期期维护护工作作。华夏幸幸福““园区区孵化化”模模式华夏幸幸福名名义上上获得得入园园企业业落地地投资资额一一定比比例返返还的的产业业服务务收入入。政府实实际通通过税税收收收入补补偿和和住宅宅土地地增值值补偿偿的方方式，，使华华夏幸幸福持持续以以较低低成本本获得得土地地储备备，并并分享享园区区收益益。住宅土土地增增值是是政府府土地地增值值补偿偿的前前提，，是华华夏幸幸福模模式运运作的的关键键要素素。华夏幸幸福低低成本本获得得的土土地储储备均均选择择具有有位置置优势势或自自然景景观优优势的的资源源，公公司产产品主主打性性价比比，清清晰的的定位位使公公司能能够在在园区区业务务早期期阶段段即能能通过过房地地产销销售，，快速速回笼笼资金金。提示：招商商引资。现现实的园区区开发难题题。华夏幸福：：利益分享享者中国新城镇镇发展有限限公司金金罗店一、、二级开发发业务联动动发展中国新城镇镇发展有限限公司于2011年年3月宣布布，上海市市宝山区人人民政府与与由本公司司非全资拥拥有的罗店店项目公司司金罗店开开发有限公公司达成协协议，对位位於宝山区区内的罗店店项目土地地出让金的的返还比例例进行调整整。本公司曾在在2010年10月月18日的的上市文件件中所透露露，本公司司在项目中中占土地出出让金的返返还比例，，有可能因因为法律、、监管或政政府政策上上的改变而而发生变动动。中国新城镇镇发展有限限公司金金罗店一、、二级开发发业务联动动发展在宝山区政政府的支持持下，金罗罗店公司成成功获得上上海罗店「「美兰湖硅硅谷项目」」总部基地地（或「该该项目」））南区的所所有许可证证，并有信信心在2011年上上半年获得得北区的所所有许可证证，在年内内全面展开开该项目的的开发。美兰湖硅谷谷项目总部部基地建设设是金罗店店公司从事事土地开发发之外，额额外取得的的利润点。。该项目在未未来数年为为本公司所所产生的利利润及现金金流，将可可有效缓冲冲由於土地地出让金返返还比例向向下调整所所带来的影影响。中国新城镇镇发展有限限公司金金罗店一、、二级开发发业务联动动发展金罗店公司司与上海市市宝山区人人民政府就就土地出让让金日後的的返还比例例达成新的的协议。根据协议，，自2011年1月月1日始，，在罗店项项目的土地地出让过程程中所得的的土地出让让金，项目目公司所占占得的比例例，将会较较前减少15个百分分点至约50%。此减少的15个百分分点的土地地收益，将将如国家政政策所定，，留归地方方人民政府府用於保障障房的建设设。产业资本与与金融资本本的结合杭州恒生电电子与鼎晖晖基金共同同投资、建建设、运营营高科技园园区总部设在杭杭州。核心：产业业资本可以以带来较低低的土地储储备能力。。万通地产的的工业地产产实践天津万通新新创工业资资源投资有有限公司（（天津万通通新创）公公布该公司司已于2009年1月7日签订收购购TCL多媒体科技技控股有限限公司（““TCL多媒体”，，股票号码码：01070）的间接全全资附属公公司——TCL数码科技（（无锡）有有限公司（（“TCL数码无锡””）的全部部权益的有有条件协议议，涉及款款项总额为为人民币1.59亿元。天津万通新新创是由北北京万通实实业