X年宁波房地产市场报告

城市概况城市概况宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼，是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；地理区位长三角—世界第六大城市群宁波都市圈大上海都市圈杭州都市圈苏锡常南京都市圈长三角地区：世界第六大城市群，是全国最大经济圈，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，进出口总额、财政收入、消费品零售总额均居全国第一，是亚太地区重要的国际门户；宁波：简称“甬”，地处大陆海岸线中段，长三角南翼，浙江省东部东海之滨，东接舟山群岛，北濒杭州湾，与上海隔海相望；2006年，国务院确定宁波定位为“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；城市概况全市辖“六区、三市、二县”；海域资源丰富，发展海洋经济优势明显；行政区划宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区和东钱湖旅游度假区。境内有四明山和天台山两支主要山脉。境内有余姚江、奉化江、甬江等河流，水资源丰富。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，占浙江海岸线的三分之一。宁波境内有两湾一港，即三门湾、杭州湾、象山港。市六区城市概况近年来，全市GDP、社会固定资产投资额、城镇人均可支配收入等主要经济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度；经济水平2008-2011年宁波市国内生产总值、人均国内生产总值2008-2011年宁波市地方财政收入2008-2011年宁波市固定投资、房地产投资额2008-2011年宁波市城镇人均可支配收入、消费性支出城市概况全市主要经济指标在长三角处于前列；随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；发展水平宁波市城市概况户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升；城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；城市人口户籍人口：2011年宁波全市户籍人口约576万，增长0.4%;全市非农人口为208万,农业户籍人口368万,户籍人口以农业人口为主;外来人口:2011年宁波全市外来人口约430万,增长7%;户籍人口与外来人口比例为100:75,外来人口比重增长明显;2008-2011年宁波市人口结构人口年龄结构户籍人口：0-14岁少儿人口比重略有下降；劳动适龄人口比重保持较高水平，但呈逐年下降趋势；人口老龄化程度缓慢加深；暂住人口：2011年全市外来劳动力年龄结构主要集中于16-45周岁，为310万；14周岁以下暂住人口为40万，即暂住少儿人口比重为9.3%;摘自<2011年宁波人口发展报告>宁波正处于劳动力资源丰富的”人口红利时代”城市概况城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；住房需求2008-2011年市区人口占全市人口比例2008-2011年市区人均住房面积市区人口比例：2011年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应，市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；市区人均住房面积:2011年宁波市区人均住房面积为32.88万㎡，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积35㎡）尚有一定差距，市场存在一定发展空间；按市区年人均居住面积增长1.33㎡计算，目前市区住房刚性需求面积在300万㎡/年左右，并随人口基数增长呈扩大趋势；城市概况“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略，构筑城市都市圈；发展规划中提升----引擎和枢纽东扩----领跑者和示范者推进三江片与镇海、北仑片的相向发展，实现基础设施和功能对接北联----能级和分量整合余慈地区优势，推进区域统筹发展，加快建设宁波都市区北部中心，增强宁波大都市区的能级和分量南统筹----战略之举以象山港区域保护利用为重点，打造生态经济型港湾，带动宁波南部地区的城市化进程北联中提升东扩南统筹加快提升中心城区功能，增强中心城市的集聚力、辐射力、带动力，使之成为宁波大都市区的核心和灵魂城市概况城市发展具有多项政策扶持优势；“宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片；发展特点城市地位副省级城市计划单列市沿海开放城市“较大的市”历史文化名城全国有15个,主要是政治上享受副省级待遇；全国只有5个,主要是经济上某些权利直接归中央管理；有良好的对外贸易和引进外资政策在立法方面有权制定地方法规国务院已经公布三批共99个城市城市概况小结结地理区位“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”行政区划辖“六区、三市、二县”，海域资源丰富经济水平主要经济指标年均增速10%以上，社会经济保持较快发展水平发展水平经济发展位居长三角前列，区域融合加快，城市发展进入新阶段城市人口城市处于“人口红利时代”，社会经济、房地产发展面临机遇住房需求城市人口积聚效应显现，住房需求处于较高水平发展规划“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略，构筑城市都市圈发展特点城市发展融合文化、精神元素，并享有多项政策扶持优势城市发展关键键词：“长长三角南翼经经济中心”、、“现代国际际港口城市””、“经济发展位位居长三角前前列”、“政政策扶持优势势”市场场概概况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场市场场概概况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场土地市场近年宁波市区土地年均供应约490万㎡，成交约420万㎡，供求比系数1.17；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静；市场走势近年宁波市区区土地供求走走势土地出让：近近年来，宁波波市区土地供供应略微下调调，年均供应应量在490万㎡左右；土地成交：受受经济环境、、调控政策影影响，近年来来市区土地成成交呈下降趋趋势，年均成成交量420万㎡左右；供需比系数：：近年市区土土地供需比在在1.17左右；土地市场近期宁波大市土地月均成交近65万㎡，预计全年成交达780万㎡；土地成交以商住、住宅类为主；近期走势近期宁波大市市土地成交走走势近期宁波大市市土地成交类类型近期走势：从从近期土地成成交月度数据据来看，成交交量波动较大大，在4月份份达到峰值；；月均成交近近65万㎡，，预计全年土土地成交达780万㎡㎡；成交类型：从从近期土地成成交类型来看看，商住、住住宅类占据主主导地位，分分占市场比例例为34%、、33%；土地市场近期土地出让、成交主要位于周边县市，市区土地市场相对较平稳；供求分布近期宁宁波各各区土土地出出让分分布近期宁宁波各各区土土地成成交分分布从近期期各区区土地地出让让分布布来看看，余余姚、、慈溪溪为市市场主主要供供应区区域，，各占占全市市30%、、20%；；从近期期各区区土地地成交交分布布来看看，与与出让让情况况类似似，余余姚、、慈溪溪依然然为市市场主主要成成交区区域，，各占占全市市23%、、24%；；土地市场自04年始，国内一线开发商纷纷进驻宁波，与本土开发商形成竞争格局；竞争格局2011年年到目目前实实力开开发商商土地地存量量分布布（上图图所指指著名名开发发公司司包括括：保保利、、华润润、中中铁、、世纪纪金源源、龙龙湖、、万科科、金金地、、绿城城、世世茂、、美的的、凯凯德、、合生生、雅雅戈尔尔、银银亿、、荣安安、城城投等等）市场场概概况况■土地市市场■住宅市市场■公寓市市场■写字楼楼市场场■商业市市场住宅市场市场价格由中心区向外拓展，各区域楼盘成梯度竞争；市场主力价格12000-18000元/㎡；市场格局镇海板块北仑板块小港单位：元/㎡9000-1200018000以上14000-2000014000-200009000-160009000-110009000-130007000-9000城西板块个案万科金色城市、西城印象鄞州中心板块个案雍城世家、宜家花园北仑板块个案凯旋门、世茂世界湾东部新城、高新区板块个案宁波中心、金地东御市中心板块个案长岛花园、荣合公馆江北新区板块个案云鹭湾镇海板块个案丽景英郡、海悦花苑北高教板块个案万科城、保利城住宅市场近年市区住宅年均供应量约335万㎡，成交量约205万㎡，供需比1.7；受成交量影响，成交价格略微下调，2011年成交价格为14514元/㎡；市场走势供应量量：近近年来来，市市区住住宅供供应较较平稳稳，年年均供供应量量在335万㎡左右；；成交量量：受受调控控政策策影响响，近近年来来市区区住宅宅成交交呈下下降趋趋势，，年均均成交交量205万㎡㎡左右；；供需比比系数数：近近年市市区住住宅供供求比比在1.7左右；；成交价价格：：2010年，，住宅宅成交交价格格创历历年新新高，，之后后受住住宅成成交下下降影影响，，成交交价格格略微微下调调，2011年年市区区住宅宅成交交价格格为14514元/㎡；近年宁宁波市市区住住宅供供求走走势近年宁宁波市市区住住宅价价格走走势住宅市场月均成交量约20万㎡，成交均价12670元/㎡，主力成交面积91-150㎡；市场刚性需求持续释放，开发商以价换量市场效应显现；近期成交近期市市六区区住宅宅成交交面积积分布布近期市市六区区住宅宅成交交走势势成交量量：近近期住住宅月月均成成交约约20万㎡，7月达达市场场峰值值；预计市市区全全年住住宅成成交量量在240万㎡左右右，较较上年年有较较大幅幅度上上涨；；开发商商以价价换量量市场场效应应得以以显现现；成交价价：近近期住住宅成成交价价格呈呈先抑抑后扬扬态势势，5月达达市场场谷值值，市市场成成交均均价12670元/㎡，低低于上上年平平均水水平；；成交面面积：：住宅宅成交交面积积集中中于91-120㎡㎡与121-150㎡；；近期期刚性性首置置及改改善性性需求求得到到有效效释放放，对对楼市市健康康运营营起到到有效效支撑撑；住宅市场郊区楼盘成为刚需客户购置热点，构筑市场发展基础；成交分布近期市市各区区住宅宅成交交分布布（万万㎡）在市各各区住住宅成成交量量分布布中，，鄞州州区位位居第第一，，成交交量达达85.4万方方㎡;其其次次为镇镇海区区,成成交量量为53.1万万㎡(骆驼驼、庄庄市占占了较较大比比例））,北北仑区区成交交量为为38.5万㎡㎡，位位居第第三;郊区楼楼盘由由于价价格较较低、、面积积适中中，很很受刚刚性需需求客客户亲亲睐，，成为为市场场成交交主力力；市场场概概况况■土地市市场■住宅市市场■公寓市市场■写字楼楼市场场■商业市市场公寓市场价格因区位、品质不同差异较大，市场主力价格10000-12000元/㎡；市场格局北仑板板块小港单位：：元/㎡7000-1100012000以上上10000-1500010000-140007000-100007000-90007000-10000城西板板块个个案醉西子子鄞州中中心板板块个个案利时金金融、、振邦邦学仕仕会北仑板板块个个案太平洋洋时代代中心心东部新新城、、高新新区板板块个个案嘉恒广广场、、和美美城市中心心板块块个案案青苹果果、海海顿公公馆江北新新区板板块个个案慈城新天天地北高教板板块个案案明海商业业广场公寓市场近年市区公寓年均供应量约38万㎡，成交量约21万㎡，供需比2.1；2011年市场供求略微下降；市场走势近年市区区公寓市市场供求求走势供应量：：近年来来，市区区公寓供供应整体体呈上涨涨趋势，，年均供供应量约约38万㎡；成交量：：2010年市市区公寓寓成交达达市场峰峰值，2011年成交交下调，，成交量量为21.9万万㎡，近年年年均成交交量约21万㎡㎡；供需比系系数：近近年市区区公寓供供求比系系数为2.1；公寓市场近期月均成交量约1.5万㎡，成交均价11060元/㎡；市场走势较平稳，预计全年成交量约18万㎡，略低于上年水平；近期成交近期市区区公寓市市场成交交走势成交量：：近期市市区公寓寓市场月月均成交交约1.5万㎡，预计全年年成交量量在18万㎡左右，，略低于于2011年水水平；成交价：：近期公公寓成交交价格走走势较平平稳，市市场成交交均价11060元/㎡；公寓市场市场供应集中于科技园区、鄞州区；市场成交主要位于海曙区、鄞州区；鄞州区是公寓市场热点区域；供求分布近期市区区公寓市市场供应应分布供应分布布：市场场供应主主要集中中于科技技园区（（高新区区）、鄞鄞州区，，各占市市场比例例37%、30%；成交分布布：市场场成交集集中于海海曙区、、鄞州区区，各占占市场比比例41%、30%；；近期市区区公寓市市场成交交分布市场场概概况况■土地市场场■住宅市场场■公寓市场场■写字楼市市场■商业市场场写字楼市场商务区由单核向多核演变；因区位、品质不同，写字楼价格差异较大；市场主力价格10000-15000元/㎡；市场格局江北门户户区个案：姚姚江新都都、慈城城新天地地价格：7000-9000元元/㎡江北湾头头商务区区个案：北北岸财富富中心价格：11000-15000元/㎡三江口商商务区个案：环环球中心心、百隆隆财富中中心价格：20000-25000元/㎡南部CBD个案：商商会大厦厦、博纳纳国际价格：10000-13000元/㎡潘火商务务区个案：和和邦2号号、宜家家地块东部新城城个案：国国际金融融中心、、嘉恒广广场价格：14000-20000元/㎡高新区个案：宁宁波研发发园、科科贸中心心价格：70000-11000元/㎡镇海新城城个案：镇镇海大厦厦、东来来国际价格：6000-8000元元/㎡写字楼市场近年市区写字楼年均供应量约84万㎡，成交量约42万㎡，供需比为2；市场价格逐年上涨，2011年市场成交均价为10983元/㎡；市场走势近年宁波波市区写写字楼供供求走势势近年宁波波市区写写字楼价价格走势势供应量：：近年来来，市区区写字楼楼供应呈呈下降趋趋势，年年均供应应量在84万㎡左右；成交量：：受经济济环境影影响，近近年市区区写字楼楼成交呈呈下降趋趋势，年年均成交交量42万㎡㎡左右；供需比系系数：近近年市区区写字楼楼供求比比系数2左右；成交价格格：近年年市区写写字楼成成交价格格呈上涨涨趋势，，2011年市市场成交交均价为为10983元元/㎡；写字楼市场月均成交量约2.8万㎡，成交均价10217元/㎡；市场呈逐步上升态势，预计全年成交量约33万㎡，略高于上年水平；近期成交近期市区区写字楼楼市场成成交走势势成交量：：近期市市区写字字楼市场场月均成成交约2.8万万㎡，预计全年年成交量量在33万㎡左右，，略高于于2011年水水平；成交价：：近期市市区写字字楼成交交价格波波动较大大，整体体呈上升升趋势，，市场成成交均价价10217元元/㎡，略低低于2011年年水平；；写字楼市场科技园区、江东区为写字楼市场热点区域；区域商务氛围加快形成中；供求分布近期市区区写字楼楼市场供供应分布布近期市区区写字楼楼市场成成交分布布供应分布布：近期期市区写写字楼供供应分布布主要位位于科技技园、江江东区，，各占市市场比例例38%、33%；成交分布布：类似似于供应应分布，，市场成成交主要要位于科科技园区区、江东东区，各各占市场场比例34%、、30%；市场场概概况况■土地市场场■住宅市场场■公寓市场场■写字楼市市场■商业市场场商业市场形成以天一、鄞州万达为首的多核商业圈，同时新商圈酝酿布局其中；市场格局天一商圈江北万达商圈家乐福商圈世纪东方商圈镇海老城商圈BEST广场鄞州万达商圈联盛广场北仑老城商圈北仑银泰城港隆时代广场新星商业中心商业市场近年市区商业年均成交量约17.7万㎡；2011年市场成交量为24.2万㎡，创历年新高;市场走势近年市区区商业市市场成交交状况成交量:近近年市市区商业业年均成成交量约约17.7万㎡㎡，2011年商业业成交量量达24.2万万㎡，，创历年年新高；；商业市场近期月均成交量约1.4万㎡，预计全年成交量17万㎡左右；市场成交均价21757元/㎡；鄞州区、北仑区为商业市场热点区域；近期走势近期市各各区商业业成交分分布近期市区区商业市市场成交交走势成交量：：近期市市区商业业市场月月均成交交约1.4万㎡，预计全年年成交量量在17万㎡左右，略略低于2011年水水平；成交价：近近期市区商商业成交价价格波动较较大，市场场成交均价价21757元/㎡；市场概况小小结土地市场近年年均供应约490万㎡，成交约420万㎡，供求系数1.17；近期土地市场月均成交约65万㎡，预计全年成交达780万㎡；近期土地成交以商住、住宅类为主，周边县市为土地市场热点区域；全国一线开发商纷纷进驻宁波，与本地开发商形成竞争格局；住宅市场区域价格呈梯度竞争，市场主力价格12000-18000元/㎡