《物业管理综合能力》第六章讲义

第六章法律基础知识与应用第一节

法学基础知识第二节

民法基础知识第三节

合同法基础知识第四节

物权法基础知识第五节

法律基础知识在物业管理中的应用

第六章主要内容一、法的概念和特征（一）法又称法律，指全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。（二）特征：1.法是一种特殊的社会规范2.法是由国家强制力保证实施的，有普遍约束力的社会规范.3.法是国家制定或认可的社会规范4.法是规定了人们权利和义务的社会规范第一节法学基础知识二.法的分类(一)按生产关系的类型的不同分为奴隶制、封建制、资本主义、社会主义等类型.(二)按法律结构和实践的特点的不同分为大陆法系、英美法系.(三)按照法所调整的是国内关系还是国际关系，把法分为国内法和国际法。第一节法学基础知识(四)按照法所规定的内容和效力的强弱，国内法又分为根本法和普通法。(五)按照法规定的是反映事实关系的权利和义务还是保证这种权利义务关系的程序，可以把法分为实体法和程序法。(六)按照法的效力范围，可以把法分为一般法和特别法。(七)按照法的创制方式或表现形式的不同，可以把法分为成文法和不成文法。第一节法学基础知识三.法的制定(一)概念:法的制定又称立法指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。第一节法学基础知识(二)法的规范:一个完整的法律规范在逻辑上是由“假定”、“处理”和“制裁”三个要素构成的。(三)法律部门(四)法律体系第一节法学基础知识(五)法律渊源1．宪法2．法律3．行政法规4．部门规章5．地方性法规6．地方政府规章7．自治条例和单行条例8．特别行政区的法9．国际条约第一节法学基础知识四.法的实施:(一)法的实施的概念1.法的实施是指通过一定的方式使法律规范在社会生活中得到贯彻和实现的活动，这是法作用于社会关系的特殊形式。2.法的实施两种方式。一种是法的遵守，二是法的适用。(二)法律适用法的适用又称法律适用，主要包括一切司法和执法活动。第一节法学基础知识(三)法律关系1．法律关系的概念法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的权利和义务关系。2．法律关系与法律规范(1)法律规范是法律关系产生的前提(2)法律关系是法律规范实现的特殊形式法律规范是抽象的，而法律关系则是具体化了的。第一节法学基础知识3．法律关系的的种类(1)平权的法律关关系与隶属的的法律关系(2)一般的法律关关系和具体的的法律关系(3)绝对法律关系系和相对法律律关系(4)调整性法律关关系和保护性性法律关系第一节法学学基础知识4．法律关系的的构成要素：：主体、客体和和内容。(1)法律关系的主主体法律关系主体体又称权利主主体，是指法法律关系的参参加者，即在法律关系中中依法享有权权利和承担义义务的人或组组织。第一节法学学基础知识(2)法律关系的客客体法律关系客体体，又称权利利客体，是指指法律关系主主体的权利和义务所所指向的对象象。法律关系系的客体主要要包括三类：物、行为、和和人身相联系系的非物质财财富。(3)法律关系的内内容任何法律关系系都是在法律律关系主体间间形成的一种种权利和义务务的关系。因因此，权利和义务就构成了法律律关系的内容容。第一节法学学基础知识(四)违法、法律责责任和法律制制裁1.按照违法行为为的具体性质质、危害程度度和所承担的的法律责任的的不同，违法法可以分为：：违宪、民事违违法、行政违违法和刑事违违法(即犯罪)。2.按照违法行为为的性质和危危害程度，可可以将法律责责任分为：违宪责任、刑刑事责任、民民事责任和行行政责任。3.按照承担法律律责任的不同同，可以将法法律制裁分为为：违宪制裁、刑刑事制裁、民民事制裁和行行政制裁。第一节法学学基础知识一、民法概述述(一)民法的概念及及调整对象民法是调整平平等主体的自自然人、法人人、其他组织织之间的人身身关系和财产产关系的法律律规范的总称称。民法所调整的的对象是平等等主体之间的的人身关系和和财产关系。。第二节民法法基础知识(二)民法的基本原原则当事人在从事事民事活动时时应当遵循平平等、自愿、、公平、诚实实信用、公序序良俗和权利利不得滥用的的原则，这是是民法的基本本原则。第二节民法法基础知识(三)民事法律关系系1.民事法律关系系指受民法规规范的社会关关系。2.民事法律关系系的三要素是是主体、客体体和内容。主体是民事法律关关系中权利和和义务的承担担者,其中享有权利利的为权利主主体,享有义务的为为义务主体,客体是民事法律关关系中权利义义务所指向的的对象.内容是主体享有的的权利和承担担的义务.第二节民法法基础知识二、民事主体体(一)自然人自然人从出生生时起到死亡亡时止，具有有民事权利能能力，依法享享有民事权利利，承担民事事义务。民事行为能力力是以年龄和和智力状况的的不同来区分分的.我国民法划分分为三种：(1)完全民事行为为能力人(2)限制民事行为为能力人(3)无民事行为能能力人第二节民法法基础知识(二)法人法人是具有民民事权利能力力和民事行为为能力，依法法独立享有民民事权利和承承担民事义务务的组织。法法人不同于自自然人的地方方在于它是组组织体，是人人的集合或财财产的集合。。但并非所有有的组织体都都是法人，法法人需要具备备一定的条件件。第二节民法法基础知识1．法人应当具具备的条件：：(1)依法成立。(2)有必要的财产产或者经费。。(3)有自己的名称称、组织机构构和场所。(4)能够独立承担担民事责任第二节民法法基础知识2．法人的分类类(1)企业法人：是是以生产经营营为活动内容容，独立进行行经济核算，，自负盈亏，，并向国家纳纳税的单位。。(2)非企业法人：：是不直接从从事生产经营营的法人，主主要以国家管管理和非经营营性社会活动动为内容。包包括国家机关关法人、事业业单位法人、、社会团体法法人等。第二节民法法基础知识3．法人的民事事权利能力和和民事行为能能力法人的民事权权利能力和民民事行为能力力，从法人成成立时产生，，到法人终止止时消灭，两两者的范围相相同，都要受受到其经营范范围的限制。。第二节民法法基础知识(三)其他组织其他组织是不不具有法人资资格但可以自自己的名义进进行民事活动动的组织。在在我国，其他他组织主要指指个体工商户户、农村承包包经营户、个个人合伙等。。第二节民法法基础知识三、民事法律律行为1．民事法律行行为的概念及及有效要件(1)民事法律行为为是民事主体体以意思表示示为要素，旨旨在设立、变变更、终止一一定民事法律律关系的合法法行为。(2)民事法律行为为应当具备的的条件：①行为人具有相相应的民事行行为能力；②意思表示真实实；③不违反法律或或者社会公共共利益。第二节民法法基础知识多项选择题1.民事法律行为为应当具备的的条件包括（（））。A.行为人具有相相应的民事行行为能力B.意思表示真实实C.不违反法律或或者社会公共共利益D.不侵害第三者者利益E.采取书面形式式第二节民法法基础知识【答案】：ABC【解析】：民事法律行为为应当具备下下列条件：(1)行为人具有相相应的民事行行为能力；(2)意思表示真实实；(3)不违反法律或或者社会公共共利益。第二节民法法基础知识(3)民事法律行为为可以采取书书面形式、口口头形式或者者其他形式。。法律规定特特定形式的，，应当依照法法律规定。(4)民事法律行为为从成立时起起具有法律约约束力。行为为人非依法律律规定或者取取得对方同意意，不得擅自自变更或者解解除。第二节民法法基础知识2．无效民事行行为(1)无效民事行为为:是严重违反法法律规定的有有效要件，法法律不承认其其效力的行为为。无效的民民事行为，从从行为开始起起就没有法律律约束力。第二节民法法基础知识(2)种类：①无民事行为能能力人实施的的；②一方以欺诈、、胁迫的手段段，使对方在在违背真实意意思的情况下下所为的损害害国家利益的的；③恶意串通，损损害国家、集集体或者第三三人利益的；；④违反法律或者者社会公共利利益的；⑤以合法形式掩掩盖非法目的的的。第二节民法法基础知识（3）民事行为被被确认为无效效的法律后果果：当事人因该行行为取得的财财产，应当返返还给受损失失的一方。有有过错的一方方应当赔偿对对方因此所受受的损失，双双方都有过错错的，应当各各自承担相应应的责任。双双方恶意串通通，实施民事事行为损害国国家的、集体体的或者第三三人的利益的的，应当追缴缴双方取得的的财产，收归归国家、集体体所有或者返返还第三人。。第二节民法法基础知识3．可撤销民事事行为（1）可撤销民事事行为是行为为人意思表示示不真实，法法律赋予表意意人撤销权，，由其决定行行为效力的民民事行为。（2）种类：①行为人对行为为内容有重大大误解的；②显失公平的；；③一方以欺诈、、胁迫的手段段或者乘人之之危，使对方方在违背真实实意思的情况况下所为的侵侵害非国家利利益的行为。。第二节节民民法基基础知知识（3）可撤撤销民民事行行为的的法律律后果果：因意思思表示示不真真实而而使自自己遭遭受损损失的的人具具有撤撤销权权，有有权请请求人人民法法院或或者仲仲裁机机关予予以变变更或或者撤撤销该该行为为。但但是撤撤销权权人自自知道道或者者应当当知道道撤销销事由由之日日起一一年内内没有有行使使撤销销权的的，撤撤销权权消灭灭。注意：：被撤撤销的的民事事行为为从行行为开开始起起无效效。如如果撤撤销权权人在在法定定期限限内不不行使使撤销销权，，则该该民事事行为为继续续有效效。民民事行行为部部分无无效，，不影影响其其他部部分的的效力力的，，其他他部分分仍然然有效效。第二节节民民法基基础知知识4．效力力待定定民事事行为为（1）效力力待定定民事事行为为，是是行为为成立立后效效力处处于不不确定定状态态，需需待有有权利利的第第三人人的意意思表表示来来确定定其效效力的的行为为。第二节节民民法基基础知知识（2）种种类类：：①限制制民民事事行行为为能能力力人人实实施施的的依依法法不不得得独独立立实实施施的的行行为为。。②无权权处处分分行行为为。。一一般般来来说说，，只只有有所所有有权权人人或或依依法法、、以以约约定定享享有有处处分分权权的的人人才才有有对对物物的的处处分分权权，，如如果果无无处处分分权权而而擅擅自自处处分分他他人人之之物物则则为为无无权权处处分分。。③无权权代代理理行行为为。。代代理理人人无无代代理理权权、、超超越越代代理理权权或或在在代代理理权权终终止止之之后后以以被被代代理理人人的的名名义义所所为为的的民民事事行行为为为为无无权权代代理理。。第二节民民法基础知知识(3)效力待定民民事行为的的法律后果果：①第三人的追追认权：限限制民事行行为能力人人的法定代代理人、无无权处分行行为中的有有处分权人人、无权代代理中的被被代理人有有追认权，，如果追认认，该行为为有效，如如果拒绝追追认，限制制民事行为为能力人的的行为无效效；无权处处分和无权权代理行为为对追认权权人不生效效力，由无无权处分人人和无权代代理人对行行为负责。。第二节民民法基础知知识(3)效力待定民民事行为的的法律后果果：②相对人的催催告权和撤撤销权：相相对人可以以催告追认认权人在一一个月内予予以追认。。追认权人人未作表示示的，视为为拒绝追认认。行为被被追认之前前，善意相相对人有撤撤销的权利利，使行为为归于消灭灭。第二节民民法基础知知识四.民事权利:学员自学五.民事责任:学员自学六.诉讼时效:1．诉讼时效效的概念诉讼时效是是指权利人人经过法定定期间不行行使自己的的权利，依依法律规定定其胜诉权权归于消灭灭的制度。。超过诉讼讼时效期间间，当事人人自愿履行行的，不受受诉讼时效效限制。第二节民民法基础知知识单项选择题题2.关于不当得得利，下列列说法不正正确的是（（））。A.不当得利是是发生债权权的原因之之一B.取得的不当当利益应当当返还受损损失的人C.损失人有权权要求不当当得利人偿偿付由此造造成的必要要费用D.不当得利是是没有合法法根据，取取得不当利利益，造成成他人损失失的事实。。第二节民民法基础知知识【答案】：C【解析】：债权的发生生主要基于于四种原因因：合同、、侵权行为为、不当得得利和无因因管理。不当得利是是没有合法法根据，取取得不当利利益，造成成他人损失失的事实。。取得的不不当利益应应当返还受受损失的人人。无因管理是是没有法定定的或者约约定的义务务，为避免免他人利益益受损失而而进行管理理或者服务务的行为。。无因管管理人有权权要求受益益人偿付由由此支付必必要的费用用。第二节民民法基础知知识2．诉讼时效效的种类(1)一般诉讼时时效：一般诉讼时时效为两年年，即除法法律另有规规定外，向向人民法院院请求保护护民事权利利的诉讼时时效期间为为两年。(2)特殊诉讼时时效特殊诉讼时时效分短期期诉讼时效效和长期诉诉讼时效。。《民法通则》中规定的短短期诉讼时时效为一年年;《合同法》中规定国际际货物买卖卖合同和技技术进出口口合同适用用的诉讼时时效为四年年。第二节民民法基础知知识单项选择题题3.除法律另有有规定外，，向人民法法院请求保保护民事权权利的诉讼讼时效期间间为（））。。A.一年B.两年C.四年D.二十年第二节民民法基础知知识【答案】：B【解析】：一般诉讼时时效为两年年，即除法法律另有规规定外，向向人民法院院请求保护护民事权利利的诉讼时时效期间为为两年。第二节民民法基础知知识3．诉讼时效效的起算、、中止、中中断和延长长(1)起算诉讼时效期期间从当事事人知道或或者应当知知道权利被被侵害时起起计算。但但是，从权权利被侵害害之日起超超过二十年年的，人民民法院不予予保护。第二节民民法基础知知识(2)中止在诉讼时效效期间的最最后六个月月内，因不不可抗力或或者其他障障碍不能行行使请求权权的，诉讼讼时效中止止。从中止止时效的原原因消除之之日起，诉诉讼时效期期间继续计计算。第二节民民法基础知知识(3)中断诉讼时效因因提起诉讼讼、当事人人一方提出出要求或者者同意履行行义务而中中断。从中中断时起，，诉讼时效效期间重新新计算。(4)延长有特殊情况况的，人民民法院可以以延长诉讼讼时效期间间。第二节民民法基础知知识一、概述1．合同的概概念合同是平等等主体的自自然人、法法人、其他他组织之间间设立、变变更、终止止民事权利利义务关系系的协议。。合同的种种类很多，，有物权合合同、债权权合同、身身份合同等等，但通常常所说的合合同是债权权合同，《合同法》所规定的也也仅是债权权合同；婚婚姻、收养养、监护等等有关身份份关系的协协议，适用用其他法律律的规定，，不适用《合同法》。第三节合合同法基础础知识2．《合同法》的基本原则则(1)合同自由原原则：即《合同法》规定的“自自愿”原则则。包括缔缔约自由；；选择相对对人的自由由；决定合合同内容的的自由；变变更或解除除合同的自自由；选择择合同形式式的自由。。(2)合同正义原原则：合同正义义强调一方方的给付与与对方的对对待给付之之间的等价价性，合同同上的负担担和风险的的合理分配配。第三节合合同法基础础知识2．《合同法》的基本原则则(3)鼓励交易原原则：《合同法》是交易法，，各类合同同制度是保保护正常交交换的具体体准则。鼓鼓励交易，，首先应鼓鼓励合法正正当的交易易，其次应应鼓励自主主自愿的交交易。第三节合合同法基础础知识3．我国《合同法》的内容我国的《合同法》主要包括《经济合同法法》、《涉外经济合合同法》和《技术合同法法》。1999年10月1日，新《合同法》生效，统一一了立法。。《合同法》由总则、分分则和附则则组成，共共428个条文。第三节合同同法基础知识识二、合同的订订立合同的订立，，是指缔约人人为意思表示示并达成合意意的过程，分分为要约与承承诺两个阶段段。1．要约：是希希望和他人订订立合同的意意思表示。该该意思表示应应当符合以下下规定：(1)内容具体确定定；(2)表明经受要约约人承诺，受受约人受该意意思表示约束束。第三节合同同法基础知识识要约邀请又称称要约引诱，，是一方希望望他人向自己己发出要约的的意思表示。。按照《合同法》第15条的规定：““寄送的价目目表、拍卖公公告、招标公公告、招股说说明书、商业业广告等为要要约邀请。””要约的法律效效力：要约到到达受要约人人时生效。要要约可以撤回回，撤回要约约的通知应当当在要约到达达受要约人之之前或者与要要约同时到达达受要约人。。要约也可以以撤销，撤销销要约的通知知应当在受要要约人发出承承诺通知之前前到达受要约约人。第三节合同同法基础知识识要约失效是指指要约丧失法法律效力，要要约人和受约约人均不受其其约束。其情情形如下：(1)拒绝要约的通通知到达要约约人；(2)要约人依法撤撤销要约；(3)承诺期限届满满，受要约人人未作出承诺诺；(4)受要约人对要要约的内容作作出实质性变变更。实质性变更指指对合同标的的、数量、质质量、价款或或者报酬、履履行期限、履履行地点和方方式、违约责责任和解决争争议的方法等等的变更。第三节合同同法基础知识识2．承诺承诺是受要约约人同意要约约的意思表示示。有效的承承诺应具备以以下要件：(1)承诺必须由受受要约人向要要约人发出。。(2)承诺的内容应应当与要约的的内容一致。。(3)承诺必须在要要约的存续期期间内作出。。(4)承诺应以通知知的方式作出出，但根据交交易习惯或者者要约表明可可以通过行为为作出承诺的的除外。第三节合同同法基础知识识承诺的生效：承诺通知到到达要约人时时生效。承诺诺生效时合同同成立。当事事人采用合同同书形式订立立合同的，自自双方当事人人签字或者盖盖章时合同成成立。承诺生生效的地点为为合同成立的的地点。承诺的撤回：承诺可以撤撤回。撤回承承诺的通知应应当在承诺通通知到达要约约人之前或者者与承诺通知知同时到达要要约人。承诺诺一旦撤回，，即失去效力力，合同不能能成立。第三节合同同法基础知识识3．强制缔约指个人或企业业负有应对方方的请求而与与其订立合同同的义务，如如邮政、电信信、电力、煤煤气、自来水水等的经营者者对消费者负负有强制缔约约义务。4.格式条款格式条款是当当事人为了重重复使用而预预先拟定，并并在订立合同同时未与对方方协商的条款款。包含有格格式条款的合合同称格式合同、定定式合同、定定型化合同等。第三节合同同法基础知识识三.合同的效力四.合同的履行1.合同的履行是是指债务人全全面地、适当当地完成其合合同义务，债债权人的合同同债权得到完完全实现。2.合同履行应当当遵循如下原原则（1）适当履行原原则（2）协作履行原原则（3）情事变更原原则。第三节合同同法基础知识识3.合同履行中的的抗辩权(1)抗辩权是在符符合法定条件件时，一方得得对抗对方当当事人的履行行请求权，暂暂时拒绝履行行其债务的权权利。(2)抗辩权是债务务人对抗债权权人的工具。。(3)合同履行中的的抗辩权有三三种：同时履履行抗辩权、、先履行抗辩辩权、不安抗抗辩权。第三节合同同法基础知识识五.违约责任（一）违约责责任是当事人人一方不履行行合同义务或或者履行合同同义务不符合合约定时，依依法应向对方方承担的民事事责任。违约约责任是当事事人不履行合合同债务时产产生的民事责责任，它以合合同有效为前前提，可以由由当事人在法法律允许的范范围内约定。。第三节合同同法基础知识识(二)违约行为的形形态1.预期违约2.不能履行3.拒绝履行4.迟延履行5.不完全履行6.受领迟延第三节合同同法基础知识识(三)免责事由1.免责事由即当当事人可免于于承担违约责责任的事由2.种类:包括免责条件件和免责条款款。(1)免责条件：指法律明文文规定的当事事人对其不履履行合同不承承担违约责任任的条件。共共同的免责条条件是不可抗抗力。所谓不不可抗力，是是指合同当事事人不能预见见、不能避免免并不能克服服的客观情况况。一般认为为下列情况应应属不可抗力力：自然灾害害；社会异常常事件，如罢罢工、骚乱；；军事行动；；政府行为。。第三节合同同法基础知识识(2)免责条款：是当事人事事先以协议免免除或限制其其将来责任的的合同条款。。合同中的下下列免责条款款无效：造成成对方人身伤伤害的；因故故意或者重大大过失造成对对方财产损失失的。第三节合同同法基础知识识(四)承担违约责任任的方式(1)强制履行:包括令债务人人限期履行，，修理、重作作、更换等。。第三节合同同法基础知识识(2)赔偿损失责任任的构成要素素：①一方有有违约行为；；②另一方受受有损害包括括所受损害和和所失利益；；③违约行为为与损害后果果之间有因果果关系。(3)违约金:当事人可以约约定一方违约约时应当根据据违约情况向向对方支付一一定数额的违违约金，也可可以约定因违违约产生的损损失赔偿额的的计算方法。。第三节合同同法基础知识识六.合同的解释七.买卖合同八.租赁合同以上内容学员员自学第三节合同同法基础知识识九.委托合同委托合同是指指受托人为委委托人办理委委托事务，委委托人支付约约定报酬或不不支付报酬的的合同。1．受托人的义义务(1)办理委托事务务的义务。(2)遵守委托人指指示的义务。。(3)报告的义务。。(4)转移利益的义义务。第三节合同同法基础知识识2．委托人的义义务(1)支付费用的义义务。(2)付酬义务。(3)赔偿责任。一是对对非因因受托托人的的过错错而委委托人人解除除委托托合同同的，，应负负赔偿偿责任任；二是对对受托托人处处理委委托人人的事事务时时因不不可归归责于于自己己的事事由受受到的的损失失，应应负赔赔偿责责任；；三是委委托人人经受受托人人同意意委托托第三三人处处理委委托事事务给给受托托人损损失的的，委委托人人应负负赔偿偿责任任。第三节节合合同法法基础础知识识一、物物权概概述物权是是指权权利人人直接接支配配物、、享受受其利利益，，并具具有排排他性性的财财产权权利。。物权从从性质质上讲讲为绝绝对权权，可可以对对抗除除权利利人以以外的的所有有人，，又称称对世世权。。第四节节物物权法法基础础知识识二.所有权权(一)所有权权是指指所有有人在在法律律限制制的范范围内内对物物进行行全面面支配配的权权利。。(二)所有权权的性性质1.整体性性：它不不是占占有、、使用用、收收益、、处分分四项项权能能在量量上的的总和和，而而是一一个浑浑然一一体的的权利利，不不能在在内容容或时时间上上加以以分割割。2.本源性性：所有有权是是他物物权之之母。。第四节节物物权法法基础础知识识3.弹力性性：所有有权虽虽受他他物权权的限限制，，但他他物权权一旦旦消灭灭，所所有权权即恢恢复其其圆满满状态态，因因此所所有权权可因因承受受负担担或负负担的的消除除而伸伸缩。。4.永久性性：所有有权无无存在在期限限的限限制，，可永永久存存续，，因此此为无无期限限物权权。5.社会性性：为社社会公公益之之需，，受法法律的的限制制，呈呈现较较强的的社会会化色色彩。。第四节节物物权法法基础础知识识三、建建筑物物区分分所有有权(一)建筑物物区分分所有有权，，是指指由区区分所所有建建筑物物的专专有权权、共共有权权以及及基于于共同同关系系而产产生的的成员员权所所构成成的特特别所所有权权。第四节节物物权法法基础础知识识三、建建筑物物区分分所有有权(二)特征征:1.内容容构构成成的的复复合合性性2.权利利处处分分的的一一体体性性3.标底底物物特特定定的的空空间间,而非非实实体体.4.人与与物物的的关关系系和和人人与与人人的的关关系系的的结结合合第四四节节物物权权法法基基础础知知识识(二)业主主的的专专有有权权是是指指业业主主就就其其专专有有部部分分所所享享有有的的所所有有权权。。专专有有部部分分的的修修缮缮、、管管理理和和维维护护，，由由业业主主为为之之并并负负担担其其费费用用。。(三)业主主的的共共有有权权是是指指业业主主按按照照法法律律或或者者管管理理规规约约的的规规定定，，对对区区分分所所有有建建筑筑物物的的共共用用部部分分所所享享有有的的占占有有、、使使用用和和收收益益的的权权利利。。在在没没有有约约定定时时，，各各个个人人共共用用部部分分应应依依业业主主专专有有部部分分所所占占比比例例定定之之。。第四四节节物物权权法法基基础础知知识识(四)土地地使使用用权权:一幢幢建建筑筑物物所所占占用用范范围围内内的的土土地地使使用用权权应应由由业业主主按按份份共共有有，，个个人人的的份份额额依依其其专专有有部部分分的的面面积积在在整整幢幢建建筑筑物物中中所所占占的的比比例例来来确确定定。。在在土土地地使使用用权权和和专专有有部部分分的的关关系系上上实实行行连连动动主主义义，，即即只只能能一一起起处处分分，，不不得得分分离离。。(五)成员员权权是是指指业业主主基基于于在在一一幢幢建建筑筑物物的的构构造造、、权权利利归归属属和和使使用用上上的的不不可可分分离离的的共共同同体体关关系系而而产产生生的的作作为为建建筑筑物物的的团团体体成成员员所所享享有有的的权权利利和和承承担担的的义义务务的的总总和和。。第四节节物物权法法基础础知识识四.用益物物权---学员自自学五.担保物物权(一)抵押权权是指对对于债债务人人或者者第三三人不不转移移占有有而供供作担担保的的财产产，当当债务务人不不履行行债务务时，，债权权人有有权以以该财财产折折价或或者以以拍卖卖、变变卖该该财产产的价价款优优先受受偿的的权利利。债务人或者者第三人为为抵押人，，债权人为为抵押权人人，提供担担保的财产产为抵押物物。抵押权权可以在动动产、不动动产及不动动产权利上上设定第四节物物权法基础础知识(二)质权质权是对于于债务人或或第三人移移转占有而而供作担保保的动产和和权利，当当债务人到到期不履行行债务时，，债权人可可以就该动动产或权利利优先受偿偿的权利。。债务人或第第三人为出出质人，债债权人为质质权人，供供作担保的的动产或权权利为质物物。我国规规定只有动动产和权利利可以设定定质权.第四节物物权法基础础知识(三)留置权留置权是指指债权人按按照合同约约定占有债债务人的动动产，债务务人不按照照合同约定定的期限履履行债务的的，债权人人有权留置置该财产，，以该财产产折价或者者以拍卖、、变卖该财财产的价款款优先受偿偿的权利。。留置担保的的范围包括括主债权及及利息、违违约金、损损害赔偿金金，留置物物保管费用用和实现留留置权的费费用。第四节物物权法基础础知识一.物业权属(一)物业权属概概述1.概念物业权属是是指物业权权利在主体体上的归属属状态。第五节法法律基础知知识在物业业管理中的的应用2.特征(1)物业权属制制度不仅是是对物业权权利合法性性的确认，，更是对物物业权利的的重要的必必要的保障障。(2)物业权属强强调权利与与权利主体体的联系，，是有关行行政主管部部门依法行行使行政管管理职能进进行确权后后的结果。。例如:资本主义国国家规定个个人可以成成为土地所所有权的主主体,而我国规定定土地所有有权的主体体只能是国国家和集体体.第五五节节法法律律基基础础知知识识在在物物业业管管理理中中的的应应用用(二)物业业权权利利1.物业业权权利利是是指指业业主主、、非非业业主主使使用用人人及及他他项项权权利利主主体体根根据据有有关关法法律律规规范范通通过过各各种种途途径径取取得得的的以以物物业业的的所所有有权权为为核核心心，，包包括括物物业业使使用用权权、、物物业业抵抵押押权权、、物物业业典典权权等等内内容容的的权权利利束束。。物物业业权权利利是是一一种种物物权权。。2.特征征:物业业权权利利的的存存在在是是有有关关权权力力部部门门对对其其权权利利归归属属状状态态进进行行确确认认登登记记的的前前提提和和基基础础.第五五节节法法律律基基础础知知识识在在物物业业管管理理中中的的应应用用3.类别别:(1)物业业所所有有权权(2)物业业使使用用权权(3)物业业抵抵押押权权(4)物业业相相邻邻权权(5)建筑筑物物区区分分所所有有权权第五五节节法法律律基基础础知知识识在在物物业业管管理理中中的的应应用用二.物业业管管理理法法律律关关系系(一)概述述:物业业管管理理法法律律关关系系是是指指物物业业管管理理法法规规调调整整物物业业管管理理社社会会关关系系和和社社会会行行为为时时所所形形成成的的相相关关主主体体间间的的权权利利、、义义务务关关系系。。第五五节节法法律律基基础础知知识识在在物物业业管管理理中中的的应应用用(二)物业管理法律律关系的要素素1.物业管理法律律关系的主体体(1)物业管理法律律关系的主体体是指参与物物业管理法律律关系享有权权利承担义务务的当事人。。基本主体是业业主及其管理理组织、物业业管理企业和和物业管理活活动的行政监监管机关。第五节法律律基础知识在在物业管理中中的应用单项选择题4.物业管理法律律关系是指物物业管理法规规调整物业管管理（））时所所形成的相关关主体间的权权利、义务关关系。A.社会关系B.社会行为C.社会关系和社社会行为D.利益关系第五节法律律基础知识在在物业管理中中的应用【答案】：C【解析】：物业管理法律律关系是指物物业管理法规规调整物业管管理社会关关系和社会行行为时所形成成的相关主体体间的权利、、义务关系.第五节法律律基础知识在在物业管理中中的应用(2)物业管理法律律关系的权利利和义务的种种类物业管理法律律关系的权利利种类是多样样的，主要包包括民事权利利、商事权利利和政事权利利三大类。物业管理法律律关系的义务务种类是多样样的。主要包包括民事义务务、商事义务务和政事义务务三类。第五节法律律基础知识在在物业管理中中的应用2.物业管理法律律关系的客体体物业管理法律律关系客体是是指法律关系系主体承受的的权利、义务务所指的对象象。客体亦称称为标的，是是主体所需合合法利益的外外在表现的载载体，它直接接反映了人们们社会关系中中最核心的利利益关系。按利益载体表表现形式的不不同，可划分分为物业、权权利、行为效效果三大类。。第五节法律律基础知识在在物业管理中中的应用(三)物业管理法律律关系的分类类物业管理法律律关系的具体体种类很多，，可按不同的的标准划分出出多种类型。。按规范法律律关系的法律律部类不同，，物业管理的的法律关系可可分为民事法法律关系、经经济法律关系系、行政法律律关系、刑事事法律关系四四大类。第五节法律律基础知识在在物业管理中中的应用(四)物业管理法律律事实物业管理法律律事实是指物物业管理法规规所规定或认认可的，能引引起物业管理理法律关系产产生、变更、、终止的客观观现象或原因因条件。它具具有客观性、、能动性。第五节法律律基础知识在在物业管理中中的应用物业管理法律律事实引起物物业管理法律律关系变动，，