厦门后埔地块投资分析报告课件

2013P10后埔片区祥岭路与后埔路交叉口西北角地块投资分析报告2013P10后埔片区祥岭路与后埔路交叉口西北角地块投资分析1城市中央·精装美宅城市中央·精装美宅2报告目录第一章：地块条件分析地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析第二章：地块价值分析区域规划分析地块资源价值地块SWOT分析地块综合价值第三章：区域市场分析土地市场分析房产市场分析区域市场分析区域市场总结第四章：地块定位分析客群定位形象定位产品定位第六章：地块投资测算指标与开发计划收入与成本估算项目敏感性分析项目投资测算结论购地价格建议报告目录第一章：地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状3地块条件分析PART1地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析

地块条件分析PART1地块区位分析4地块区位分析第一章地块条件分析地块位于湖里区后埔—枋湖片区成功大道东侧、后埔路西侧，岛内几何中心，区位优越。拟出让地块已出让地块吕2009G452009-12-08新景地双浦路中医院禾山中学岭路昌路金成功大道仙岳路后埔路祥岭路2011P202011-09-08新景地2013P102011P222011-12-20筼筜地块区位分析第一章地块条件分析地块位于湖里区后埔—枋湖片5规划指标2013P10用地位置后埔片区祥岭路和后埔路交叉口西北侧地块土地用途居住、商业土地面积（㎡）36132.080容积率3.90地上建筑面积（㎡）140900以下计价建筑面积（㎡）138690不同性质建筑占总建筑面积（㎡）居住：128690以下（91.33%）商业：10000以下（含生鲜超市中心店1500以上）（7.10%）社区服务中心1800以上，“三合一”环卫设施250以上，开闭所160以上建筑密度(上限)35%绿地率(下限)25%其他规定及要求建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%规划出让条件第一章地块条件分析规划指标2013P10用地位置后埔片区祥岭路和后埔路交叉口西6项目2013P10出让方式拍卖起始价（亿元）18.13起始楼面价（元/平米）13072增价幅度（万元）500竞买保证金(万元)36260土地使用权出让年限居住70年，商业40年规划动工时间交地之日起一年内规划完工时间交地之日起四年内规划出让条件第一章地块条件分析国贸阳光第二城居住区祥店小学博士花园厦门中医院后埔-枋湖旧村改造地块（薛岭片区）温馨家园老人中心地块位置项目2013P10出让方式拍卖起始价18.13起始楼面价137第一章地块条件分析地块四至分析

地块南临博士新村和厦门中医院，东临厦门市湖里第二实验小学、第二城幸福生活等楼盘，北面为拆迁中的后埔村，西面为成功大道。北：民房西：成功大道南：博士山庄东：湖里第二实验小学第一章地块条件分析地块四至分析地块南临博8地块现状分析第一章地块条件分析目前场地已基本平整，项目北面成祥岭路还未建成。灌新路马銮湾大道地块现状分析第一章地块条件分析目前场地已基本平整，项目北9地块价值分析PART2区域规划分析地块资源价值SWOT价值分析地块综合价值地块价值分析PART2区域规划分析10区域规划分析第二章地块价值分析

后埔片区处于厦门岛的几何中心位置，一直以来被认为是厦门岛内最大的城中村，片区内建筑物因为间距过小等因素制约了片区的发展。目前，后埔连同枋湖片区为政府“十二五规划”重点发展和改造的区域，将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城，发展空间及升值潜力无限。

根据规划，后埔片区规划目标为创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷和环境优美的人居环境。将形成“一带，三心，多组团”结构。“一带”为绿化公建带，将是岛内惟一的“中央公园大道”，也是城中央绿色生态居住区；“三心”是三个公建中心，“多组团”则是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。片区土地利用规划图(仅供参考)区域规划分析第二章地块价值分析片区土地利用11第二章地块价值分析打造未来居住新城根据后埔新规划，后埔片区将形成“一带，三心，多组团”结构。“一带”为绿化公建带，将是岛内唯一的“中央公园大道”，也是城中央绿色生态居住区，未来片区居民休闲、锻炼就有了好去处；“三心”是三个公建中心，“多组团”则是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。未来，后埔片区将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城。中央公园大道效果图第二章地块价值分析打造未来居住新城中央公园大道效果图12第二章地块价值分析地块资源价值—交通

地块东面为后埔路，后埔路为该片区内的主要交通路，由此可到达国贸阳光、联发新天地、太薇山庄等楼盘聚集区和商业集中区。地块西临成功大道，南面与仙岳路不过百米之遥。

成功大道由南向北贯穿厦门岛，起点位于福厦路机场立交处，北与公铁杏林大桥接线相接，成为进出岛快速通道。仙岳路则位于厦门市本岛中部，西连海沧大桥，东接翔安隧道，是一条横贯厦门岛东西的交通要道，全长12公里，为城市一级主干道，远期为城市快速路。成功大道与仙岳路形成规划中的“十字”型的城市快速干道路网。仙岳路成功大道第二章地块价值分析地块资源价值—交通13第二章地块价值分析地块资源价值—交通

地块位于两条重要城市主干道东北侧，交通便利性显而易见。临近地块仙岳路上有中医院公交站，成功大道上有机场专线公交站，步行不过两三百米之遥，出行极其便利。由于处岛内几何中心位置，通过成功大道北可达枋湖新区和机场，南可抵莲花片区和厦门老城区，通过仙岳路东西向可经海沧大桥和翔安隧道快速出岛，立体交通网络，通行之优越性无可比拟。

同时，地块以北方向金湖路上有枋湖客运中心，该客运中心日发班车500多辆，发车覆盖全省各市县，同时向东、向北辐射到江西、湖南、湖北、浙江、江苏、安徽、山东、河南、陕西、山西、河北、辽宁、四川、贵州、上海、北京、天津等省市，每天运送旅客约万人。到达各重要节点的车程节点位置距离车程市政府约6km9分钟高崎机场约5km7分钟厦门火车站约4.5km7分钟海沧大桥约6公里9分钟厦门大桥约5公里7分钟翔安隧道5公里7分钟第二章地块价值分析地块资源价值—交通14第二章地块价值分析地块资源价值—生活配套

地块北面多为村民自住房和安置房，城市化水平仍偏低，业态分布较零散；沿后埔路，高端楼盘聚集，已形成大型的生活社区，生活配套完善；人人乐生鲜超市近在咫尺；靠仙岳路有颇具特色的“第二城·闽南印象”大型古民居商业休闲文化广场和湖里区文化中心，给周边居民提供休闲娱乐场所。中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光第二章地块价值分析地块资源价值—生活配套15第二章地块价值分析地块资源价值—教育配套

目前片区范围内已有吕岭幼儿园、吕岭小学、湖里第二实验小学、禾山中学、双十中学等。此外，整个枋湖－后浦片区中已有和规划有多所中、小学、幼儿园，随着未来整个大片区的日渐成熟，教育资源也将不断完善。中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光禾山中学湖里第二实验小学第二章地块价值分析地块资源价值—教育配套16第二章地块价值分析地块资源价值—医疗、商业配套医疗配套：厦门中医院、厦门中医院江头分院商业配套：地块所属片区邻近SM商业广场，片区内国贸阳光、联发新天地等楼盘底商业态齐全且丰富、但分布较为零散。同时该区域也受到天虹商场、中闽百汇、万达广场等大型购物中心的商业辐射。未来，随着整个后埔片区的规划发展，片区内的商业配套也会逐步成熟。厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光闽南印象商业厦门中医院第二章地块价值分析地块资源价值—医疗、商业配套医疗配17第二章地块价值分析地块SWOT分析ＳＷＯＴ1234Ｓ优势Ｗ劣势Ｔ威胁Ｏ机会区位优越，位于岛内几何中心立体交通网络，四通八达，出行便利，临近岛内两条城市主干道随着后埔-枋湖片区的改造建设，区域发展潜力大地块体量大,较好进行规划周边仍有村民自建房和未拆迁的城中村，居住品质有待提高西面接近主干道，噪音和粉尘污染严重岛内住宅用地稀缺，住宅存量较少，刚性及改善性需求大量存在作为重点改造片区，目前区域内直接竞争较小片区改造和建设带来较大升值空间调控政策持续且力度加大，限购政策和12月出台的购房落户政策或将影响购房者置业计划由于拆迁等问题存在，片区改造推进的速度较慢第二章地块价值分析地块SWOT分析ＳＷＯＴ1234Ｓ优势18

权比细目优良一般较差差土地级别√自然景观√交通情况√生态环境√生活配套

√社会治安√学区情况√

社会人文√增值价值√区位形象√

地处岛内几何中心位置，且为厦门现阶段重点建设片区，毗邻枋湖湖里行政区和SM、万达等各大商圈，由区位所衍生出的各项资源优势诠释着其价值，未来该区域将逐渐成为城市新贵的置业摇篮。

闹中取静宜居精致生活：地块虽处交通主干道附近，但由于此处地势较高，基本可以达到闹中取静。鉴于地块的体量不是太大及周边环境的特点，可将本案的客群基本定位在追求精致生活的城市新贵一族。地块综合价值第二章地块价值分析权比优良一般较差差土地级别19区域市场分析PART3土地市场分析商品住宅市场分析区域市场发展趋势区域市场分析PART3土地市场分析20第三章区域市场分析土地市场—2012年至2013年11月,岛内两区均无商住用地供应,商住用地稀缺性突显地块编号地块用途座落成交时间面积（m2）楼面价（元/m2）溢价率(%)受让人土地建筑2010P08住宅、商业湖里区06-08钟宅片区金山路东侧2010-4-8865616220973967.4%厦门新景地集团有限公司2010P11住宅、商业思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路东侧2010-6-81634940900691328.8%厦门开元国有资产投资有限公司2010P12住宅、商业思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧2010-6-81797345000684023.4%中铁二十二局集团有限公司2010P13住宅、商业、办公、酒店湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧2010-8-8199530494630627436.3%上海兆瑞投资发展有限公司2010P14住宅、商业湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧2010-9-826316954609795115.2%厦门龙郡投资有限公司2010P19住宅、商业湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧2010-11-19297675336014213136.6%上海瑞龙投资管理有限公司2010P20住宅湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧2010-11-19705201287001080754.4%厦门国贸地产有限公司2010P22住宅、商业五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧2010-12-1533576117250879135.2%厦门天地开发建设公司2011P20住宅、商业湖里区后浦片区双浦路与金昌路（规划路）交叉口东南侧2011-9-810198388001339748.9%厦门新景地集团有限公司2011P22住宅、商业湖里区06-05片区双浦路与金昌路交叉口东北侧2011-12-202115983800111071.0%厦门筼筜开发建设公司第三章区域市场分析土地市场—2012年至2013年21第三章区域市场分析二级市场—住宅供求分析2013年1-11月供求比为0.77，今年以来，由于岛内新盘较少，供求比持续下降，市场表现出供不应求的局面。鉴于岛内土地供应已无法满足居民购房需求，未来商品住宅价格上行将是大概率事件。数据来源：图智土地研究中心单位：万平方米第三章区域市场分析二级市场—住宅供求分析22第三章区域市场分析二级市场—住宅均价分析2013年1-11月，岛内商品住宅销售价格比去年上涨了16.8%。自2012年突破两万元大关后，价格一路高涨，且岛内外价格分化趋势愈加明显，岛内商品住宅产品大多走高端化路线；岛外以性价比和低总价吸引首次置业的购房者。数据来源：图智土地研究中心第三章区域市场分析二级市场—住宅均价分析2013年1-23第三章区域市场分析岛内两区在售项目39个，待售7个，未来房源供应不足。二级市场分析—区域项目分布图截止2013年11月厦门住宅库存统计表（单位：万㎡）区域已批未售面积已动工体量未动工体量合计所占比重岛内79106018517%第三章区域市场分析岛内两区在售项目39个，24第三章区域市场分析区域市场枋湖—后埔片区北至湖里大道，南至吕岭路，东至金尚路，西至成功大道。该片区包含枋湖、薛岭、后埔三个自然村的改造，总改造面积达73万平方米，改造涉及1500多户，4600多人，房屋拆迁总建设面积约185万平方米。目前本片区旧村改造是厦门重点建设项目。片区内在售楼盘2个，分别为新景·龙郡和温莎公馆，在售均价分别为28000元/平方米、28500元/平方米，均为精装修项目。随着旧村改造的推进，该片区将成为湖里行政、经济和文化中心，厦门东部核心的亮丽人居新城。第三章区域市场分析区域市场枋湖—后埔片区北至湖里大道，南至25区域竞品项目—产品特征分析第三章区域市场分析项目名称建筑面积（万㎡）物业形态主力产品最新售价（元/㎡）主力总价销售套数已批销售率新景龙郡14.03高层、精装修88㎡复式三房、125㎡三房29000246-350万70279%温莎公馆10.37高层、精装修80㎡两房、115-128㎡三房

28500230-365万65833%禾丰新景9.50高层、毛坯60-90㎡两房、80-136㎡楼中楼26000160-353万81088%新景华府5.83高层、毛坯76-78㎡精致两房、120-130㎡舒适三房26000198-338万49770%

片区为旧城改造，受限于片区环境，区域项目均定位于中高端，产品集中于75-90平米首置需求及120-130平米首改需求。数据截止时间2013.12区域竞品项目—产品特征分析第三章区域市场分析项目名称建26第三章区域市场分析区域竞品项目—重点楼盘分析筼筜·温莎公馆基本信息占地：

21159.057㎡

总建：10.37万㎡容积率：4.9

项目规划

4幢地下1层，地上28~33层总户数658户住宅户型80㎡两房、115-128㎡三房

精装修标准2500元/平方米开盘情况2013年6月住宅开始推出，11月商铺入市销售情况已售40%左右价格情况6月开盘起价为25250元/㎡,目前均价为28500元/㎡客群情况客户是岛内刚需和外地投资客项目评价岛内中心位置,交通便利,楼盘价格适中岛内稀缺中小户型，最近销售均价为28500元/㎡（精装)第三章区域市场分析区域竞品项目—重点楼盘分析基本信息占27区域竞品项目—重点楼盘分析第三章区域市场分析岛内中央经典美宅，目前销售均价为29000元/㎡（精装）新景龙郡基本信息占地：26315.482㎡总建：140267.51㎡容积率：5.33

项目规划4栋,地上地下一层为商业，地下商业面积2.2万平米，车库共630个总户数702套住宅户型

精装88㎡复式两房

125㎡精装公馆精装修标准3000元/平方米开盘情况2013年3月最近一次开盘，至今已推盘2次。销售情况目前仅剩六十几套125㎡户型房源。价格情况2012年10月开盘价23000元/㎡,目前均价28000元/㎡客群情况新厦门人为主体、厦门本地投资客户为辅项目评价周边配套完善,投资自主两相宜区域竞品项目—重点楼盘分析第三章区域市场分析岛内中央经28供求分析：近年来岛内两区商品住宅供应较小，2012年至2013年前三季度均无商住用地供应。产品分析：片区75-90㎡两房和120-130㎡三房最为畅销，小面积房源受刚需支撑。市场走势：随近年来区域商住用地供应量较小及区域旧城改造的建设，未来区域商品房升值潜力看好，价格保持稳步上涨态势。价格总结：区域在售住宅销售均价集中在26000-29000元/平方米，目前价格趋于平稳。第三章区域市场分析区域市场发展趋势分析供求分析：近年来岛内两区商品住宅供应较小，2012年至2029地块定位分析PART4客群定位产品定位价格定位地块定位分析PART4客群定位30第四章地块定位分析地块定位—潜在客群第四章地块定位分析地块定位—潜在客群31产品定位／城市中央

精装美宅项目规划概念图（仅供参考）第四章地块定位分析产品定位／城市中央精装美宅项目规划概念图（仅供参考）第32户型户型面积面积比例建筑面积套数对应客群居家两房80-9035%45042530首次置业客群精美小三房90-11040%51476514首次置业客群舒适三房120-14415%19304146首改客群雅致四房133-15010%1286892改善客群合计__100%1286901282——本户型面积配比，有约70%以上的产品处于区域市场主流产品区间内；购房需求为自主+投资；根据规划条件，住宅面积为128690㎡，144平米以下面积占70%以上。第四章地块定位分析地块定位—产品配比户型户型面积面积比例建筑面积套数对应客群居家两房80-90333按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为28405元/平米。预计价格年增长率8%，可以得出一年后住宅销售均价约30677元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。第四章地块定位分析地块定位—住宅价格预测类别权数本项目新景龙郡温莎公馆新景华府区域因素（65%）地段区位10%100100100100周边配套10%1001059595交通因素5%100105100100自然环境10%100100100100景观因素20%10010010095区域发展10%100100100100产品因素（35%）项目规模5%1001009590建筑规划5%10010010095户型规划10%1001009595园林设计5%100100100100社区配套5%100100100100物业管理5%100100100100修正指数100100.7598.7597.25交易均价（元/平米）/290002850026000本案修正价格（元/平米）/287842886126735可比权重(%)/40%40%20%本案市场比较价格（元/平米）28405按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为234按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为63150元/平米。预计价格年增长率5%，一年后项目商业销售均价约66308元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。第四章地块定位分析地块定位—商业价格预测类别权数本项目新景龙郡温莎公馆新景华府区域因素（80%）地段区位20%100100100100交通因素20%100105100100人流量10%1001059595商业环境10%1001059595区域发展10%1001009595投资前景10%100100100100产品因素（20%）项目规模5%1001009595建筑规划5%100100100100产品设计5%100100100100企业品牌5%100100100100修正指数10010298.2598.25交易均价（元/平米）/650006000065000本案修正价格（元/平米）/637256106966158可比权重(%)/40%40%20%本案市场比较价格（元/平米）63150按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为635（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）第四章地块定位分析地块定位—各类物业价格预测物业类型2013年售价（元/㎡）2014年售价（元/㎡）2015年售价（元/㎡）2016年售价（元/㎡）2017年售价（元/㎡）年均增长率住宅28405306773313235782386458%商业63150663086962373104767595%车库（万/个）33.035.638.541.644.98%根据上述价格定位，地块可售物业预计售价如下：（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）第四章地块36地块投资测算PART5指标与开发计划成本与收入估算敏感性分析投资测算结论购地价格建议地块投资测算PART5指标与开发计划37P38项目出让指标，地块总占地面积36132.080平方米，约合54.2亩。住宅约12.869万平米，可售商业（含生鲜超市、便利店等）1万平米。第五章地块投资测算指标与开发计划项目主要技术指标总占地面积(万㎡)3.61地上建筑面积

(万㎡)2.5079可售物业(万㎡)：2.2869普通住宅1.2869总建筑面积(万㎡)6.51地下建筑面积

(万㎡)4可售商业1绿化率25%容积率3.9可售车位个数1000P38项目出让指标，地块总占地面积36132.080平方米，38P39指标与开发计划第五章地块投资测算1、分期开发计划：项目体量较大,分两期开发完毕。2、工程进度计划：工程时间为3年，项目计划于2014年下半年开工，三年内全部完工。3、销售进度计划：销售时间为3.5年，项目计划2015年下半年开始销售，至2018年下半年销售完成。P39指标与开发计划第五章地块投资测算1、分期开发计划：项39第五章地块投资测算指标与开发计划主要销售时间节点：2015年下半年住宅开始预售，可售面积约12.869万，销售周期3年；商业在2018年上半年开始销售，销售周期为1年；项目总销售时间为3.5年。类型2015年2016年2017年2018年住宅15%40%35%10%商业

100%车库100%第五章地块投资测算指标与开发计划主要销售时间节点：类型2040P41地块成本支出表项目开发成本估算：在以底价拿地的前提下，项目开发成本估算额263064万元，预计综合单方成本为17819元/平米，其中，楼面地价按13464元/平方米计算（包括契税）。

费用单价（元/平米）费用（万元）1.1土地成本

186,739合计（平均）￥13,253186,7392.前期费用

合计（平均）￥2483,5013.建安工程及基础设施

合计（平均）￥2,84952,1494.管理费用3.00%1,5645.财务费用

6006.营销费用3.00%18,4397.后期费用

合计

72房地产开发成本共计17819263,064成本与收入估算第五章地块投资测算P41地块成本支出表项目开发成本估算：在以底价拿地的前提下，41项目投资成本估算：在底价前提下，项目规模3.61万㎡，投资估算额445681万元，预计综合单方成本为31631元/平米，其中，楼面地价按13464元/平方米计算（含契税）。第五章地块投资测算成本与收入估算项目投资成本测算

项目总成本（万元）单方成本（元）所占比例一土地成本（含税）186,73913,25341.90%二前期费用3,5012480.79%三建安工程及基础设施50,6303,59311.36%四不可预见费1,5191080.34%五开发总成本（以上四项）242,38917,20354.39%六期间费用（以下1-4）20,6751,4674.64%1.管理费用1,5641110.35%2.财务费用600430.13%3.营销费用18,43913094.14%4.后期费用7250.02%七税费（以下1-3项）182,61712,96140.97%

1.土地增值税91,886652120.62%2、所得税56,312399712.64%3.营业税及附加3441924437.72%八总投资445,68131,631100%项目投资成本估算：在底价前提下，项目规模3.61万㎡，投资估42序号项目

面积（㎡）

均价（元/㎡）

销售额（万元）备注1住宅12.86936,982475,919100%销售2商业1.090,21190,211100%销售3车位（个）10004848,488100%销售率4合计-40820614,618——

预计项目总销售金额为61.4618亿元，项目均价为40820元/㎡第五章地块投资测算成本与收入估算序号项目面积（㎡）均价（元/㎡）销售额43项目投资收益分析：销售总收入为61.4618亿元项目总投资约为44.5681亿元；项目净利润为16.8937亿元；项目投资净利率为37.91%；项目销售净利率为27.49%。第五章地块投资测算项目收入估算项目投资收益分析表(以地块起拍价计算)编号项目金额（万元）一销售收入614618二开发成本242389三营业税及附加34419四土地增值税91886五总投资445681六毛利润225249七所得税56312八净利润168937九投资毛利率50.54%十投资净利率37.91%十一销售毛利率36.65%十二销售净利率27.49%项目投资收益分析：第五章地块投资测算项目收入估算项目投资收44通过敏感性分析，我们建议项目摘牌楼面地价不高于23167元/平米，即总价不超过32.13亿元，即IRR超过16%。第五章地块投资测算敏感性分析项目整体敏感性分析

地价楼面地价（元/㎡）

1307215000160001700018000190002000021000220002300024000土地总价（万元）27.3%189710217691232203246716261229275741290254304767319279333792348305住宅平均销售价格（元/㎡）2840526.6%21.8%19.8%18.0%16.1%14.6%13.1%11.8%10.5%9.5%8.5%3000028.6%23.6%21.4%19.5%17.8%16.0%14.6%13.1%11.9%10.7%9.7%3200031.5%26.1%23.7%21.7%19.8%18.0%16.4%15.0%13.6%12.4%11.2%3400034.1%28.6%26.1%23.7%21.7%19.9%18.3%16.8%15.3%14.1%12.8%3698237.9%32.1%29.4%27.0%24.6%22.7%20.9%19.3%17.9%16.5%15.1%3900040.7%34.5%31.7%29.1%26.8%24.8%22.9%21.2%19.7%18.2%16.8%4100043.5%36.8%34.0%31.4%29.0%26.8%24.8%23.0%21.4%19.9%18.4%通过敏感性分析，我们建议项目摘牌楼面地价不高于23167元/45图智认为在未来几年内，厦门房地产发展趋势向好，该项目有利因素较多，价值较高，将会取得较好的投资回报，符合开发商地产发展战略。

按目前住宅销售均价为28405元/平米，商业价格为63150元/平米，车位按均价33万/个计算(商业销售价格年增长率为5.0%，其他销售价格年增长率为8.0%)。图智认为，将土地楼面地价成本控制在23167元/平米（不含契税）以内，则项目投资估算总额50.6亿元，净利润可达10.8亿元，投资净利润率21.36%，动态投资回收期为5.5年。项目的整体开发风险较小，投资收益较高。项目投资收益测算总表起拍价测算建议最高价测算指标（万元）

总计（万元）

总计（万元）1、销售收入

6146186146182、营业税及附加

34419344193、销售净额

5801995801994、开发成本

242389386589其中：土地成本

186,739330,9395、期间费用

20,67520,6755.1、财务费用

6006005.2、管理费用

156415645.3、营销费用