上海某地产广场商业项目定位及产品塑造报告

上海保利广场

项目定位及产品塑造汇报二零零六年四月十日项目定位高档·滨江·商务复合体四个功能单元

高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米）

创意产业LOFT（2万平方米）

高档文化休闲商业区（1.8万平方米）

滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）项目策划区域市场简析办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％，亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。区域市场简析以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与浦西同类项目持平，空置率低于10％。租客人群：美洲约40％，欧洲约30％，亚洲16％，国内约10％。租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。区域市场简析小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。项目位置分析项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域有江景优势，体量适中东方路和银城中路延伸后交通便利缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势现有建筑形成南向遮挡周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围复合型项目是区域市场空白高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。结论：复合性是本项目核心价值复合性性空间复复合——物理层层面各功能能单体体有机机组合合提高土土地利利用率率对滨江江价值值进行行最大大化挖挖掘需求复复合——功能层层面围绕商商务功功能设设计差差异化化产品品办公：：回避避标准准办公公，安安排LOFT和总部部基地地居住：：回避避住宅宅和酒酒店，，安排排酒店店式公公寓配套：：排除除人流流性商商业模模式，，通过过主题题区域域形成成目标标消费费复合性性行为复复合——客源层层面工作－－居住住商商务务－生生活消消费－－体验验等不不同行行为集集中同同一地地域内内，内部客客源交交叉放放大和和相互互诱导导，客客源共共享。。主题型型商业业满足足陆家家嘴区区域消消费需需要，，拉动动外部部客源源资源复复合——价值层层面高度集集约化化开发发模式式产生生“一站式式”商务解解决方方案，，为客户户提供供高效效率和和低成成本，，增加加交流流和机机会，，真正体体现现现代商商业文文化的的精髓髓。四个功功能单单元高级公公寓式式酒店店（2.5-2.8万平方方米））创意产产业LOFT（2万平方方米））高档文文化休休闲商商业区区（1.8万平方方米））滨江独独栋办办公楼楼（2-2.2万平方方米））文化不不是附附加值值，文文化创创造价价值成功的的开发发，能能发掘掘土地地特有有的价价值睿智的的开发发，还还能领领先时时代，，赋予予项目目长久久的魅魅力“新天地地”成成功贩贩卖小小资情情调满满足足“海海派””审美美需求求外滩一一号、、三号号、六六号、、十八八号等等力力图重重现““十里里洋场场”的的辉煌煌文化性性是本本项目目的区区别价价值本项目目的文文化特特征构建时时尚、、张扬扬创意意、对对话国国际特色性性建筑筑在建筑筑艺术术、环环境艺艺术、、装饰饰艺术术等方方面，，充分关关注审审美价价值的的创造造。创造特特色建建筑，，形成成保利利品牌牌积淀淀。18000㎡高档文文化化休闲闲商业业区小型演演艺中中心为为核心心的文文化娱娱乐区区——““滨江新新天地地”时尚消消费区区——““意大利利中心心”五星级级办公公及公公寓式式酒店店配套套功能能区——““上海滩滩”“滨江新新天地地”“小型歌歌剧院院”是是反映映文化化性的的特色色建筑筑，其建成成后将将与海海洋水水族馆馆、东东方艺艺术中中心共共同构构筑浦浦东乃乃至上上海的的保利““文化化金三三角””。“滨江新新天地地”集演出出、影影视、、音乐乐、FASHION秀、拍拍卖、、发布布会、、会议议等功功能于于一身身，以以滨江江景观观为支支撑，，制造造特殊殊效果果，以以吸引引人气气。而由兹兹引发发的“滨江新新天地地”更集酒酒吧、、餐饮饮、娱娱乐为为一体体，创创造浦浦东岸岸线唯唯一的的集合合式文文化娱娱乐区区。建筑面面积约约8000-10000㎡“意大利利中心心”是两国国民间间商务务、文文化交交流的的窗口区区域集商务务展示示、合合作洽洽谈，，时尚尚发布布、销销售、、体验验为一一体“意大利利中心心”通过顶顶级奢奢侈品品牌入入场，，形成强强大的的品牌牌辐射射，打造尊尊贵、、时尚尚、先先锋的的消费费体验。。建筑面面积约约5000-6000㎡“上海滩滩”为办公公楼和和酒店店式公公寓服服务，，形成成以运运动、、美容容美体体、24小时服服务为为特色色的配配套综综合设设施。。游泳池池、网网球场场、壁壁球场场、健健身房房美容院院、美美发厅厅、桑桑拿SPA24小时洗洗衣房房、咖咖啡吧吧和餐餐厅、、自助助银行行提供有有24小时安安保门门卫、、入室室清洁洁、洗洗衣、、送餐餐、儿儿童托托管、、送花花、商商务中中心、、订票票等服服务内内容。。建筑面面积约约3000㎡㎡产品塑塑造公寓式式酒店店购买者者：主主要为为个人人投资资者或或基金金、投投资银银行。。终端消消费者者：主主要为为长期期在沪沪的外外籍人人士单身、、夫妻妻结构构为主主体，，少量量为完完整家家庭结结构。。目标售售价：：25000元（整整体））28000元（拆拆零））公寓式式酒店店的房房型配配比表表房型一房二房三房

备注房型面积（M2）60-70100-120170-180建筑面积所占比例54%35%11%户数比套江独独栋写写字楼楼购买者者：国国内大大型企企业总总部、、海外外投资资商等等。购买目目的：：主要要是企企业总总部或或地区区总部部办公公。目标售售价：：45000元滨江独独栋写写字楼楼消费特特点：：专属属感，，个性性化，，总价价敏感感（2亿）。。产品安安排：：分为为4－5栋，单单栋建建筑面面积3500－6000㎡㎡滨江独独栋写写字楼楼消费特特点：：专属属感，，个性性化，，总价价敏感感。产品安安排：：分为为4－5栋，单单栋建建筑面面积3500－6000㎡滨江独独栋写写字楼楼消费特特点：：专属属感，，个性性化，，总价价敏感感。产品安安排：：分为为4－5栋，单单栋建建筑面面积3500－6000㎡创意产产业LOFT创意产产业是是智能能型产产业，，是以以创意意、技技巧及及才华华创造造财富富和就就业能能力的的知识识密集集型行行业，，又叫创创意工工业、、创造造性产产业、、创意意经济济。通常包包括建建筑艺艺术、、艺术术和古古董市市场、、时尚尚设计计、广广告、、电影影与录录像、、交互互式互互动软软件、、音乐乐和表表演艺艺术、、出版版业、、软件件及计计算机机服务务、电电视和和广播播、手手工艺艺品等等。LOFT原意是是建筑筑中的的阁楼楼。LOFT作为城城市旧旧工业业向新新经济济转变变的新新理念念、新途径径，被被西方方各大大都市市纷纷纷采用用，并成为为现代代都市市创新新经济济、创创意产产业的的代名名词。。上海成成功个个案上实置置业05年下半半年推推出“海上海海”项目，，主打3幢约7.8万㎡LOFT办公楼楼。在宏观观调控控最严严峻的的时期期，达达到基基本消消化，，其中第第一幢幢2.8万㎡仅仅1个月即即销售售完成成。目前仅仅余约约7个单位位创意产产业LOFT购买者者：部部分为为个人人投资资者或或基金金、投投资银银行部分自自用型型客源源。终端消消费者者：主主要为为律师师、会会计师师、建建筑师师、设设计人人员等等专业业事务务所，，为小小陆家家嘴金金融核核心区区提供供支持持性业业务。。目标售售价：：30000元创意产产业LOFT由于此此类客客户的的需求求与传传统写写字楼楼相去去甚远远，应提供供LOFT形态的的新型型办公公空间间。具体形形式：：独立立小单单位办办公、、可使用用空间间高度度不少少于2.6M的单层层或双双层空空间形形式、、设有独独立卫卫生间间和空空调。。创意产产业LOFT房型配配比表表房型STUD