《物业管理实务》第九章讲义

第九章公共秩序管理服务《物业管理实务》内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验物业入伙装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是要测试应考人员对物业公共安全、治安防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识和相关法规的掌握程度和综合运用能力。2、基本要求掌握：物业公共安全的内容与要求，治安防范注意事项，消防检查的内容与方法，消防安全预案的制定，车辆管理的方法与要求。熟悉：物业安全防范服务的内容和检查方法，义务消防队伍的建设，动火安全管理，车辆管理的注意事项。了解：消防制度制定，消防器材的配备、使用与维护，公共秩序管理相关法规。一大纲要求二内容结构章节主要知识点第一节公共安全防范管理服务内容、要求、检查方法、注意事项第二节消防管理义务消防队伍建设、制度的制订等第三节车辆停放管理服务方法和要求、注意事项三知识学习公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动。包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。三知识学习1、公共安全防范管理服务<1>公共安全防范管理服务的内容物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。三知识学习出入管理：区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。安防人员应熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度，熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应防范措施。三知识学习安防系统的使用、维护和管理：物业管理安防系统：物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。三知识学习安防系统的使用、维护和管理：确保安防系统功能的正常发挥；安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用；安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。三知知识学学习配合政府府开展社社区管理理：协助公安安机关、、居委会会等政府府部门做做好社区区安全防防范管理理工作。。社区组织织重大活活动时，，应及时时知会辖辖区派出出所及社社区居委委会，相相互协调调，避免免发生意意外事故故。辖区内发发生治安安或意外外事故时时，应及及时通知知相关部部门，并并协助做做好调查查取证及及善后处处理工作作。积极配合合相关部部门做好好法律政政策宣传传教育。。三知知识学学习<2>安全防范范服务的的要求安防人员员的仪表表和礼貌貌礼仪；；巡逻、门门岗等执执勤岗位位；值班记录录；技防设施施设备；；三知知识学学习<3>安全防范范工作检检查方法法日检安防队伍伍的各班班班组长长每天应应依据检检查标准准对本班班各岗位位的当班班人员进进行检查查。周检安防主管管及项目目领导每每周应根根据检查查标准进进行全面面检查，，除日检检内容之之外，其其内容还还包括各各类安防防设施设设备的检检查、业业主意见见收集反反馈、班班组长检检查记录录和安全全隐患分分析等，，并填写写周检记记录表。。三知识识学习<3>安全防范工作作检查方法月检月检工作是指指由指定人员员对各项目的的安防工作进进行全面检查查，重点检查查现场管理效效果及过程管管理记录，确确保安防工作作的有效性。。督查督查工作是指指由指定的督督查队员不定定期对安防工工作进行突击击检查，确保保安防工作严严格按标准执执行，并对违违规人员进行行教育和处罚罚。三知识识学习<4>治安防范注意意事项聚众闹事：应立即向公安安机关报告，，并及时上报报上级领导，，协助公安机机关迅速平息息事件，防止止事态扩大。。违法犯罪活动动：应立即报警，，协助公安机机关制止，并并采取积极措措施予以抢救救、排险，尽尽量减少损失失。对于已发发生的案件，，应做好现场场的保护工作作，以便公安安机关进行侦侦查破案。三知识识学习<4>治安防范注意意事项特殊人员进入或闹事：：应将其劝离离管辖区，或或通知其家属属、单位或公公安派出所将将其领走。出现可疑人员员：要留心观察察，必要时可可礼貌查问。。意外事故：立即通知急救救单位及公安安部门、家属属，并围护好好现场，并做做好辖区客户户的安抚工作作，等待急救救单位及公安安部门前来处处理。【典型考题••单选题】下列不属于公公共安全防范范管理服务内内容的是（））。A．出入管理B.安防系统的使使用、维护和和管理C.装修管理D.配合政府开展展社区管理【正确答案】】C【典型考题••单选题】安全防范工作作周检由（））负责责。A．安防队伍的的各班班组长长B.安防主管及项项目领导C.指定人员D.指定的督查人人员【正确答案】】B公共秩序管理理服务包括（（））。A.公共安全防范范管理服务B.消防管理服务务C.车辆停放管理理服务D.施工安全管理理服务E.绿化管理服务务【正确答案】ABC【典型考题••多选题】三知识识学习2、消防管理业主消防安全全知识宣传教教育；消防安全检查查；建立义务消防防队伍；完善消防管理理制度；加强消防设施施设备的完善善、维护和保保养。三知识识学习<1>义务消防队伍伍建设义务消防队员员的构成义务消防队由由项目的全体体员工组成，，分为指挥组组、通信组、、警戒组、设设备组、灭火火组和救援组组等。其中灭灭火组及救援援组的人员应应由年轻力壮壮、身体素质质较好、反应应灵敏和责任任心强的人员员担任，设备备组由具备消消防设备操作作及维护知识识的维修人员员担任。三知识识学习义务消防队员员的工作负责消防知识识的普及、宣宣传和教育；；负责消防设施施设备及日常常消防工作的的检查；负责消防监控控报警中心的的值班监控；；’发生火灾时应应配合消防部部门实施灭火火扑救。三知识识学习义务消防队伍伍的训练义务消防队伍伍建立后应定定期对义务消消防人员进行行消防实操训训练及消防常常识的培训;每年还应进行行一到两次的的消防实战演演习。三知识识学习<2>消防制度的制制订消防工作的指导原则是“预防为主主，防消结合合”。消防制度：各种场所的消消防要求规范范、消防检查查制度、各种种消防设施设设备的操作及及维修保养制制度、火警火火灾应急处理理制度、消防防值班制度和和消防器材管管理制度等。。三知识识学习制订物业管理理企业消防管管理规定企业消防管理理机构及运作作方式、消防防安全岗位责责任、奖惩规规定、消防安安全行为、消消防保障要求求等。制订消防设施施设备管理制制度消防器材配置置，保管制度度，消防系统统维护等。制订消防检查查方案及应急急预案根据各管辖区区特点，制订订消防检查要要求与标准，，并制订消防防演习方案及及消防事故应应急预算等。。三知识识学习<3>物业消消防安全检查查内容与方法法消防安全检查查的内容消防控制室、、自动报警（（灭火）系统统、安全疏散散出口、应急急照明与疏散散指示标志、、室内消防栓栓、灭火器配配置、机房、、厨房、楼层层、电气线路路以及防排烟烟系统等场所所。三知识识学习消防安全检查查的组织方法法和形式消防安全检查查应作为一项项长期性、经经常性的工作作常抓不懈。。在消防安全全检查组织形形式上可采取取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法法，应结合不不同物业的的火灾特点来来决定具体采采用什么方法法。三知识识学习专职部门检查查应对物业小区区的消防安全全检查进行分分类管理，落落实责任人或或责任部门，，确保对重点点单位和重要要防火部位的的检查能落到到实处。每日日由由小小区区防火火督督查查巡巡检检员员跟踪踪对对小小区区的的消消防防安安全全检检查查，，每周周由由班班长长对小小区区进进行行消消防防安安全全抽抽检检，，监监督督检检查查实实施施情情况况，，并并向向上上级级部部门门报报告告每每月月的的消消防防安安全全检检查查情情况况。。三知知识识学学习习各部部门门、、各各项项目目的的自自查查日常常检检查查：建建立立健健全全岗岗位位防防火火责责任任制制管管理理，，以以消消防防安安全全员员、、班班组组长长为为主主，，对对所所属属区区域域重重点点防防火火部部位位等等进进行行检检查查。。重大大节节日日检检查查：：重大大活活动动检检查查：在在举举行行大大型型社社区区活活动动时时，，应应作作出出消消防防保保卫卫方方案案，，落落实实各各项项消消防防保保卫卫措措施施。。三知知识识学学习习消防防安安全全检检查查的的基基本本程程序序按照照部部门门制制订订的的巡巡查查路路线线和和巡巡检检部部位位进进行行检检查查；；确定定被被检检查查的的部部位位和和主主要要检检查查内内容容得得到到检检查查；；把检检查查结结果果和和检检查查情情况况进进行行综综合合分分析析，，最最后后作作出出结结论论，，进进行行判判断断，，提提出出整整改改意意见见和和对对策策；；及时时整整改改，，对对不不及及时时整整改改的的应应予予以以严严肃肃处处理理；；登记记存存档档，，分分析析总总结结，，提提出出检检查查安安全全报报告告。。三知知识识学学习习消防防安安全全检检查查的的要要求求深入入楼楼层层对对重重点点消消防防保保卫卫部部位位进进行行检检查查，，必必要要时时应应做做系系统统调调试试和和试试验验；；检查查公公共共通通道道的的物物品品堆堆放放情情况况，，做做好好电电气气线线路路及及配配电电设设备备的的检检查查；；对重重点点设设施施设设备备和和机机房房进进行行深深层层次次的的检检查查；；对消消防防隐隐患患问问题题，，立立即即处处理理；；应注注意意检检查查通通常常容容易易忽忽略略的的消消防防隐隐患患；；三知知识识学学习习<4>动火火安安全全管管理理动火火前前要要求求重点点部部位位动动火火须须由由消消防防主主管管领领导导会会同同消消防防管管理理负负责责人人会会审审，，无无异异议议才才能能动动火火；；防火火、、灭灭火火设设施施不不落落实实，，周周围围的的易易燃燃杂杂物物未未清清除除，，附附近近难难以以移移动动的的易易燃燃结结构构未未采采取取安安全全防防范范措措施施不不能能动动火火；；三知知识识学学习习凡盛盛装装过过油油类类等等易易燃燃液液体体的的容容器器、、管管道道、、未未经经洗洗刷刷干干净净、、排排除除残残存存的的油油质质不不能能动动火火；；凡盛盛装装过过受受热热膨膨胀胀有有爆爆炸炸危危险险的的气气体体的的容容器器和和管管道道不不能能动动火火；；凡储储有有易易燃燃、、易易爆爆物物品品的的车车内内，，仓仓库库和和场场所所，，未未经经排排除除易易燃燃、、易易爆爆物物品品的的不不能能动动火火；；在高高空空进进行行焊焊接接或或切切割割作作业业时时，，下下面面的的可可燃燃物物品品未未清清理理或或未未采采取取安安全全防防护护措措施施的的不不能能动动火火。。三知知识学习动火过程中中的要求动火现场要要指定安全全负责人；；现场安全负负责人和动动火作业员员必须经常常检查动火火情况，发发现不安全全苗头时，，要立即停停止动火；；发生火灾、、燃炸事故故时，要及及时扑救；；动火人员要要严格执行行安全操作作规程。动火后的要要求动火人员和和现场负责责人在动火火作业后，，应检查并并彻底清理理现场火种种。三知知识学习<5>消防安全预预案制订重点防火单单位和防火火部位的确确定重点防火物物业：生产易燃燃易爆的工工厂，大型型物资仓库库以及工厂厂较为密集集区、酒店店、商场、、写字楼、、高层及超超高层和度度假村等。。重点防火部部位：机房、公公共娱乐场场所、桑拿拿浴室及卡卡拉OK厅、业主专专用会所、、地下人防防工程、资资料库(室)和计算机(资讯)中心等。三知知识学习灭火方案的的要求应结合现有有物业的消消防技术装装备和义务务消防队伍伍的业务素素质，符合合本物业的的实际情况况；经消防安全全部门演练练后具有实实操性和可可行性；根据小区情情况、火灾灾特点对火火险隐患较较大的地方方进行重点点标识；有具体的组组织实施时时间和相应应演练经费费预算；确定灭火预预案演练的的责任人；；确定各人员员、部门的的职责及分分工要求；；报经当地公公安消防大大(中)队审核通过过和备案。。三知知识学习灭火预案的的制订在制订灭火火预案前，，消防安全全部门负责责人应组织织人员深入入实地，调调查研究，，确定消防防重点。根据火灾特点点和灭火战术术特点，假想想火场上可能能出现的情况况，进行必要要的计算，为为灭火方案提提供正确的数数据，确定需投入灭灭火的装备和和器材，以及及供水线路。。明确灭火、、救人、疏散散等战斗措施施和注意事项项。写出文字说明明，打印报批批，并绘制灭灭火力量部署署的草图。三知识识学习灭火预案主要要内容物业项目单位位的基本概况况，包括周围围情况、水源源情况(特点)、物资特性及及建筑特点、、单位消防组组织与技术装装备；火灾危险性及及火灾发展特特点；灭火力量部署署；灭火措施及战战术方法；注意事项；灭火预案图。。三知识识学习<6>消防器材的配配备、使用与与维护常规消防器材材装备大型物业管理理区域一般配配备：包括消防头盔盔、消防战斗斗服、消防手手套、消防战战斗靴、消防防安全带、安安全钩、保险险钩、消防腰腰斧、照明灯灯具、个人导导向绳和安全全滑绳等。三知识识学习消防器材一般般配置楼层配置在住宅内，多多层建筑中每每层楼的消防防栓（箱）内内均配置2瓶灭火器；高高层和超高层层物业每层楼楼放置的消防防栓(箱)内应配置4瓶灭火器；每每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪枪1支及消防卷盘盘。三知识识学习岗亭配置每个保安岗亭亭均应配备一一定数量的灭灭火器。机房配置各类机房均应应配备足够数数量的灭火器器材，主要配配备有固定灭灭火器材和推推车式灭火器器。其他场所配置置应保证在发生生火灾后，能能在较短时间间内迅速取用用并扑灭初期期火灾，以防防止火势进一一步扩大蔓延延。三知识识学习消防装备的维维护、管理定期检查至少每月进行行一次全面检检查，发现问题时，应对器材材进行维修和和调换申购。。定期养护专人保管指定专人对消消防装备进行行统一管理，，建立消防设设备保管台账账，避免器材材丢失和随便便动用。三知识识学习交接班检查消防班在交接接班时应对备备用、应急和和常规配备的的器材进行检检查，以保证证器材的良好好运行。消防器材的定定期统计配置在各项目目的消防器材材，每月均应应做一次全面面统计工作。。配置在每个个项目及各个个场所的消防防器材，应由由项目管理员员签字确认，，有专人负责责管理。【典型考题••单选题】管辖区发生坠坠楼等意外事事故，应立即即通知（））。A．公安机关B.急救单位C.家属D.急救单位、公公安机关和家家属【正确答案】】D义务消防队员员的工作主要要包括（））。A.负责消防知识识的普及、宣宣传和教育B.负责消防设施施