东莞某项目营销推广方案

XX花园2010年营销推广方案东莞XXXX花园项目组2010年1月>>宏观市场分析>>区域竞争格局>>

2009年总结>>

2010年营销之道XX花园营销推广方案目录localizationreported2010年风云再起政策面：年初政策频繁出台消息面：股市一度调整，央行准备金率短期两次上调市场面：消费者观望情绪浓厚，销量大幅下跃12月7日，2009年中央经济工作会议结束，会议提出明年经济走势和楼市方向：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。解读：会议提出维持政策的连续性和稳定性，而积极的财政政策和适度宽松的货币政策对于楼市来说是中性偏利好的。总体来说：楼市政策总体稳定“有保有控”，保民生控制投机、投资需求。其次是在着力保障和改善民生方面，将“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。其后，近期中央针对房地产调控政策频出，首先“二手房交易税费二年改五年”、其次是“国四条”、然后是“开发商拿地首付不低于50%政策”……开发商拿地首付不低于50%12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时。“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施.国务院：遏制房价过快上涨势头

国务院总理温家宝11月14日主持召开国务院常务会议。会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议同时提出了四条具体措施，简称“国四条”

增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势市场再度进入调整期

政策调控将加大力度收紧信贷加大税收加大供应相比较与2008年的调整2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件2008年正值金融危危机的巨大冲冲击，经济陷陷入调整而2010年我国经济已已经走出低谷谷，开始持续续复苏2008年调整市场的的悲观情绪主主导2010年的调整市场场情绪偏乐观观2008年的调整面临临高位的库存存压力2010的调整面临的的是库存的低低位和持续增增加的新增供供应2008年高库存下是是开发商的恐恐慌、出货意意愿强烈2010年库存低位到到新增加大使使得开发商出出货意愿由弱弱增强2008年经济调整带带来的是购买买力下降和消消费投资意愿愿下降2010年经济的持续续复苏加上通通胀预期的加加剧购买力和消费费投资意愿的的持续回升2008年货币政策是是从紧的，经经济通缩、出出口大幅下降降，人民币升升值放缓，热热钱流出大于于流入，市场场流动性紧缩缩2010年货币政策有有所收紧，但但还是相对宽宽松的，在通通胀预期、人人民币升值预预期下，热钱钱大幅流入境境内，市场流流动性较为宽宽裕；2008年调整来得比比较突然和没没有准备，投投资资金大多多高位套牢2010年调整预期是是有的，同时时投资客大多多在2009年趁市场回暖暖套现离场，，套现的部分分投资资金势势必等待机会会重返楼市或或寻找其他投投资方向宏观市场预期期研判成交量同比2009年会下降，但但好于2008年；高位运行的房房价存在回调调空间，但很很难出现2008年的深幅回调调；一线楼市投资资资金仍然较较为活跃，但但流向发生变变化，同时操操作周期延长长；二三线高位运运行的楼市投投资资金更多多处于观望，，等待房价调调整再度出手手；库存经历低位位后逐步回升升，整体供需需状况由供应应偏紧趋向供供需平衡；政策预期先紧紧后松，楼市市表现先抑后后扬，供需在在上半年表现现平抑，下半半年有望逐步步放量，房价价经历短暂调调整后恢复平平稳增长。开发商2010年业绩目标普普遍高于2009年，目标任务务压力较大，，出货意愿相相对较强，在在卖方积极主主动的情况下下，市场需求求有望得到更更加充分的挖挖掘。区域竞争格局局09年东莞房价并并未追随大势势飙涨，相对对保持理性，，增长平稳成成交量接近07年水平09年东莞全市的的住房均价不不足6000元/㎡；城区住房均均价不足7000元/㎡，中心区6000元/㎡以下的普通住住宅仍然有较较大的供应；；09年在在售售成成交交项项目目有有257个，，全全年年新新建建商商品品房房成成交交量量为为592万㎡㎡，，较较2008年大大幅幅增增长长56.0%，几几乎乎接接近近2007年市市场场高高涨涨期期的的成成交交量量反映映出出2010年的的东东莞莞楼楼市市进进入入新新一一轮轮房房地地产产开开发发热热潮潮，，全全市市商商品品房房潜潜在在供供应应量量为为802.4万㎡㎡，，与与2007年的的新新增增供供应应量量相相当当。。与与2009年对对比比大大幅幅增增加加；；2010年全全市市商商品品房房供供应应总总量量（（截截止止2009年末末存存量量、、2010年潜潜在在供供应应量量总总和和））达达到到了了1388.4万㎡㎡，，其其中中存存量量为为586万㎡㎡，，增增量量为为802.4万㎡㎡，，随随着着2010年新新增增供供应应的的陆陆续续上上市市，，后后市市的的供供应应压压力力持持续续加加大大，，市市场场竞竞争争进进一一步步加加大大；；潜在在供供应应大大幅幅放放量量，，2010年竞竞争争激激烈烈2010年区区域域市市场场““风风起起云云涌涌，，诸诸侯侯争争霸霸””———中心心区区域域、、白白沙沙片片区区、、新新联联片片区区竞竞争争激激烈烈，，XX进入入历历史史竞竞争争最最激激烈烈时时期期产品类型供应项目新增供应备注30-60XX1号\XX广场约650供应适中61-80XX项目\XX广场约800市场竞争主力产品81-100XX项目\XX广场\XX城堡\XX公馆约850市场竞争主力产品101-120XX项目\XX广场\XX城堡\XX公馆约1000市场竞争主力产品121-140XX广场\XX城堡\XX公馆市场竞争主力产品141-160XX城堡\XX广场\XX公馆450供应适中161-200XX城堡280供应适中整体供应约计4030套周边边项项目目产产品品概概况况2010年XX将进进入入历历史史竞竞争争最最激激烈烈的的时时刻刻未来来产产品品供供应应，，以以61-140平米米的的两两房房及及小小三三房房及及改改善善型型三三房房产产品品居居多多对XX花园园B户型型将将形形成成较较大大影影响响，，E、F户型型影影响响有有限限XX广场场户户型型面面积积区区间间为为32——104㎡；其中中70——104㎡两房房、、三三房房产产品品占占总总比比例例52%；32-46㎡公寓寓和和一一房房占占48%公寓寓所所占占户户型型比比例例最最大大，，达达到到65％，，但但销销售售率率却却最最低低，，仅仅29％，，显显示示XX市场场对对公公寓寓产产品品需需求求不不足足；；相反反，，88-104㎡三房房销销售售率率较较高高。。

面积套数比例公寓32—35㎡29665%两房70-77㎡4219%三房88-104㎡17614%四房140-18017811%合计32-104㎡1145100%XXXX广场场预计计2010年5月上上市市XX··XX城堡堡

面积套数比例销售率小三房78—85㎡42028.38%27％三房98-110㎡78052.70%11％四房129-138㎡28018.92%10％合计78-138㎡1480100.00%户型型面面积积区区间间为为78——138㎡三房房为为主主，，其其中中98——110㎡㎡三房房产产为为供供应应主主体体，，销销售售率率居居中中，，而而小小三三房房产产品品销销售售率率最最高高，，达达到到27％，，显显示示市市场场对对高高赠赠送送率率产产品品的的偏偏好好！！XX··XX公馆馆XX公馆馆一一期期355套仅仅剩剩26套，，二二期期288套于于1月23日推推出出，，以以75-135㎡两房、、三三房房为为主主，，后后期期140-160㎡大户户型型预预10月上上市市；；户型两房三房四房复式面积区间75、9090-130160200、250套数50249306户型套数比15%74%9%2%销售率80％96％100％80％XX地价价再再创创新新高高XX地王带动动区域房房价上涨涨，中心心区最受受益2010G009和2010G010地块用地地面积为为60570㎡容积率不不得高于于2.5，建筑密密度不得得高于25%由起拍价价为3.02亿，拍到到7.9亿元实现楼面面单价5217元/㎡，远远远超出XX1号当年楼楼面地价价3513元/㎡XX“血战”世世博，，XXXXXX““壁上观””东莞市XX房地产有有限公司司、深圳圳XX房地产有有限公司司、广州州XX投资有限限公司、、东莞市市XX房地产投投资有限限公司、、XX房地产（（集团））股份有有限公司司、东莞莞市世博博建造有有限公司司以及来来自佛山山的组团团公司参参与了竞竞拍区域市场场小结2010年XX市场竞争争激烈，，供应量量高达32.5万㎡,4000余套；2010年住宅供供应主要要集中在在60-140㎡㎡，大户型型供应偏偏少；2010年上半年年主要以以存量房房消化为为主（XX城堡、XX公馆），，下半年年新项目目供应占占据壁江江山（XX广场、XX项目、XX地块项目目）；2010年XX中心区开开发火热热，将成成为市场场关注的的焦点；；XX进军XX市场，将将带动XX房价上涨涨，其中中中心区区受益最最大；XX花园2009年营销工工作总结结一期礼谢谢全城完完美美收官二期接受受咨询二期盛大大开盘XX首席花园园社区3月4月4.185月低密度海海景景现现楼6月直望珠江江楼王震撼登场12月绝版楼王王最最后两栋栋12月部分营销销节点回回顾3月初，二二期诚意意客户几几乎为零零通过强势势的线上上推广和和线下炒炒作，将将项目推推到高峰峰引起市市场的的高度度关注注二期以以全新新形象象“御峰峰”震撼登登场，，引起起市场场关注注通过价价格，，产品品等信信息的的释放放，有有效的的促进进一期期剩余余单位位的快快速销销售，，于二期期4月18日开盘盘实现现一期期85%的销售售率3月13日房讯讯网3月15日搜房房网网络炒炒作自3月初，，发布布软文文近30频次，，通过过网络络媒体体持续续性的的炒作作，使使项目目、区区域、、产品品信息息得到到全方方面的的释放放，引引起市市场的的高度度关注注放大利利好信信息，，增强强购信信心通过现现场软软包装装，将将区域域发展展规划划、政政策等等利好好信息息进行行放大大，增增强客客户购购买的的信心心，XX首席花花园社社区从“江畔畔豪宅宅”到“花园园社区区”，的华华丽转转身将隐性性气质质落到到实处处，并并很好好的表表达了了与市市场其其它项项目形形成差差异化化，深深度与与客户户开成成共鸣鸣，突突出项项目的的最大大卖点点，同同时也也是市市场绝绝无仅仅有的的。全年完完成218套的销销售任任务，，1.96亿元的的销售售额2010年营销销之道道洞察客客户通过对对成交交客户户需求求分析析可以让让我们们清楚楚的认认识到到，我我们是是依靠靠什么么来打打动客客户的的通过对对成交交客户户生活活习性性分析析可以让让我们们与客客户的的距离离更进进一步步通过对对成交交客户户的类类型分分析可以让让我们们更容容易的的找到到他们们成交客客户年年龄主主要集集中在在26-45岁间从年龄龄来看看：他们是是城市市的中中坚力力量；；他们是是中产产阶级级；他们正正处于于事业业的上上升阶阶段；；他们忙忙于事事业，，忘却却享受受；他们更更关注注下一一代的的成长长；成交客户所所在的行业业主要以服服装、贸易易、政府、、事业机关关、学校等等行业，少少量金融等等服务行业业从所在行业业来看：他们低调而而不张扬；；他们需要良良好的生活活环境；他们注重区区域生活配配套及发展展；成交客户有有65%是二次以上上置业他们注重生生活品质；；他们挑剔户户型、产品品、园林、、配套；他们注重周周边生活环环境；成交客户有有35%是首次置业业他们没有置置业经验；；他们关注价价格、折扣扣；他们需要生生活配套；；成交客户有有85%是改善型置置业他们对现在在的生活环环境不满；；他们需要改改变现在的的居住环境境；成交客户有有15%是看中区域域发展他们具有长长远的眼光光；他们对区域域发展非常常有信心；；客户购买本本项目主要要是因为户户型产品、、区域发展展配套、园园林、小区区规模、区区位等本项目户型型产品、区区域发展、、园林是客客户最看重重的点，是是与其它项项目竞争的的核心价值值，在后期期的营销推推广中，需需要尽量放放大产品、、区域发展展、园林等等；成交客户希希望物业提提供代购物物、室内清清洁、接送送小孩、订订机票等部部分特殊服服务建议通过提提供部分有有尝服务，，将物业从从单纯的安安全管理提提升到服务务的概念，，从而配合合提升项目目的豪宅品品质。同时时也可以增增加物业的的资金收益益。成交客户希希望参加的的活动有国国际水果节节、烧烤活活动等，主主要是因为为项目有举举行过，并并得到客户户的认可同时成交客客户对未举举行过的摄摄影大赛、、家庭运动动会等也表表示出参与与兴趣，建建议在后阶阶段的营销销活动通过过奖励等增增加他们参参与的兴趣趣。成交客户信信息获取渠渠道以朋友友介绍为主主，电视、、户外、短短信夹报均均有较好效效果建议在后期期的营销推推广中，增增强圈层营营销，加大大老带新优优惠，促进进老带新主主动积极性性；同时户外、、电视、短短信推广也也需要跟上上；40%的客户在一一周内成交交他们在短时时间内认识识项目、喜喜欢项目、、认可项目目、成交；；他们对价格格敏感度相相对较弱；；项目的第一一印象影响响到他们是是否成交；；50%以上的客户户在一月以以上的时间间成交他们对项目目长期关注注；他们对区域域的发展高高度关注；；他们主要要关注项项目价格格；对所有成成交客户户进行调调查，其其中有76%有意向购购买车位位，他们们关注价价格、产产权、位位置等；；建议近期期对车位位进行销销售从客户对对车位接接受的价价格来看看，88%的客户只只能够接接受车位位价格在在8万元以下下；10%的客户能能够接受受10万的车位位价格；；仅4%的客户接接受车位位价格在在12万；成交客户户小结他们处于于事业的的上升阶阶段；他们忙于于事业，，忘却享享受；他们更关关注下一一代的成成长；他们低调调而不张张扬；他们需要要良好的的生活环环境；他们注重重生活品品质；他们注重重周边生生活环境境；他们注重重区域生生活配套套及发展展；他们注重重户型、、产品、、园林、、配套；；他们关注注价格、、折扣；；他们具有有长远的的眼光；；他们对区区域发展展非常有有信心；；他们最关关注我们们的户型型产品、、区域发发展、园园林；他们需要要较高的的物业服服务水平平；他们注重重社交圈圈层；他们对项项目的第第一印象象影响到到他们的的成交他们对区区域的发发展高度度关注；；他们大部部有意向向购买车车位；他们关注注车位的的价格、、产权、、位置等等；当我们了了解了我我们的客客户需要要什么有有时候我们该做做些什么么才能打打动客户户才能让让他们买买单史上最昂昂贵电影影的《阿凡达》截止26日以18.59亿美元打打破《泰坦尼克克号》保持13年的影史史全球总总票房纪纪录。导导演詹姆姆斯·卡梅隆轻轻松实现现自我超超越，再再次成为为“世界界之王””《阿凡达》票房将轻轻松翻越越惊人的的20亿美元《阿凡达》的致胜之之道超越想像像新新世界之致胜法法宝心血和智智慧12年后惊世世之作致胜法宝宝一当年捣鼓鼓了风靡靡全球的的《泰坦尼克克号》的詹姆斯·卡梅隆花了12年的心血和智智慧精心打造造《阿凡达》XX镇府花了近十十年的时间精精雕细凿威远远岛2010年势必打造一一个全新、多多功能的“世界的威远远岛”策略：借势炒炒作只待威远岛规规划确定，全全面炒作区域域，提升区域域升值潜力及及区域的居住住价值有效的将区域域的发展与项项目紧密的联联系到一起，，仅且只有XX花园能够享受受威远岛的升升潜红利，见见证威远的启启航与发展表现形式威远启航唯唯我独独珍启航表达威远的开开发进程正式式启动，全城城关注，世界界期待唯我独珍表达项目在区区域是独一无无二的，同时时也表达项目目的园林、户户型产品也是是全城稀有的的威远启航唯唯我独独珍仙境般的“潘多拉星球球”世界致胜法宝二有着丰富资源源，如梦似幻幻，有如仙境境的“潘多拉拉星球”成熟的东南亚亚宫廷园林成熟的花园社社区近300个家庭的入住住的成熟生活活氛围，和谐谐的邻里关系系全城稀有的大大户型、高赠赠送、宽楼间间距……我们有——自然为上全全城争藏自然表达项目目园林的自然然生态，同时时也表达项目目的生活氛围围、邻里关系系的自然和谐谐。很好的表表现出生活在在XX花园的自然、、舒适的居家家情景全城争藏表现现项目是最值值得全城人民民争相珍藏的的花园社区成熟人居自然为上全全城争藏恢宏大气，场场面宏伟““人神大战””，从天空打打到森林，浑浑厚的配乐和和复杂逼真的的特效令所有有观众看得血血脉喷张恢宏大气，场场面宏伟的的“人神大战战”致胜法宝三2010年XX进行历史竞争争最激烈的时时期势必将上演一一场“XX星球大战”市场上有30万㎡以上规模模的项目有XX公馆、XX广场、XX城堡中心区的项目目有XX广场、XX项目、XX项目生态大盘有XX公馆、XX城堡市场公认的豪豪宅有XX1号、XX公馆XX花园依靠什么么来杀出重围围，以实现130套的销售任务务通过对竞争市市场客观分析析2010年上半年140-160㎡的产品竞争有有限我们们将将以以产产品品的的差差异异化化来来突突围围我们们打打“大大””只有有真真正正的的大大户户型型，，才才能能称称得得上上豪豪宅宅，，才才能能领领导导市市场场就像像《阿凡凡达达》里的的大大鸟鸟一一样样，，它它总总能能让让世世界界信信服服于于它它只有有真真正正的的大大户户才才算算得得上上是是豪豪宅宅只有有真真正正的的大大户户才才能能让让您您的的生生活活、、事事业业达达到到最最高高境境界界140-160㎡㎡大户户豪豪宅宅让让您您登登峰峰前景景无无限限绝绝无无仅仅有有直望望高高尔尔夫夫大大户户全全城城绝绝无无仅仅有有认准准了了方方向向，，我我们们该该如如何何执执行行？？2月份份3月份份4月份份5月份份项目目推推货货策策略略春节节期期间间保持持现现有有货货量量的的销销售售街铺铺出出租租，，完完善善项项目目的的配配套套加推推G户型型，，提提升升项项目目在在市市场场的的差差异异化化，，同同时时利利于于与与B户型型、、E户型型的的价价格格差差，，促促进进出出货货车位位销销售售，，针针对对所所有有老老业业主主进进行行车车位位销销售售，，增增加加资资金金回回笼笼商业业街街出出售售，，增加加资资金金回回笼笼加推推剩剩余余所所有有的的F户型型，，通通过过加加推推促促进进其其它它产产品品的的销销售售2月份份3月份份4月份份5月份份主题题：：江景景楼楼王王热热销销主题题：：威远远启启航航，，唯唯我我独独珍珍副标标：：140-160㎡㎡大户户豪豪宅宅让让您您登登峰峰配合合网网络络、、夹夹报报等等对对区区域域发发展展进进行行软软文文炒炒作作以以主题题：：自然然为为上上全全城城争争藏藏这个个时时期期基基本本剩剩余余单单位位有有限限，，表表达达最最后后机机会