2020资产评估师考试教材讲义

第01讲市场法目录第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节资产评估方法的选择本章考情分析学习目标：对资产评估基本方法内含、使用前提、具体方法的掌握，及对基本方法和具体方法的应用能力题型分值：•本章考查客观题和主观题•分值一般在20分左右掌握：市场法及其应用前提市场法的可比因素常用的市场法具体方法及应用收益法及其应用前提收益额、折现率和收益期限及其确定收益法具体情形的公式及应用成本法及其应用前提重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定熟悉：市场法评估的基本步骤收益法评估的基本步骤成本法评估的基本步骤恰当选择资产评估方法的要求和内容了解：市场法、收益法和成本法的适用范围市场法、收益法和成本法的局限资产评估方法概览按照分析原理和技术路线不同成本法市场法收益法对去评话皇度日未来资产评估方法体系

直援法建戳律*瞒率寥®因着重置成本实慵性防勘1曲倍数法伽%布场»价击法.麝亟价蜀整法价格海号定基琢比比法®黑价法直援法建戳律*瞒率寥®因着重置成本实慵性防勘1曲倍数法伽%布场»价击法.麝亟价蜀整法价格海号定基琢比比法®黑价法运V成本厘豪建造成本超支郭KSIW法观晨航It分折法价格据豪1^1净收笛不叠重置现本-三蚀值第一节市场法内容概要广市场法掴念市场法的应用前提市iS<法市iS<法市场法的基本步骤破可比因素市场法常用的具体评估方法＜市场法的适用范围与局限一、市场法概念市场法利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。理论依据：是根据替代原理，采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。祯评估资产二、市场法应用前提活跃市场祯评估资产要有一个活跃的公开市场可比对象公开市场上要有可比的资产及其交易活动资产及其交易的可比性01功能上02市场条件03成交时间影响价值因素•各有侧重•影响较大的•不是一成不变01功能上>>有可比性，包括用途、性能上的相同或相似>>功能越强，价值越大>>有时需考虑价值类型，针对特定主体来作评判。如特殊功能的机器设备02市场条件>>市场供求关系”竞争状况>>交易条件等03成交时间>>参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长>>时间对资产价值的影响可以调整［例1］完全相同批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市价作为评估价值。［例2］交易条件某一快速变现资产，评估基准日与其完全相同的资产的正常变现价为50万元，确定的快速变现的折扣率为25%，计算被评估资产的价值。［例3］功能条件被评估资产年生产能力为130万吨，参照物资产年生产能力为160万吨，评估时点参照物市价为50万，规模经济效益指数为0.6，计算评估资产的价值。［例4］时间条件与被评估资产相似的参照物在6个月前的交易价格为30万，6个月以来该资类资产价格上涨了7%，计算被评估资产的评估值。［例5］成新率A设备生产时间为2004年，评估基准日为2010年12月，尚可使用年限14年。参照物与待估设备型号相同，同一家厂商生产，交易时间为2010年12月，交易价格为150万元，参照物的生产时间为2006年12月，已使用年限为4年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评估值。

知识点内容总结广市场一活跃*公■开|J「功熊一用途十性能―可比Y市场条件一*供求+竞争+玄品条件L与评估基准日近eL成交时曰©L时间因素可调整资产+交易三、市场法基本步骤及可比因素市场法的基本步骤市场法的可比因素（一）市场法的基本步骤臻台殳析确定评估结果臻台殳析确定评估结果选择参照物■关键是可比性，包括功能、市场条件及成交时间等■相同或相似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。案例数目保持合理，具有可比性■基本数量要求：一般3个以上■成交价真实■成交价是正常交易的结果■两者有可替代性通过科学的方法，验证所获得资料的准确性在被评估资产与参照物之间选择比较因素■有可比性的交易实例作为与被评估资产对比分析、评估量化的比较参照物■不同类别资产价值形成特点和影响价值的因素各有侧重影响房地产价值的是地理位置、环境状况等因素；技术水平则在机器设备评估中起主导作用；（1收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。［选择影响较大的因素作为对比指标］指标对比和量化差异交易价格的直实性■正常交易情形_■劈照物与祯评估资产司营代性的差异等分析确定已经量化的对比指标之间的差异参照物的成交价格作为估价值基础。分析比较对比参数体系中各差异因素。多形式的量化途径形成对价值的调整结果",初步评估结果将已经量化的参照物与被评估资产之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整，得到被评估资产的初步评估结果。田选择多个参照物②形成备个初I步食芝诲_如综合分折漏m丧评m取决于"参鬼物的把握和对被评5资产的认识如果可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽。可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。（二）市场法的可比因素运用市场法评估单项资产资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件、具体可比因素。（1）资产的功能社会需要前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。（2）资产的实体特征和质量■实体特征：外观、结构、役龄和规格型号等■质量：本身的建造或制造工艺水平以及使用状态（3）市场条件■考虑：参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情形。供不应求价高，反之则低■包含：宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等。（4）交易条件■交易批量■交易动机■交易时间等（5）具体可比因素■房地产：区位因素、个别因素■机器设备：技术含量、制造厂家、资产规格型号、生产能力和生产效率等运用市场法评估企业价值（1）行业标准■同一行业具有一定可比性。■可参考国民经济行业分类、证监会的上市公司行业分类、国际