营销策略-第三季度2015年7月

42上上半年别排成1-6月大杭州别排成交 1-6月富阳别排成交均价（元/㎡近西溪湿地，享未来科技城资源配套。145-178400887（4完成网签为准大杭州别排成交依旧以余杭为主力，富阳市占率大幅下降，无项目上榜；余杭区青枫墅园延续热销势头，位居重点项 分析——万科·君分分★线上主诉求：由“城 江景排屋”转变★ ★组 小组成立专 小组，派单截客动作铺开 情 中间套200方 面积145方；边套240方 面积为185-195方。上三层，一层 （可做6房）和西边套南入户（可做5房）产 200方中间套：开间7.2米，进深12.67米 室层高2.95米，可做５车位宽度为7.２米。北入户房 室南花园面积大，户型实用；南入房源 ， 存量盘 总存240方边200方中间501832存量盘联排面积（㎡245-268-370-400存量盘联排面积（㎡245-268-370-4002137富春玫瑰园与本案竞争集中在总价相当的小面积联排产品上，推广仅圈地、少3030万方，容积率20，规划有法式合院、双拼、联排产品。产品户定期圈地，少量老业主维系和暖场活动，目前户外诉求：18万起。420月优势：1、品牌的口碑效应，产品品质好。2、物业服务好。3、离富阳城区较近。4、户型相对方正，面宽进深比大。5、间距较大，带坡度视觉感受较开阔。劣势：1、期房，看不到产品实体。2、同区位而2015年上半年成交情面积（㎡均价（元/㎡230-26095302731670295-31047503381900340151036019001436（样板房119251重点项 分析——华立永通·逸30万方，容积率1.02，规划有，叠墅、双拼30万方，容积率1.02，规划有，叠墅、双拼、排和六联排主力户型面积为210-240户配置露台、中庭、阳光室、花园，客厅开间7.5-7.8米。234㎡的边套户型,阳光地下室约100㎡、露台和中庭面积约40～50㎡,庭院面积约200㎡,该边套户型34㎡的面积可享受最大超过580㎡。无节点推广，少量案场活动，对外诉求：245万起享00方，黄公望现房江景排屋。价比高；６小区有多处中心景观；７小区较老，入住率高，有３室属于下挖室，比较潮湿。2015年上半年成交情22万-9万3260 存量盘存量盘（㎡联排面积（㎡240-248741上半年项目以余房续销为主，无新品亮相，推广缺乏节点；来电来访量严重不足 （元/㎡（万3由由于间距近花园小，靠近变压器等产品问题占因项目地理位置和配套不足占比因无合适产品和总价高，导致客户抗性的占比因市场上项目后期不开发等不良传言，对品牌不可占比3项目项目存量盘一期存量一期存量货值1.42亿，8163.21二期存量货值1.93，12227.2614912605285330773 323734357449660-数2051270㎡双57280㎡联排边套808230㎡0房房源销控 签约—签约—结结论及启所在富阳东洲板块为新兴低密住区，与余杭、萧山及主城排屋相比，在、配套等 三季目三季目713三季的三季的问等不良传言。上需要通过新品包装亮相，博得，吸引客户项目需要通过新产品的亮相创造节点，并铺上半年新客户来访214组，来电48

亿万开业，提供西服泳池将与暑期开酒店将于12月开综合竞争力提对应成为第一居所的可行性增强，客户机会增项项环境小207781207781问题与机会并存的情况下，项目三季度应保证产品总价优势，结合内外双重利好，通过新品包装亮相带动余房去化，主动出击扩大化速度，需成为富阳别排销冠，并前三名 策策3321【思思针对房源：针对房源：一二期余按现行价格出售，引导客户意向，及 成交来访客户选择新组团房源，则以认筹诚意金形式，锁房号落位，许之以开 利好认筹方式：认筹金20万，同现行销售方价格批下来直接转认购集中签约：8月15价价格建230方中间套：300230方中间套：300280方东边套：500280方西边套：460执行计划重点一:执行计划重点一:两大事件，攘外安 等介用的、湿②进一步扩大，执行发布项目能掌握整 节奏的时间进度的主动权；兼 周期的首尾，紧 人群；也能规避做大型活动带来的风险区域发展利

执行计划重点二：执行计划重点二：资源为我站 争争取实现项里的两大长工程的引进（新资源前置利用 &北师大四大轻奢东洲生活全演绎（既有资源充分融合利用•专场价值绿色生态：东洲生态绿色农产品博览会（重点突破老带新、关键人、中介等主要来客及转化率较高的，通过客满意度的提升、刺激来进一步强化的有效性针对所针对所有老业主统一做客户答谢，并建立“时”制度，给予其充，充足子的同时，以最大的利益调动起老业主的带客积极性1.定期举办业主活动，维系客户情感和口2.每月生派发，给到业主足够的情。“精 型 业精选有 业主，对其进行深度挖掘，通过各种 势必将这批业主打造为“编外销售员”为项目创造 优质有效客户及扩充项目 圈。★ 一：登门拜访由销售经理+销售员进行携礼登门拜访。初步将业主喜好、圈子、需求、困难等等渗透机会点排摸清楚。 如如何渗透老带新元物业费增强再和口碑 提供便

加

情感维 如如何提升中介带看成交积极性用券 码，等于报销来回车费1市卡200超励3万；260260）以上，佣金5万。 提升到8万与滴滴快车/优步合作意向于7月20日前达成针对滨江、上城、江干区中介门店，每周按区域安排拜如如和拓展关键人，做到全？ 端口开发全民平台，拓展关键人，并降低关对象对象：合作银行高管、经理，重点业主，水榭春联系人客户，供应，商会等，企事业单方法：1.上门拜访——由甲2.选取5名关键人给+销售经理携带精美礼品，登门拜访重点关键人，做好情感维系免费消费权限折扣，经关键人推荐买房，可享受，足关键人面子，保证其推荐积极。：推荐客户成交最高可获得5成为经纪人推荐客户，9月30日前到访客户最多者，可获得苹果笔记本等大：，并通过口口相传项成操作简单，极大降低参与门槛和操作门槛即可推荐客户成为经纪人，通并平台平台申请认证，开发全水榭其他拓是客户的重要来源，除老业主、关键人、中介的维系外，广撒网渗透、竞品拦截、跨界、call客也是三季度重点。在深化的同时，还要做好项目说辞的 遮阳板等物料针对30万以上车辆，在目标区域集中派 重点小区渗透：横幅、单页、社区灯箱等 针对富阳、转塘、滨江、上城、江干等区域，外拓商家设点和宣讲，并根据节点巡展派单针对直接竞品，可在重要节点、重要节日、开盘及其他活动时，以派单、举牌、圈地 等方式进行精；圈层跨 ，打开商会、车行、教育机构、高 ，目前已在进行中合作形式：1.针对可行意 ，举办现场活动或植入物料；2.为意 举办优质客户圈层活动，引进案场；3.利用转 和礼 开发自由经纪人促销信息海call+精call，指标与奖惩挂钩。指标：5组/周/人，超出部 200元/组。成 另计 面向杭州信息逻辑 面向富阳信息逻辑私有12万私有12万方自水榭山湿地首产量不足5230 —二三四五—二三四五六日销售推广起势准备（7.13-杭州、富阳火力全开（7.25-热销转销售力，加推保温（8.17-—二三四五六日两周面市推以更换现有户源及阵地包装为第一周（13-19日阵地：项 自线下 自：—二三四五六日两周面市推以更换现有户源及阵地包装为【、活动拓客活动莱蒙杯垂钓比赛第二轮周赛游泳报名启动（7.18） 7月13-147月15-247月13-147月15-24 完成；物业抵用券持7月137月14-237月24—二三四五六日两周面市推以更换现有户源及阵地包装为【拓客 关键人及开发①关键人登门拜访持续进行，重点关键人权限开放②7月24日前，完成水 —二三四五六日三周造势开盘，线上线下焦

日六五四三二— 活动

开营（7.26）、游泳 训练日（8.2、8.9、8.16）重点活动：7月25 —二三四五六日三周造势开盘，线上线下焦 —二三四五六日三周造势开盘，线上线下焦【【①物业抵用券持续中 ①关键 及开发①关键人登门拜访持续进行；②7月31日前 全 其他拓 —二三四五六日一个半月高效续销，推广以软性为 —二三四五六日一个半月高效续销，推广以软性为【活动 训练日（8.23）/游 重点活动：8月21 —二三四五六日一个半月高效续销，推广以软性为【拓客中介①8月17②关键人及开发关键人登门拜访持续进行 推广阶推售周机会活

第一阶起势准7月13日—24两周面市预认筹认购稳步攀升预“轻奢东洲 活游泳培训报名启

火力全7月25日—8月16三周造势开产品说明决“轻奢东洲 活学军社团资源导入活

第三阶适度保8月17日——9月30•游泳培“轻奢东洲 活物业抵用券、YOU&ME