第8讲土地经济评价(农用地分等定级)课件

第二节农用地分等与估价农用地分等定级——根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别《土地评价与土地管理》第四章土地经济评价第二节农用地分等与估价农用地分等定级——根据农用1一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自然质量分1.资料的准备与初步整理确定指定作物（j）附录1一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自2一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区二级区省

县I.东北区I1大小兴安岭山地区内蒙古额尔古纳市、根河市、鄂伦春自治县、牙克石市、阿荣旗、扎兰屯市、扎赉特旗黑龙江漠河、塔河、呼玛、黑河市、孙吴、逊克、伊春市、铁力市、嘉荫I2三江平原长白山地区黑龙江鹤岗市、萝北、绥滨、佳木斯市、汤原、桦川、桦南、富锦市、同江市、抚远、依兰、七台河市、勃利、双鸭山市、集贤、友谊、宝清、饶河、鸡东、密山市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、宁安市、穆棱市、东宁、绥芬河市、鸡西市吉林蛟河市、桦甸市、延吉市、敦化市、安图、和龙市、龙井市、图们市、汪清、珲春市、白山市、抚松、靖宇、江源、临江市、长白、通化市、辉南、柳河、通化、集安市……………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区二级3一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区省

县I.东北区I1大小兴安岭山地区…………I2三江平原长白山地区…………I3松嫩平原区…………I4辽宁平原区…………II.黄淮海区II1燕山太行山山前平原区…………II2冀鲁豫低洼平原区…………II3山东丘陵区…………II4黄淮平原区………………………………X.横断山区………………XI.西北区………………XII.青藏高原区………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级4一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区作物组成I.东北区I1大小兴安岭山地区春小麦、大豆I2三江平原长白山地区大豆I3松嫩平原区大豆、玉米I4辽宁平原区玉米II.黄淮海区II1燕山太行山山前平原区小麦-玉米，小麦/棉花II2冀鲁豫低洼平原区小麦-玉米，小麦/棉花II3山东丘陵区小麦-玉米，小麦-棉花II4黄淮平原区小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉花………………X.横断山区XI.西北区XII.青藏高原区一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级52.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素（k）推荐因素：附录2自选因素2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素6一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值推荐因子有效土层厚度表层土壤质地剖面构型盐渍化程度土壤污染状况土壤有机质含量土壤盐碱度障碍层次排水条件地形坡度灌溉保证度地表岩石露头状况灌溉水源一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及7一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值推荐因子因子分级有效土层厚度1级，>150cm,2级，100～150cm，3级，60～100cm，4级，30～60cm，5级，<30cm表层土壤质地1级，壤土2级，粘土3级，砂土4级，砾质土…………一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及8确定指定作物确定分等因素确定不同地区各种指定作物的分等因素质量分（fjk）2.计算农用地分等单元的自然质量分研究实例确定指定作物确定分等因素确定不同地区各种指定作物2.计算农9一、我国的《农用地分等定级规程》实例：广东省水稻~分等因素~质量分关系表推荐因子因子分级分值有效土层厚度1级，>100cm1002级，60～100cm903级，30～60cm604级，<30cm30表层土壤质地1级，壤土1002级，粘土803级，砂土704级，砾质土50………………一、我国的《农用地分等定级规程》实例：广东省水稻~分等因素~10划分分等单元（i）2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素确定指定作物的分等因素质量分确定各单元的分等因素等级以点带面，面积比重划分分等单元（i）2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指11分等单元划分2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素确定指定作物的分等因素质量分确定各单元的分等因素等级确定各分等单元各指定作物的自然质量分（Cij）几何平均，加权平均分等单元划分2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物122.计算农用地分等单元的自然质量分几何平均法的计算公式为：

Cij=[（∏fijk）1/m]/100（k=1,2,…,m）其中：Cij为分等单元农用地自然质量分，fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。加权平均法的计算公式为：

Cij=[∑wk•fijk]/100（k=1,2,…,m）其中：wk为分等因素的权重附录32.计算农用地分等单元的自然质量分几何平均法的计算公式为：13一、我国的《农用地分等定级规程》附录3：农用地分等推荐因子及其权重因子权重东北区…西北区青藏高原区山地丘陵区平原区…山地丘陵区平原区山地丘陵区平原区有效土层厚度0.3

…0.27

0.28

表层土壤质地0.10.11…0.10.080.10.1剖面构型

0.06…

0.07

0.1盐渍化程度

0.13…

0.11

0.14土壤污染状况

…

土壤有机质含量0.080.06…0.10.070.090.12土壤酸碱度0.050.06…0.040.080.070.09障碍层次

0.04…

排水条件

0.27…

0.2

0.2地形坡度0.23

…0.24

0.24

灌溉保证率0.120.23…0.150.350.120.25地表岩石露头状况0.12

…0.1

0.1

灌溉水源

0.04…

0.04

一、我国的《农用地分等定级规程》附录3：农用地分等推荐因子及14一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自然质量分1.资料的准备与初步整理查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）附录43.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自15一、我国的《农用地分等定级规程》附录4：全国各县光温生产潜力指数速查表县名春小麦冬小麦春玉米夏玉米早稻晚稻一季稻谷子马铃薯甘薯安徽安庆03324296535136626750310653福建长汀

01682995204356006120163752甘肃安西

88481200000000广东梅县

02633334405577606860143652河北丰宁

5114303520003975344790吉林临江

43302500002934573760青海班玛

254000000000四川宜宾02053935783815054490175471西藏拉萨

47800000003020新疆乌恰

47403300003394904870…………………………………………………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录4：全国各县光温生产潜力16查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）附录5查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自17一、我国的《农用地分等定级规程》附录5：各种指定作物的产量比系数稻谷小麦玉米马铃薯甘薯小米（谷子）1.001.300.800.200.251.10一、我国的《农用地分等定级规程》附录5：各种指定作物的产量比18查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）各单元各种作物的标准产量（Rij）Rij=αj

•Cij•βj

查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自19查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）各单元各种作物的标准产量（Rij）标准耕作制度附录1查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自20一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区作物组成复种指数I.东北区I1春小麦、大豆一年一熟I2大豆一年一熟I3大豆、玉米一年一熟I4玉米一年一熟………………II.黄淮海区II2小麦-玉米，小麦/棉花一年两熟II3小麦-玉米，小麦-棉花一年两熟II4小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉花一年两熟……………………X.横断山区………………XI.西北区………………XII.青藏高原区………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级21查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）各单元各种作物的标准产量（Rij）各单元的自然质量等（Ri）标准耕作制度Ri=∑Rij查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自224.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yjmax）附录6各单元各种作物的实际产量（yj）各单元各种作物的标准产量（Rij）4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大23一、我国的《农用地分等定级规程》附录6：全国指定作物的最大产量作物最大产量（kg/hm2)作物最大产量（kg/hm2)春小麦15200谷子6590冬小麦13100马铃薯13500春玉米15300甘薯20000夏玉米15300大豆4500早稻17100花生5500晚稻17100棉花2700一季稻17100油菜籽3750青稞3750一、我国的《农用地分等定级规程》附录6：全国指定作物的最大产244.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax）各单元各种作物的实际产量（yij）各单元的土地利用系数（Klj）Klj=yij

/yijmax各单元各种作物的标准产量（Rij）4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大254.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax）各单元各种作物的实际产量（yij）各单元各作物的土地利用系数（Klj）Yij=Rij

*Klj各单元各种作物的标准产量（Rij）各单元各作物的利用等指数（Yij）4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大264.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax）各单元各种作物的实际产量（yij）各单元各作物的土地利用系数（Klj）各单元各种作物的标准产量（Rij）各单元各作物的利用等指数（Yij）标准耕作制度各单元的利用等指数（Yi）Yi=∑Yij

4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大275.计算农用地分等单元的分等指数附录7各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数附录7各单元各作物最大产量28一、我国的《农用地分等定级规程》附录7：全国指定作物的最大产量-成本指数作物最大产量-成本指数（kg/元)作物最大产量-成本指数（kg/元)春小麦34.0谷子3.7冬小麦10.3马铃薯12.1春玉米20.8甘薯4.2夏玉米7.1大豆12.5早稻2.4花生3.0晚稻3.0棉花1.0一季稻4.0油菜籽4.0青稞4.1一、我国的《农用地分等定级规程》附录7：全国指定作物的最大产295.计算农用地分等单元的分等指数各单元的土地经济系数（Kcj）Kcj=aij

/aijmax各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数各单元的土地经济系数（Kc305.计算农用地分等单元的分等指数Gij=Yij

*Kcj各单元各作物的分等指数（Gij）各单元的土地经济系数（Kcj）各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数Gij=Yij*Kc315.计算农用地分等单元的分等指数标准耕作制度各单元的分等指数（Gi）Gi=∑Gij

各单元各作物的分等指数（Gij）各单元的土地经济系数（Kcj）各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数标准耕作制度各单元的分等指32一、我国的《农用地分等定级规程》农用地分等的工作步骤及内容fijk

αj，βjKljKcjCijRijYijGij小结一、我国的《农用地分等定级规程》农用地分等的工作步骤及内容小33一、我国的《农用地分等定级规程》6.划分农用地等别采用等间距法，或者采用频率曲线法划分等级分等成果的省级、国家级汇总一、我国的《农用地分等定级规程》6.划分农用地等别34一、我国的《农用地分等定级规程》7.农用地分级的方法（修正法）基于农用地分等基础，考虑土地区位因素、耕作便利因素及其它因素对土地等级进行细化，确定农用地级别一、我国的《农用地分等定级规程》7.农用地分级的方法（修正351.总收益倍数法主要在国家征地中使用，也叫政策地价《中华人民共和国土地管理法》规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”确定

二、农用地估价的方法可突破30倍上限统一年产值

区片综合地价

1.总收益倍数法《中华人民共和国土地管理法》规定：征地费依据362.收益还原法（地租资本化法）

V=a/r其中：V是地价，a是土地收益，r是收益还原率收益=总收入-总投入=总收入–物资投入–活劳动投入–农业税费二、农用地估价的方法2.收益还原法（地租资本化法）收益=总收入-37总收益倍数法和收益还原法估价实例耕地稀缺度修正系数的引入?单位耕地面积的种植收入*6单位耕地面积的纯收益/0.07实例总收益倍数法和收益还原法估价实例耕地稀缺度修正系数的引入?单3819251/2381216516/2042933790/4155054696/6765645044/5571637644/4656327187/3362915122/1870028474/3522034904/4318219251/2381216516/33790/415505439高/次高值中间值中间值低值高/次高值中间值中间值低值403.标准田法（地价比照法）农用地分区选定标准田评定标准田分值及地价计算待评地块的分值及地价二、农用地估价的方法3.标准田法（地价比照法）农用地分区选定标准田评定标准田分值41实例（1）农用地分区根据南京市玉带镇的地形、土壤、土地利用等因素将该区分为两个农用地区域，区I为水稻、小麦水旱轮作区，区II为小麦、棉花旱作区。实例（1）农用地分区42（2）标准田块的地价测算分别选择5个标准田块，收集投入产出资料计算每个标准田块的纯收益，并用收益还原法将纯收益还原为地价。收益还原率取银行一年期存款利率7.47%实例（2）标准田块的地价测算收益还原率取银行一年期存款利率7.443分区及地块号农用地区域I农用地区域III-1I-2I-3II-1II-2所在地红庙村戴庄村滨江村镇农场镇农场年总支出117.61137.03108.08125.0498.48年总收益227.90250.93220.35245.40217.68年纯收益110.29113.90112.27120.36119.20地价14761525150316111596实例分区及地块号农用地区域I农用地区域III-1I-2I-3II44（3）建立地价量化因子体系评价土地质量土壤状况（0.54）农田基本建设状况（0.32）农田区位状况（0.14）有机质含量（0.18）表土质地（0.14）旱季通气性（0.13）耕层厚度（0.13）速效钾含量（0.11）酸碱度（0.08）…………沟渠配套度（0.37）田块平整度（0.29）旱季地下水埋深（0.22）排灌设施配套度（0.12）离机耕路距离（0.27）离打谷场距离（0.26）离乡级公路距离（0.20）离产品主销地距离（0.1）离农用物资购买地距离（0.09）离居住村庄距离（0.08）实例（3）建立地价量化因子体系评价土地质量土壤状况（0.54）农4525.7426.4118.7918.6019.17分值地价（元/分·hm2）6261808277评价质量分（分）15961611150315251476地价（元/hm2）II-2II-1I-3I-2I-1农用地区域II农用地区域I分区及地块号18.8526.08（4）建立标准田块的地价-质量分对应关系（5）待评估田块的地价估算实例25.7426.4118.7918.6019.17分值地价（464.其它方法申报法：土地所有权者自行申报地价市场比较法：根据与待评估地可比的土地交易案例确定地价评分法：根据土地分等值，通过土地等级分值的价值化直接确定地价二、农用地估价的方法4.其它方法市场比较法：根据与待评估地可比的土地交易案例确定47三、农用地的其他经济评价边际效益分析法（毛利分析法grossmarginanalysis）三、农用地的其他经济评价边际效益分析法48种籽肥料农药机械操作临时劳动力杂项建筑物和机械折旧劳力管理开支租金、税农场主及其家庭的劳力风险成本可变成本固定成本不可估量费用收益减减减等于等于等于总产出毛利纯收入纯利润种籽建筑物和机械折旧农场主及其家庭的劳力成本收益减减减等于等49土地单元肥土沙土排水不良的土壤土地改良无无无排水土地利用玉米烟草玉米烟草玉米烟草玉米烟草肥料投入/单价200/1.2100/1.2400/1.2200/1.2200/1.2100/1.2200/1.2200/1.2其它可变成本200600200600200600200600固定成本300300300300300300500500总成本7401020980114074010209401340作物产出/单价5000/0.41500/24500/0.41500/22000/0.4300/25000/0.41500/2产值200030001800300080060020003000效益12601980820186060-42010601660实例边际效益分析法（毛利分析法）土地单元肥土沙土排水不良的土壤土地改良无无无排水土地利用玉米502.综合分析法（2）土地经济质量评分根据产量等经济要素进行评分（3）土地综合评分自然质量分和经济质量分的加和（1）土地自然质量评分2.综合分析法（2）土地经济质量评分（3）土地综合评分（1）51——土地生产率指标，是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标集农用地经济评价的常用指标土地经济效果指标土地生产率（1）单位土地面积产量或产值（2）单位土地面积的净产值（3）单位土地面积的纯收入——土地生产率指标，是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指52——用于揭示土地的具体利用特征的指标集土地经济分析指标生产资料消耗指标（1）单位面积播种量；（2）单位面积施肥量；（3）单位面积用水量；（4）单位面积用电量成本及资金占有指标（1）农作物亩成本；（2）平均每亩耕地拥有资金量；（3）平均每亩耕地拥有固定资产农用地经济评价的常用指标——用于揭示土地的具体利用特征的指标集土地经济分析指标生产53土地经济分析指标土地利用及结构指标（1）土地利用率；（2）复种指数；（3）播种面积比例；（4）草场面积比例；（5）林地面积比率；（6）森林覆盖率社会经济条件指标（1）每亩耕地国家投资；（2）单位面积路网密度；（3）单位面积修配网点密度；（4）距主要城镇距离农用地经济评价的常用指标土地经济分析指标土地利用及结构指标（1）土地利用率；（2）54——辅助分析土地经济效果的指标集土地经济效果分析指标技术效果指标（1）农作物良种化程度；（2）技术措施增产率；（3）保证灌溉率；（4）渠系分布密度；（5）草场载畜量指数；（6）造林成活率；（7）单位面积木材蓄积增长率农用地经济评价的常用指标——辅助分析土地经济效果的指标集土地经济效果分析指标技术效55经济评价资料的要求：准确性，连续性，完整性，典型性，可比性土地经济效果分析指标生产消耗效果指标（1）每单位物质费用的农产品产值；（2）成本利润率；（3）每千克商品肥的产量；（4）每千克种子的产量农用地经济评价的常用指标经济评价资料的要求：土地经济效果分析指标生产消耗效果指标（56第二节农用地分等与估价农用地分等定级——根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别《土地评价与土地管理》第四章土地经济评价第二节农用地分等与估价农用地分等定级——根据农用57一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自然质量分1.资料的准备与初步整理确定指定作物（j）附录1一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自58一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区二级区省

县I.东北区I1大小兴安岭山地区内蒙古额尔古纳市、根河市、鄂伦春自治县、牙克石市、阿荣旗、扎兰屯市、扎赉特旗黑龙江漠河、塔河、呼玛、黑河市、孙吴、逊克、伊春市、铁力市、嘉荫I2三江平原长白山地区黑龙江鹤岗市、萝北、绥滨、佳木斯市、汤原、桦川、桦南、富锦市、同江市、抚远、依兰、七台河市、勃利、双鸭山市、集贤、友谊、宝清、饶河、鸡东、密山市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、宁安市、穆棱市、东宁、绥芬河市、鸡西市吉林蛟河市、桦甸市、延吉市、敦化市、安图、和龙市、龙井市、图们市、汪清、珲春市、白山市、抚松、靖宇、江源、临江市、长白、通化市、辉南、柳河、通化、集安市……………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区二级59一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区省

县I.东北区I1大小兴安岭山地区…………I2三江平原长白山地区…………I3松嫩平原区…………I4辽宁平原区…………II.黄淮海区II1燕山太行山山前平原区…………II2冀鲁豫低洼平原区…………II3山东丘陵区…………II4黄淮平原区………………………………X.横断山区………………XI.西北区………………XII.青藏高原区………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级60一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区作物组成I.东北区I1大小兴安岭山地区春小麦、大豆I2三江平原长白山地区大豆I3松嫩平原区大豆、玉米I4辽宁平原区玉米II.黄淮海区II1燕山太行山山前平原区小麦-玉米，小麦/棉花II2冀鲁豫低洼平原区小麦-玉米，小麦/棉花II3山东丘陵区小麦-玉米，小麦-棉花II4黄淮平原区小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉花………………X.横断山区XI.西北区XII.青藏高原区一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级612.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素（k）推荐因素：附录2自选因素2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素62一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值推荐因子有效土层厚度表层土壤质地剖面构型盐渍化程度土壤污染状况土壤有机质含量土壤盐碱度障碍层次排水条件地形坡度灌溉保证度地表岩石露头状况灌溉水源一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及63一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值推荐因子因子分级有效土层厚度1级，>150cm,2级，100～150cm，3级，60～100cm，4级，30～60cm，5级，<30cm表层土壤质地1级，壤土2级，粘土3级，砂土4级，砾质土…………一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及64确定指定作物确定分等因素确定不同地区各种指定作物的分等因素质量分（fjk）2.计算农用地分等单元的自然质量分研究实例确定指定作物确定分等因素确定不同地区各种指定作物2.计算农65一、我国的《农用地分等定级规程》实例：广东省水稻~分等因素~质量分关系表推荐因子因子分级分值有效土层厚度1级，>100cm1002级，60～100cm903级，30～60cm604级，<30cm30表层土壤质地1级，壤土1002级，粘土803级，砂土704级，砾质土50………………一、我国的《农用地分等定级规程》实例：广东省水稻~分等因素~66划分分等单元（i）2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素确定指定作物的分等因素质量分确定各单元的分等因素等级以点带面，面积比重划分分等单元（i）2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指67分等单元划分2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素确定指定作物的分等因素质量分确定各单元的分等因素等级确定各分等单元各指定作物的自然质量分（Cij）几何平均，加权平均分等单元划分2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物682.计算农用地分等单元的自然质量分几何平均法的计算公式为：

Cij=[（∏fijk）1/m]/100（k=1,2,…,m）其中：Cij为分等单元农用地自然质量分，fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。加权平均法的计算公式为：

Cij=[∑wk•fijk]/100（k=1,2,…,m）其中：wk为分等因素的权重附录32.计算农用地分等单元的自然质量分几何平均法的计算公式为：69一、我国的《农用地分等定级规程》附录3：农用地分等推荐因子及其权重因子权重东北区…西北区青藏高原区山地丘陵区平原区…山地丘陵区平原区山地丘陵区平原区有效土层厚度0.3

…0.27

0.28

表层土壤质地0.10.11…0.10.080.10.1剖面构型

0.06…

0.07

0.1盐渍化程度

0.13…

0.11

0.14土壤污染状况

…

土壤有机质含量0.080.06…0.10.070.090.12土壤酸碱度0.050.06…0.040.080.070.09障碍层次

0.04…

排水条件

0.27…

0.2

0.2地形坡度0.23

…0.24

0.24

灌溉保证率0.120.23…0.150.350.120.25地表岩石露头状况0.12

…0.1

0.1

灌溉水源

0.04…

0.04

一、我国的《农用地分等定级规程》附录3：农用地分等推荐因子及70一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自然质量分1.资料的准备与初步整理查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）附录43.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自71一、我国的《农用地分等定级规程》附录4：全国各县光温生产潜力指数速查表县名春小麦冬小麦春玉米夏玉米早稻晚稻一季稻谷子马铃薯甘薯安徽安庆03324296535136626750310653福建长汀

01682995204356006120163752甘肃安西

88481200000000广东梅县

02633334405577606860143652河北丰宁

5114303520003975344790吉林临江

43302500002934573760青海班玛

254000000000四川宜宾02053935783815054490175471西藏拉萨

47800000003020新疆乌恰

47403300003394904870…………………………………………………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录4：全国各县光温生产潜力72查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）附录5查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自73一、我国的《农用地分等定级规程》附录5：各种指定作物的产量比系数稻谷小麦玉米马铃薯甘薯小米（谷子）1.001.300.800.200.251.10一、我国的《农用地分等定级规程》附录5：各种指定作物的产量比74查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）各单元各种作物的标准产量（Rij）Rij=αj

•Cij•βj

查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自75查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）各单元各种作物的标准产量（Rij）标准耕作制度附录1查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自76一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区作物组成复种指数I.东北区I1春小麦、大豆一年一熟I2大豆一年一熟I3大豆、玉米一年一熟I4玉米一年一熟………………II.黄淮海区II2小麦-玉米，小麦/棉花一年两熟II3小麦-玉米，小麦-棉花一年两熟II4小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉花一年两熟……………………X.横断山区………………XI.西北区………………XII.青藏高原区………………一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级77查询各种作物的光温生产潜力指数（αj）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj）各单元各种作物的标准产量（Rij）各单元的自然质量等（Ri）标准耕作制度Ri=∑Rij查询各种作物的光温3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自784.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yjmax）附录6各单元各种作物的实际产量（yj）各单元各种作物的标准产量（Rij）4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大79一、我国的《农用地分等定级规程》附录6：全国指定作物的最大产量作物最大产量（kg/hm2)作物最大产量（kg/hm2)春小麦15200谷子6590冬小麦13100马铃薯13500春玉米15300甘薯20000夏玉米15300大豆4500早稻17100花生5500晚稻17100棉花2700一季稻17100油菜籽3750青稞3750一、我国的《农用地分等定级规程》附录6：全国指定作物的最大产804.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax）各单元各种作物的实际产量（yij）各单元的土地利用系数（Klj）Klj=yij

/yijmax各单元各种作物的标准产量（Rij）4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大814.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax）各单元各种作物的实际产量（yij）各单元各作物的土地利用系数（Klj）Yij=Rij

*Klj各单元各种作物的标准产量（Rij）各单元各作物的利用等指数（Yij）4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大824.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax）各单元各种作物的实际产量（yij）各单元各作物的土地利用系数（Klj）各单元各种作物的标准产量（Rij）各单元各作物的利用等指数（Yij）标准耕作制度各单元的利用等指数（Yi）Yi=∑Yij

4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大835.计算农用地分等单元的分等指数附录7各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数附录7各单元各作物最大产量84一、我国的《农用地分等定级规程》附录7：全国指定作物的最大产量-成本指数作物最大产量-成本指数（kg/元)作物最大产量-成本指数（kg/元)春小麦34.0谷子3.7冬小麦10.3马铃薯12.1春玉米20.8甘薯4.2夏玉米7.1大豆12.5早稻2.4花生3.0晚稻3.0棉花1.0一季稻4.0油菜籽4.0青稞4.1一、我国的《农用地分等定级规程》附录7：全国指定作物的最大产855.计算农用地分等单元的分等指数各单元的土地经济系数（Kcj）Kcj=aij

/aijmax各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数各单元的土地经济系数（Kc865.计算农用地分等单元的分等指数Gij=Yij

*Kcj各单元各作物的分等指数（Gij）各单元的土地经济系数（Kcj）各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数Gij=Yij*Kc875.计算农用地分等单元的分等指数标准耕作制度各单元的分等指数（Gi）Gi=∑Gij

各单元各作物的分等指数（Gij）各单元的土地经济系数（Kcj）各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax）各单元各作物的产量-成本指数（aij）各单元各种作物的利用等指数（Yij）5.计算农用地分等单元的分等指数标准耕作制度各单元的分等指88一、我国的《农用地分等定级规程》农用地分等的工作步骤及内容fijk

αj，βjKljKcjCijRijYijGij小结一、我国的《农用地分等定级规程》农用地分等的工作步骤及内容小89一、我国的《农用地分等定级规程》6.划分农用地等别采用等间距法，或者采用频率曲线法划分等级分等成果的省级、国家级汇总一、我国的《农用地分等定级规程》6.划分农用地等别90一、我国的《农用地分等定级规程》7.农用地分级的方法（修正法）基于农用地分等基础，考虑土地区位因素、耕作便利因素及其它因素对土地等级进行细化，确定农用地级别一、我国的《农用地分等定级规程》7.农用地分级的方法（修正911.总收益倍数法主要在国家征地中使用，也叫政策地价《中华人民共和国土地管理法》规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”确定

二、农用地估价的方法可突破30倍上限统一年产值

区片综合地价

1.总收益倍数法《中华人民共和国土地管理法》规定：征地费依据922.收益还原法（地租资本化法）

V=a/r其中：V是地价，a是土地收益，r是收益还原率收益=总收入-总投入=总收入–物资投入–活劳动投入–农业税费二、农用地估价的方法2.收益还原法（地租资本化法）收益=总收入-93总收益倍数法和收益还原法估价实例耕地稀缺度修正系数的引入?单位耕地面积的种植收入*6单位耕地面积的纯收益/0.07实例总收益倍数法和收益还原法估价实例耕地稀缺度修正系数的引入?单9419251/2381216516/2042933790/4155054696/6765645044/5571637644/4656327187/3362915122/1870028474/3522034904/4318219251/2381216516/33790/415505495高/次高值中间值中间值低值高/次高值中间值中间值低值963.标准田法（地价比照法）农用地分区选定标准田评定标准田分值及地价计算待评地块的分值及地价二、农用地估价的方法3.标准田法（地价比照法）农用地分区选定标准田评定标准田分值97实例（1）农用地分区根据南京市玉带镇的地形、土壤、土地利用等因素将该区分为两个农用地区域，区I为水稻、小麦水旱轮作区，区II为小麦、棉花旱作区。实例（1）农用地分区98（2）标准田块的地价测算分别选择5个标准田块，收集投入产出资料计算每个标准田块的纯收益，并用收益还原法将纯收益还原为地价。收益还原率取银行一年期存款利率7.47%实例（2）标准田块的地价测算收益还原率取银行一年期存款利率7.499分区及地块号农用地区域I农用地区域III-1I-2I-3II-1II-2所在地红庙村戴庄村滨江村镇农场镇农场年总支出117.61137.03108.08125.0498.48年总收益227.90250.93220.35245.40217.68年纯收益110.29113.90112.27120.36119.20地价14761525150316111596实例分区及地块号农用地区域I农用地区域III-1I-2I-3II100（3）建立地价量化因子体系评价土地质量土壤状况（0.54）农田基本建设状况（0.32）农田区位状况（0.14）有机质含量（0.18）表土质地（0.14）旱季通气性（0.13）耕层厚度（0.13）速效钾含量（0.11）酸碱度（0.08）…………沟渠配套度（0.37）田块平整度（0.29）旱季地下水埋深（0.22）排灌设施配套度（0.12）