党校物业管理技术方案

滁州市委党校新校区物业管理项目策划书安徽巾帼物业管理有限公司目录1.0 巾帼物业简介及物业项目简41.1 安徽巾帼物业管理有限公司企业简介41.2 滁州市委党校物业项目简介62.0 管理设想及费用预算72.1 管理策划及运行费用72.2 2务整体设想132.3 具体服务方式、内容及办法133.0 管理模式153.1ISO9001 质量体系管理模式153.2 全面、严谨、系统的管理模式153.3 内部管理架构和机构人员设置说明163.4 公司计算机管理系统164.0 物业管理前期介入174.1 前期物业管理服务174.2 日常物业管理服务184.3 分项服务计划195.0 服务方案及服务标准215.1 环境保洁方案225.2 安全保卫方案27会议服务保障方案 维修维护方案 绿化维护方案 设备、物资投入 行政备品 48保安装备 48清洁、绿化用品 维修用品 51管理指标、服务承诺 管理指标、落实措施 服务承诺 55突发性事件预想及应急处置预案 治安案件、刑事案件处置预案 电梯各类突发事件处置预案 火灾、消防报警的处置预案 滁州市委党校物业项目技术服务方案（不含酒店、宾馆租赁）分目录安徽巾帼物业管理有限公司企业简介滁州市委党校物业项目简介安徽巾帼物业管理有限公司企业简介我公司是一家专业的物业管理企业，公司组建于2005年，在市妇联2006并把巾帼物业作为市妇联“女性再就业实践基地”。公司具有良好的管理素质，先进的管理经验和年青的管理队伍， 公司中层以上管理人员平均年龄 34，拥有工程监理、财务、预算、消防、供水、供电、中央空调、电梯、等专业，中级以上职称人员 10 人，初级以上职称 13人，拥管理资金800 万元，管理面积 38 万平米，管理项目 21 个，涉及：政府、机关、企业、教育、卫生、烟草、电力等多种行业；现有职工 327 人，其中下岗职工、就业困难人员、低保户、残疾人等 246 个，占公司总人数的 80%，其中下岗女工97 人，社区安排的就业困难人员 16 人，残疾人4人，是一家业从事写字楼型物业管理企业，具备承接各种写字楼及物业小区物业管理的管理能力。管理体系：公司在2010年正式引入GB/T19001-2008/ISO9001：2008质量管理体系和GB/T24001-2004/ISO14001 ：2004环境管理体系GB/T28001/OHSAS18001：2007职业健康安全管理体系，并在2012全部通过认证。企业荣誉：1.2012 年，国家人力资源和社会保障部办公厅授予： “全国千户百强服企业”称号。2.2012 称号。3.2012 年，滁州市工商行政管理局授予：“守合同重信用单位”称号。4.2010 称号。5.2010 6.2011 7.2012 年，市房产局主管部门年度考评甲级服务企业。公司业绩：市规划馆管理处市规划局管理处市环保局管理处定远县政务中心管理处琅琊山蓄能电站管理处市检察院管理处长电科技管理处市妇女儿童活动中心管理处琅琊区政府管理处琅琊区教委及各下属学校管理处滁州学院（北校）管理处人民防空管理处嘉美公司管理处邮政速递物流公司管理处定远县计生站管理处亿通手机公司管理处贝旺族食品管理处喜多多食品公司管理处琅琊区检察院管理处滁州市委党校物业项目简介滁州市委党校物业项目位于花园路与西涧路交叉口西侧，占地面积 80亩，建筑面积 27000 平方米，其中综合楼 1 栋，宿舍楼 1 栋，面积16000 平米，图书馆和行政楼 6184 平米，教学楼5188 平米。本方所述物业项目服务范围包括行政楼、图书馆和教学楼，不包括酒店、宾馆。委托服务内容和职责范围包括： 安全保卫工作：负责门卫的值班及来访登记和接待工作，负责校区内的（管理区的秩序维护和停车场管理工作 （不含酒店、宾馆专用停车场）负责管理区噪声管理制止工作； 环境保洁工作：负责室外环境卫生、门前三包的清扫保洁工作（不包括宾馆、酒店负责室内委托范围内的保洁工作； 负责办公垃圾的收和清运。负责制定绿化养护计划并组织实施； 公共设施管理：负责委托范围内的设备设施管理和配电房的日常值班和维护管理；负责现场维修所需（ 300 元以下）备件的采购储备。负现场突发事件的应急抢修和处理工作。编制各项维修、维护计划和应急事件处置预案报业主方备案批准。协助和督促特种设备的检修公司做好维护工作并做好记录报业主方备案。建立设备、设施的维保档案。会议勤务保障：负责会议室设备设施的使用和检修维护工作；负责会议的勤务保障工作；负责会议现场花卉、设施的摆放和方案实施； 负责多媒体使用人的使用教学。管理设想及费用预算分目录管理策划及运行费用2务整体设想具体服务方式、内容及办法管理策划及运行费用配备原则服务第一的原则管理机构的设置与各类员工的配备， 均以提高市委党校物业管理的整服务水平为前提。在充分满足把市委党校管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的办公和学习环境，让业主和学员充分亨受到这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主和学员提供全天候、全方位的优质服务。精干高效的原则着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。使市委党校物业管理具有可持续发展的长久后劲。知识化、专业化的原则各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。岗位设置及人员配备2.1.2.2 市委党校物业管理骨干和技术人员配备情况一览表2.1.2.2 市委党校物业管理骨干和技术人员配备情况一览表姓名岗位年龄学历专业年限职称姓名年龄学历从事专业职称拟任职务证书编号徐杰34大专5年项目经理管理处主任3332064424号陈长柱水电工49初中29 年高级技工张健弱电技师42大专6年中级技工刘超保安队长46技校6年共产党员、退伍军人李涛保洁主管34技校4年李春艳会议服务主管39高中6年岗位设置、人员配备岗位 人数 备 注项目经理 1

行政班，负责全面工作，重大活动和会议必须在现场协调指挥保安班长 1

消防器材检查维护，噪声管理，协助做好其他工作24 小时值班，两班倒；白天 2人：门卫1人、消防监控值保安员 6

班1人；夜间3人：门卫值班 1人，消防监控值班 1人，1151天。教学楼保洁图书馆、行政2负责教学楼全面保洁含班长 1 人，负责委托范围内的保洁工作，协助突击教学3楼保洁楼开班教学期间保洁工作园艺兼室外保洁1负责院内环境卫生，协助配合绿化、设施维修工作水电工1负责配电房值班和设备设施维护， 8 小时工作制，24 小时在勤，非工作时间突发情况 1小时赶到现场。弱电技师18小时工作制，时间机动灵活，满足现场需要会议服务员2行政班，根据会议保障需要安排作息时间， 并负责做主要领导办公室卫生和接待室工作。人员合计 18运行费用人工费用岗位 人数 工资 保险 服装费 小计 说 明项目经理11500.0816.020.02336.0保安班长1900.0816.020.01736.0 1、保险按照社保局缴保安员6800.0816.020.09816.0 费标准。保洁员5700.0816.020.07680.0 2、服装配备按照：夏园艺工11000.0816.020.01836.0装2套、春秋装1套、水电工11800.0816.020.02636.01年更换折弱电技师11500.0816.020.02336.0合每月约20 元，会务会议服务员 2 1100.0816.020.03872.0 人员服装为提升形象，合计 32248 元/月配置较高。年费用合计 32248 ×12=386976元2.1.2.4.2 保洁用品及消耗费用名称单位数量单价合价说明尘推个560.0300.01、保洁用品和消耗按照保洁员抹布条103.535.0人单人每月消耗计算。洗衣粉袋102.525.02、不常用的保洁工具为节省费洁厕灵瓶203.570.0用从公司领用，不占用业主费消毒液瓶103.535.0用。簸箕、扫把套515.075.0年费用合计 540×12=6480 元绿化维护用品及消耗费用名称 单位 数量 单价 合价 说明园艺剪把2园艺剪把225.050.0喷雾器台1120.0120.0肥料袋565.0325.0药剂项1300.0300.0防寒草绳捆3025.0750.0锹、铲、锄头项160.060.0年费用合计1605 元2、该项费用由于第一年可能由施工单位维护和包活，我方可能不会产生费用，如不需要我方维护，该项费用不计。维修维护消耗预算该项费用由于物业设施刚刚建成，部分设施和设备尚在施工单位质保期内，部分设备设施可能直接列入移交， 或逐步进行移交。所以，很难进行精确测算本项预算构成按照设施故障率和损坏预想进行预算，如不精确，业主方可以提出修改或采取其它方式，我方愿意接受。如无异议，在报价内，我方负责委托范围内设施一年期的维修。名称单位数量单价合价说明上下水管道项11500.01500.01、管道维修包括疏通和维修更换；卫生间设施项12000.02000.02、卫生间设施维修包括隔断、龙头、照明系统 项 1 2000.0

冲水器、下水软管、和阻塞疏通。办公家具项1500.0500.0小件电器项11500.01500.0门窗项11000.01000.03、办公家具维修包括桌椅板凳和教学设施、会议室桌椅。4、小件电器包括电子钟电池更换、开水器配件和水电维修辅材。3、办公家具维修包括桌椅板凳和教学设施、会议室桌椅。4、小件电器包括电子钟电池更换、开水器配件和水电维修辅材。5、门窗维修包括门锁、合页窗户锁年费用合计 8500元扣、风撑。6、照明系统更换包括灯泡、灯管、整流器、启辉器、开关、插座。（386976+6480+1605+8500 ）×5.6%=22599 元 10%（公司利润和不可预见的支出费用）（386976+6480+1605+8500+22599 ）×10%=42616 元年服务费用合计：468776 元（大写：肆拾陆万捌仟柒佰柒拾陆整）各类人员素质标准暂定，待业主方批准）三十四周岁，中级职。身体状况：身体健康，身高 1.65M 。工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。学历职称要求：高中学历，中级职称。服务中心接待员：（拟定）年龄不超过35 周岁，身体健康。学历要求：中专或同等学历以上。工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。拟定）年龄不超过35 周岁，身体健康，形象端庄。学历要求：大专及以上，初级以上职称。专业水平：持有岗位证书。工作态度：服务热情、服从领导、积极主动、认真负责。工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。维修工：年龄不超过45 周岁，身体健康。学历要求：高中、中技以上。专业水平：必须有 3年以上本专业工作经验。暂定，待业主方批准）须持滁州市劳动局签发或转审的有效＜特种作业操作证 >。普通维修水工、泥工、空调工等 必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。保安员：年龄：30--50 周岁之间。身体状况：健康、五官端正、身高 170CM 以上。(同等学历)以上文化程度。有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。保洁员：年龄在35—45 周岁之间。身体健康、五官端正。具有初中以上文化程度。管理服务整体设想安徽巾帼物业管理有限公司经过近 7 年的实践摸索，不断总结、新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于滁州市委党校物业项目，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把巾帼物业的品牌浓缩在滁州市委党校物业项目的管理与服务之中。在滁州市委党校物业项目物管中全面引用 ISO9000 国际质量体系。滁州市委党校作为物业管理主管单位，我们将通过实际的运作，结合市场的需要将滁州市委党校物业项目实际管理过程中全面引用ISO9000国际质量体系。在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001体现市委党校倡导的绿色、健康生态的办公环境。将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意全面推行酒店式物业管理，公寓管理于全面、细致的服务之中。量部会同“市委党校物业管理处”提供全天候、全方位、全过程的酒店全面推行智能化物业管理。我司下属工程部曾给多家单位担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于市委党校设置的楼宇智能化系统，对智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。公司将根据业主、用户的实际需求提供“ 个性化” 服务。加大服务深度及广度，在管理上营造的特定氛围之下， 使在市委党校作的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境。分开管理方式根据市委党校自然环境优势，将全部实行封闭式管理，加强人防与技放防相结合；强化技防，降低管理成本，提升服务质量。创优条件具备后第一年创市优秀示范项目，第二年创省优。管理方式分目录ISO9000 质量体系管理模式全面、严谨、系统的管理模式内部管理架构和机构人员设置说明公司计算机管理系统控制方式ISO9001 质量体系管理模式公司的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的 ISO9000 2004 管理模式建立、实施，并力争通过了 ISO9001 的质量体系认证。全面、严谨、系统的管理运作模式：我司的每一个管理项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，公司机关、各专业部门、各分公司与各管理处形成一个有机的整体，个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中。其主要表现在以下几个方面：运作模式、公司信息反馈机制、管理处客户信息反馈机制、检查监督机制、专业化运作模式。公司信息反馈机制：我司参照ISO9004-2 管理模式中的服务质量建立信息反馈机制， 以断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正常的行政管理体系及检查监督体系中的信息反馈之外，在日常工作之中由质量管理部全面负责业主及物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈。专业化运作模式：对于项目专业性与技术性较强的管理服务，都由公司的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司(如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。内部管理架构和机构人员设置说明1、由于市委党校全封闭式管理，需加强人防与技防的结合，管理层人情调整。岗位职责管理处设服务中心（包括保洁、大型活动和会议服务）三部。工作；整个范围内的清洁绿化和楼层管理工作；管理处日常物资采购；内部员工培训；员工宿舍和食堂的管理等。保安部负责消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。修、提出的合理化建议等工作。严格的人员管理和科学的目标责任：我司所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了“自觉自律的意识” “严格苛求，精求精”是公司服务卓越质量的重要前提。管理人员全天候现场驻扎：我司要求所有的管理处绝大部分管理人员 24 小时在勤，随叫随到，行半军事化管理，这样不仅可以使所有的管理人员熟悉物业及用户情况，密切与用户的沟通联系，更可以提供及时服务并迅速应对突发事件，同时确保了全面的质量管理水准，使我司最大限度地提供优质服务。目标责任制：具体管理项目之管理目标的实现， 与管理处主任的升迁、去留密切挂钩这一点是公司管理中考评激励机制的重要特色之一；同时具体管理项目以管理处主任为核心的全面负责，也提高了管理的效力。物业管理前期介入分目录前期物业管理服务日常物业管理服务分项服务计划前期物业管理服务,如：（1） 建筑设计（地下室、地面、架空层、标准层、屋面等）是否满足物业管理的需求；（2） 设备机房的环境、通风是否满足要求；（3）根据清洁管理经验及整体规划要求，对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议；（4）管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；（5）根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；（6）从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；（7）根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中的缺陷提出纠正及修改建议；（8）给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；（9）从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议；（10） 根据公共部位建筑材料的选用情况， 提供保洁标准和程建议。从智能化的实用，经济角度，提出专业建议， 如：（1）考察整体工程进度， 提出智能化工程的阶段性实施进度划；（2）针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议； 协助组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。日常物业管理服务（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。（3）公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。（4）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。（5）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。专业装修工程质量监理与装修管理。（6）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。（7）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。（8）对实行全封闭式安全管理，全天24 小时三班轮值，确保安全。（9）结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的娱乐活动以协调人际关系、沟通联系。（10） （但不含人身、财产保险保管责任。（11） 管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。（12） 接受业主/ 住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业修、养护提出的委托并合理收费。（13） 按照酒店式物业管理标准设立服务中心服务， 实行“服务设计、菜单服务”。分项服务计划酒店式服务、人性化管理为顺应时代和社会的需要，我司不断提高和自我完善物业管理水平，并于2010 年全面导入现代酒店管理理念和技术“物业管理”为“物业服务与管理更加强调突出“服务”的内涵将物业管理服务真正提高到一个新的高度。（1）以业主为中心，提供酒店式专业化服务传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例， 然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务” ，通训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。（2）以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。（3）强调服务意识，提高服务效率在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的是上帝”，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务（10010。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“客人投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。（4）调整组织架构，实行科学化管理公司采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供系电话、服务价格等，汇编成《服务指南》。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。护卫严要求、礼仪高标准（1）由于“市委党校”智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特征，相应地决定了安全保卫工作的特点——“内松外紧”。因此，公司将通过一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之护卫人员恪尽职守的敬业精神，竭力为“市委党校”提供既有安全性、又富有人性化的优质服务，给人以温馨、自然、亲切的感觉。（2）高素质的护卫人员：身高一般在1.70M 以上，身体健康，反应敏捷文化程度在高中（中专）以上；有40% 以上的人员属于复员军人，具有较高的军事素养与定的拳术基本功；有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性，熟悉公司护卫工作程序；具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。（3） 作息时间严谨，着装端庄高雅：服务时间、班次：实行24 小时全天候服务了为保持与整体气氛的和谐统一，护卫员岗位着装要求：入口岗、消防监控中心岗二种岗位；消防监控中心岗入口岗着藏青色制服装，穿藏青色衬衣，打领带；护卫员发型统一，一律留平头。服务方案及服务标准分目录环境保洁方案安全保卫方案会议服务保障方案维修维护方案绿化维护方案：环境保洁：1、办公区公共部位的楼梯走道、卫生间、门厅、装饰部分、公共会议室、接待、会议服务工作。2、生产区的公共部位走道、卫生间、楼梯、门窗的保洁；3、室外环境卫生和生活、办公垃圾收集和集中堆放。但不包括转运垃圾收集。日常保洁计划标准本标准适用多数物业服务项目，贵方针对性的保洁计划待施工结束后再制定详细的保洁计划和考核标准报贵方审核。一）公共部分楼清洁项目层

日常工作及周期工作内每天 每周

每 月（季）

清洁标准公面共瓷砖部分墙柱面壁涂料大 玻璃消防楼梯楼梯、走道楼梯扶手

每天配合清洁剂清洁并随时保洁每天配合清洁剂擦抹二次，并随时保洁每天配合清洁剂擦抹二次，并随时保洁随时处理洁剂随时保洁拖洁每天保持干净随时保洁每天配合清洁剂擦抹二次，随时保

次次次次次每日全面保洁二次不锈钢扶手上不锈钢油

全面清洁一次

无灰尘、无污渍光洁如新无灰尘、无污渍光洁如新无灰尘、无污渍光洁如新渍渍无痕印、手印无灰尘、无污渍光洁如新无灰尘、无污渍无杂物无灰尘、无污渍天花板、

洁每天配合清洁剂清洁二次、随时保洁随时保洁

全面清洁一次

无灰尘、无污渍无痕印、手印无灰尘、污渍清洁项目日常工作及周期工作内容清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天 每周（季）地面每天配合清洁 全面清无污渍、无垃圾、无异剂温拖四次， 洁一次味并随保洁天花板、灯随时保洁 全面清无灰尘、无污渍具、洁一次风口门窗、墙身每天清洁一次 全面清每月抛无灰尘、无污渍及洁一次光保养隔板一次洗手盆及台每天配合清洁 全面清无污渍、无垃圾、无异面剂擦抹四次、 洁一次并随保洁味镜面随时用玻璃清无污渍、无水印、手印洁剂进行清洁大小便器皿随时用洁厕灵 用消毒无污渍、无垃圾、无异清洁 药水全味面消毒洗手间部分一次垃圾篓、每天换垃圾袋一次垃圾篓、每天换垃圾袋清洁消无溢出垃圾、异味垃圾二次、保持设毒二次施清洁、干净下水管道及时通确保下水畅通卷纸、擦手纸架清洁、更负责及时更换纸换纸其他设施每天清扫一次无污渍、无水印、无手印、无异味指示牌每天配合清洁全面清无灰尘、无污渍剂擦抹一次，一次并随时保洁三）重点部位日常工作及周期工作内容清洁项目每天 每周每 月清洁标准（季）相 桌椅、每天配合清洁剂 全面清上家私无灰尘、无污渍、光关 台面擦抹二次，并随时 洗一次蜡一次洁如新设 会保洁施 议随时保洁全面清无灰尘、无字迹室洗一次沙发、每天配合清洁剂全面清清洗一无灰尘、无污渍、光茶几擦抹二次，并随时洁一次次洁如新保洁烟灰缸不锈钢、指示牌

随时清理、清洗保洁每天用不锈钢保养剂擦抹一次

无烟头、无污渍、干净无灰尘、无污渍、不锈钢设施 每天用不锈钢养剂清洁一次，并随时洁沙发、桌椅 每天配合清洁擦抹一次，并随时保洁

全面清洁一次全面清洁一次

上不锈钢油一次

无灰尘、无污渍、无痕印、手印无灰尘、无污渍、光洁如新台面

每天配合清洁剂擦抹一次，并随时保洁

无过多纸屑、手印、污渍、印迹饮水机 每天随时保持围地面清洁垃圾篓 每天清理二次时保洁

全面清洁一次全面清洁一次

清洁消毒一次

无水迹、无污渍无溢出垃圾、异味垃圾桶、垃圾箱

换取垃圾袋一次。清洁烟灰缸及时整理清抹箱盖、箱身

全面清洁一次

清洗一次

无溢出垃圾、异味2米以下墙面 每月一次，使用前检查一次 目视干净，无灰尘、污迹地下设施 2个月全面清理一次 目视干净，无灰尘污迹、无锈迹四）室外环境卫生及设施射灯，路灯

保洁

一次

无灰尘、无污渍单位名字迹旗杆

2米以下擦抹一次

次次

无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍无灰尘、无污渍、旗帜 清洗一水沟、管道 清洁、通

中通一次

无痕印、手印楼房2 米下墙面璃钢架

局部污渍随时清洁隔油池每天二

每周一次 无明显污渍配合玻璃无灰尘无灰尘、无清洁剂清污渍洗一次污水池垃圾桶、垃圾箱

次、污水池随时处理换取垃圾袋一次，清洁烟灰缸及时整理清抹箱盖、箱身

次

捞干净，包装无泄漏无溢出垃圾、异味绿化带 及时清洁消杀 办公楼及外围 每月一

保持植物干净，无落叶、枯叶、垃圾每天清扫局部车位污渍随时清洁

一次

无垃圾、无污渍安全保卫：安全保卫工作职责、范围保安的管理内容包括：治安管理、外围消防管理、安全防范、车辆管理，来访接待，管理的主要目的是保证业主的人身财产安全，保证正常的生活和工作秩序不受干扰。我们根据贵方的性质，来访人员较多，办公设备和物品比较贵重，安全防范难度较大，任务较重，发生意外后负面影响大，也是是日常管理工作的重中之重，既要考虑满足工作需要，也要考虑为业主方节省费用。（一）现场秩序管理：（1）人员来访和物资管理：124 公共秩序。．对进入管理区的外来人员及车辆实行严格的审核登记制度，准其进入后对进出物品要出具所辖部门的证明才能予以放行； 物品出门需按照党校相规定，履行手续后方可放行。对来访人员须经接待人员同意方可进入，并履行登记手续。上下班高峰期实行站岗值勤制度，预订站岗时间：早 7：45-8：30.中午11：15-12 ：00下午14：00-14 ：45（2）治安巡逻管理：晚17：15-18 ：00管理区内实行24 小时巡逻制度：维护管理区内的公共秩序交通秩序 .解决发事件.纠纷，排除安全隐患。积极做好治安防范工作，确保管理区内的财产和设备安全。制止管理区内乱刻.乱画.乱张贴等不文明行为。止进入；管理区内发生的治安案件及时制止、报警，并做好上报；入内；看管好管理区内的物品、设备、车辆、防止被盗事件的发生 。上访人员的接待、安抚和引导工作；协助业主解决遇到的其它困难；车辆管理．告知车辆按规定停放，限速行驶。．负责办公楼前停车场的车辆管理，无关车辆不得驶入校区。．做好安全提示，防止交通事故的发生。．检查车辆安全情况，发现有漏油、漏电、门、窗未关等其他不安全因素消防管理．管理处全体员工为义务消防员，保安的消防管理值班人员是专职消防员．对厂区外围及办公区的消防器材、设施定期检查，发现安全隐患及时向．消防控制室24小时值班，不得擅离职守，做好检查、操作等工作（待定） 。．发生火灾要尽快确认位置，及时、准确启动消防设备，正确有效组织扑救及人员疏散，并向119 消防队报警，不得迟报或不报。协助消防人员扑救火灾，保护火灾现场，协助调查火灾原因。．制定消防应急方案，并组织人员定期进行演习。保安人员日常工作标准一、工作时间着制服、戴帽子、打领带、戴工作牌、上岗；站岗时扎腰带（制式衬衣可不扎腰带）成跨立姿势；二、不得留长发,怪发,发不过衣领；三、 严禁服装混穿,衣服保持干净整齐，不得穿拖鞋、露趾凉鞋、色运动鞋；四、不迟到,不早退,不擅自离岗,不做工作以外的任何事；五、上班期间不得吃零食 ,不吸流动烟,不读书看报,不打瞌睡六、严禁值班时间酗酒,闹事,接待私人来访；七、多学习业务知识,做到按规操作,按章办事,礼貌待人；八、人员必须服从公司人事安排和管理处 ,队长的管理，紧急情随叫随到；九、做好各部门之间的协调工作和值班 ,巡逻工作;十、认真做好值班记录,办理交接手续时应双方签字 ,否则将按时间段追究事责任;十一、队长要定期检查消防设施 ,消除火灾隐患;十二、上班时间内不得会客 ,不得利用职务之便带他人进入管理区；十三、严禁偷、拿,业主的任何物品、设备、设施等 ,违反者将送公安机关;十四、请假者必须办理请假手续、写请假条,队长同意后由管理处主任签字后可，口头请假一律无效，否则给予适当的处罚（紧急情况可另行处理） ;十五、不得乱用警用物品 ,不得带出管理区或在不值班时使用 ,十六、值班人员在接待来访人员时、回答问题时、当领导经过时要主动起立、主动问好;十七、对未明文规定的事项 ,现场管理人员有权给予批评和适当的经济处罚;十八、值班室、消防控制室随时保持洁净 ,物品摆放整齐,严禁停放自行车、置杂物等十九、门卫值班人员必须严格盘查出入的人员、严格会客登记制度；车辆现场管理人员负责来访人员引导、车辆停放、现场次序管理；夜间巡逻制度一,夜间巡逻之前做好随身携带警用器具及照明灯具 ,不定时巡逻；二,在晚上七点后开始时清场 ,开灯、关门、关开水器、锁好电梯等 ,检查有无全隐患；三,巡逻管理区每一个角落 ,大楼的门窗是否完好 ,做好随时发现,随时解决不能处理的要立即报告上级领导解决 .四,在巡逻停车场时注意车辆有无损伤 ,如有应作好记录,发现问题要及时报告五,夜间巡逻时,发现问题及时用对讲机通知其他人员，并说明情况、协助方法六,在交接班时作好值班、巡逻的交接记录，情况、物品、装备要交接清楚；对讲机使用管理制度随答；二、使用人必须按照公司规定的频道使用，不得擅自使用其它频率；三、除使用音量调节按钮外，严禁乱动其它按钮；四、严禁将对讲机借给非本公司人员使用；五、不得用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的事情和话题。使用对讲机时言语要文明；六、若别的同事正在使用对讲机通话，非特殊情况不准打扰（特殊情况如：火警、盗警等）；七、必须做好交接班的对讲机检查验收工作，在交接检查时，所发现损坏无合理原因，皆视为使用人的责任；八、在工作中要爱护对讲机，严禁不关机充电或更换电池。火灾紧急处理方案初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向当值最高主管报告。1、当值最高主管接到报告后：）现场最高主管接到报告后首先判明火势情况，是否需要立即报警，及）用紧急广播系统通知业主紧急疏散；）第一时间到达现场，决定是否向消防局报警求救2、当值保安员收到当值最高主管指令后：）启用消防紧急广播，通知业主紧急疏散；）向市消防部门报警，讲清楚地点、起火楼层、火势等；）将监控镜头定在起火楼层密切监视；）检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用3、义务消防队接到指令后：）以最快速度到达现场，组织灭火；）关闭防火分区的防火门或卷闸；）安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延；）针对燃烧性质不同采取相应的灭火方4、救护疏散人员接到指令后：）指挥疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层）引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏；）引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层时5、安全警卫组接到指挥部工作指令后：）清除路障，指挥无关车辆离开现场，维持大厦外围秩序；）禁止无关人员进入大厦，指挥疏散人员离开现场；）等待引导消防队消防员到火灾现场。白班保安人员值勤标准：1、提前15 分钟交接班，接班前不得饮酒，认真履行交接班手续，接班人员到，不得擅自离岗。2、按规定着装，戴帽子、扎腰带（着衬衣时可不扎腰带） ，佩戴领花、肩章、工号牌、上岗证，着长袖衬衣、春秋装时必须打领带；3公司的管理规定；3、配合门卫值班人员做好来访登记工作，和上访人员引导工作，严禁上访人员直接到领导办公室影响机关正常工作秩序； 严禁闲杂人员、商贩进入管理区；4整齐，保持交通畅通；5、执勤期间，要坚守岗位，每小时在值班室休息 10 分钟，不得在值班室滞留时间过长或做工作以外的事；7得插手、袖手、翘腿，保持良好形象；8、值班室内不得看书、看报、听收音机，中午换班吃饭要在区领下班后；夜班保安值班人员值班标准：1、提前15 分钟交接班，接班前不得饮酒，认真履行交接班手续，接班人员到不得擅自离岗。2必须打领带；3、严禁非机关工作人员、闲杂人员进入管理区；3入院内；4、主动引导业主车辆按规定停放，保证院内交通通畅；5、值班室内夜间不得熄灯，对讲机保持通畅；6、积极配合巡逻人员做好检查工作，7、保持好门前卫生和值班室卫生，并在交班前将卫生打扫干净；8、值班室内不得有闲杂人员滞留；9象，保持良好形象；10、12点钟之前不得穿大衣；会议服务保障：会议服务内容包括贵校接待室、会议室、洽谈室的保洁、茶水服务等，此项工作的工作量不稳定，所以，我们将培训素质和形象较好的保洁员暂时兼职，如以后工作量很大，确实需要配专职服务员，再与贵方协调.会议服务人员服务要求1、按规定着装，配戴公司标志牌、上岗证；2、做好个人卫生，服装整洁、保障时着职业装；3、不得浓妆、不准素面、保障时化端庄的淡妆、发不过领；4、不得配戴与工作无关的明显饰物，不准戴有色眼镜；5、职业装每周熨烫一次，保障时衣服不得粘有头发、头屑、服装不得折皱；6、不准留长指甲，不准戴大耳环、不准戴头饰；7、保障时动作敏捷，行走端庄，不准发出任何声响；8、保障主席台茶水时，只准由背后穿行，摄像、拍照时应尽量避开；9、茶叶应根据情况，三遍之应更换；、保障时不准有多余的动作，茶水不得外溢，浅于杯口 1.5 公分；、保障工作暂停时应退回保障人员休息室或门外；、保障时不得与熟人打招呼、交谈、回答问题时声音要轻；会议服务人员服务标准1、引领客人时引领客人时，应立正站立，手臂平伸，五指并拢，手心朝上，指向前进方向做“请”的姿势，并在前方保持距客人约 3米的距离带路。到达楼梯时，应停步请客人先行；每到一转弯处，都需做出同样手势。2、入座当来宾走近位置时，应迅速到达位置，双手握住椅背两侧，一侧腿屈膝顶住椅背下端，将座椅离地轻轻拉出，幅度适中，然后，撤身立于本列后侧，一侧手指向位置，面带微笑。整个过程要求，动作轻捷而迅速，做到安全、轻、缓、稳，切忌座椅拖地出声和让来宾等候。3、送客时会议期间，主动为出入来宾开门，动作要轻，避免弄出声响，影响会场秩序。会议结束时，要迅速到达出入通道，为来宾开门，并立于门口两侧，示意客人先走。若客人不识行进路线，应在前方带路。到达电梯口时，应先行一步，按下电梯，并用手把住电梯门；随后走出电梯，面带微笑，与业主双手道别。如需要，也可随后进入电梯。电梯到站后，应先行出门，并用手把住电梯门，让客人下梯后，手臂平伸，指示前进方向，微笑道别。4、持暖瓶的规范姿势：按照站姿站立，一般都以左手来服务，因此，左手的力度应比右手大。左手握住暖瓶的手柄，右手轻轻放在暖瓶的右侧，离底部约 3指的距离，右手应 5并拢，并有“请”的含意，右手不能用力，只是起到优美的作用。这时暖瓶上下垂直，顶部应与领结成一条直线，暖瓶离身体约三指的距离。5、持托盘的规范姿势：90行走时右手臂自然前后摆动（或将右手掌并拢，保持一定的倾斜角度，轻轻扶在托盘靠近身体的一角，手掌不能发力，以保持托盘始终处于水平状态），保持托盘始终处于静止状态。走到客人面前时，保持站立姿势，托盘轻轻转向身体一侧，以避免在服务中碰到客人。从托盘内取茶杯时，应遵循从外到内、从右到左的顺序，先拿托盘内最外面的一个杯子，并及时调整托盘重心，依次将杯子摆放整齐，杯子应放在椅子的右上侧，杯子与椅子的垂直线成 45o，桌面的杯子应成一条线，放杯子时应避免发出声响。6、倒茶时的规范姿势（将壶盖放在服务车上）势。用右手将暖瓶鸭嘴盖轻轻掀起，左手大拇指捎顶一下，以防止发出响声，然后将右手放回原处，顺势向左边轻轻送一下，这时左臂呈伸直状态，瓶口朝外，瓶底在内，瓶体自然倾斜。右脚向前迈一步，同时右手的小指和无名指将杯盖夹起（如果杯盖被粘在杯体上，应用力按一下即可） ，手心朝上，做个控的姿势，以防水珠落在桌子上或打湿文件，然后收腿以站立姿势于身体一侧倒（这过程应是一个弧形路线，以防客人碰到茶杯）并按原路放回（根据客人的要求和习惯将茶杯放置在相应的位置） 轻拿轻放，然后将杯盖盖好，调整柄角度，然后做个“请”的手势。7、倒茶的几种方式直线方式。注意事项：1、向茶杯中放置茶叶时，一定要注意将茶屑筛出；2、倒茶时，要保持茶水七分满；3、如果来宾自带茶具，应把原有茶杯撤掉；4、主席台倒水时，应先倒中间者，职位高者；5、倒水时，应避免在客人面前进行；6、在倒茶时一定要设计好行走的路线 ,做到最省时省力。会议保障工作流程（一）会议前期的准备工作流程）接到会议通知后，管理处立即召集相关人员分配工作；）确定与会人员人数、会议规格、所需物品、设施、熟悉会议程序；）订作会标，门口欢迎词、电子屏、投影机；）根据与会人员人数，增减桌椅、安放话筒、摆放盆景、花卉，摆放席卡；）根据与会人员人数和要求，规格准备茶具、果盘；））调试音像设备、灯光及空调；）请会议组织者验收；）保洁人员彻底清理现场；（二）会议现玚的工作流程）大会，服务人员提前 1小时左右打开门窗通风，保证会场无异味；）提前1 小时左右摆放鲜花、果盘，并对所有保障的设备部分进行最后试；）））会前十五分钟，无关人员撤离或退回保障人员休息室， 服务员为提前到人员做好茶水服务；）（三）会议结束后工作流程））归还席卡、盆景、撤消会标并检查会场有无与会人员遗留的物品， 尽快到失主或交与会议主办部门；））设备管理与维修、维护方案设备管理和维修是业主工作和生活的基本保障，主楼是属于中层建筑，设备的安全运行也是业主人身安全的基本保障，我们计划把设备、设施的日常管理、维修、巡检、保养、维护、操作由管理处完成，把重、难、要、急修、抢险、等任务由公或配合完成 .技术支持和监督、指导；以我们的管理实力和技术确保安全。工程人员职责范围单位严格履行职责和标准，确保设施设备正常运行。心维护。加强与供水、供电部门联系，及时向业主报告停水、停电信息。现象。业，并做好回访工作。对突发情况的应急处理方案发现紧急事故应马上报告给有关人员并通知业主主管领导。专业工程师、专业人员必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。在专业工程师一人的指挥下进行事故处理。扩大面。时组织人员处理。确认事故及连锁反映全部得到处理后，应马上恢复正常运行。事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理。发生同类事故的方案。将事故发生的全过程以报告的形式整理出来， 上交上级主管部门及本部门存档、备案。给排水的维修与管理）给水系统1、漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低温、供水系统压力2、利用一切可用之物,防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位 ,并将电梯升到最高楼层,防止机件受损。3如果不能避免漏电，关闭电闸确保员工安全及设备安全。4工程部员工应立刻行动抢险 ,尽量减少漏水造成的财产损失， 并将积水排出。5、消火栓水系统破裂请立刻前往关闭消火栓水系统供回水总阀门 ,在跑水的火栓附近用正常的消火栓在水管井泻水 ,在压力降低后设法封堵损坏的管路与节门。6、水喷淋系统破裂后,应立刻关闭本层的水喷淋系统节门，并打开泄水阀门。）恒压给水系统）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。）水泵变频故应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制）及时报告主管工程师安排维修。）排水系统．污水井）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。）即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事 后作修报告。．排污管道）排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。）关闭破裂管对上的用水设备。）调集沙包挡住电梯口和强电井。）报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道3．通知相关部门（1）间。（2）4小时可修复的故障应马上由工程部通过电话通知受影响的部门。（3）需超过4小时修复的故障，工程部应书面通知受影响的部门。房屋维修方案）对维修人员的管理1、维修人员接到维修指令后，（或约定时间前）10 分钟内准备好工具袋，齐维修项目中所需工具及零配件。身着整洁工装，佩带工作牌，准时到达维修场所，按门铃或敲门待用户开门后首先问“您好！ ；然后礼貌客气地询问是否有某项目需要维修，待用户首肯后方才进户维修。2散波及太大范围。严禁高声喧哗，散漫浪荡和随意翻动与维修无关物件以及抽烟、吃东西等。3、维修完毕，收拾好维修工具，清理干净所有维修垃圾。将因维修所移动的物件放回原位。4事逗留或闲聊。5、维修人员将签名的维修单整理好集中上交。作为回访、考评，核对领用材料。）维修工作回访1、管理处按照《用户投诉记录》对维修 100%进行回访，回访时间按投诉容具体确定。2、管理处每星期根据上星期的《维修单》安排人员对维修服务进行回访。3合进行。4、管理处安排人员对回访结果进行统计分析，发现存在的不合格项目应及时向领导汇报，安排人员限期解决。并再次进行回访，直至业主满意。5处。6、回访的记录由管理处文件进行统一管理，整理上报公司。）业主投诉处理规程不满而向公司反映的行为，均视为投诉；业主的投诉方式分为来人投诉、来函投诉、来电投诉和其他投诉四种。 根投诉的性质又可分为普通投诉和特殊投诉或紧急投诉两种。业主的投诉处理分为投诉、接诉、处理、回复四个过程。当业主投诉时，投诉人均应以高度的热情服务态度予以受理， 不能对投诉之不理。接诉人在受理业主投诉时，应根据其投诉性质的不同采取相应的处理方式；普通投诉。接诉人应将业主的投诉转到相关的责任部门， 由所属部门的负人根据投诉的具体情况，进行核实和确认，并在进行详细了解以后及时做好登记，向上级领导汇报，提出得理意见。经上经领导批准后再按实际情况分别通知相应部门予以处理。诉立即反映给上级领导，由上级领导进行处理。非工作时间的投诉。非工作时间投诉的责任人为当值安全主管， 当值安全管理在接到投诉后，要做好登记，联系相关部门予以解决处理。业主的投诉处理要求及时。普通投诉的处理一般不超过 1个工作日，特殊诉的处理一般不超过 3个工作日。各部门负责人在处理投诉过程中， 应公正廉明，认真负责，不得向业主索贿赂或进行其他不良行为。各部门负责人员处理完投诉后， 应及时将处理情况反馈给事务部， 以便管处予以确认统计。的回复。或走访投诉人，或回函投诉人，或打电话给投诉人，或按其投诉形式给予相应的回复。用。并作出质量分析。绿化维护方案：将本单位专职养护工段分为四个组： 即树木及花灌木养护组负责遮荫等措施专职机械养护组负责浇水、降温、白天喷雾等 )；草坪养护组和植保组。工段配有园林植物专业工程师 1名，公司配业技术员和技师 2名，配合驻地艺工统抓工作和协调。一月份：做好本年度的绿地养护工作计划安排，包括药剂、肥料、机具设备等材料的采购及损坏草坪的补种，对地被植物割去已枯黄的地上病枯枝。二月份：加强早春草坪的管理，检查草坪萌芽芽返青情况。本月正是春节前后，公共绿地游人量多，为使地被早春正常生长，要做好地被的保护管理工作，以减少损失。进行乔、灌木绿篱的冬季修剪，剪去病枯枝。三月份：全面检查草坪土壤的平整状况，对草坪的低洼处适当增添薄层肥铺平，如发现有成片空秃的质量差的草坪，要及时补种。随气温回升，一些虫害开始活动，如蚜虫、地老虎等注意防治。如施春肥，促进地被花蕾的形成和发育。本月是临安的雨季，注意做好绿地排涝工作。四月份：第一次剪草。由于该季节草坪长势较快，应增施一次含氮肥料，来满足草坪生长需要。春季杂草生长比较快，要及时喷洒除草剂。此月份是防治病虫害的最佳季节，应喷洒石硫合剂等药物，杀灭或防治病虫害的发生。加强地被植物的管护，及时清理枯枝残株。对杜鹃等地被植物进行磷酸二氢钾和矾肥水施肥，改善土壤ph值，防止黄化。五月份：本月是廊坊市的干旱季，应继续注意抗旱。本月是草坪植物进入旺盛生长时期，因此要及时修剪，对修剪间隔天数不做硬性规定，视实际情况而定。加强地被植物病虫害防治工作，要进行防旱浇水，中耕除草、苗木扶正、剥芽等工作，对早春开花的灌木进行整形修剪。六月份：地被进入夏季养护管理阶段，应加强杜鹃花等春花木本地被施花后肥，为孕育明年的花蕾做准备。采集春花种粒，去谢花，保持地被群落的观赏效果。注意蚜虫、红蜘蛛的发生量，及时打药杀灭。对绿篱进行生长季修剪，继续剥芽，剔除草坪杂草，对高大苗木进行扶架及树冠的修剪工作。七月份：重点是进行常规修剪，继续使用除莠剂，对草坪中的恶性杂草进行防除。对绿地结合浇水施肥，增加喷雾次数，提高空气湿度，减少叶子莠蔫。搞好防高温工作。继续防治蚜虫、红蜘蛛和植物病害工作。八月份：草坪管理同七月份，本月是使用除莠剂和氨肥的最后月份，剪草间隔时间长，留草高度升高2－3cm本月要加强土壤和空气的管理， 经常浇水和喷水及时清理谢花。九月份：草坪养护同八月份，施完全肥或磷质肥料以促进草坪草根群强大，增加其抗病力和越冬能力，对秋花地被进行施肥，继续防治蚜虫等病虫害工作。十月份：使用杀虫剂，对地被进行整理，去除长枝、竖向枝，加大覆盖面积。十一月份：对苗木进行整形修剪，进行越冬防寒，清除积草和秋季落叶、枯枝，做好机具保养和检修，安排专业队伍培训，提高养护人员的业务素质和水平。十二月份：继续对苗木进行修剪，做好全年工作总结，制定第二年养护工作计划。6.13草坪的养护管理种植施工完成后，一般经过 1－2周的养护就可长成丰满的草坪。草坪长成后，还要进行经常性的养护管理，才能保证草坪景观长久地持续去。草坪的养护管理工作主要包括：灌水、施肥、修剪、除杂草等环节。灌溉灌溉可以改善草坪生育环境，补充草坪植物的水分，是草坪正常生育的保证。鉴于草坪生长季节内，草坪与环境均处于不断变化之中，水又是协调土壤肥力和改善小气候的中心环节，浇灌不能按某个固定的模式实施，下面提出若干技术要点以供参考。灌水时间生长季节，根据不同时期的降水量及不同的草种适时灌水是极为重要的。一般可分为三个时期：①返青到雨季前。这一阶段气温高，蒸腾量大，需水量大，是一年中最关键的灌水时期，根据土壤保水性能的强弱及雨季来临的时期可灌木 2－4次②雨季基本停止灌水。这一时期空气湿度较大，草的蒸腾量下降，而土壤含水量已提高到足以满足草坪生长需要的水平。③雨季后至叶发黄前这一时期降水量少，蒸发量较大，而草坪仍处于生命活动较旺盛阶段，与前两个时期相比，这一阶段草坪需水量显著提高，如不能及时灌水，不但影响草坪生长，还会引起枯黄。在这一阶段，可根据情况灌水4－5次。总之，草种不同，对水分的要求不同，必须根据气候条件与草坪植物的种类来确定灌水时期。④一天之中，何时实施灌溉为好，首先要看怎样灌溉。理论上讲，只要灌溉水的量小于同期土壤的渗透能力，一天中任何时候都能灌溉。其次得看灌溉方式。如果应用间歇喷雾或间歇喷溉 (雾化度较高)，顶着太阳灌溉最好。不能补充水分，而且能明显地改善小气候，有利于蒸腾作用、气体交换和光合作用等，有助于协调土壤水、气、肥、热，有利于根系及地下部营养器官的扩展，同时可以带动整个植株物质的转运贮存，调整呼吸，促进草坪的繁茂。若用浇灌、漫灌等，需看季节，早春、晚秋均以踵前后为好，其余则