房地产税收政策讲解国家税务总局

国家税务总局所得税管理司

何道成2010.3.

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》讲解房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第1页!引言改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第2页!

章总则第二章收入的税务处理第三章成本费用扣除的税务第四章计税成本的核算第五章特定事项的税务第六章附则国家税务总局所得税管理司

何道成2010.3

《房地产开发企业所得税处理办法》讲解房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第3页!

章总则房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第4页!5一、房开企业所得税征管存在的主要问题○多列预提费用

---预提了不允许预提的配套工程(设施)建设费;---多预提了允许预提的配套设施建设费;

---已完工的配套设施不及时的进行清算;

---虚设配套设施并预提相关建造费用.房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第5页!一、房开企业所得税征管存在主要问题○开具假发票---假票假业务

---真票假业务

---假票真业务6房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第6页!7一、房开企业所得税征管存在的主要问题

○税收征管难度大税收制度不完善---导致查出问题没有处理依据地方政府干预过多---导致不能依法进行税收处罚房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第7页!8二、新31号文的执行范围（一）包括内资和外资房地产开发企业（二）房地产开发企业以外其他企业从事的房地产开发经营业务房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第8页!9四、外资企业的完工标准

外商投资企业完工标准(142号文)○企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日；○首笔房地产使用权交付之日；○办理首笔产权转让手续之日。上述3个时点之较早者为房地产实际销售的开始之日。

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第9页!10六、关于房地产开发企业核定征收问题

○房地产开发企业不得事前实行核定征收企业所得税○房地产开发企业如果出现《税收征收管理法》第十五条规定的情形，可以按核定征收方式计算征收以前年度应纳税款，同时还应承担相应法律责任。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第10页!11第二章收入的税务处理

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第11页!12○以预售方式取得的销售收入销售未完工开发产品

○以现房方式取得的销售收入

二、销售收入确认原则房开企业销售主要形式房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第12页!13四、内税（新老一致）对预售收入征税方式---内税，按实际征收方式对预售收入征收企业所得税。

---预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第13页!14◎手续费◎视同买断◎超基价分成◎包销六、采取委托销售方式

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第14页!15七、未完工开发产品的税务处理

预计计税毛利率的分两类

---经济适用房

---非经济适用房、限价房和危房改造经济适用房○计税毛利率不得低于3%○必须符合建住房[2004]77号文的规定房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第15页!16七、未完工开发产品的税务处理

关于与[2008]299号文的执行口径协调问题开发企业在预缴当年企业所得税时，其计算公式为：（预售收入×预计利润率+利润总额）×税率＝当期应预缴的企业所得税额由于上述利润总额已扣除了期间费用、营业税金及附加、土地增值税等，因此，[2008]299号文与[2009]31号文的口径是一致的。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第16页!17八、计税成本结算时点

老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产开发业务的特殊性，新31号文将其确定为当年企业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开发企业自行确定。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第17页!18十、完工开发产品的税务管理○开发企业要向主管税务机关报告

---开发产品完工情况○开发企业在年度纳税申报时应当出具：

---税务鉴定报告

---其他相关资料

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第18页!19十一、开发产品预租收入的确认○预租新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租○租金确认时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第19页!20○具体项目○视同销售确认时点◎开发产品所有权或使用权转移时◎实际取得利益权利时

十二、视同销售的范围房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第20页!21第三章成本费用扣除的税务处理房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第21页!22

老31号文共例举14项新31号文共例举12项二、成本费用扣除的主要项目房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第22页!23○属于成本对象完工前发生的费用◎直接成本直接计入◎能分清成本对象的间接成本直接计入◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入

四、共同性成本的扣除

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第23页!24五、维修费用

○日常零星的维护、保养、修理等费用

○零星的标准暂参照国税发[2000]84号文第三十一的规定执行房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第24页!25七、会所等配套设施建造费用

○按公共配套设施处理非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位

○按建造固定资产处理

○按建造开发产品处理房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第25页!26九、售房部、接待处、样板房建设及装修○能够单独核算成本，按建造固定资产处理○不能单独核算成本，按建造开发产品房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第26页!27

新办房开企业未取得销售收入的，按老31号文规定可以向以后年度结转扣除，新31号文不允许扣除，但按老31号文规定向以后结转的部分，可以继续扣除。十一、广告费、业务宣传费、业务招待费

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第27页!28十二、利息

○向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第28页!29十四、成本对象报废和毁损损失

成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第29页!第四章

计税成本讲解房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第30页!31开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:

期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本开发产品计税成本分类房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第31页!32

（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第32页!33

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象的确定原则房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第33页!34

开发产品计税成本支出项目有6个:

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本项目房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第34页!35

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成本项目房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第35页!36

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。计税成本项目房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第36页!37

计税成本核算的一般程序分为5步:

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税成本核算的一般程序房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第37页!38

（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积。计税成本核算的一般程序房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第38页!39

（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。计税成本核算的一般程序房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第39页!40

（一）占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第40页!41

（一）占地面积法

2、分期开发首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第41页!42

（一）占地面积法

2、分期开发期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第42页!43

（二）建筑面积法

1、一次性开发的计算公式按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积×应分配的开发成本计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第43页!44

（三）直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第44页!45

（四）预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第45页!46

（五）预定售价法指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第46页!47

下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。如果确需采用预定售价法的，应事先和主管税机关按预约定价的方式进行协商。

计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第47页!48

下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：（三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。

计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第48页!49

开发产品完工后，如果因保证质量需要而未全部付款给施工单位，没能取得全部工程款发票的，可凭有关合同、协议在全部工程款的10%以内预提，计入相关成本对象，至保质期满后再行调整。质量保证金房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第49页!50开发企业按规定补偿给拆迁户的，其建筑成本可作为共同性成本进行税务处理，超过补偿标准的，则正常销售进行处理。回迁房房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第50页!51

第五章特定事项的税务处理房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第51页!52一、合作建造开发产品的税务处理（一）定义开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第52页!53一、合作建造开发产品的税务处理（三）分配利润的税务处理

○开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分配该项目的利润

○投资方取得利润视同取得股息、红利

○开发企业接受的投资额不负担成本费用房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第53页!54（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理

○投出方涉及的税务处理◎收入确认的时点：首次取得开发产品时◎收入确认的范围：应取得的开发产品◎经济业务分解为两部分转让土地使用权购入开发产品二、以土地使用权投资开发项目的税务处理房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第54页!55二、以土地使用权投资开发项目的税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理

○投出方的税务处理◎税务处理时点：投资交易发生时◎税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产和投资两项经济业务

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第55页!56第六章附则房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第56页!57

主要涉及外资企业。新老文件衔接房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第57页!58一、国税31号文的出台背景

---房开企业所得税征管存在的主要问题○开发产品缺乏完工标准

导致：开发产品不能及时结转成本预售收入不能及时转为实际收入

从而导致：房地产开发企业不能依法及时申报缴纳企业所得税。

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第58页!一、房开企业所得税征管存在主要问题○混淆成本对象界限---自用房不单独作为成本对象进行核算;

---将开发产品作为固定资产核算或反之;---将共同性成本在已完工和未完工成本对象之间随意进行分配;

---通过扩大拆迁补偿面积,减少可售面积,多结经营成本.

59房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第59页!60一、房开企业所得税征管存在的主要问题○采取不正当手段转移利润利用不同企业之间税负不同、征管方式不同钻税收征管理漏洞。

比如:

通过关联关系、核定征收等方式将利润转至施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环节。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第60页!61一、房开企业所得税征管存在的主要问题

针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个文件：

---2003年度下发了国税发[2003]83号文；

---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文；

---2009年度，总局将再次下发新的国税发[2009]31号文房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第61页!62三、开发产品的完工标准○竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）○开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用.○取得初始产权证明

上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第62页!63五、关于房开企业税前扣除的管理

开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第63页!64七、《税收征管法》第十五条○依照法律、行政法规规定不设账簿○依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿○擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料○虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账○发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报○纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第64页!65一、销售收入范围○销售开发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益○代收款项以出具发票单位为标准进行判断

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第65页!66三、外税（老法）对预售收入征税方式

外税按预征方式对预售收入征收企业所得税外资房地产企业预售收入，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第66页!67◎一次性全额收款◎分期收款◎银行按揭◎委托销售

五、销售方式的几种形式

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第67页!68（一）预售方式取得的收入

---开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等,即为全部预售收入。（二）预计计税毛利率和毛利额

---指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。七、未完工开发产品的税务处理房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第68页!69七、未完工开发产品的税务处理

预计计税毛利率的分类经济适用房○省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于15％；○地及地级市城区和郊区，不得低于10％；○其他地区，不得低于5％

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第69页!70七、未完工开发产品的税务处理问题：以预售方式取得的销售收入是否可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数？回答：可以作为基数！房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第70页!71九、完工开发产品的税务处理

○会计上：预售收入应确认为当期实际销售收入○税收上：要结转计税成本，并计算实际毛利额，进而进行差异调整注意差异调整时点、口径、方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第71页!72十、完工开发产品的税务管理○当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管税务机关有两个权利：

---计税成本核定权

---税收征管处罚权

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第72页!73十二、开发产品视同销售行为税务处理（一）视同销售的范围（二）视同销售收入的确认方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第73页!74

○本企业近期同类开发产品销售价格

○参照当地同类开发产品市场公允价值

○按开发产品的成本利润率成本利润率不得低于15%(含15%)

具体比例由主管税务机关确定

十三、视同销售收入的确认方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第74页!75

○权责发生制原则

○合理性原则

○配比原则

○真实性原则

○合法性原则

○及时性原则一、成本、费用扣除原则房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第75页!76已实现可售面积×可售面积单位工程成本○可售面积建设部有关规定○单位工程成本成本对象的平均计税成本成本对象总成本÷总可售面积三、已销开发产品的计税成本

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第76页!77○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊◎第1次◎第2次已销开发产品：当期扣除已完工成本对象未销开发产品：销售时扣除未完工成本对象四、共同性成本的扣除房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第77页!78六、共用部位、共用设施设备维修基金

○已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除

○代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除

房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第78页!79八、邮电通讯、学校、医疗设施○出售的，按销售开发产品处理○出租的，按固定资产处理○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第79页!80十、保证金

开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第80页!81十二、利息

○

为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：◎属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。◎属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第81页!82十三、土地闲置费

因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第82页!83十五、折旧费用

发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。自用时间必须超过一年以上。未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第83页!84开发产品计税成本概念

是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第84页!85

成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。成本对象的确定原则房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第85页!86

（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。成本对象的确定原则房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第86页!87

根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。计税成本的种类房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第87页!88

（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本项目房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第88页!89

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。计税成本项目房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第89页!90

（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本项目房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第90页!91

（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。计税成本核算的一般程序房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第91页!92

（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。计税成本核算的一般程序房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第92页!93

开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第93页!94

（一）占地面积法

1、一次性开发的计算公式按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第94页!95

（一）占地面积法

2、分期开发的计算公式期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积÷开发用地总面积×应分配的开发成本期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷期内全部成本对象占地面积×期内全部成本对象应负担的成本计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第95页!96

（二）建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第96页!97

（二）建筑面积法

2、分期开发首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第97页!98

（三）直接成本法计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本÷期内全部成本对直接开发成本×应分配的开发成本计税成本项目的结转方法房地产税收政策讲解国家税务总局共111页，您现在浏览的是第98页!99

（四）预算造价法计算公式：某一成本对象应分配的成本=