万达商业综合体物业工程管理培训

商业管理系统培训——《物业工程管理》一、前期介入——设计阶段1能耗的计量1、分表计量—除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免出现大表减小表的情况；2、计量精度—水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。3、统一计量—尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时选择的表要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种软件的情况，增加后期维修成本和难度。

4、细化计量—商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。1、外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；2、化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；3、屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；4、

步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街，以及因营业时间不同导致的能耗损失；建筑类一、前期介入——设计阶段21、对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。2、步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大，

同时应有部分开启扇为换季时提供新风3、

机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，导致后期因为工程进度进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定机房的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键；4、

由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对广场出入口的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出；建筑类一、前期介入——设计阶段3一、前期介入——设计阶段41、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；2、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。建筑类1、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；2、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。建筑类一、前期介入——设计阶段41、如果成本允许，中心变电所和各分变电所之间应采用联网方式监控各变电所数据，可以减少值班和巡视人员数量。2、预留多种经营的电源，减少后期增加的难度，尽量减少地插的数量。3、根据动态管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三级控制，既能达到节能效果又能满足经营需要；4、商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新施工，尽量紧靠柱边。5、制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。强电系统一、前期介入——设计阶段51、预留好ATM机的线路。BA系统要做外环境和广告灯的控制。2、由于城市综合体规模较大，监控摄像头的线路较长，设计时要考虑线路损耗和干扰。监控系统力争做到无缝布防无死角。3、广播系统在设计时应考虑室内广播切换到室外，可以通过广播把室内的活动现场内容展示给经过的顾客，吸引他们进入广场。

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弱电系统一、前期介入——设计阶段61、考虑不同业态营业时间不同，设置大小不等的机组。降低运行费用。2、盘管风机回风要用回风箱，同时新风应加到回风箱中，避免停止送新风时出现部分送风进入新风管道。3、卫生间、垃圾房的新风和排风是在设计阶段容易疏漏的一项内容，而没有新风和排风直接影响广场品质和服务，因此在设计阶段一定明确这项内容。空调系统一、前期介入——设计阶段71、排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排放，既减少堵塞又节约能源。

2、污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法满足每天巡检的需求。3、每个商铺应设立给水点和排水点，部分商铺预留燃气点以便适应业态调整。4、污水泵必须是绞刀泵。给排水系统一、前期介入——设计阶段81.每个回路路预留20％－40％报警点点位，预预防点位位过满引引起的线线路不稳稳和商铺铺业态调调整增加加报警点点。2.步行街消消防水系系统要考考虑商铺铺改为餐餐饮业态态时增加加喷林头头导致的的管径的的变化。。3.消防水系系统的阀阀门、避避震喉、、等辅助助配件应应符合设设计标准准的上限限，因为为这些配配件非主主要材料料在设计计时很容容易被忽忽略，而而实际使使用当中中这些配配件却起起到关键键的作用用。消防系统统一、前期期介入——设计阶段段91、扶梯和和自动坡坡道考虑虑采用变变频技术术，达到到节能和和减少设设备运行行时间的的目的。。直梯应应有三方方通话功功能并接接到消防防监控中中心。2、扶梯应应考虑防防坠网的的设计电梯一、前期期介入——设计阶段段10重点——1、成立联合合工作小小组，协协调工程程问题和和相互间间分歧，，把通过过联系单单难以解解决的问问题得到到妥善处处理。安排工程程部技工工和工程程师协助助项目公公司工程程师一起起监督工工程施工工质量和和参与设设备调试试节点——1、随时了了解项目目的设计计、施工工以及招招投标情情况，掌掌握设备备的选型型和规格格，并对对不符合合运行要要求的设设备提出出建议议；节点——2、施工期间间的机电电系统的的设备安安装调试试时间直直接影响响到开业业时间，，因此商商管公司司应密切切关注设设备安装装调试时时间，积积极与项项目公司司配合，，对认为为影响开开业的系系统调试试要建立立预警机机制，必必要时书书面告知知项目公公司并抄抄报集团团商管公公司，引引起各方方重视一、前期期介入——施工阶段段1重点——一起监督督工程施施工质量量和参与与设备调调试第一是熟熟悉现场场；了解解系统和和设备的的调整情情况；第第二、减减少工程程遗留问问题，发发现问题题可以在在第一时时间告知知项目工工程师进进行处理理，节省省发联系系单的时时间也减减少矛盾盾的产生生。与项项目公司司的沟通通是一项项十分重重要的工工作，得得到项目目公司的的理解和和支持可可以为后后期经营营提供很很多帮助助，可以以使设计计缺憾得得到顺利利改正，，可以加加快工程程问题的的整改速速度。节点——密切关注注设备安安装调试试时间，，积极极与项目目公司配配合施工期间的机机电系统的设设备安装调试试时间直接影影响到开业时时间，因此商商管公司应密密切关注设备备安装调试时时间，积极与与项目公司配配合，对认为为影响开业的的系统调试要要建立预警机机制，必要时时书面告知项项目公司并抄抄报集团商管管公司，引起起各方重视一、前期介入入——施工阶段2应注意的问题题建筑：a、关注防水水工程的施工工，在地下水水位高的地方方要监督地下下室侧墙防水水和伸缩缝防防水；屋面关关注柔性防水水接缝尺寸以以及防水卷材材与虹吸雨排排接缝处的处处理；厨房防防水必须做闭闭水试验。b、外墙、各各种井道墙体体孔洞的抹灰灰和封堵是在在施工阶段最最容易疏漏的的，疏漏后后后期又很难整整改，造成能能耗损失、排排烟不畅、串串烟、漏水等等诸多问题。。因此应加强强对此项工作作的监管，并并促使项目公公司引起重视视，必要时应应组织专门的的堵洞单位进进行封堵。c、外广场地地面回填时一一定要夯实，，同时回填材材料要符合设设计要求，地地面埋设的管管道严格按照照施工规范施施工，避免因因回填不实导导致后期地面面塌陷，引起起埋设管道断断裂。d、督促项目目公司制定综综合管网图，，避免各系统统盲目施工，，最后导致天天花标高降低低，影响步行行街整体效果果，目前部分分广场的天花花标高都在设设计的标高基基础上降低。。e、从停车场场出入口至超超市和垃圾房房的通道的标标高要保持在在3.5米以上，低于于这个标高超超市送货车或或垃圾车将无无法进入停车车场，对后期期的经营管理理造成很大困困扰。一、前期介入入——施工阶段3D一、前期介入入——施工阶段4应注意的问题题2.强电系统：a、注意供电回回路的供电区区域，不能出出现任意两个个租赁区供电电回路混淆现现象。b、关注电流互互感器的精度度是否和设计计精度相符，，如果偏差较较大将影响电电费的计量。。c、线路敷设时时关注电缆桥桥架内的电缆缆一般不允许许出现接头，，桥架内的电电缆截面积不不能超过规范范允许值，否否则负荷大时时易引起火情情。3.弱电系统：注意BA系统的安装和和调试参数。。D一、前期介入入——施工阶段5应注意的问题题4.空调系统：a、关注送、回回风管道是否否与风口连接接。b、凝结水管是是否倒坡。c、是否进行管管道冲洗。d、是否进行水水处理。5.给排水系统：a、关注排水管管道是否有清清扫口，坡度度是否符合设设计要求。b、虹吸雨排管管道吊架是否否牢固，吊架架间距和位置置是否符合设设计。c、排污泵是否否有绞刀。d、排水出户管管防水是否符符合要求，排排水管线敷设设是否符合施施工规范。一、前期介入入——施工阶段6应注意的问题题6.消防系统：a、关注阀门位位置，避免出出现漏水找不不到阀门的情情况发生。b、消防线路敷敷设时关注管管口毛刺是否否清理，避免免出现导线破破皮影响线路路绝缘，导致致系统不稳定定。c、线管敷设时时应标出预埋埋管路走向，，避免后期施施工打断管路路，影响穿线线和调试。7.电梯：a、直梯关注舒舒适、安全和和稳定，重点点检测紧急停停止开关、安安全钳等部件件。b、扶梯关注扶扶手带和梯节节是否同步。。计量关系考虑虑配电室出线柜柜均有计量装装置，对今后后的机房、园园林景观、公公共区域、设设备设施的能能耗均能进行行计量统计。。前期介入实例例1哈尔滨香坊万万达广场：供供热表大表减减各业态分表表，造成管理理公司承担计计量误差。。前期介入实例例2垃圾房的规划划设计：鉴于商业项目目餐饮商铺较较多的特点，，厨余垃圾也也相应较多，，故此对垃圾圾房的要求也也较高。现象：空间过小（不不足30㎡），无虑渣池池、给水、排排水沟、空调调等设施建议：根据项目餐饮饮面积，垃圾圾房面积不可可小于60㎡、保证排风量量满足使用要要求，设计专专用滤渣池，，增加给水、、排水沟设计计，增设空调调降温设备前期介入实例例3标识导引方面面：现象：导引系统发光光字与背板反反差不明显，，浑浊不清，，顾客对标识识指引不易识识别。例如：：步行街顶部部悬挂导引标标识。建议：光源选用高亮亮度LED，结合实际布布置情况调整整指引内容。。前期介入实例例4外墙灯箱广告告位的设计现象：通过对已开业业的广场进行行总结，在处处理外墙内打打灯广告灯箱箱的换灯、广广告布撕毁、、灯箱维护、、灯光“排骨骨效果”等方方面，始终无无良好的解决决方案。前期介入实例例5设备机房防水水方面：设备机房作为为广场的核心心部位，机房房防水层的好好坏对设备的的安全运行至关重要要，一旦出现现漏水，对设设备、商户将将带来严重的的损失。例如：屋面新风机房房水管冻裂跑跑水，由于机机房无防水，，导致位于下下方的商户顶顶棚被毁，要要求索赔；配配电室顶部及及电缆夹层渗渗水，严重威威胁着设备的的安全运行。。建议：对所有机房全全部做防水处处理前期介入实例例6步行街一层东东入口顶部消消防喷淋管道道被冻坏西北侧员工通通道消火栓被被冻断水系统防冻措措施问题：现象：地下车库出入入口及建筑与与外界相通部部位的防冻措措施较为薄弱弱，经常出现现管路冻坏现现象：建议：1、毗邻室外区区域增加“值值班采暖”；；2、增加管道保保温及围护解解构保温；3、地下、与屋屋面低温区域域增设“电伴伴热”装置；；前期介入实例例7外围雨棚的维维护及清洁问问题；现象：由于雨棚考虑虑到美观和防防水的要求，，对顶部的铝铝板和底部玻玻璃进行了密密封的处理，，加之顶部的的玻璃板单块块面积较大，，对今后的维维护、清洁造造成了一定的的影响，无法法进行拆卸；；建议：顶部铝板、底底部玻璃均可可灵活拆卸。。前期介入实例例8设施的安全考考虑：作为商业项目目，人流量及及密度较大，，完善的设备备设施直接关关系到顾客的的切身安全，，为此在相关关配套设施方方面尽量考虑虑周全。例如：卫生间台阶尺尺寸过小，时时常摔人不锈钢扶手为为”锐角“调控区踢脚为为”锐角“前期介入—工作模块、控控制节点城市综合体前前期介入模块块各专业系统控控制节点装修管理步行街装修管管理与常规装装修管理的区区别与联系1步行街与常规规装修的共同同点：1、装修管理流流程基本相同同----装修须知、审审图、过程控控制、验收。。2、技术管理内内容基本相同同----（闭水试验、、试压、隐蔽蔽验收。。。。）4、各专业把关关，保证按时时开业1、尽早对接，，全面有深度度3、积极协调，，有效沟通，，创造条件2、全力协调，，督促进度全系统工程交叉施工普遍遍存在时间节点定死死万达订单地产产的延续特点要求步行街装修管管理与常规装装修管理的区区别与联系2常规物业管理理装修管理在在步行街装修修管理中的应应用装修流程：装修手册：施工现状确认认单闭水试验记录录限期整改单使用临时用电电安全交底步行街装修管管理---房产条件对接接1对接原则：1、尽早对对接---招商落位后，，立即展开；；2、全系统对接接---对接针对土建建装修、机电电设备（电力力、空调、消消防）；3、有效对对接---项目公司与商商户共同确认认，不发生轻轻易改动；4、沟通协协调---保证条件、避避免资源浪费费商户房产条件件对接事例例1---肯德基交场例2---呷哺技术条件件及要求例3---呷哺预留条件件确认版例4---呷哺分店用电电设备明细步行街装修管管理---房产条件对接接2步行街装修管管理---房产条件对接接3步行街装修时时间进度管理理1原则：1、商户尽早进进场；及时安排商户户进场装修2、关注非知名名品牌的商户户的装修进度度；此类商户装修修管理缺乏规规范化系统化化（人员组织织、技术能力力、物资供应应）3、装修进度表表；商铺进场前应应提交装修进进度表并张贴贴于施工现场场，当发生时时间变更，须须及时更新，，保持装修进进度可控在控控。4、现场管理；；定人定责承包包管理，每日日统计工作量量、施工人数数5、及时沟通；；及时解决商铺铺施工条件,公司日巡场、、晚例会制度度，对工期拖拖延的商户提提出针对性要要求，在招商商营运配合下下，对商铺保保持强势。步行街装修时时间进度管理理2装修进度表例1---呷哺装修进度度表步行街装修时时间进度管理理3装修时间进度度管理二次装修检查查表燃气灶就位安安装时间商铺施工进度度评估表施工电梯使用用登记表步行街装修时时间进度管理理4石景山步行街街装修总体进进度控制：7月20—8月20日技术对接9月中旬成立装修管理理小组9月初下旬编制并确定装装修管理文件件10月6日第一批餐饮商商铺进场10月10日—10月20日第二批毛坯商商户进场11月初洋快餐进场11月10日—12月15日精装修商铺进进场12月5日---12月18日安装调整店招招12月5日—12月17日开通燃燃气12月1日---12月16日通水、、通电电12月20日开业步行街街装修修沟通通协调调配合合要点点12、外幕幕墙墙店招招1、施工工\进场条条件3、机电电项目公公司4、消防防改改造造商铺、、装修修单位位进度度燃气气界面交交接点点商管管管理部部现场成成品保保护及及安防防工程部招商营营运部部步行街街装修修沟通通协调调配合合要点点2关于消消防系系统改改造的的建议议：在某些些城市市城市市综合合体业业态尚尚无明明确消消防验验收规规范，，通过过消防防验收收是一一件相相对复复杂的的工作作，因因此，，建议议明确确由项项目公公司负负责整整体消消防验验收。。为避免免因消消防系系统改改造验验收困困难，，建议议由原原施工工单位位承担担，商商户消消防改改造工工程，，商管管公司司负责责对接接、协协调步行街街装修修沟通通协调调配合合要点点3店招管管理店招控控制要要点:招商营营运部部：整体体形象象；工程程部部：规格尺尺寸、、材质质、施施工工工艺；；集团商商管拓拓展部部：协调、、整理理、把把关；；集团规规划院院景观观所：：最终把把关、、确定定；集团规规划院院项目目负责责人：：审定、、批准准；步行街街装修修沟通通协调调配合合要点点4例：机机电配配合问问题照照片（（风机机盘管管出风风段无无法安安装））步行街街装修修沟通通协调调配合合要点点5装修现现场条条件实实景照照片：：步行街街装修修沟通通协调调配合合要点点6广场步步行街街装修修沟通通协调调配合合小结结：1、第一一时间间与项项目公公司明明确了了项目目公司司为消消防验验收责责任单单位；；2、现场场施工工水、、电基基本能能够保保持供供应，，电工工巡视视；3、垂直直运输输和通通道存存在一一定困困难，，安排排专人人协调调有效效；4、与项项目公公司机机电专专业协协调工工作量量较大大5、外幕墙墙施工工滞后后对商商户装装修影影响较较大装修管管理体体会1、良好好的合合作关关系与项目目公司司及施施工单单位应应建立立良好好合作作关系系保持持良好好沟通通（例例如：：口头头沟通通后，，再发发OA流程））2、通过过会议议解决决问题题每日召召开装装修管管理进进度\商铺进进场条条件落落实会会议,有效的的推动动了问问题的的解决决。3、提高高装修修期工工程介介入的的质量量装修期期容易易造成成工程程部工工作重重心过过于偏偏重装装修管管理，，忽视视技术术介入入，造造成成接电电、接接水、、空调调调试试等困困难，，完全全依赖赖施工工单位位，反反而影影响装装修收收尾。。4、引入入专业业化小小分队队通过引引入专专业化化小分分队快快速解解决装装修及及空调调调试试进度度置后后的问问题，，保证证商铺铺及时时进场场及开开业。。