中国房地产概述全国篇

中国房地产概述2——全国篇宏观经济景气指数趋势图（2006年11月）

国内生产总值分析图9.92002-2006年全国固定资产投资分析图全国市场概览2005年后，中国经济平稳快速增长。2005年全年实现国内生产总值182,321亿元，同比增长9.9%，增速比2004年同期低0.2个百分点。受到宏观调控影响，全国房地产开发投资增速逐步回落，房地产投机、投资行为受到一定程度抑制，房地产价格增速逐季放缓，政策效应初步显现。1、土地市场

2004年以来，政府进一步加强了对土地供应市场的监管力度。各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地的供应比例，同时加大了对闲置土地的清理力度。综观2004-2006年，全国土地市场主要呈现以下特征。1）全国土地购置面积回落（同比下降4.0%）2）全国土地价格快速上涨3）豪华住宅用地价格出现较大增幅（同比增幅超过20%）2、房地产供给情况1）全国房地产开发建设增速放缓2）全国商品房竣工面积加速增长1998-2006年全国房地产投资额比较分析3、房地产需求情况1）全国商品房销售小幅增长2）2005年全全国商商品房房销售售价格格增幅幅较较2004年的的放缓缓房地产产宏观观调控控全面面展开开1政政策策主线线———全面面加强强房地地产市市场宏宏观调调控自2003年下下半年年起，，中央央政府府启动动了新新一轮轮宏观观调控控，对对房地地产市市场的的调整整是其其中的的重要要内容容。针针对房房地产产市场场投资资规模模过大大、住住房价价格上上涨过过快、、供应应结构构不合合理等等问题题，2004年年中央央政府府加大大了宏宏观调调控力力度。。时至至2005年，，中央央政府府在其其工作作报告告中首首次提提出要要“抑抑制房房地产产价格格的过过快上上涨””，正正式揭揭开了了中国国房地地产市市场全全面宏宏观调调控的的序幕幕。在在此后后的两两个月月内，，房地地产宏宏观调调控措措施相相继出出台，，住房房贷款款取消消优惠惠利率率、““国八八条””、““新国国八条条”等等，中中国房房地产产市场场随之之进入入调整整期。。2004年年的宏宏观调调控，，主要要是通通过紧紧缩房房地产产供应应源头头，以以控制制房地地产的的投资资规模模，重重点集集中在在土地地政策策和金金融政政策两两个方方面，，但中中央各各部门门之间间以及及中央央与地地方之之间的的政策策尚缺缺乏系系统性性。2005年年的宏宏观调调控，，体现现为对对房地地产市市场的的供应应及需需求两两方面面的调调整，，采用用包括括土地地、金金融、、财税税等政政策““组组合拳拳”模模式，，全面面调节节房地地产市市场的的供需需结构构，着着重抑抑制房房地产产价格格的过过快上上涨，，各级级政府府部门门对房房地产产市场场调控控的政政策具具有一一致性性和系系统性性。2006年年4月月27日，，中国国人民民银行行宣布布加息息；5月17日日国务务院出出台了了“国国六条条”；；5月月29日建建设部部等九九部委委推出出15条措措施8项硬硬指标标调控控房地地产市市场。。在2005房房地产产新政政实施施一周周年之之际，，又一一轮宏宏观调调控政政策席席卷市市场。。全国房房地产产调控控政策策一览览表（（2005~2006年年）编号政策名称颁布日期发布单位1《政府工作报告》2005-3-5国务院2中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率2005-3-16中国人民银行3《关于切实稳定住房价格的通知》2005-3-26国务院4加强房地产市场引导和调控八项措施2005-4-27国务院5《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005-5-11七部委：建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会6《关于加强房地产税收管理的通知》2005-5-27国家税务总局、财政部、建设部7《关于加强土地税收管理的通知》2005-7-1国家税务总局

财政部

国土资源部8《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》2005-09-22银监会9《关于调整上海市住房公积金个人购房贷款利率的通知》2006-04-27中国人民银行10调控房地产市场的六条措施2006-5-17国务院11《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》2006-5-29九部委：建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会2宏宏观调调控政政策对对房地地产市市场的的影响响1)土土地地政策策及其其影响响2005年年调控控政策策进一一步收收紧土土地供供应，，加大大了对对闲置置土地地的处处理力力度，，大力力改善善土地地供应应结构构，提提高了了中低低价位位普通通商品品住房房和经经济适适用住住房建建设用用地在在土地地供应应中的的比例例。建设部部等七七部委委《关关于做做好稳稳定住住房价价格工工作的的意见见》中中明确确规定定，在在一些些居住住用地地和住住房价价格上上涨过过快的的地方方，当当地政政府必必须适适当提提高居居住用用地在在土地地供应应中的的比例例，着着重增增加中中低价价位普普通商商品住住房和和经济济适用用住房房建设设用地地供应应量。。国土土资源源部明明确表表示，，为稳稳定房房价，，2006年国国家将将继续续加大大对中中小户户型、、中低低价位位商品品房、、经济济适用用房和和廉租租房的的土地地供应应。此此外，，政府府加大大了对对闲置置土地地的清清理力力度，，严格格禁止止囤积积土地地行为为，对对超过过出让让合同同约定定的动动工开开发日日期满满1年年未动动工开开发的的，征征收土土地闲闲置费费；满满2年年未动动工开开发的的，无无偿收收回土土地使使用权权。土地政政策的的影响响：（1））土地地成交交面积积同比比下跌跌（2））土地地交易易价格格继续续平稳稳上涨涨（3））土地地市场场日趋趋规范范化2）金金融融政策策及其其影响响2005年年3月月，中中国人人民银银行调调整了了商业业银行行住房房信贷贷政策策，将将现行行的住住房贷贷款优优惠利利率回回归到到同期期贷款款利率率水平平在房房地地产产价价格格上上涨涨过过快快的的城城市市或或地地区区，，个个人人住住房房贷贷款款最最低低首首付付款款比比例例可可由由现现行行的的20%提提高高到到30%7月月21日日起起，，开开始始实实行行新新的的汇汇率率制制度度，，当当日日人人民民币币升升值值2%银监监会会对对房房地地产产信信托托发发行行门门槛槛进进行行了了严严格格规规定定，，加加强强了了信信托托投投资资公公司司房房地地产产业业务务风风险险的的控控制制，，短短期期内内收收紧紧了了房房地地产产信信托托的的业业务务空空间间。。金融融政政策策的的影影响响（1））影影响响房房地地产产市市场场需需求求（2））加加速速房房地地产产行行业业整整合合（3））促促使使企企业业融融资资多多元元化化3））财财税税政政策策及及其其影影响响自2005年年6月月1日日起起，，对对个个人人购购买买住住房房不不足足2年年转转手手交交易易的的，，征征收收全全额额营营业业税税；；对对个个人人购购买买非非普普通通住住房房超超过过2年年（（含含2年年））转转手手交交易易的的，，征征收收差差额额营营业业税税。。明确确规规定定将将强强制制征征收收个个人人所所得得税税和和土土地地增增值值税税2005年年6月月中中旬旬，，为为了了抑抑制制房房地地产产市市场场的的投投机机现现象象，，规规范范房房地地产产税税收收，，北北京京、、广广州州、、成成都都等等城城市市试试行行对对二二手手房房交交易易征征收收20%的的个个人人所所得得税税财政政政政策策的的影影响响（1））增增加加短短期期炒炒作作成成本本，，打打击击投投机机炒炒作作（2））鼓鼓励励普