XXXX邢台房地产全面调研方案

中联创展房地产有限公司关于一月十日调研报告中联创展·策划部本次调研的目的对邢台市城市发展方向与城市功能分区开展调研；全面了解邢台市房地产市场的价格、供需关系，并对邢台未来房地产市场的走势进行初步预测；对意向地块进行客观的说明与优劣分析，为集团高层提供决策性依据。报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究邢台市介绍（１）－邢台市位置与城市动力邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。总面积12486平方公里。市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市。邢台市辖两个区、两个县级市、15个县：桥东区、桥西区、沙河市、南宫市、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、南和县、巨鹿县等。另外还设有邢台经济开发区和大曹庄管理区。

邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄，旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢台市有着有3500余年的建城史和610余年的建都史，是大科学家郭守敬的故乡，素有“五朝古都”之称。

邢台市介绍（２）－邢台市辖区与其历史渊源邢台标志-清风楼邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料、煤炭、化工原料、建材原料及其他金属原料、地下势水、矿泉水等38种矿产。邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是极具发展前途的旅游城市。邢台市旅游主题形象可概括为“四古”，即：古洞、古寨、古贤、古林（原始次生林）。邢台市介绍（3）－邢台市矿产资源与旅游资源虚照禅师塔(在天宁寺大殿后)报告结构1邢台市简介2地块分析宏观市场分析5报告回顾63市场分析房地产市场分析产品建议项目swot分析4区域研究地块分析(1)--周边环境钢铁路与团结西街地段分析项目地段交通便利配套设施完善人员密集区域特点：红星汽车厂宿舍地段分析项目地段区域特特点：：交通不不便利利配套设设施不不齐备备周围新新开项项目较较多报告结结构1邢台市市简介介2地块分分析宏观市市场分分析5报告回回顾63市场分分析房地产产市场场分析析产品建建议项目swot分析4区域研研究第一部部分：：宏观观市场场研究究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部部分：：房地地产市市场研研究一级市市场二级市市场第四部部分：：项目目板块块研究究第三部部分：：邢台台市客客户群群研究究第一部部分：：宏观观市场场研究究城市规划宏观经济状况人口状况城市地地位：：邢台台地区区政治治、经经济、、文化化中心心邢台市市是河河北省省南部部区域域城市市；城城市未未来的的定位位是冀冀南重重要的的中心心城市市。邢台市市区辖辖桥东东区、、桥西西区，，市区区土地地总面面积133平方方公里里，总总人口口697.2万万人，，市区区人口口60万（4511人/平方方公里里）邢台市市近年年来GDP快速速增长长，国国民经经济稳稳定快快速发发展，，为房房地产产市场场的发发展提提供了了有力力支撑撑房地产产预警警系统统判断断——GDP增速与与房地地产发发展关关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展近5年邢台台市GDP增长率率保持持在10%以上，，为房房地产产健康康发展展提供供有效效保证证。根据城城市GDP与房地地产发发展关关系模模型，，城市GDP增长率率大于于8%时，城城市房房地产产处于于高速速发展展时期期资料来来源：：邢台台市每每年国国民经经济和和社会会发展展统计计公报报邢台市市人均均GDP快快速增增长，，房地地产市市场处处于高高速发发展期期邢台市市人均均GDP保持高高速增增长，，近4年来增增长速速度均均超过过6%，受金金融危危机的的影响响，2009年全国国经济济从低低谷走走出来来，邢邢台也也不例例外。。根据人人均GDP与房地地产发发展关关系模模型，，人均GDP在800-4000美元之之间时时，房房地产产处于于高速速发展展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期期快快速速发展展期平平稳发发展期期减减缓发发展期期人均GDP与房地地产发发展关关系资料来来源：：邢台台市每每年国国民经经济和和社会会发展展统计计公报报宏观经经济小小结城市GDP与人均均GDP逐年大大幅度度增长长，房房地产产市场场处于于高速速发展展时期期第二产业业比例连连续上年年比重最最大，形形成以邢邢钢、冶冶金、冀冀中能源源为主的的大型国国企；城城市白领领群体缺缺失（发发达城市市的购房房主力人人群）从发展的的眼光看看，邢台台急需新新的增长长点。第一部分分：宏观观市场研研究城市规划宏观经济状况人口状况本地人口口自然增增长缓慢慢，无大大规模外外来人口口迁入，，未形成成市场的的推动力力量邢台市2012年末常常住人人口697.2万，户籍籍人口621万，人口口自然增增长率约约7.5‰‰2012年邢邢台市区区人口为为60万人人口状况况小结城市人口口城市辐射射力较差差，人口增长长主要依依靠本地地人口的的自然增增长，外外来人口口数量很很小，综综合实力力不足，，制约城城市未来来高速增增长由于城市市产业结结构中缺缺乏第三三产业，，导致城城市白领领（购房房的主力力群体））缺失邢台人特特征邢台人理理财、投投资意识识不强，，这种情情况逐渐渐改变，，未来购购房能力力会逐渐渐加强置业投资资仍需要要继续引引导国有企业业员工及及机关事事业单位位人群购购买能力力较强第一部分分：宏观观市场研研究城市规划宏观经济状况人口状况邢台市近近10年年的发展展规划图图城市规划划发展方方向“五星捧捧月”中中“月””指中心心城区，，“五星星”指任任县、南南和、内内邱、沙沙河、皇皇寺。邢邢台城市市集群人人口远景景将达到到200万人左右右。各中中心之间间以农田田、绿地地相隔离离，以快快速交通通相联系系，形成成功能各各异、规规模适度度、产业业互补、、城绿交交融、人人文与自自然相生生并荣、、景观与与风貌独独具特色色的邢台台城市集集群，成成为带动动区域经经济发展展的核心心。城市总体体布局：：一城三三区两心心四轴城市核心心部分。。“三区””指龙岗岗新区、、高新技技术产业业开发区区和七里里河新区区。“两心””指桥东东区的旧旧城市中中心和龙龙岗新区区的新城城市中心心。“四轴””指贯穿穿市区的的四条主主要街道道，是市市区东西西向延伸伸、南北北向拓展展的主轴轴线。邢台城市市规划小小结一城三区区，以新新区开发发为发展展方向，，新区建建设带动动旧城改改造，重重点加快快城市路路网建设设，形成成“一城城三区””的中心心城市布布局邢台市规规划构筑筑的“水水系绿网网，环城城绿廊””将起到到加快建建设步伐伐的作用用“四横四四纵”的的交通规规划，缩缩小了城城市空间间距离政策分析析货代紧缩抑制投资性需求限外政策限制外籍人士购房，空置面积增加反囤地政策，供给增加保障住宅政策落实城镇化进程进入发展快车道开发商融资难人民币升值，通胀延续，地产保值土地资源的稀缺结汇难限制外商投资保障性住宅比例有限，循序渐进成本不断提升房价下跌房价上涨抑制房价价增长过过快，限限制投资资性需求求，促进进地产市市场理性性发展第一部分分：宏观观市场研研究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部分分：房地地产市场场研究一级市场场二级市场场第四部分分：项目目区域研研究第三部分分：邢台台客户群群研究依据房地地产发展展周期理理论，邢邢台处于于向上发发展阶段段房地产周周期理论论邢台GDP增速邢台人均均GDP增速房地产发发展程度度判断因素素：邢台市阶段价格

阶段：复苏发展危机萧条第二部分分：房地地产市场场研究一级市场场二级市场场七里河新新区土地地供应分分析：土土地价格格相对不不高，拿拿地门槛槛较低，，区域价价值空间间尚未体体现邢台市平平均年土土地供应应量在1000亩左右右，包括住住宅、商商业、商商住。协议出让让、招拍拍挂商住住用地合合计1345.45亩亩，按平平均容积积率2，，预计总建筑面面积180万平平方米城区内主主要以城城中村改改造为主主，其中中二环内内共有6个村拆拆迁。二二环外有有4-6个村拆拆迁。拆拆迁进度度缓慢。。房地产一一级市场场小结供应邢台市土土地供应应量适中中，年平平均1000亩左右（（住宅和和商业））未来土地地供应主主要集中中于龙岗岗新区与与七里河河新区等等新兴版版块城市内已已无大宗宗土地出出让（城城中村改改造除外外）取地方式式协议及招招拍挂方方式第二部分分：房地地产市场场研究一级市场场二级市场场西北区域域情况:邢台市市区西北北部是政政府规划划发展方方向，地地价相对对较高，，未来环环境优美美、交通通便利，，医院、、学校较较多、配配套比较较完善，，较适宜宜居住。。开发项项目以小小高层、、高层为为主。东南区域域情况:中南地地区是邢邢台市目目前老城城区的中中心，多多为旧城城改造，，拆迁费费用较高高，工程程进度缓缓慢。目目前市市中心地地段、市市政配套套完善，，交通方方便，但但环境较较杂乱，，空气污污染严重重、噪音音大，本本区域是是规划中中工业区区，不太太适宜居居住。东北部区区域情况况:东北北区域不不是政府府规划发发展方向向、地价价相对较较低；周周边市市政配套套不完善善、生活活不方便便目前居居住社区区只有世世纪名都都，其售售价较低低，邢台市房房地产市市场格局局邢台市客客户对住住宅产品品的诉求求处于从从核心产产品打造造到外围围产品转转换的发发展阶段段质量采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育功能核心产品品层外围产品品层外延产品品层外延产品品：区域外能能感受到到的，竞竞争的最最高级别别外围产品品：产品附加加值，有有助于提提升物业业形象核心产品品：与居住基基本功能能直接相相关因素素，商品品房发展展初期最最集中的的竞争层层面邢台市场场目前产产品品质质的突破破主要集集中在户户型、环环境塑造造、功能能空间上上二级市场场小结市场市场处于于快速成成长阶段段，加大大放量未来几年年大量的的经济适适用房和和拆迁安安置房将将冲击邢邢台房地地产市场场机关、事事业人群群为主要要购房客客户，多多数为二二次及以以上置业业，置业业目的主主要以改改善居住住条件的的自住为为主市场上上较为为畅销销楼盘盘年销销售量量集中中在7-8万m2之间产品市区产产品以以中户户型为为主的的小高高层、、高层层为主主，高高端项项目有有大户户型供供应，，二环环线附附近以以中大大户型型的多多层，，小高高层为为主，，别墅墅类物物业主主要集集中在在二环环线周周边。。别墅项项目主主要集集中在在西北北三环环、南南二环环，市场畅畅销户户型面面积在在80-130m2之间，，总价价在48万以内内，平平均约约35万，超超过48万产品品形态态明显显发生生变化化，如如由小小高层层→TH、别墅墅、花花园洋洋房等等价格邢台住住宅市市场面面临着着土地地、经经济适适用房房以及及新住住宅项项目的的大量量供应应，市市场竞竞争激激烈，，价格格不会会出现现大幅幅度的的上涨涨邢台市市房地地产市市场总总结一级市市场土地供供应市市场规规范性性较强强，土土地供供应适适中。。二级市市场商品房房价格格有持持续上上涨趋趋势，，但同同时面面临着着土地地供应应和市市场供供应的的双重重压力力，价价格会会平稳稳上涨涨，但但幅度度不会会太大大邢台市市房地地产市市场主主流目目前还还是以以改善善型为为主、、地段段和配配套是是主要要诉求求的阶阶段；；下一一阶段段发展展的重重点将将是园园林景景观和和社区区生活活。第一部部分：：大势势研究究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部部分：：房地地产市市场研研究一级市市场二级市市场第三部部分：：邢台台客户户群研研究第四部部分：：项目目板块块研究究邢台客客户特特征描描述通过对对邢台台市历历史、、人文文、消消费等等方面面的分分析可可以看看出：：1.邢台人人具有有：勤勤劳、、正直直、开开拓、、诚信信、奉奉献的的精神神2.邢台人人具有有：开开放、、接受受新事事物的的特征征具体表表现在在地产产方面面：对对建筑筑风格格及园园林景景观的的要求求3.消费力力逐步步提高高具体表表现在在地产产方面面：对对房地地产的的认识识逐步步深刻刻，不不再以以满足足居住住要求求为第第一要要素，，改善善型居居住成成为消消费的的潜在在力量量并开开始追追求产产品的的多样样化和和品质质化4.投资意意识及及消费费意识识还需需加强强2012年年市区区国有有单位位人均均年收收入2.7万元元左右右行业收收入水水平最最高的的为医医疗卫卫生、、政府府公务务员、、金融融保险险、文文体娱娱乐、、教育育等行行业城市一一般家家庭月月收入入在3000元左右右。主力客客户群群体-----城区稳稳定高高收入入人群群：主主要集集中于于公务务员、、大型型国有有企业业员工工等机机关事事业单单位高收入入人群群：面面积要要求110M2以上，，总价价不超超过50万代表群群体：：市政府府及其其他机机关公公务员员区政府府、区区委及及相关关机关关公务务员公检法法系统统水、电电供应应系统统银行金金融系系统医疗卫卫生系系统邢钢、、冶金金、冀冀中能能源等等国企企员工工群体特特征：：普通公公务员员及员员工收收入稳稳定，，包括括福利利、奖奖金及及其他他补贴贴月收入入约在在2000元左右右，年年收入入在3万左右右住房补补贴高高，多多次置置业的的可能能性比比较大大资料来来源：：访谈谈置业消消费者者状况况———以自自住为为主，，产品品品质质、环环境是是本地地居民民的重重要关关注点点数据来来源：：调研研资料料客户分分析小小结主流客客户为为泛公公务员员群体体，私私营业业主、、国企企员工工。置业目目的大大都为为自主主，投投资行行为相相对较较少置业的的关注注点，，首先先是性性价比比，其其次是是地段段，生生活与与工作作地的的距离离一般拥拥有第第一套套房屋屋，居居住环环境和和户型型都很很一般般；由于多多年的的积累累，拥拥有改改善居居住条条件的的物质质基础础；主要诉诉求集集中于于社区区规划划、园园林景景观、、户型型、外外立面面等产产品方方面以以及后后期的的物业业管理理服务务；第一部部分：：大势势研究究城市规划情况宏观经济状况人口状况第二部部分：：房地地产市市场研研究一级市市场二级市市场第三部部分：：邢台台客户户群研研究第四部部分：：项目目板块块研究究区域评评价与与未来来展望望区域评评价区域交交通条条件较较好由于缺缺乏生生活配配套，，区域域缺乏乏活力力，造造成区区域发发展缓缓慢对邢台台城区区人而而言，，区域域处于于城市市边缘缘，开开发程程度不不足，，心理理距离离较远远，但但与城城市其其他新新区而而言，，尤其其龙岗岗新区区而言言，区区域成成熟度度相对对不高高。改造后后，自自然环环境较较好，，为邢邢台人人认可可的健健康绿绿色居居住环环境区域未未来展展望区域将将是城城市外外扩的的第一一站生态旅旅游、、休闲闲、居居住将将成为为本区区域的的主导导当前的规划划格局，使使得本区域域将成为邢邢台未来的的中高端居居住区报告结构1邢台市简介介2地块分析宏观市场分分析5报告回顾63市场分析房地产市场场分析产品建议项目swot分析4区域研究关于钢铁路路与团结西西街项目SWOT分析我们的战略略利用项目土土地成本低低的优势，，先期产品品迅速引爆爆项目。通过七里河河的改造，，改善该区区域环境。。使之成为为新的宜居居板块。关于红星汽汽车厂宿舍舍项目SWOT分分析我们的战略略利用项目土土地成本低低的优势，，先期产品品迅速引爆爆项目。通过七里河河的改造，，改善该区区域环境。