世联-关于写字楼经验

1写字楼PK1111 11、客户普遍关注物业形象及档次 4、现金支付能力强：物流类、投资5、关注付款方式：贸易类、金融6、关注舒适的办公环境：服务7、务实型企业：实业11分析因意片区现关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注片区现有写字楼客关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之链和写字楼客户现关系周边片区写字楼客户的外溢方未来规关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需11 中一个有意思的案例— VS国国国际商会中11可选指标：室内层高、豪 会议室 、商 11必备指标可选指标：网络地板、空中花园、生态办公案例 中心给南方基金的 能力和什么有关 实 实22 特征所在档甲中心A区或级甲中心B区或级

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4）5A智能化管理 4）3A以上智能化管理

客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有 22 22筒标准

智能要求：智能呼吸式玻璃幕 健康要求：自然送风系形状要求：正方 筒呈 型”或“一字型位置要求：按实际要求偏移或者居中功能要求：公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归 筒其他要求：充分考虑单位拼合的方便性面积要求；最小单位大于等于90走道要求：大于1.形状要求：按实际情况设计装修要求：时尚型、科技型、酒店式、生态型装修功能要求：休闲、商业、商务公寓共用大堂3

商务公寓 写字基础单位方正实用，利用率 柱未靠墙,外挑梁面积 板式商务公寓，产品类型独立柱靠墙，增加单位甲级写字酒店式公酒店式公

外墙外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，外立面俊朗挺市 前设计风格同质性最小，昭示性最强的写字楼物业之一 系统）电梯、空调、智能化系统全部采用原装进口设备系统）电梯、空调、智能化系统全部采用原装进口设备大堂高18m，但进深过小，商务使用过于局促，缺乏大气感走道隔墙设置为剪力墙 的利用 手间，故低区单位的洗间需占用办公空间 净层高4.7米，做成结构复式，实用140%，实现小型商house的概念C C 写字 态的使用相互不受干扰态的使用相互不受干扰 区，自然形成独立的垂直交通，保证各种三种物业形态分设主楼下设商务公寓，上设酒店式公寓60－ 电梯昭示面较柱未靠墙,外挑梁面积洗手间外置 桶，降低实用率平面异形四角的使用立柱较多，且柱间距较写字楼标准平面 商务公寓标准平面

面积划分较合组合模数多，有利于组合销案例四：星河世纪A写字

写字楼与商务公寓相同平面布局 划分小面积单位划分，扩大客户空中花园，生态健康，增加立柱数量及最小8m的柱间距合理写字楼部分洗手间位置集中，但数量过少，公寓未考虑设置公共洗一字型电梯昭示性面小，较难符合商务需求2244项目价值项目价值解经济大势判

成功因素借

市场可行性判

项目开发计

44 启动区定位与物业发展建议与经营

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总

指导 一 视野，宏观立 服务遍 二、十四年经验，积累丰 三三、理解客户，把握需四、流程控制五五、世联平台、知识储26

1996—2005世联地产先后全 市场26个写字楼项目，覆 量为市场总量的70％，写字楼销售面积达135.1万平米共有18000m2写字楼。在发展商一年多销售无果的前提下，在宝安广场的销售中曾创出月售出%的 为97年底、98年初销售最成功的楼盘交2400m2。国际文 的销率先刮 市小户型字楼销售的旋风首创8 现代之坐落于新兴一级商圈华强北的现代之窗，可售面积82600m2，在98年的写字楼市场中很快成为亮点，销售业绩众口中心西区的领头的热点，为中心西区成 （南山金融中心地处南油大道海王旁的写字楼项目。99年11月3开始认购，仅投入6元费，就实现了99%的销售率，创造费0而实现销售率愈销，奠定了世联在南山写 一枝独秀中心一面世即不同反响，CBD市中心区的开发起到/m2打造地标建生态写字楼鼻积极应对后SARS时代们对写字楼的心理，首次计，8个月实现100%销售健康商务差异风景上办公”的成本，实现13500元/平 最贵的写字