新建物业的承接查验

新建物业的承接查验葛惠玲

2022/12/81目录承接查验的相关表格承接查验的保障措施承接查验的实施承接查验的检查内容承接查验的前置条件第一章第二章第三章第四章第五章2022/12/82第一章节承接查验的前置条件Chapter

12022/12/83承接查验目的标准物业承接查验行为，明确业主及开发建设单位、物业效劳企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，防止物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能得以充分维护业主及物业企业合法权益，为后期物业管理效劳工作奠定良好根底。2022/12/84承接查验释义

在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对新接管的物业公用部位、公用设施进行承接查验。

在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。2022/12/85早期介入早期介入是指在新建物业竣工前建设单位根据工程开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。即从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业效劳中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品。2022/12/86前期物业管理

前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。2022/12/87早期介入与前期物业管理阶段图2022/12/88承接查验应具备条件建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成；道路、绿地和物业效劳用房公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施、设备取得使用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定的其他条件；?物业承接查验方法?〔建房{2021}165号〕第11条2022/12/89承接查验应具备条件完成签署?前期物业管理效劳合同?，并在当地区县所属物业办完成备案〔外地物业效劳单位应完成外阜物业进津备案〕；在接到开发建设单位进场通知承接查验的准备工作人员准备方案准备资料准备设备、工具准备2022/12/810人员准备根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。方案准备1、签订?承接查验协议?；2、确定承接查验的日期、进度安排；3、获取资料；4、现场踏勘资料准备制订查验工作流程和记录表格：?物业承接查验工作流程?、?物业查验的内容及方法?、?承接查验所发现问题的处理流程?常用记录表格等设备、工具准备根据承接物业情况提前准备好所需要的检验设备和工具2022/12/811法规依据?物业管理条例??前期物业效劳合同?；?物业承接查验方法?〔建房{2021}165号〕；?商品房买卖合同?；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和标准；2022/12/812第二章节承接查验的查验内容Chapter

22022/12/813物业查验的主要内容物业资料物业共用部位共用设施设备园林绿化工程其他公共配套设施2022/12/814物业查验的方式观感查验对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行使用查验通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和平安性等检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求试验查验通过必要的试验方法〔如通水、闭水试验〕测试相关设施设备的性能2022/12/815图纸资料1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、承接查验所必需的其他资料；现场查验20日前，建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料：?物业承接查验方法?〔建房{2021}165号〕第14条2022/12/816图纸资料结合现场查验实际情况可分为如下5类资料：(1)产权资料；〔2〕技术资料；〔3〕土建、装修需要的资料；〔4〕公共设施设备需要资料；〔5〕根据查验工程实际需提供其他需要的资料；2022/12/817图纸资料产权资料用地批准文件〔建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程竣工验收质量认定书复印件〕；建筑执照；建筑分层、分单元面积表；行政主管部门承接查验合格的证书、批文；拆迁安置资料；?国家建设征用土地通知书?及红线图复印件2022/12/818图纸资料技术资料竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样地址勘察报告工程合同及开、竣工报告钢材、水泥等主要材料的质量保证书水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书2022/12/819图纸资料土建、装修需要的资料总平面图、建筑图和结构图装修图〔包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表〕土建、装修、建材和五金等供给商及厂商资料房屋面积测量报告物业沉降测试报告防水工程的盛水实验报告2022/12/820图纸资料公共设施设备需要资料弱电系统需要的资料电气系统需要的资料给排水需要的资料空调系统需要的资料动力设备需要的资料电梯承接查验提交资料根据查验工程实际需提供其他需要的资料开发商、承包商认为需要提供的其他资料2022/12/821设备设施现场查验有关设备设施类可以结合承接物业现场也可对查验范围进行调整为以下模块：电梯系统、消防系统、高压供电系统、低压配电系统、发电机系统、楼宇内供配电系统、空调系统、通风系统、公共智能系统、公共平安防范系统、会议系统、公共播送系统、无线对讲系统〔中继系统〕、中水系统、废〔污〕水处理系统共计14个模块。物业单位查验小组专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程佩戴劳动保护用具，按要求经过专业培训，持证上岗。2022/12/822第三章节承接查验的查验实施Chapter

32022/12/823承接查验人员1、开发建设单位：建设单位人员、施工单位人员、监理单位人员；2、物业效劳单位应成立物业承接查验领导小组物业公司承接查验小组架构：组长：公司总经理工程总经理职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，审批物业承接查验方案并组织执行该方案。解决查验过程中发现问题的整改和完善工作。2022/12/824物业承接查验按照以下程序进行确定物业承接查验方案；

移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。?物业承接查验方法?〔建房{2021}165号〕第13条〕2022/12/825承接查验小组架构领导小组下设物业承接查验小组：图纸资料交接小组房屋本体及公共设施承接查验小组强电系统设备设施承接查验小组电梯系统设备设施承接查验小组平安防范系统设备设施承接查验小组消防系统设备设施承接查验小组综合布线设备设施承接查验小组给排水各系统设备设施承接查验小组绿化工程承接查验小组钥匙承接查验小组可以根据承接物业工程业态可增加查验小组工程类别2022/12/826查验保障措施1、资源保障：设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压表、钢卷尺、直尺、上下压电工工具、水暖工工具、梯子、平安帽、移动照明灯等；2、技术培训保障：提前90天完成组建承接查验小组完成制定?承接查验实施方案?包括建立四方作协调小组协调机制〔建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组〕、承接查验发现问题的处理流程2022/12/827房屋本体及公共设施的承接查验物业共用部位包括：1、建筑物根底；2、承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶；3、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏；4、电梯井道、架空层、各类设备间；5、房屋本体包括：地基根底、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括：根底设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱〔房〕、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等2022/12/828房屋本体及公共设施的承接查验物业公用设备包括1、系统分类：强电系统〔公共照明系统、变配电设备〕、发电系统；防雷系统；弱电系统〔消防、安防系统、电视系统〕；网络及通讯系统；空调系统；电梯升降系统；给排水系统；中水处理设备；智能化系统；2一般包括内容：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、空调设备、电梯设备等；2022/12/829房屋本体及公共设施的承接查验物业公用设施包括一般包括：绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车〔非机动车〕停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安放监控设施、人防设施、垃圾转运设施、物业效劳用房等。2022/12/830公共部位与公用设施的查验1．人员准备：由物业单位单独成立“房屋本体及公共设施承接查验小组〞由专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。２．查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训，培训合格再行查验。现场查验工具、仪器包括：压力表、温度计〔干湿球温度计、卡它温度计、半导体温度计、单管水银〔酒精〕温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、低压电工工具、水暖工工具、梯子、平安帽、移动照明等〕2022/12/831公共部位与公用设施的查验3.查验依据：?建筑工程施工质量验收统一标准?GB50300-2001?建筑装饰装修工程质量验收标准?GB50201-2001?屋面工程质量验收标准?GB50207-2002?建筑内部装修防火施工及验收标准?GB50354-2005?建筑工程施工质量评价标准?GB/T50375-2006?给水排水构筑物工程施工及验收标准?GB50141-208?建筑地面工程施工质量及验收标准?GB50209-2021?地下防水工程质量验收标准?GB50208-2021?城市绿化园林工程施工及验收标准?CJJ/T82-19992022/12/832强电系统设备设施的承接查验强电系统承接查验包括：1.变配电室设备设施〔高压柜、高压开关、直流屏、低压盘〕。2.给排水系统供电设备设施。3.消防系统供电设备设施。4.平安防范系统供电设备设施。5.照明系统设备设施〔灯具、插座、开关、电缆桥架〕。6.办公用电系统设备设施。7.电梯系统供电设备设施。8.各盘、箱、柜电源。9.根据承接工程建设单位提供的设施设备清单进行调整查验2022/12/833强电系统设备设施的承接查验强电系统承接查验实施：1.人员准备：组织物业电器专业经理、主管级电器维修人员与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。2.现场查验：查验小组应提前准备、熟悉和了解与强电有关的图纸和资料，在现场查验期间应验证核对资料的符合性及有效性。现场查验应准备工具和仪表等测量工具。3.查验标准：变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备外表油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。2022/12/834强电系统设备设施的承接查验3.查验依据：1、?电气工程施工质量验收标准?GB50303—2002；2、?电量容器低压功率因数补偿装置?GB/22582-20213、?电器装置安装工程旋转电机施工及验收标准?GB50170-20064、地方供电部门检测的检测报告和预防性实验报告，验收报告5、工程承接查验方案6、承接查验所必须的其他资料2022/12/835电梯系统的承接查验电梯系统承接查验实施：1.人员准备：组织物业电器专业经理、主管及电梯生产厂家或安装单位与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。2.查验实施：由电梯生产厂家或安装单位的技术人员向物业参检单位技术人员进行技术交底，合格后再行查验。通常查验仪表包括：钢丝绳探伤仪、速度测试仪、欧兆表、万用表、照度计、磁力线坠、卷尺、直尺、塞尺等。〔注：测试仪表应具有产品证书和计量许可证，且在检定的有效期内。〕2022/12/836电梯系统的承接查验3.查验依据：1．?电梯工程质量实施验收标准?GB50310-20022．?建筑电器工程施工质量验收标准?GB／Ｔ50303-2002３．国家质量监督检验检疫局?电梯监督检验规程?、?自动扶梯和自动人行监督检验规程?相关要求４．设施设备厂家的按装要求及技术说明书查验标准：电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合标准；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，外表光洁平整、明亮，机房自然通风良好。2022/12/837空调系统的承接查验空调系统的承接查验实施：1．人员准备：组织物业暖通空调专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。２．查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训，培训合格再行查验。现场查验工具、仪器包括：压力表、温度计〔干湿球温度计、卡它温度计、半导体温度计、单管水银〔酒精〕温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、低压电工工具、水暖工工具、梯子、平安帽、移动照明等〕2022/12/838空调系统的承接查验３.查验依据：１．?建筑工程质量验收统一标准?GB50300-2001２．?通风与空调工程施工质量验收标准?GB50243-2002３．?制冷设备、空气别离设备安装工程施工及验收标准?GB50274-2021４．?压缩机、风机、泵安装工程施工及验收标准?GB50275-2021查验标准：空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能到达设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备外表油漆完好，无损伤。2022/12/839空调系统的承接查验注：建设单位根据查验工程还应提交的设备图纸资料清单中主要包括：①空调系统设施设备清单；②主要材料、设备、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检、试报告；③隐蔽工程验收记录；④风管系统、管道系统安装的检验记录；⑤设备单机试运转记录；⑥平安、能耗、环保和功能检查资料的检查记录；⑦系统负荷综合综合能效的测定和调整报告的检查记录2022/12/840给排水系统的承接查验给排水系统的承接查验实施：1.人员准备：组织物业暖通专业主管、领班、水暖工与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。2.查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训，培训合格再行查验。查验前对给排水系统设施对应的随机图纸、资料及备品、备件和专用工具进行查验和移交。查验依据是出厂箱单与有关合同。查验标准：给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备外表油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。2022/12/841给排水系统的承接查验查验依据：1.?建筑给排水及采暖工程施工质量验收标准?GB5024-20022.?国家生活用水水质卫生标准?GB5749-20063.?小区集中生活用水供给设计标准?CECS-20074.?城市污水处理厂工程质量验收标准?GB50334-20025.?给水排水管道工程施工及验收标准?GB50268-20216.给水设备设施的按装、维护、使用说明书7.给排水系统竣工图、竣工资料、竣工验收合格报告2022/12/842消防系统的承接查验消防系统的承接查验实施1.人员准备：物业公司组建的查验小组中应单独成立“消防系统查验小组〞小组成员包括秩序部及工程部经理、专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。2.查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行设备参数及技术培训，培训合格再行查验。查验前对有关图纸资料进行熟悉了解，便于核对资料的有效性。消防系统查验应安排专人负责专项记录。2022/12/843消防系统的承接查验查验依据：1.?自动喷水灭火系统施工及验收标准?GB50261-20052.?泡沫灭火系统施工及验收标准?GB50281-20063.?火灭自动报警系统施工及验收标准?GB50166-20074.?建筑灭火器配置验收及检查标准?GB50444-20215.?固定消防炮灭火系统施工与验收标准?GB50498-20216.?建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准?GB50242-20027.?气体灭火系统施工及验收标准?GB50263-20078.?工业管道的根本识别色、识别符号和平安标示?GB7231-20039.?平安色?GB2893-20212022/12/844消防系统的承接查验注：建设单位提交的设备图纸资料清单中主要包括：1、消防系统竣工图及设备的技术资料、报告、系统图；2、消防设备联动逻辑说明或设计要求；3、设备安装技术资料：安装尺寸图〔控制设备、联动设备安装图、探测器预埋件、端子箱安装尺寸等〕、设备外部接线图〔设备尾线编号、端子板出线等〕；4、变更设计局部的实际施工图；5、变更设计的证明文件〔包括消防设备联动逻辑设计要求变更〕；6、安装验收单：安装技术记录〔包括隐蔽工程检验记录〕、安装检验记录〔包括绝缘电阻、接地电阻的测试记录〕；7、设备的使用说明书〔包括电路图以及备用电源的充放电说明〕；8、系统检测报告、合格证及相关资料；2022/12/845弱电系统的承接查验弱电系统的承接查验实施：1.人员准备：组织物业工程经理、弱电专业主管与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。2.查验实施：测试仪表准备：①楼宇自控系统：万用表、风速仪、照度计、流量计、温湿度计、兆欧表等；②播送会议设备系统：噪声发生器、测试功率放大器、测试话筒、声级计、示波器、频谱仪等；③平安技术防范系统：万用表、可燃气体检测仪、红外线测温仪、声级计、兆欧表等；注：各系统测量的仪表应具有产品证书和计量许可证，计量许可证书应在有效期内。2022/12/846弱电系统的承接查验查验依据：1.?智能建筑工程质量验收标准?GB50339-20032.?建筑电气工程施工质量验收标准?GB50303-20023.?住宅小区平安技术防范系统要求?GB31/294-20214.?厅堂扩声特性测量方法?GB/T4959-20215.?有线数字电视系统技术要求和测量方法?GY/T221-20066.?卫星数字电视接收站测量方法?GY/T149-20007.?彩色电视图像质量主观评价方法?GB7401-19878.?智能建筑工程检测规程?CECS182-20052022/12/847弱电系统的承接查验查验标准：消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反响敏捷，标识清楚，外表完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房枯燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。2022/12/848绿化工程的承接查验绿化工程的承接查验实施：按照绿化工程设计方案进行查验对园林植物和园林建筑进场查验。园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、园廊等。2022/12/849钥匙的承接查验钥匙的承接查验包括：1.公共区域钥匙：大楼各出入口、信报箱钥匙、物业管理用房钥匙、各设备机房门钥匙。2.业主钥匙：业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，包括业户区域大门、房间门的钥匙。3.重点部位：大楼内机房、制高点、生活饮用水箱等。2022/12/850钥匙的承接查验查验要求1.钥匙查验小组负责接收、清点、逐门试用，确保无误后在?共用部位钥匙移交一览表?和?单元房间钥匙移交一览表?上签收。2.为每把钥匙制作区域标识。3.按照楼栋、楼层、房间编号的关联顺序存放在专用钥匙柜中。重要钥匙保存，须实行“双管制〞。存放在专用钥匙柜中。钥匙清单与钥匙存放情况相符。4.钥匙柜专人专管。5.标识清晰、明显、摆放有序。6.信报箱钥匙验收要查验信报箱安装牢固2022/12/851承接查验培训流程培训：确定物业承接查验方案——移交有关图纸资料——查验物业共用部位、共用设施设备——解决查验发现的问题——确认现场查验结果——签订物业承接查验协议——办理物业交接手续。风险防范：1)提供的承接查验资料齐全并且没有造假。2)提供所有的测试、检验和分析报告是否有效。

3)被承接查验的场地、设备和机房清洁干净。2022/12/852承接查验培训以下情况查验小组有权拒绝承接查验：1)严重违反国家有关法规。2)未能通过有关政府职能部门的承接查验。3)工地与交付物业不能有效隔离。4)机房不能完全独立封闭。5)其他可能危及设备正常运行和进驻人平安的物业。现场踏勘查验小组应定期或安排专人长期到承接工程现场踏勘，通过现场踏勘了解和熟悉物业状况便于随时发现问题与移交单位沟通和调整有关承接查验的各项事宜。2022/12/853承接物业查验实施2022/12/854承接物业查验实施物业单位将全部承接查验档案资料存档备查，组织各级工作人员进入效劳中心实施管理。物业效劳企业应当自物业交接后30日内，持以下文件向物业所在地的区、县〔市〕房地产行政主管部门办理备案手续：

〔一〕前期物业效劳合同；

〔二〕临时管理规约；

〔三〕物业承接查验协议；

〔四〕建设单位移交资料清单；

〔五〕查验记录；

〔六〕交接记录；

〔七〕其它承接查验有关的文件。2022/12/855物业公用设施设备公共设备：强电系统〔公共照明系统、变配电设备〕、发电系统；防雷系统；弱电系统〔消防、安防系统、电视系统〕；网络及通讯系统；空调系统；电梯升降系统；给排水系统；中水处理设备；智能化系统；一般包括内容：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、空调设备、电梯设备等；公共设施：绿地、人造景