最全房地产估价期末复习资料

.z.-一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进展分析、测算和判定并提供相关二、房地产估价的本质〔掌握〕〔一〕房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格〔二〕房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价〔三〕房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证〔四〕房地产估价都有误差但误差应在合理范围内〔五〕房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素价当事人〔熟悉〕掌握〕三、估价对象〔掌握〕型〔掌握〕〔熟悉〕八、估价原则〔熟悉〕〕〕估价结果〔熟悉〕房地产含义的总结□三局部■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性〕掌握〕三、寿命长久〔熟悉〕大〔熟悉〕〔熟悉〕八、易受限制〔熟悉〕九、难以变现〕第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金〔买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格〕□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响价值的本质划分的价值种类.z.-〔5个〕①交易双方自愿进展交易②交易双方是出于利己动机进展交易③交易双方是精明、慎重行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进展交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件〔3个〕①最高最正确使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3.2快速变现价值□卖方因*种原因急于脱手房地产时而形成的价值□不符合市场价值形成的"交易双方有较充裕的时间进展交易〞条件□由于交易时间较短，一般低于市场价值3.3慎重价值□慎重价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守慎重原则〔高估风险与费用，低估收益〕评估出的价值□一般低于市场价值□如抵押价值、保险价值3.4在用价值□在用价值是指在现状使用下的价值□现状使用包括目前的用途、规模、档次□它可能是最高最正确使用，也可能不是□当现状使用就是最高最正确使用时，在用价值等于市场价值□当现状使用不是最高最正确使用时，在用价值小于市场价值3.5清算价值□清算价值是指在非继续使用条件下的价值□一般低于市场价值□特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值进展拆迁补偿□是指*个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值□投资价值与市场价值的区别■市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。市场价值是唯一的■投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素根底上。投资价值会因投资者的不同而不同5.1买卖价格□买卖价格也称为销售价格，也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益□概念■是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利润□概念■抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额■法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建立工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金□估价中最常用到的含义■实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格■名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格【重点】名义价格与实际价格的换算□根据资金的时间价值的换算，交发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格10.基准地价、标定地价和房屋重置价格——评估价值的几种□基准地价■是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建立用地使用权在*一时点的平均价格.z.-12.3楼面地价□楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格□楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的上下2.房地产价格影响因素的分类■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素房地产自身因素〔掌握〕一、区位因素二、实物因素三、权益因素1．区位因素□区位经济理论概述□杜能的农业区位论□经济地租理论□位置□交通□周围环境和景观□外部配套设施位置□方位□距离□朝向□楼层2.实物因素□土地实物因素■土地面积■土地形状■地形■地势■土壤■地基■土地开发程度□建筑物实物因素■建筑规模■外观■建筑构造■设施设备■装饰装修■层高和室内净高■空间布局■防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照■维修养护情况及完损程度3.权益因素□权利状况〔权利的设立和行使的限制〕□使用管制□相邻关系二、房地产估价原则的种类〔熟悉〕根本原则，最高行为准则——独立、客观、公正原则技术性原则——合法原则；最高最正确使用原则；估价时点原则；替代原则；慎重原则第二节独立、客观、公正原则〔掌握〕独立独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经历和应有的职业道德进展估价，而不受任何单位客观客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进展估价，不带着自己的好恶、情公正：要求公正：要求估价师公平正直地进展估价，不要偏袒相关当事人任何一方。〔掌握〕第四节最高最正确使用原则〔掌握〕 最高最正确使用：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估 价对象的价值到达最大化的一种最可能的使用。最高最正确使用必须同时满足四个条件下：〔1〕法律上许可〔2〕技术上可能〔3〕经济上可地〔4〕价值最大化第五节估价时点原则〔掌握〕估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的*个特定时间的价值。〔熟悉〕替代原则要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。〔熟悉〕.z.-慎重原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的慎重，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。一、市场法的含义〔熟悉〕□选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进展比较，对它们的成交价格进展适当处理来求取估价对象价值的方法。■交易类型与估价目的吻合■成交日期与估价时点接近■成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格□市场法的本质■以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值市场法估价的操作步骤〔熟悉〕□搜集交易实例□选取可比实例□对可比实例的成交价格进展适当的处理■价格换算——建立比准基准■价风格整——市场状况调整和房地产状况调整□求取比准价格本钱法的含义〔熟悉〕□含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来象价值的方法。□重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建立全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。□折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。□又称"积算法〞；本钱法测算出来的价值简称"积算价格。〞□本质：以房地产的重新开发建立本钱为导向来求取房地产的价值。、本钱法估价的操作步骤〔熟悉〕□弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料□测算估价对象重新购建价格□测算建筑物折旧□求取估价对象积算价格房地产价值=土地取得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润、本钱法最根本的公式房地产价值=重新购建价格－折旧、建筑物重新购建价格的求取方法〔掌握〕单位比较法分局部项法.z.-工料测量法指数调整法、建筑物折旧的求取方法市场提取法一、收益法的含义〔熟悉〕□收益法又称收益资本化法、收益复原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。□收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。□根据资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法：■直接资本化法：是将估价对象未来*一年的*种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益〔净现金流量〕，选用适当的报酬率〔折现率〕将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。四、收益法估价的操作步骤〔熟悉〕■搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、■求取报酬率或资本化率、收益乘数；■选用适宜的收益法公式计算出收益价格。二、净收益每年不变的公式〔掌握〕〔一〕收益期限为有限年的公式报酬率不等于零为Y；]]六、净收益按一定比率递增的公式〔掌握〕〔一〕收益期限为有限年的公式一、假设开发法的含义〔熟悉〕V=A1、又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建立的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建立的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。四、假设开发法估价的操作步骤〔熟悉〕.z.-一、假设开发法最根本的公式待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续必要支出及应得利润＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润一、路线价法概述〔熟悉〕路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取假设干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。一、城镇基准地价的概念城市基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地1、含义：补地价是指建立用地使用权人因改变国有建立用地使用