东莞房地产发展态势

东莞房地产发展态势研究[工作汇报]新世纪丽江

目录一、宏观经济与城市发展；二、东莞地产市场发展态势；三、兄弟镇区发展历程分析；四、茶山中心区未来发展建议；第一部分东莞市宏观经济发展态势一、综合实力持续增强，经济增长势头强劲截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元（仅次于深圳），增长14.9%，新增储蓄存款余额138.61亿元。金融机构各项信贷明显放缓，6月末贷款余额1417.53亿元，比年初仅增加12.28亿元，增长0.87％。整体综合实力跃居中国百强城市第十二位、地级市第一位。[今年上半年，东莞经济增长态势良好，今年上半年实现GDP665亿元，比上年同期增长18.7%，增速列广东省各市第三位。完成固定资产投资224亿元，同比增长152%，其中房地产开发投资51.48亿元，占固定资产投资24%，同比下降17%。]

05年上半年房地产累计投资54.18亿元，比去年同期36.41亿元增长48.8%，但增速同比下降46.95%，明显回落，开发投资呈“降温”趋势，房地产投资得到有效控制。房地产投资增速减缓是GDP比去年减少1.2%的主要原因。

经济景气重要指标20012002200320041GDP增长率18％18.4％20％19.6%2实际利用外资增长率10.3％18.3％19.3％18.4%2004年东莞与珠三角其他主要城市比较情况东莞珠海中山佛山惠州GDP11555646101653685增长率19.6%13.8%18.7%16.3515.1%东莞2001-2004年度宏观经济景气指标1、城市化进程加快：

固定资产指标20012002200320041固定资产投资数额125192319428增长率22％53％67％34%2基础建设投资数额346198144增长率21％81％59％47%3房地产开发投资数额15275593增长率32％81％105%69%二、城市化进程加快，城市品位显著提升

被外界美誉为“新城市运动”的东莞，以“1+N’’（城区+镇区）发展模式全面推进了城市化进程。2、城市品位显著提升，东莞获得多项殊荣：中国综合实力百强城市中国最具经济活力城市中国优秀旅游城市全国科技进步先进市国家电子信息产业基地通过创建“国家卫生城市”的国家考核

东莞在国内外的知名度迅速提高，制造业名城、生态绿城和文化新城的形象深入人心。三、城乡居民收入持续增长，消费结构升级显著东莞珠海中山佛山惠州可支配收入2052618347158361605413822

2004年东莞城市居民可支配收入突破2万元，达到20526元，在珠三角仅次于深圳，高于珠三角其他城市。2001年至2004年东莞私有汽车和商品房等耐用消费品呈强劲增长趋势，一方面得益于东莞宏观经济的持续快速增长；另一方面也可看出东莞的消费升级已经显现。截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元，增长14.9%，

社会消费指标20012002200320041社会消费品零售额增长率15.5％14.7％18％15.1%2耐用消费品私人汽车拥有量/百人162426333商品房销售增长率17％77％32％33%珠三角部分城市2004年城市居民可支配收入情况四、宏观调控下东莞的房地产左前轮：土地供应环节右前轮：住房供应环节左后轮：住房买卖环节右后轮：消费者需求环节1、延续国家政策，对地产发展实施“全时四驱”；2、东莞应对政策：见招拆招、借力打力；东莞普通住宅标准——东莞将在广东省的基础之上上浮10%，套内132平米禁止“炒买炒卖”土地——政府拟启动“黑名单计划”五、东莞宏观经济与房地产发展：1、宏观经济近年来持续快速增长，产业结构的升级，支持城市的持续发展，为房地产业的发展提供了背景基础。2、东莞基础设施的大力投入，城市化进程的加快，城市价值提升，增强东莞的吸引力和接受力。3、城市居民收入和外来人口的增长，尤其是中坚层的逐步形成，对东莞房地产市场发展起到了极大的推动作用。4、广东轻轨铁路规划的实施，进一步增强东莞发展后劲对东莞房地产未来发展的影响将更为深远。近期期指指导导思思想想：构构建建““莞莞城城——同同沙沙——松松山山湖湖””三三位位一一体体主主城城区区。。近期期空空间间发发展展方方向向：1、、主主要要的的城城市市空空间间发发展展方方向向是是向向南南，，即即以以新新城城市市中中心心为为核核心心的的南南部部地地区区是是主主要要建建设设地地区区。。2、、次次要要的的空空间间发发展展方方向向是是向向东东和和向向西西，，向向东东是是东东城城组组团团的的进进一一步步发发展展和和沿沿松松山山湖湖大大道道沿沿线线组组团团，，向向西西是是近近年年万万江江组组团团城城市市化化的的延延续续。。东莞莞市市城城市市发发展展方方向向：：南南进进东东拓拓近期期重重点点建建设设地地区区分分为为三三类类功功能能片片区区：中央商务区、、东城中心区区、万江中心心区、南城高高新区为综合合商务类功能能片区。中央生活区、、中心东片区区为生活居住住类功能片区区。运河两岸地区区为商居混合合类功能片区区。第二部分东莞房地产市市场分析1、房地产开开发投资得到到有效控制；；随着城市化进进程的加快，，2004年年全年房地产产投资达到93亿多元，，比上年增长长70.3%。2005年上半年完完成投资54.18亿元元，同比增长长48.8%,但投资增增速同比下降降46.95%，明显回回落,政策的的调控效应开开始显现。2、住宅投资资是拉动房地地产增长的主主要原因；住宅投资占主主要部分，达达43.19亿元，同比比增长50.4%，占总总投资额79.92%，，与04年同同期平稳增长长，办公楼和和商业地产分分别同比回落。一、房地产投投资：总量增增长，增速回回落。3、房地产占占固定资产投投资比例趋于于合理；05年上半年年东莞全社会会固定资产投投资224亿亿元，房地产产占24%，，同比减少17%，去年年年中达到41%，自去去年下半年开开始，宏观调调控的影响逐逐渐显现，房房地产投资比比重下降，指指标回到警戒戒线内。4、自筹自己己比例提高10%，开发发商资金吃紧紧，投资风险险下降；上半年资金来来源62.6亿元，其中中自筹资金26.9亿元元，贷款8.9亿元，定定金及预付款款21.1亿亿元，外资0.2亿元，，其他资金5.5亿元。。与去年同期期相比，自筹筹资金比例提提高10%，，贷款、定金金及预付款分分别下降了5.6%、4.7%。面临宏观调控控的压力，开开发商资金吃吃紧导致05年上半年新新项目迟迟没没有开工，新新推盘量减少少，旧盘唱主主角。投资风险系数数（非自筹资资金/总投资资）在05年年上半年较去去年同期下降降10%，风风险系数为0.57%二、施工、竣竣工面积趋势势分析2002200320042005上半年房地产投资（亿元）27.658.893.454.18施工面积（万平米）401.9689.51834.45737.19施工面积：施施工和新开工工面积剧增，，竣工面积趋趋减；2004年全全年累计完成施工工面积834.45万平平米，比上年年增长21%，05年上上半年施工面积737.19万平平米，同比增长111.1%。。新开工面积98.12万万平米，同比增长55.32%，竣工面积积59.75万平米，同同比减少4.8%，随着着众多项目开工工时间的限制制，施工和新新开工面积还还将进一步扩扩大，后市销售压力力增大。1、住宅增幅幅五成，非住住宅下降三成成；05年上半年年住宅销售面面积达到89.09，同同比增长51%，非住宅宅商品房销售售面积30.29万平米米，同比下降降33%。三、房地产市市场供需两旺旺，未来压力力显现2、未来市场场供给巨大，，市场面临消消化风险；上半年东莞房房地产施工面面积和竣工面面积倍数比为为12.34。施工面积在今年上上半年达到顶顶峰，而竣工工面积却减少少59.75万平米，同同比增幅下降4.8%。05年市场供供应将不多，，而未来两年年的市场供应应量将出现500万的供应量量，如果市场场不能扩容，，将面临消化化压力。商品房销售其中住宅面积(万m2)销售额(万元)整体均价面积(万m2)套数销售额(万元)均价109.28308765.12282589.097371.00246542.262767比去年同期增长22.2%44.2%18.0%50.6%23.2%84.5%22.5%2005年上上半年全市商商品房销售（含预售）总总体情况表2002200320042005一季度销售面积（万平米）162.56214.628437.291、住宅物业业空置面积减减少；2005年上上半年，商品品房空置面积积120.69万平米，，与去年同期期的110.84万平米米相比增长8.89%，，待销部分分（一年内的的合理空置））增长8.89%，滞销销（空置1-3年）和积积压（空置3年以上）面面积同比下降降8.71%。合理空置占总总空置量的31.2%，，不合理空置置占68.8%，去年同同期的比例为为17.9%和82.1%。合理空空置同比上升升，不合理空空置同比下降降。四、房地产空空置情况一分分为二2、非住宅物物业空置面积积急速上升；；非住宅物业待待销面积大幅幅度增加，高高达22.79倍，而滞滞销和积压面面积同比增长39.94%，总体空置置有高达78.14%的的增长，未来来市场压力会会进一步加大，，竞争进一步步加剧。反映在非住宅宅销售的二级级市场上，写写字楼销售不不畅，价格处处于僵持状态，总的的开发量已经经在透支未来来的城市需求求。商业地产在前前一阶段的““热度”之后后目前处于降降温阶段，市市场在消化存量，由于于竞争过度，，商业项目的的返租式销售售普遍难以坚坚持。大型商业的运营隐隐忧已现。五、镇区房地地产市场竞争争加剧；准建预售销售城区36%38%25-30%镇区64%62%70-75%近年来，受多多种因素的影影响，镇区房房地产发展较较为迅猛。从从城区与镇区区准建、预售售、销售各自自所占的比例例可见，未来来房地产的考考验主要集中中在镇区，而而城区的房地地产市场形势势依然较好，，镇区在新一一轮房地产竞竞争中需要走走出同质化竞竞争和价格竞竞争的阴影,尤其是一些些房地产放量量较大的地区区。目前东东莞房房地产产的价价格存存在较较快上上涨的的趋势势，这这由多多种因因素构构成，，但可可以肯肯定的的是搭搭便车车上涨涨的项项目不不能长长久，，能够经经得起起市场场考验验的产产品将将会是是不断断通过过产品品创新新、管管理创创新、、服务务创新新拉高高价值值促进进价格格提升升而获获得持持久生生命力力的产产品。。第三部分周边镇区发发展历程分分析解析石龙相当长一段段时间，石石龙一直在在同东莞四四区二十八镇的的竞争中处处于领跑地地位，但随随着各镇区发展模式式的创新与与发展，石石龙未来的的发展空间所提出的的问号越来越大。。“前车之鉴鉴，后世之之师”，我我们无意于于批判石龙龙，而是希希望从其发发展脉络中中，找到能能够为我所所用的经验验和教训！！？重点中心城镇之一莞深高速、莞龙公路、广深铁路、R2线最小面积、东莞十强镇经济实力强劲：2004年GDP增长率19.6%，人均可支配收入20526元。城市规划：形成以新城区为核心、辅以副中心、中心镇的规划格局。一小时生活圈：四纵十横的公路主骨架、原有的广深高速、未来的轻轨。五年见新城：三城、四目标、五中心。快速发展中中的石龙——GDP之争石龙龙“暂时””领先面积13.83平方方公里，常常住人口约约6.82万人，外外来工作人人口约7.23万人人，另外有有海外的华华侨和港澳澳同胞有2万多人。。单位面积积承载人口口东莞最高高。一、城区格格局新城组团：：城市行政、、科技、信信息、文化化中心西湖组团：：高新技术园园区、批发发为主的商商业区、城城市公路对对外联系的的主要区域域。老城组团：：日用消费型型商业区“拉开建设设，优化布布局，新区先行，，带动老区区”为工作思路路，坚持新新区建设为主。。组团划分老居住区物流综合区区工业园区工业园区本项目新城综合生活区预留区红海未来开开发区工业园区工业园区物流综合区区老居住区土地利用现现状在大组团的的基础上，，根据功能能细分，划划分为“七七大功能片片区”，受土地和规规划滞后之之困，石龙龙的经济的的可持续发发展显现对对相当的困困难！主要景观节节点次要景观节节点开放景观空空间工字河流绿绿化带投入巨资，，充分利用用景观资源源进行积极极规划并实实施，但由由于管理不不到位，景景观资源未未有得到优优质的维护护与管理，，价值未有有足够体现现！景观规划西湖客运站站长途汽车站站莞龙公路广深铁路石石龙站石碣方向联联系华南大桥（建设中））外部交通老城区：道路窄、交通拥挤新城区：路面宽、规划好西湖区：由内而外的枢纽东岸大桥南桥交通布局由于特殊的的地理以及及前瞻性考考虑不足，，石龙的交交通阻滞的瓶颈效应应，交通高高峰期石龙龙至茶山、、石竭，石石排严重阻塞，新中中心区开发发不到1/3，交通通问题已经经十分严峻峻博爱医院中心小学石龙中学石龙二中黄家山小学爱弥尔幼儿园石龙三中博爱医院急救中心中山公园石龙体育馆江畔公园金沙湾公园人民医院金凯悦酒店配套比较齐齐全，由于于是历史形形成，档次次不够，但但基本能解解决石龙房房地产业发发展的现实实问题。新新城区的配配套严重滞滞后，发展展节奏不合合理，目前前的新中心心区是一座座“睡城””，没有体体现足够的的拉动力。。资源配套套绿化路兴龙路汇联步行行街商业资源源金沙湾购物广场现代广场富升百货新一佳超惠超市盛御酒店餐饮街金凯悦酒店美食街双种子肯德基麦当劳由于经济济基础良良好，消消费能力力强，催催生了大大石龙商商圈，但但由于是是自然发展，因因此整体体布局显显得零乱乱错落，，新城区区、老城城区分工工不明确确、发展态势显显失均衡衡，新城城区商业业价值提提升能力力极为有有限。餐饮集中中在老城区汇联联步行街周边区区域、西湖区饮饮食街周边。中大型集集中式商商业项

目主力商家区

域规模（㎡）大华广场、名店城新一佳、顺电老城区40000现代广场华润进驻老城区50000石龙富升百货富升百货老城区30000石龙金沙湾金沙湾购物广场西湖区63000超惠购物城超惠超市老城区16000中大型商商业过度度分布在在老城区区、西湖湖区，新新城区目目前还没没有大型型集中式式商业，，由于均均衡性不不够，大大型商业业机构的的全面开开花目前前进入到到残酷的的“价格格战”，，可以预预见的是是上述商商家集结结与老城城区的大大商家在在未来的的两年内内将有部部分在石石龙消失失，新城城区由于于没有上上规模的的商业拉拉动，吸吸引力提提升的空空间有限限。专业市场场市场名称区

域类

型营业面积(㎡)石龙东市场老城区农贸1100石龙商贸市场老城区农贸7500石龙新春市场老城区农贸1500石龙沙头角市场老城区服装、饰品6000石龙黄家山综合市场新城区农贸3000龙升市场新城区农副产品7000广东国际轮胎市场新城区汽配件12600石龙西湖服装批发市场西湖区服装5000石龙西湖综合市场西湖区农贸7000石龙五金电子城西湖区五金、电子15500目前大型型专业、、批发市市场主要要集中在在西湖区区。新城区的的专业市市场比较较低端。。处于中低低端且没没有专业业特色的的市场，，对于交交通发展一一日千里里的东莞莞，辐射射能力将将不断下下降，未来必定定越来越越没有竞竞争力。。传统石石龙的街街铺租金持续续走低。。每年的GDP保保持稳步步增长，，增长率稳稳定在12-20%，，说明目前石石龙镇的的经济发发展非常强劲劲。工业和第第三产业业的比例例相当，，经济增增长模式式相对理理想，但但未来不不确定。。二、经济济发展为解决发发展的后后劲问题题，石龙龙不得不不突破行行政区划划的限制制，广泛与周周边地区区的惠州州、增城城、韶关等地地合作。。产业转移移产业转移移园区位位于韶关关始兴县县，占地地6000亩。。是无奈？？是产业业升级？？第一阶段：1993-2000年第二阶段：2000-2003年

第三阶段：2003年至今

三、石龙龙新中心心区发展展历程第一阶段段：标标志着石石龙镇的的房地产产开发由由老城向向新城过过渡。第二阶段段；沿沿裕兴路路开发，，标志着新新城中心心地产格局局形成。。第三阶段段：房地产的的开发沿龙升路路向纵深发展。。永和新村正龙豪园世纪滨江聚豪华庭龙升市场濠兴逸苑龙城国际老城片区区：没落落成熟区区新城片区区：绝对对中心区区西湖片区区：潜在在补充区区腾龙名苑金沙湾别墅区聚龙湾房地产项项目开发发一览石龙新人人民医院院（在建建）商业中心心（拟建建）体育活动动中心（（拟建））品牌开发发商的缺缺位使得得整体开开发水准准偏低项目名称销售均价（元/㎡）销售状况聚豪华庭2700总体消化速度较快，130-140的户型消化速度较快，大面积复式消化较慢。世纪滨江洋房预计在3800-4100开始预售，世纪滨江开发水平有所进步腾龙名苑2500销售率85%以上，目前的尾盘主要是顶层大面积复式和低层单位。正龙豪园5000（别墅）仍有少量单位在销售。龙升市场约1900基本售完，低价消化快。聚龙湾约2000售完，推出时无竞争，销售速度快。地产销售售情况项项目一览览消化速度度一般，，总体销销售价格格不高，，大面积积消化有有一定压压力，相相对于同同等经济济规模的的虎门、、长安等等镇区，，无论是是、规划划设计物物业档次次、销售售价格、、物业服服务都有有相当的的差距，，显然无无法满足足高档次次人才的的就近居居住需求求，这一一需求无无法满足足，新区区商业难难以成市市。具体体到项目目，。项目名称物业管理聚豪华庭号称国家三星级标准智能化系统，英式管家物业服务。世纪滨江世纪滨江物业顾问公司，号称“管家式”服务。腾龙名苑普通物管公司，提供初级的物管服务。正龙豪园智能化管理，“一卡式”收费。龙升市场普通物管公司，提供初级的物管服务。聚龙湾三期开发时，成为首个引进智能化IC卡门禁系统的小区。物业服务务情况一一览新区地产产开发公公司总体体操盘水水准不高高，意识识和理念念的滞后后使得片片区的物业服务务水平总总体落后后，政府府经常协协助处理理物业投投诉，物物业维护护和服务的水平平低下是是影响本本区域物物业保值值、增殖殖的核心心原因之之一。新城区商商业综述述：基本评价价—遗憾憾无亮点点！商业氛围围非常缺缺乏，加加之石龙龙及周边边区域的的消费习习惯，使使得新城区的商商业销售售价格与与老城区区相差甚甚远，出出租经营营情况不不佳，因因此，目前，，新城区区的商业业发展存存在显著著问题。。商业的发发展模式式陈旧，，缺乏规规划，发发展速度度缓慢，，新城区区目前的的商业发展展水平比比较原始始，基本本以沿街街商铺为为主，辅辅以低端端的中小小型集贸市场和和小便利利超市，，缺少中中大型集集中式商商业和特特色商业业，商业业的作用还停留留在简单单的生活活基本配配套上。。从石龙新新区的商商业发展展情况来来看，我我们没有有在即便便是很富富有的石石龙人与发发达的新新区商业业找到必必然的因因果关系系，也就就是说：：有良好好的消费基础，，如果操操作失当当，同样样会面临临商业失失败的结结果。石龙给我我们的启启示1、前瞻瞻性的科科学规划划是新城城的重要要前提；；2、引进进品牌开开发商介介入开发发是重要要手段；；3、合理理商业规规划和市市政配套套是重要要基础；；4、优质质市政管管理是新新城发展展的重要要保障；；5、物业业服务配配套是物物业增值值的重要要途径；；6、优化化开发节节奏是新新城成功功的重要要法宝；；再看看大大朗：不久前，，华南mall被商务务部点名名批评，，业界对对其绑架架政府的的模式也也颇有微微词。而而一直埋埋头苦干干的大朗朗长盛广广场则被被权威机机构评为为“中中国商业业地产名名盘50强”！！实际操作作中也形形成多赢赢的局面面：政府赢、、发展机机构赢、、业主赢赢、商家家赢、老老百姓赢赢！成功原因因分析：：一、定位位明确、、顺势而而为；在市政府府启动松松山湖高高科技产产业园区区战略的的同时确确定了““中国毛毛织业名名镇”的的中心化化战略和和城市化化发展策策略。相应规规划非常常符合城城市发展展规律二、面向向大朗，，紧扣需需求；与国际化化、泛珠珠化的华华南mall相相比，大大朗采取取更加务实的策策略，以以餐饮、、超市、、娱乐、、酒店、、地产、、电影院院、CBA篮球球、小型型商业等等贴和大大朗人和和外来人人口需求求的极有有生命力力的商业业组合模模式来造造就新中中心区。。三、用预预设的人人流培育育未来商商业氛围围在中心区区启动之之前，大大朗政府府对于用用人流来来“灌溉溉”商业业的认识识可谓非非常超前前，在控控制农民民建房的的同时，，已经提提前布局局“住近””中心区区的策略。。在这一策策略指导导下启动动了长塘塘花园、、佛新村村等一系系列农民公公寓的建建设以及及天一居居的商品品住宅建建设。未来人流流的存在在，极大大的提升升了各路路投资者者对中心区商业业的预期期，使未未来的需需求变成成现实的的购买行行为。政府和发发展机构构的合作作出色的的把握了了发展的的节奏。。四、业态态组合极极具拉动动能力；；大朗镇近近年来鼓鼓励酒店店业、娱娱乐的发发展，这这对拉动动地方经经济，吸吸引外来来人口起起着非常常积极的的作用。。在长盛广广场的规规划中，，集酒店店、娱乐乐业、ＣＣＢＡ、、大超市市、美食食街、电电影院、、品牌服服装城、、住宅、、公寓的的业态非非常精准准的把握握了大朗朗的城市市化的进进程的脉脉搏，体体现了强强大的集集聚能量量。第四部分分茶山镇中中心区发发展建议议1、城市市捷运系系统不断断完善，，城界模模糊、城城际消失失，郊区区化居住住模式由由被动向向主动转转变，茶茶山近莞莞城的区区位优势势将得到到进一步步体现；；2、在新新一轮的的招商引引资的竞竞争中，，茶山的的后发优优势将更更加明显显，更多多的有着着行业领领先竞争争能力的的企业将将不断融融入茶山山。3、茶茶山白白领中中坚层层的进进一步步形成成，他他们将将释放放对优优质的的工作作、生生活、、消费费环境境的强强烈需需求；；一、未未来5年茶茶山城城市发发展的的趋势势预测测中心区区发展展建议议：一一切以以拉动动人流流为核核心结合周周边镇镇区的的发展展经验验和对对茶山山多年年的体体认建议一一：规规划为为先，，管理理为重重；茶山政政府已已经投投入巨巨资完完成中中心区区的未未来规规划，，使中中心区前前景一一片光光明，，但在在实际际管理理中不不能缺缺位，，要有有现代代的中心心城区区就必必须严严格管管控