XXXX华东国际财富广场项目定位和物业发展建议

谨呈：安徽腾辉投资集团有限公司博观地产2013年8月华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议报告体系AnalyzeSystem项目理解区域思考项目思考市场研究市场分析客户分析案例借鉴项目市场条件总结项目SWOT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目研究项目定位物业发展写字楼物业发展建议公寓物业发展建议商业物业发展建议项目业态发展主线经济测算目录|Index1.0项目理解1.1城市/区域思考•区域经济•区域规划•区域商业1.2项目思考•项目概况•项目四至研究•交通环境研究•辐射范围研究3.0项目定位3.1项目市场条件总结3.2SWOT分析3.3项目形象定位3.4项目档次定位3.5项目功能定位3.6项目客群定位3.7项目业态发展主线4.0物业发展4.1商业物业发展建议4.2写字楼物业发展建议4.3公寓物业发展建议2.0市场研究2.1区域商业分析•区域临街商业分析•

区域专业市场分析•

区域潜在商业供应•区域消费人群分析2.2案例借鉴

附件：合肥商业市场（含商业、写字楼、公寓）5.0项目整体经济测算项目理解

1.0分析思路城市思考项目思考区域经济区域规划

项目地块解析交通环境研究辐射范围研究区域商业“大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显南上政务、滨湖，挺进巢湖，大力发展巢湖旅游度假资源；北趋北城，拓宽长丰、淮南，促进合肥、淮南两城连动；西拓向高新，扩充肥西三河，带动三河丰沛天然物产发展；西南延伸经开区，启动与肥西的零距离对话，三县划入“大合肥”圈内；东北区域，连通肥东与合肥命脉要扼，“大合肥”时代不容小觑疆域……滨湖区巢湖老城区北城东区高新经开政务淮南肥西肥东长丰高新试点示范区1.1城市/区域思考1.1城市/区域思考老城区西南板块城东板块城南城西板块

合肥正从单中心向多核演变，“大建设”风暴来袭，东城有望成为下一站城市发展的明星板块区域经济区域规划区域商业肥东是合肥构建区域性特大城市的东部组团，安徽“东向发展”的桥头堡目前城市“北拓西联”市中心大力改善商业和住宅环境的地位不可动摇项目所在的河东片区将着力打造全省级商贸物流服务中心.中轴线河东片区县级办公文化中心，商贸服务中心河西片区重点发展高新技术产业和先进制造业积极与合肥对接未来拓展区域中心肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一轴线，一中心，两片区。河西片区：指合肥与肥东无缝对接重要区域，也是重点发展高新技术产业和先进制造业的商贸物流集中区。1.1城市/区域思考肥东是安徽“东向”发展的桥头堡，也是本项目所处区域区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。区域经济区域规划区域商业北部组团：规规划以办公、、文化、商贸贸、体育、游游憩、居住区区为主要职能能东部组团：规规划以办公、、文化、商贸贸、体育、游游憩、居住区区为主要职能能西部组团：重重点发展高新新技术产业和和先进制造业业积极向合肥肥靠拢。肥东着力打造造县级文化中中心和商贸服服务中心，本本项目处于“西联东扩”的关键位置置，是肥东连连接合肥的桥桥头堡，也是是商贸服务集集中地北部组团版块比较东部组团西部组团1.1城市/区域思考区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考核心商业区核心辐射区域东部产业集聚商圈大兴镇片区撮镇片区区域定位：项项目位于肥东东大兴镇与撮撮镇交汇处，，区域内定位位为省级物流中心心枢纽，未来产值超超千亿，人流流量过千万区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考肥东区域内连乡镇、外外连长三角的的立体综合交交通网络体系系，将为本案及及区域的发展展提供契机。合肥市对外所所有高速公路路均从肥东经经过，并在县城1公里处形成安安徽省乃至华华东地区重要高速公路路枢纽；肥东拥有高速速公路总里程程居安徽省各各县第一位。。内连乡镇、外外连长三角的的立体综合交交通网络体系系，为肥东工工业经济的快快速发展提供供着充足的硬硬件保障。1.1城市/区域思考区域经济区域规划区域商业项目周边专业业市场集中，，三公里范围围内仅约8万人口，人群群相对中低端，但仍然存在消费需求求华盛大运城宝翠园东方明珠嘉苑东方早城锦绣花园盛世新城大兴撮镇赵小郢在售项目肥东村镇张郢人员构成复杂流动性大，消费需求旺盛专业市场集中直接导致了周边人员构成复杂，人口流动性大；另一方面肥东县大量的进城客群也带来了消费需求。宝翠园华盛大运城东方早城东方明珠嘉苑锦绣花园盛世新城1.1城市/区域思考区域经济区域规划区域商业业态单一，缺乏大型商业统领区域商业形象地块周边商业载体以社区底商、超市为主，档次较低，除北侧500米外有一个永辉超市外，没有较大规模的综合类商业项目，业态单一，缺乏大型商业统领区域的商业形象。商业氛围浓厚，商业能级较低未来随之周谷堆、永辉超市、红星美凯龙商业氛围更加促进周边商业氛围，但规模化商业多为专业市场，如浙商城、瑶海家具大世界等，区域功能不完善，商业能级较低。区域商业氛围浓厚厚，但规模化商商业多为专业业市场，商业能级较低低，区域功能不不完善，缺乏大型商业业统领区域的的商业形象浙商城圣大国际商业广场华东国际建材城百大周谷堆瑶海家具大世界红旗建材市场永辉超市合钢集团中心超市沃尔玛专业市场超市1.1城市/区域思考小结：作为十二五规规划的发展重重点之一，肥肥东片区发展展潜力巨大。。本案地处肥肥东与城区之之间，是重要的战略前前沿阵地。未来区域内将将打造省级物流中心心，大型市场不不断进驻，带带动区域经济济增长，并带带动人流量。。区域立体化交通体体系，促进周边乡乡镇，如大兴兴镇，撮镇的的人流集中。。并带动合肥肥、肥东商业业的无缝对接接。区域内常驻人口较少少，仅为3万人，区域内内集中专业市市场，流动人人口较多。区域内缺乏大型商业业统领区域的商业形形象。1.2项目思考地理位置：裕溪高架东入入口，合马路路与东风大道道交叉口本案区位：位于建材中心心最东面，西西临红星美凯凯龙家居广场场，紧靠裕溪溪路财富广场建筑筑面积：约30万平方方米物业形态组成成：1栋写字楼，2栋挑高公寓，，1栋平层公寓(共约15万万方)+商业业(约15万万方)项目现状项目示意图华东（国际））财富广场项目概况项目四至研究究交通配套研究究辐射范围研究究项目概况项目四至研究究交通配套研究究辐射范围研究究长青街东至东风大大道、南临临裕溪路、、西接店埠埠河、北靠靠长江东路路（规划中中）裕溪路财富广场东面道路尚尚未完全打打通，周边边拥有数个个住宅项目目及少量沿沿街铺面北面仍处于于开发中，，周边都是是公路南面建有数数个住宅项项目，除此此之外都是是有待开发发的空地西面靠近大大兴镇，因因为靠近合合肥的关系系，发展较较快人口密密集1.2项目思考项目概况项目四至研研究交通配套研研究辐射范围研研究1.2项目思考项目地块交交通优势明显，，交通便利利。紧邻裕裕溪路，未未来东二环环（郎溪路路）、长江江东路尽在在咫尺。道路能级低铁道对项目品质产生不利影响长江东路裕溪路郎溪路东二环淝河路东风大道本案第一圈层主主力客群：：主要为周边边乡镇，撮撮镇（总人人口约12万）、大大兴镇（总总人口约10万）；第二圈层次次主力客群群：肥东以及周周边乡镇客客群、部分分瑶海区客客群第三圈层辐辐射客群：：合肥其他区区域客群以以及外地客客户；肥东县瑶海区蜀山区包河区长丰县肥西县新站区政务区经开区滨湖区庐阳区高新区核心客群项目概况项目四至研研究交通配套研研究辐射范围研研究1.2项目思考本项目辐射射常驻人口少少，必须冲出出核心客群群，辐射到到三层客群群才可消化化项目商业业体量。城市综合体体开发优势势：本案为商业综合合用地，较较好的项目目经济指标标加之30万方体量优优势更不可可小觑，待周边专专业市场发发展成熟后后，人流量量一旦有了了保障将为为项目的成成功奠定基基础。区域规划位位置及交通通条件优越越：项目处于产产业集群商商圈核心，，道路、公公交交通发展成熟，，未来东部部组团的新核心，引引领未来东东城组团发发展方向。。可视性及展展示面：链接合肥与与东部组团团的前沿阵阵地，裕溪溪路以北、、东风大道道以西、未未来长江东东路以南，，商业展示示价值较高高，未来为为人流主要要方向之一一。辐射区域较较广但辐射射人口质量量不高：项目致力于于打造片区区首个现代代化多功能能商业中心心，西至大大兴镇、东东至撮镇为为项目核心心辐射区域域，周边邻邻镇为次级级辐射区域域，辐射范范围虽然广广，但周边边的人口基基数还有待待提高1.2项目思考2.02.12.22.32.42.52.62.7项目市场条条件总结SWOT分析项目形象定定位项目档次定定位项目功能定定位项目消费群群定位项目业态定定位市场研究2.1市场分析街区长度：：1500米主要客群：：周边常住住居民，学学生和专业业市场上班班人员业态布局：：零售，小小型餐饮，，服装，超超市租金范围：：合马路南南、北侧租租金相差不不大，范围围整体为0.6-0.9元/天·㎡业态品牌面积租金烟酒超市小超市烟酒店40平米0.8元/天·㎡餐饮中小餐饮店100平米0.7元/天·㎡美容美发理发店30平米0.65元/天·㎡临街商业：：业态主要要以餐饮、美容容美发、超超市等业态为主主，商业氛氛围低档。。马钢（合肥）有限公司华东国际建材城合肥浙商城安徽水电水利职业技术学院本项目红星美凯龙合肥商贸物流开发区区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析2.1市场分析龙塘区域超超市约有20多家中小型型社区超市市，稍大面积积超市3家，尚无大中型型高档综合合超市。超市：以社区便利利店形态为为主，档次较低低、环境较较差，尚无大型高高档综合超超市，升级在即即。世纪华联龙塘店世纪华联龙塘店合家福撮镇店永辉超市世纪华联合家福社区店123本项目区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析2.1市场分析餐饮：以中小规模餐饮店居多多，中、低档次次消费为主，，经营状况较较好；区域内娱乐业态稀稀少，无法满足足周边居民民需求。龙栖大酒店东锦大酒店红胜食府东锦大酒店1龙栖大酒店2红胜食府3本项目龙塘区域餐餐饮场所约约有40多家，多为中小小型餐饮店店，尚无大中型型高档酒店店餐饮。区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析2.1市场分析物业水平：：以临街商铺铺为主要形形式，其中包括括社区底商商、临街商商铺、临建建等物业形形态，区域商业物物业情况整整体面临升升级改造。。合马路北侧合马路北侧合马路南侧合马路南侧区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析2.1市场分析序号名称面积（万㎡）租金水平（元/㎡.天）档次入住率1裕隆大市场15/

中低85%2华东建材城130/

中高部分在建3浙商城80/

中等在建4安粮钢材大市场12/中低在建5新周谷堆96/中低在建目前完工投投入使用的的是合肥裕裕隆大市场场，华东国国际建材中中心部分投投入使用，，其他项目目均在建，，预计在2015年左右能陆陆续完工。。裕隆大市场场合肥浙商城城区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析2.1市场分析区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析目前周边区区域没有综合型型购物中心心，离本项目目最近的北北京华联距距离有11公里，无法法有效覆盖盖本区域消消费群体，，预计在2015年永辉超市市（综超+物流）将完完工。永辉超市（在建）本项目北京华联/曙光影院距离北京华联11公里2.1市场分析区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析被访者年龄龄以25-34岁和35-44岁为主，家庭庭结构主要要是三(四)口之家，工作性质质主要是个体经营，家庭年收收入集中在在9-15万和8万以下，贫贫富收入水水品占差距距大。被访者出行行方式以公交和私家家车为主，消费费场所主要要是北京华联和和沃尔玛，离本区域距距离较远，商业类型型偏好以餐餐饮、超市、休闲闲娱乐为主。2.1市场分析区域临街商商业分析区域专业市市场分析区域潜在商商业供应区域消费人人群分析小结：区域临街商业档次低低、生活配套套、休闲娱娱乐类业态态发展空间间较大；专业市场以以建材家居居、电机、、小商品城城为主。在未来2年专业市场场方可逐渐渐呈现发展展规模；区域内潜在在商贸、物物流配套逐逐渐丰富，，但大型集中服服务型商业业欠缺周边人群消费实力一一般，对大型购物中中心，如餐餐饮美食、、超市、休休闲娱乐的的需求强烈烈。2.1市场分析该项目合理理的控制商商铺面积，，以返租的形形式实现快快速去化明发商业广场商业建面58万平方米楼层数负一层（下沉）—地上三层商业定位融时尚购物、特色餐饮、儿童教育等服务功能为一体的综合性商业主要客群周边居民和企事业单位为主租售策略返租形式的销售主力面积30-80㎡月均去化速度19套/月运营情况除周末、节假日外，平时客流量小。在营业的商家仅永辉超市能够吸引周边居民。借鉴案例分分析——明发商业广广场2.2案例借鉴项目业态主要是以特特色餐饮为为主，同时配以以儿童娱乐乐及时尚服服饰业态楼层主要业态-1F童话世界永辉超市、儿童教育、儿童用品、水疗健身、少儿服饰、童装童趣、家居家纺、餐饮美食1F靓丽之都都市少淑、魅力名品、精品购物、港荣百货、生活配套、苏宁电器、数码生活城2F品质驿站新华书店、精品购物、皮具箱包、餐饮美食、运动休闲、时尚潮男、休闲会所、皮具箱包、港荣百货3F休闲时光酒店用品、休闲娱乐、苹果KTV、金逸影城借鉴案例分分析——明发商业广广场2.2案例借鉴内街通道商业街入口对外交通：：主要通过4个出入口与与周边两条条主干道（（北二环路路及四里河河路）相连连，整体昭昭示性及通通达性较好好。内部交通：：商业内街以以椭圆形设设置，且铺铺位分两排排布置，水平平方向以环环形道路及及天桥相连连，垂直方向以观观光电梯、扶扶梯以及楼体体相连，整体动线线流畅，但交交汇点过多，，略显复杂。商业街以椭圆圆形闭合设计计，内外部动动线流畅，但动线交汇点点过多，略显显杂乱借鉴案例分析析——明发商业广场场2.2案例借鉴自持和销售比比例：开发商自持比比例为60%，其中自持部部分为：明发发国际大酒店店；B1区的永辉超市市、港荣百货货；C3区的苏宁电器器；A3区金逸电影城城。其余商铺铺全部销售。。在售商铺返租模式年限1-3年4年5-6年7-8年合计租金比例6%6%7%8%54%备注：前三年租金抵扣总房款，第4-8年按季度返还借鉴案例分析析——明发商业广场场2.2案例借鉴小结：明发自入市以以来，前期推推广、形象定定位都声势浩浩大，但后期期却经营无力力。原因分析析：周边常驻人口较少少，且业态定位没有规规划好，导致后期只只有超市能吸吸引周边客户户。商业内部动线交汇点较较为杂乱，导致客流导导向不明确。。项目整体没有统一运营营管理，商家后期各各自为战，没没有突出整体体的商业氛围围。借鉴案例分析析——明发商业广场场2.2案例借鉴对本项目的借借鉴1、合理的商商铺面积，将将商铺面积控控制在30-80㎡以内，总价较低，有有利于提高市市场购买力。。2、在销售方方式上采取返租模式式，第1-4年每年返6%，第5、6年返7%，第7-8年返8%，1-3年的租金直接接从购房款中中扣除，此种种模式对客户户的心理价格格冲击较大，，容易促进成成交。3、销售型商商铺虽然进行行返租，但是是开发商没有有进行统一运营，商家各自为为战，形成不不了商业氛围围。4、内街动线过长且与外街街衔接不够，，没有很好的的实现人流导导入，容易形形成死街。借鉴案例分析析——明发商业广场场2.2案例借鉴项目名称金桥国际商业广场占地面积6万㎡建筑面积34.4万㎡商业面积16.4万㎡（不含酒店及写字楼）层数11栋多层数建筑构成的街区车位约1200个开发商崇邦集团开业时间2009年12月建筑形式多盒子组成的休闲街区设计单位-运营方式持有位置上海市金桥路/张杨路基本定位“LIFEHUB生活中心”（区域型）项目基本资料料借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴区位及交通公路交通：位于张杨路与与金桥路两条条城市主干点点道交汇点。。轨道交通：坐落于地铁6号线云山路站站与金桥路站站之间，距离地铁6号线金桥路站站仅50米远。公交路线：573；773；778；991区；993；990；961；630；977；金桥1路；新川专线线等共15条线路。内部交通：二、三层空中中步行连廊将将1-8座连为一体。。借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴业态分布/配比位置商业层数主题1座4层时尚零售、儿童亲子、餐饮2座4层时尚零售、休闲娱乐3座4层零售、餐饮、休闲5座2层生活零售、餐饮6座3层餐饮7座3层零售、餐饮8座4层零售、餐饮商户零售餐饮休闲娱乐配套服务服饰零售生活零售儿童零售正餐休闲餐简快餐儿童大众配套服务商户数量5123202012176168数量比例30%13%11%11%7%10%3%10%5%业态比例54%28%13%5%总结合计173家店铺，生活零售、休闲娱乐和儿童消费业态较丰富，正餐比例较高借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴业态类型分类代表项目或品牌特征总结零售服装鞋帽零售优衣库、欧时力、ONLY、JACK＆JONES、VEROMODA、C＆A、达芙妮、ELAND、艾格、Lily女装、吉蒂屋、PLORY、热风等服饰零售品牌相对亲民，认知度高、亲和力强；生活零售覆盖面广，兼顾基本生活需求和品质生活需求；儿童零售品类全，组团效果明显。生活零售易买得、EMOI基本生活、朴坊、万宁、苹果数码电子、全棉时代、佰草集、JUSTBB、宝岛眼镜、国美电器等儿童零售博士蛙、碧邦孕装、耐克童装、英氏、十月妈咪、乐智、智高、mothercare等餐饮正餐西贝莜面村、川食公馆、龙门客栈、釜山料理、望湘园、小南国、天虹海鲜酒家、多番日本料理等正餐口味较为丰富，主要满足家庭聚餐需求，在写字楼适当布置商务正餐，满足其商务人群就餐需求。休闲餐巴黎贝甜、哈根达斯、满记甜品、COSTA、茶矿等简快餐味千拉面、避风塘、KFC、汉堡王、一茶一坐、伊秀寿司、吉旺茶餐厅、COCO壱番屋等休闲娱乐儿童娱乐美吉姆国际儿童教育中心、迪士尼摄影/英语、卡通尼乐园、大艺术创意教育、奕品围棋等休闲娱乐业态十分丰富；儿童娱乐包含动静等不同娱乐形式；但大众娱乐缺乏影院业态。大众娱乐纽约伊人护肤、天怀爱尚舞蹈汇、芸楠草药健发、必瘦站、艾尚美甲、上海歌城、高点保龄球/台球馆等代表品牌借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴主力店①易买得：：大型超市，，带动人流效效果明显并且且重复消费频频次高。②运动100：运动服饰、、用品集合店店。③卡通尼乐乐园：特色儿儿童娱乐场所所，三带四营营造较好的通通透儿童娱乐乐氛围。④优衣库：：日本知名基基本款快销服服饰零售品牌牌，形象亲民民，适合生活活型购物中心心。借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴餐饮业态简快餐休闲餐正餐借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴休闲娱乐业态态及配套儿童娱乐大众娱乐借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴街区的动线不不仅在一个平平面上流畅，，通过地上及及地下连廊的的设置，形成成人流在垂直、及水平平方向的有效循环。在动线上设置一些空间节点，利用景观与与设施、外摆摆打造出可供供人员休憩的的空间。体现现出街区的休休闲感与生活活气息。产品亮点高楼层间的水水平交通，设设置较宽连廊廊+岛柜自然过渡渡可利用建筑外轮廓的凹凸营造出有节奏奏收放的空间间节点，提升升动线的趣味味性和空间的的层次感。借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴金桥国际对休休闲氛围的营造——一层外摆餐饮饮氛围营造借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴主要缺陷氛围营造：通通过景观小品品和首层的休休闲餐饮以及及较丰富的娱娱乐业态，营营造出项目的的休闲氛围；；业态组合：根根据区域特点点更加突出品品质生活，满满足周边一站站式购物业态态，本案列中中利用周边有有儿童客群，，采取针对性性业态组合；；产品规划：中中央广场相对对于该集团第第一代街区型型产品大宁国国际，可视性性和对人流的的聚集作用更更强；楼座间间高楼层的水水平交通联系系较好；组团布局分散散，互动性弱弱，并且容易易产生疲劳感感；很难做到每栋栋单体都有聚聚客亮点，使使客群全都到到达借鉴案例分析析——上海金桥国际际商业广场2.2案例借鉴借鉴之处项目定位3.0市场格局城市规划商业环境商户访谈消费者访谈项目分析1、肥东的经经济发达，主主要以低端制制造业为主的的第二产业为为主，但整体体商业发展水平平较低；2、肥东虽道道路交通发达达，但实效较较低，轨道交交通的规划有有利于扩大项项目商业辐射射圈。未来区区域发展为商贸物流集散散中心，带动动经济与人口口发展；3、区域整体发展展情况并不理理想，本对本项目目商业市场产产生较大冲击击；4、本地消费外溢严重重，本案需提供供中高档的商商业形态，以以实现消费者者本地消费；；5、本案虽处处于版块核心心区，但基础设施尚待待时日，不过交通便便利，商业展展示性佳，有有利商业项目目开发；3.1项目市场条件件总结项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展主线优势&机会：发挥圈定——短期内结合本本地人口结构构，以中档收入人群为本项目主力力消费群，未未来随着整体城城市产业结构构调整可逐步步将消费者档次次拉升。辐射——本项目利用项项目交通优势势、舒适的购物环境及及现代生活的的购物体验，，扩大项目商业业辐射范围，尽可能吸引引更多的消费人人流，保持项项目区域性的的吸引力。特色——作为周边区域域首个新型“一一站式”吃喝喝玩乐休闲体体验中心，本项目将以以优良的商业业规划、丰富富的业态组合合及商业运营营给周边镇区区消费者带来来新的商业感感受。机会：利用肥东的快快速发展及产产业调整，应应对肥东商业业发展进行引引导，减小外外向型消费状状况，确定周周边商业地标标地位。应充分利用用交通优势及及未来庞大的的商业业态，，扩大商业辐辐射范围，吸吸引更多的消消费人群区域内未来来规划为商贸贸物流核心区区，大型市场场不断进驻，，将以优良的的商业规划、、丰富的业态态组合及商业业运营给撮镇镇及周边镇区区消费者带来来新的商业感感受。项目市场条件总结项目形象定位SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态定位3.2项目SWOT分析优势：区位优势：本本项目处于版版块商贸物流流中心的核心心区域。极佳的可达性性:周边道道路设施较好好，交通便利利，紧邻裕溪溪路、东风大大道，东面即即为高速入口口。可视性优势势：本案位于于东风大道与与裕溪路交汇汇处，有较好好的展示面；；引领商商业新模式营造消消费者者新体验构筑品品牌新平台新东城城·国际休休闲商商务中中心——打造城城市副副中心心集商商务、、休闲闲、餐餐饮一一站式式体验验城中中城定位诠诠释本项目目的开开发以以一个个新的的类型型出现现在肥肥东商业市市场，，吸引引消费费者之之关注注，并并成为为肥东东城市商商业的的新地地标肥东产产业结结构调调整将将产生生之新新城，，将需需要新的商商业来来满足足集合区区域商商业特特征以以及项项目自自身优优势，，结合合专业业市场场，将将商务务、休休闲、、餐饮饮结合合一体体，深深挖商商业价价值，，满足足区域域以及及周边边商业业需求求项目市市场条条件总总结项目SWOT分析项目档档次定定位项目功功能定定位项目客客群定定位项目业态发展主线项目形形象定定位3.3项目形形象定定位定位诠诠释：：产业结结构升升级后后的新新城市市Page84定位诠诠释：：利用舒舒适空空间、、先进进规划划、独独特建建筑为为消费费者提提供一一个休休闲的的商业业空间间定位诠诠释：：特色主主题商商业街街，集集合餐餐饮、、娱乐乐、休休闲特特色主主题购购物圈圈功能能，8888“贴心服服务无无处不不在”，更人人性化化的的的士上上落客客区！！食之体体验多元化化餐饮饮组合合，体体验式式餐厅厅，为为肥东东消费首首选之之美食食圣地地定位诠诠释：：丰富的的业态态为消消费者者提供供不同同的生生活体体验Page92享之体体验高品质质休闲闲服务务内容容，为为追求求生活活品质质之肥东人人民提提供优优秀的的商业业空间间定位诠诠释：：Page91娱之体体验集成的的娱乐乐组合合，满满足休休闲娱娱乐需求，，为现现代生生活方方式展展示的的最佳平台台定位诠诠释：：通过以以上分分析，，建议议本项项目档档次早早期以以“中档档”为主，，未来来随着着城市市及区区域发发展，，在成成熟期期提升升至“中档档偏高高”水平低档高档在项目目档次次定位位上，，需要要考虑虑到以以下因因素：：区域因因素－－•肥东经经济为为全省省前列列，有有较强强的潜潜在消消费力力•项目处处于大大兴镇镇与撮撮镇核核心位位置，，区域域内常常驻人人口少少市场因因素－－•区域内内专业业市场场份额额大，，大型型综合合商业业以及及新兴兴多功功能商商业支支撑缺缺乏•项目需需与现现有和和未来来项目目形成成差异异化竞竞争消费者者因素素－•根据消消费者者调研研，肥肥东消消费潜潜力较较大，，但区区域内常常驻消消费人人群有有限•区域内内整体体商业业发展展水平平低，，消费费档次次不高，品品牌认认知度度较低低。综合以以上因因素，，我们们建议议项目目建设设初期期定位位不宜宜过高高，定定位于于中档档为主主，未未来可可根据据市场场及消消费习习惯逐逐渐调调高，，既可可规避避市场场不成成熟的的风险险，也也可保保留未未来向向上调调整的的空间间，还还可满满足项项目形形象及及功能能的需需求。。本项目目（成熟熟期））本项目目（培育育期））项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展主线3.4项目档档次定定位本项目目开发发，其其功能能应具具备：：引领区区域内内专业业市场场零售售批发发，办办公用用品类类之零售、、批发发功能能满足商商务、、家庭庭、会会友等等多样样化之之餐饮功功能丰富体体验式式服务务内容容，增增加生生活乐乐趣之之娱乐休休闲功功能为商务务人士士、访访客、、区域域内居居民提提供全全面、、完善善之生活活配套套服务务功能能项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议零售批批发3.5项目功功能定定位项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.6项目消消费群群定位位项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.6项目消消费群群定位位姓名：：杨新新军置业需需求：：华东东酒店店用品品城1期业业主基本情情况：：40岁，，肥东东人，，之前前住在在琥珀珀山庄庄，有有一个个已成成年的的儿子子职业：：自己己做生生意置业目目的：：投资资置业取取向：：投资资回报报、保保障客户描描述：：该客户户已经经反复复比较较过多多个商商业项项目，，购房房非常常谨慎慎，希希望以以最小小的代代价获获得最最稳定定的高高额回回报。。客户语语录：：——投资商商业项项目就就是为为了赚赚钱的的，投投资回回报保保障是是我最最关心心的问问题；；关注商商业项项目的的投资资保障障目标客客户白白描：：姓名：：吉少少杰置业需需求：：华东东酒店店用品品城二二期业业主基本情情况：：28岁，六六安人人，之之前住住在新新加坡坡花园园城别别墅，，未婚婚；职业：：矿业业公司司置业目目的：：有稳稳定收收入，，渴望望财富富增值值置业取取向：：口碑碑、房房企实实力、、后期期管理理运营营能力力；客户描描述：：客户只只有高高中学学历，，是通通过朋朋友介介绍了了解华华东项项目的的。看看好本本区域域的发发展潜潜力，，对华华东的的招商商运营营政策策非常常看好好。客户语语录：：——我朋友友就是是做建建材生生意的的，这这个地地方的的潜力力很好好，我我不但但相信信朋友友的眼眼光也也看好好这块块的运运营管管理能能力；；看好品品牌影影响力力，房房企实实力及及运营营管理理能力力目标客客户白白描：：姓名：：蔡霞霞置业需需求：：华东东酒店店用品品城2期业业主基本情情况：：28岁，安安庆人人，老老公是是本地地人职业：：待业业置业目目的：：投资资置业取取向：：价格格回回报客户描描述：：老公肥肥东本本地人人，现现在做做生意意已经经越来来越难难做，，希望望能靠靠铺子子获得得稳定定的收收入，，必要要时还还可以以作为为资产产抵押押。客户语语录：：——家里经经济有有限，，太贵贵的铺铺子肯肯定买买不起起，回回报率率能达达到我我的要要求就就可以以了资金实实力有有限，，但非非常渴渴望财财富增增值目标客客户白白描：：姓名：：张振振东置业需需求：：华东东酒店店用品品城1期业业主基本情情况：：42岁，撮撮镇人人，现现住宝宝翠园园职业：：装修修公司司置业目目的：：住宅宅总价价太高高，投投资商商铺增增值置业取取向：：价格格合理理，未未来潜潜力一一定要要大客户描描述：：客户现现住宝宝翠园园，他他的不不少亲亲戚也也有意意向到到华东东买房房，但但现在在的剩剩余房房源一一直没没有看看上的的。因因为都都是本本地人人，所所以对对这里里感情情还是是很深深的，，现在在知道道以后后这里里要建建很多多专业业市场场，希希望能能抓住住一次次投资资机遇遇。客户语语录：：——我家有有亲戚戚在房房管局局上班班，知知道这这里以以后发发展很很好，，而且且华东东的铺铺子价价格也也能承承受，，家里里不少少亲戚戚都想想买！！看好区区域发发展，，希望望周边边早点点火爆爆起来来目标客客户白白描：：项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.7项目业业态发发展建建议项目整整体商商业体体量较较大，，如按按照全全部用用于集集中商商业体体来进进行打打造，，区域域内客客群无无法满满足如如此大大的商商业体体量，，因此此建议议结合合整体体的专专业市市场业业态特特征，，从整整体商商业中中分出出部分分面积积，重重新打打造一一个专专业市市场。。分隔道道路专业市市场集中商商业按整体体商业业地理理位置置情况况，将将整体体商业业分为为二个个集中中式商商业，，北边边区域域划分分出约约3-4万平方方米的的专业业市场场，中中间分分隔道道路宽宽度建建议在在8米，南南边因因地段段位置置相对对优越越，打打造一一个以以吃、、喝、、玩、、乐为为主的的集中中式商商业体体，一一方面面满足足本项项目的的商业业配套套，一一方面面辐射射整个个东部部区域域的新新商业业中心心。写字楼楼平层公公寓挑高公公寓项目市场条件总结项目形象定位项目SWOT分析项目档次定位项目功能定位项目消费群定位项目业态发展建议3.7项目业业态发发展建建议新东城.国际休闲商务中心业态种种类主要业业态办公用用品专专业市市场大型超市市精品快捷捷酒店中、高档档餐饮KTV娱乐美食街茶楼、会会所银行办公商务务商、住一一体化商、住一一体化专业市场场集中商业业写字楼挑高公寓寓平层公寓寓物业发展展4.0商业物业发展建议公寓物业发展建议写字楼物业发展建议4.1商业物业业发展建建议专业市场场部分—市场定位位专业市场场打造方方向：一站式办办公用品品城4.1商业物业业发展建建议专业市场场部分—市场研判判市场研判判1：合肥缺缺乏规模模化集中中化办公公用品专专业市场场安徽大市场瑶海家居大市场目前合肥肥缺乏规规模性、、集中性性办公家家具、耗耗材类专专业市场场。安徽大市市场、瑶瑶海家居居大市场场是合肥肥市经营营办公用用品、办办公家具具最久的的专业市市场。其其他市场场此类产产品较少少。但办公类类市场仅仅作为附附带经营营产品，，办公家家具、耗耗材类区区域所占占比例低低。缺少规模模化，且没有有作统一一管理运运营，后后期发展展缓慢。。4.1商业物业业发展建建议专业市场场部分—市场研判判发展情况况：安徽大市市场内的的办公用用品区占占地约5000平米，，多为一一拖二形形式商户户近200家，，年交易额额1亿以上。瑶海家居居大市场场办公家家具区占占地约1000平米，，商户约约30家家，规模模较小，，年交易易额约2000万元。。经营现状状：根据调查查，安徽徽大市场场办公用用品市场场经营状状况良好好，客群群来源广广泛，且且都拥有有固定的的客户群群，年收入最最高商户户可达2000多万元元，多数数的商户户年交易易额在100万万元左右右，市场前前景看好好。瑶海家居居大市场场则因为为修路的的原因，，近期经经营状况况较差，，缺少客客户。市场研判判2：市场经经营情况况良好，，市场前前景看好好4.1商业物业业发展建建议专业市场部分分—市场研判市场研判3：办公用品市市场份额较大大办公用品的市市场份额是多多少？1、合肥市（包包括三县）平平均每月注册册企业有1400个（注：统计计数据来源于于合肥市工商商行政管理局局）每年共有16800家企业注册。。2、合肥平均每每年消耗办公公用品类费用用=16800*150㎡（平均一家家企业办公所所需面积）*200元/㎡（每平方办办公用地需要要办公用品费费用）=5亿名称办公用品年度总产值（亿）安徽大市场1瑶海家具大市场0.2长江批发市场0.1环湖国际家具批发市场0.05中州国际家具馆0.02东方商城0.03其他0.1合计1.5目前合肥空缺缺的办公用品品专业市场面面积是多少？？（5亿-1.5亿)空缺市场产值值/1万（一般铺面面为100㎡，年产值为为100万，折算1㎡1年产值额为100万/100㎡）=3.5万方左右备注：预计两两年后办公用用品市场产值值增长率会有有所增加，3.5万面积为保守守面积商户属性商户特质经营杨青文体办公汇总，从业20年，主经营得力品牌办公用品、办公用电子设备，年交易金额在2000万左右。

1、店面位于大市场显眼处，规模较大，位置很好；2、因为从业时间很长，是合肥最早一批从事办公用品的商家，因此客源非常稳定，经营状况良好；3、有扩充计划，关注热点区域商业情况。市场缺陷客户诉求1、租金连年上涨，商户压力日益增大。2、大市场硬件条件较落后，物业管理条件也较差。3、因竞争行业不断增大，利润不断下跌1、关注铺面的地段位置，对铺位的要求较高；2、关注物流的便捷通达性，最好有相关配套；3、关注区域发展情况，特别是热点发展版块。为详细了解商商户的扩充计计划与发展诉诉求，特选取取部分安徽大大市场与瑶海海家居大市场场商户进行调调研4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—市场研判商户属性商户特质经营一百文具礼品店，从业10多年，主经营办公用品、商务礼品及观赏用品，年收入500百万元左右。1、商铺位置一般，但进货渠道独特，拥有独家产品；2、客源情况一般，近几年受到的竞争较大，特别是常规办公用品；3、有扩充计划，但选择新发展市场会非常谨慎。市场缺陷客户诉求1、市场管理方没有市场推广的方面的投入，只是收租。2、交通越来越拥堵，特别是合肥大建设到处在修路，有时货车都进不来出不去。1、关注客户渠道，会优先考虑渠道服务周到的市场；2、关注铺位的地段及发展潜力因素；3、关注配套的仓储、物流功能。4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—市场研判商户属性商户特质经营宝克文具，主营办公用品、办公耗材，从业10多年，店铺靠临泉路市口很好，年收入千万元左右。1、中途转行做办公用品行业，之前在城隍庙做服饰生意；2、因铺位是靠临泉路的街铺，因此客源也非常好，但现在竞争商家越来越多，生意相比曾经已经有很大落差；3、扩充计划尚在考虑中，顾虑较多市场缺陷客户诉求1、随着市场老化，经营环境差、交通拥挤、仓库不足等诸多问题都越来越严重；2、行业竞争越来越大，年收益不断萎缩、减少；3、品牌供货商渠道多数被垄断，其他供货商货品质量参差不齐。1、希望有完善的经营支持，包括快速的配送支持；2、关注有供货商资源支持的市场，供货商资源在办公用品行业重要程度非常高4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—市场研判商户属性商户特质经营雨龙现代办公家具公司，成立近10年，华中地区品牌厂家1、品牌办公家具商，自产自销；2、目前产品已远销全国10多个城市；3、希望有好的铺位，有扩充计划。市场缺陷客户诉求1、道路交通情况太差，特别在修路之后几乎断了生意。2、传统热点市场没有铺位，本市场铺位人流量越来越少。1、便捷快速的物流体系；2、完善的仓储配套及交通体系；3、客流充足、地段优越的店面；4、客户渠道资源。4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—市场研判商户属性商户特质经营至美办公家具公司，成立10多年，年产值已达5000余万，自产自销。1、自产自销型公司，公司已经初具规模，合作商广泛；2、在合肥拥有多处销售点；3、新客户拓展渠道狭窄，加上修路近期生意很差。4、公司有拓展新市场的打算市场缺陷客户诉求1、物流配套效率低，交通成本不断增加；2、没有任何支持，新客户渠道少，主要依靠老客户资源。1、拥有完善的仓储及送货配套；2、需求商务氛围浓厚、地段较好的销售点；3、能提供先进的销售策略和产品设计支持；4、产品销售能和电子商务相结合的市场4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—市场研判4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—市场研判市场研判：合合肥缺乏规模模化集中化办办公用品专业业市场安徽大市场瑶海家居大市场目前合肥缺乏乏规模性、集集中性办公家家具、耗材类类专业市场。。安徽大市场、、瑶海家居大大市场是合肥肥市经营办公公用品、办公公家具最久的的专业市场。。其他市场此此类产品较少少。但办公类市场场仅作为附带带经营产品，，办公家具、、耗材类区域域所占比例低低。缺少规模化，且没有作统统一管理运营营，后期发展展缓慢。市场研判小结结：中国办公用品品行业发展潜力不可可估量，年总产值已已突破3500亿元，保保持年均增长长10%高速速发展。合肥办公用品品行业发展未未成气候，尚无产业集集中区域，分分布很散，作作为生产厂家家分公司的商商品配送非常常不便利。安徽大市场等等老办公用品品市场面临经经营环境差、、交通拥堵、、仓库不足等等诸多问题。。市场对这种物物业需求度高高。市场管理方很很少有市场推推广的方面的的投入，他们们的主要功能能就是收租，，商户渴望长长期、统一的的经营、推广广，需要开发商有有经营实力，，区域能够推推动4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—市场研判根据市场分析析，建议办公公用品城总建建筑面积控制制在4万平方米以内内，共计五层层。50米商业总建筑面面积约：15万平方米（共共计5层）每层商业建筑筑面积约：3万平方米办公用品城建建筑区域：打造成独立式式商业集群。。位于整体商业业北部，长度度150米，宽度50米，单层建筑面面积约7500平方米，共计整个办办公用品城约约37500平方米。150米82米230米270米办公用品城分隔道路分隔道路：道路宽度：8米，预计去除除商业建筑面面积约6000平方米。（5层计算）建筑退线：一一边约8米，二边约16米，预计去除除商业建筑面面积约12000平方米。（5层计算）道路分隔带动动商业价值：：道路二侧形形成沿街商业业价值，可大大幅提升道路路二边的商业业价格，同时时沿街商业更更有助于去化化销售4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—面积测算办公用品城分隔道路一层预留挑高高公寓入户大大堂东、西、南边边分别预留市市场出入口市场内部整体体可同样参照照酒店用品城城的销售产品品设计，进行行小铺面分隔隔销售，达到到资金的销售售回笼，为地地块整体实现现12亿销售额起到到关键作用。。4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—产品设计建议议目前“酒店用用品城”在售售产品：一层实收均价价：约13000元/平方米二层实收均价价：约10500元/平方米三层实收均价价：约7800元/平方米因“办公用品品城”共计5层预计四层为三三层价格的80%计算，计四层层实收均价：：6300元/平方米预计五层为四四层价格的80%计算，计五层层实收均价：：5100元/平方米按此价格测算算：“办公用品城城”每层建筑筑面积7500平方米，总建建筑面积37500平方米；13000××7500+10500×7500+7800×7500+6300×7500+5100×7500=3.2亿元项目保守预计计2014年底入市，同时本地块块的地段位置置远优于”酒酒店用品城““，因此保守守按年均10%的价格增幅，，1年半共计价格格增幅15%。”办公用品城城“整体收益益预计约：3.7亿元4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—销售额预算1F2F3F办公家具办公家具办公文具办公文具、办办公工艺品4F5F办公工艺品地下车库B1目前合肥办公公用品缺乏统统一的专业市市场，基础上上均为家居市市场中另外分分配出小部分分区域做为办办公用品家具具区域，办公公用品文具和和工艺品方面面也基础分布布在小商品为为主的市场区区域内，没有有一站式的专专业场所。因因此通过本市市场打造，填填补目前市场场空白，打造造成安徽专业业办公用品集集散中心。4.1商业物业发展展建议专业市场部分分—业态组合打造方向：东城一站式休休闲商业中心心4.1商业物业发展展建议集中商业群部部分—市场定位150米82米50米230米270米商业总建筑面面积约：15万平方米（共共计5层）每层商业建筑筑面积约：3万平方米办公用品城建建筑区域：总建筑面积约约37500平方米。分隔道路分隔道路：总建筑面积约约18000平方米（按五五层计算）。。集中商业群：：150000—37500——18000=94500平方米即总建筑面积积：约94500平方米楼层：5层每层建筑面积积：18900平方米集中商业群4.1商业物业发展展建议集中商业群部部分—面积测算方案一分隔道路根据市场和客客群分析，对对项目集中商商业群的战略略方向以吃、喝、玩、、乐为主要业业态方向，同时因地段段区域因素考考虑，项目本本身的专业市市场商业配套套较缺乏，加加之周边成熟熟社区逐步完完善，后期对对日常生活配套套商业必将有所需求求。但单层面面积接近2万平方米的体体量，以目前前需求来看，，相对体量较较大。因此从从业态战略方方向考虑对集集中商业群进进行适当的布布局调整，更更有利于业态态的打造。产品设设计原原则：：外围形形成独独立的的：餐餐饮、、住宿宿、休休闲、、商务务等商商业体体；内部形形成小小型的的：购购物、、美食食、娱娱乐等等商业业群集中商商业群群4.1商业物物业发发展建建议集中商商业群群部分分—产品设设计方方向方案一一分隔道路商业南南入口口写字楼楼入口口平层公公寓入入口商业北北入口口内部小小型商商业群群（五五层））外部对对外独独立商商业体体（五五层））4.1商业物物业发发展建建议集中商商业群群部分分—产品设设计建建议方案一一分隔道路集中商商业群群部分分—外围主主力店店分布布和面面积建建议外部对对外独独立商商业体体说明明：外围整整体向向内进进深15-30米，根根据不不同的的业态态产品品进行行不同同的进进深产产品设设计，，整体体外围围业态态建议议方向向：1、快捷捷宾馆馆：建建议面面积5000平方米米；2、洗浴浴中心心：建建议面面积7000平方米米；3、中、、高档档餐饮饮（2家）：：建议议面积积3000平方米米；4、茶楼楼棋牌牌（2家）：：建议议面积积2000平方米米；5、足浴浴SPA会所：：建议议面积积2000平方米米；6、KTV：建议议面积积3000平方米米；7、信托托、保保险、、担保保行业业：建建议面面积3000平方米米共计约约：30000平方米米商场入入口公寓入入口中、高高档餐餐饮快捷宾宾馆茶楼棋棋牌中、高高档餐餐饮洗浴中中心KTV足浴SPA会所茶楼棋棋牌信托保险担保4.1商业物物业发发展建建议方案一一分隔道路宽度24米集中商商业群群部分分—外围一一层沿沿街商商业面面积测测算外部对对外独独立商商业体体说明明：外围主主力店店以2-5层为主主要经经营面面积，，1层预留留1间商业业铺面面做为为主入入口进进入。。1层剩余余沿街街商业业可划划分为为小铺铺面对对外进进行销销售，，建议议进深深约20米，开开间约约5米，单单套面面积为为100平方米米。外围整整体一一层商商业建建议面面积：：西边：：196米（270-50-24）X20米=3920平方米米东边：：206米（230-24）X20米=4120平方米米北边：：110米（150-40）X20米=2200平方米米共计约约：10200平方米米九个主主力店店一层层入口口商业业预计计为1800平方米米（每个个按200平方米米计算算）商场入入口、、公寓寓入口口预计计为200平方米米（每个个按100平方米米计算算）预计一一层独独立沿沿街商商业可可销售售面积积：8200平方米米商场入入口公寓入入口270米150米50米82米230米4.1商业物物业发发展建建议方案一一集中商商业群群部分分—外围一一层沿沿街商商业价价格测测算目前““酒店店用品品城””一层层在售售产品品：一层实实收均均价：：约13000元/平方米米（内铺铺）内铺与与外铺铺价值值比：：而集中中商业业群部部分为为一层层沿街街型商商业，，通过过大量量市场场上内内铺与与外铺铺的价价格比比分析析，通通常内内铺商商业价价值是是外铺铺商业业价值值的60%，即21700元/平方米米项目保保守预预计2014年底入入市，同时时本地地块的的地段段位置置远优优于””酒店店用品品城““，因因此保保守按按年均均10%的价格格增幅幅，1年半共共计价价格增增幅15%。即：外外围一一层沿沿街商商业均均价：：约25000元/平方米外围一层层独立沿沿街商业业可销售售面积约约：8200平方米即整体收收益预计计约：2亿元4.1商业物业业发展建建议方案一分隔道路宽度24米集中商业业群部分分—内部集中中商业面面积测算算内部集中中商业面面积测算算：集中商业业总建筑筑面积：：约94500平方米外围独立立主力店店建筑面面积：约约30000平方米一层独立立沿街商商业可销销售面积积：约8200平方米内部集中中商业区区域面积积：94500––30000–8200=56300平方米内部集中中商业区区域总楼楼层：5层每层平均均面积：：约11200平方米270米150米50米82米230米外围独立立主力店店区域外围独立立主力店店区域外围独立立主力店店区域内部集中中商业区域域4.1商业物业业发展建建议方案一1F2F3F咖啡馆等等休闲场场所日常生活活配套主力超市市+配套主力超市市+配套餐饮美食食街4F5F影院+电玩+儿童乐园园地下车库库B1以主力超超市带动动整体商商业人流流氛围，，餐饮美美食街添添补日常常生活饮饮食需求求，影院院、电玩玩城、儿儿童乐园园形成家家庭一站站式娱乐乐消费。。一层日日常生活活配套，，满足周周边社区区和专业业市场日日常生活活需求。。集中商商业群业业态与外外围主力力店业态态形成整整体的商商务、休休闲一站站式消费费地，满满足不同同人群的的消费需需求，与与项目地地段形成成有利结结合，实实现商业业价值最最大化。。集中商业业群部分分—内部集中中商业业业态组合合4.1商业物业业发展建建议方案一分隔道路路共计损损失18000平方米，，按目前前返租价价格测算算总价值值约1.5亿元，去去除返租租的租金金成本差差额，实实际损失失的18000平方米的的价值为为9000万元，按按二年以以后入市市保守