假日风景项目交付验房交底报告

12月-221中粮万科假日风景项目

北五塔、CPT集中交付验房交底假日风景项目客户关系组2008年12月26日12月-222目录

一、验房原则二、综述篇三、建筑、园林四、设备篇五、管理篇六、统一说辞（设计、使用问题、业主易提问题的）12月-223一、验房原则12月-224

验房原则

一、态度轻松对待客户，有激情，态度谦和、诚恳。公司利益为重，不主动提及质量缺陷或者设计缺陷。灵活机动，避免给客户狡辩嫌疑。没有把握的事不说、少说为宜，避免含混不清的答复，对于不清楚的事情要及时与现场相关部门人员沟通，不可随意承诺。例如：“没问题，这个事您交给我吧”12月-225我们是代表万科公司为客户履行房屋交付验收工作的人员。验房员要求着装统一，干净整洁，注意个人卫生；工作精神饱满、充满自信、面带微笑，对客户亲切、友好、诚恳；言行举止大方、得体，坐立行走姿态自然、端庄；工作中做到走路轻、说话慢、操作稳，讲究方法，条理清晰。

验房原则

二、基本要求12月-226验房原则三、原则首问负责制：对业主提出的各类问题应负责询问各部门及时回复。全权接待原则：从接待到离开，所遇到的各类事情建议都由接待人员给予考虑。主动引导验房，强调优势，突出特点记录客户问题后离场前复述一遍，避免信息遗漏，同时使客户感到受尊重。待房屋所有项验收完毕后，关好户内所有门窗、截门、电源，并将配电箱内所有电源关闭。12月-227验房引导辞1、自我介绍：“您好，我们是万科物业×××，很高兴为您服务，接下来由我带将为您进行房屋验收工作。”2、告知客户由于接待能力有限，验房时间控制在40分钟以内。3、保持主动与客户沟通、注意服务礼仪。例如：单元门禁、信报箱位置介绍，客户先上电梯原则等。四、自我介绍及服务礼仪12月-228验房引导（户内）路线五、户内引领路线12月-229二、综述篇12月-2210项目简介

规划设计及建筑施工图设计：北京市建筑设计研究院（简称BIAD）建筑单体立面设计：北京市墨臣建筑设计事务所景观设计：中国建筑设计研究院园林景观所

承建商：江苏中兴建设有限公司监理：北京日日豪监理工程有限公司12月月-2211项目概概况小区总总建筑筑面积积：约约50万平米米住宅建建筑面面积：约35万平米米（C地块17.5万，其其中住住宅约约13.6万平米米）占地面面积：：22.65万平米米总户数数：其其中C地块住住宅1255户、loft135户，此次具具备参参观条条件住住宅276户、loft135户，合合计411户。容积率率：1.94小区绿绿化率率：30%建筑形形态（C地块））北五塔塔地上上最高高15层、CPT地上最高高9层，地下下1层住宅层高高：北五塔层层高2.8米CPT层高5.3米12月-2212楼、房号号排列单元号：：自东向向西排列列为1单元、2单元……房号：从从电梯轿轿箱出来来后，右右侧（东东边）01房、左侧侧（西边边）02房现场已贴贴门牌标标识12月-2213结构形式式北五塔——现浇混凝凝土剪力力墙结构构CPT-1———现浇混凝凝土框架架剪力墙墙结构隔墙为陶陶粒混凝凝土砌块块及灰砂砖砖12月-2214小区示意意图C-2#C-4#C-7#C-8#C-14#C-9#C-3#C-5#C-15#C-18#C-16#C-6#C-17#假日风景项目目C区呈较规则的的长方形，整整体规划是3排行列式小高高层住宅和东东西侧多层建建筑的围合方方式，形成了了8个大的院落空空间。C-12#C-13#C-10#C-1#C-11#CPT#红色部分为此此次开放范围围蓝色部分为已已经交付范围围12月-2215三、建筑、园园林篇12月月-2216园林设计定定位北京中中粮•万科假假日风风景项项目位位于丰丰台区区西奥奥体育育中心心及丰丰台现现代制制造业业中心心之间间，对对应客客户群群的年年龄层层次较较为年年轻，，且场场地的的自然然条件件较紫紫台空空间更更为开开敞，，空间间更富富于变变化性性。因因此，，我们们将景景观设设计的的风格格定位位为高高品质质的现现代中中式风风格的的自然然风景景园。。12月月-2217园林设计理理念：：自然风风景+现代+中式大树，，坡地地，，流水水，，自然然石……节奏，，空间间，同同建建筑联联系……唯美，，细节节，，竹……12月月-2218外立立面面低层层部部分分为为石石材材，，高高层层部部分分为为仿仿砖砖涂涂料料12月-2219屋面做法屋面从下至上上做法：1、结构层钢筋筋混凝土屋面面板。2、保温层挤塑塑板60厚。3、陶粒混凝土土找坡。4、防水采用3+3东方雨虹SBS卷材防水。5、最上部为细细石砼保护层层，局部上人人部位贴面砖砖。12月-2220单元门单元门设可视视对讲门禁系系统12月-2221信报箱位置设置在在单元门内内12月月-2222户门门户门门：：上上海海轩轩源源钢钢质质门门，，满满足足防防火火要要求求门槛槛:不锈锈钢钢材材质质，，用用途途为为防防火火要要求求12月月-2223塑钢钢窗窗（（北北五五塔塔住住宅宅））塑钢钢窗窗厂厂商商：：欧欧鹏鹏型材材：：LG彩色塑钢纱扇：平开窗窗为固定纱窗窗，上悬窗为为隐形纱窗12月-2224铝合金窗（CPT-1）铝合金窗厂商商：东方顺达达纱扇：折叠纱纱窗12月-2225四、设备篇篇12月-2226单元公共电电梯电梯品牌：：“通力””无机房电电梯为了防止电电梯噪音，，紧邻居室室处在电梯梯井墙上采采取了降噪噪处理。12月-2227水表冷水表采用用湿式旋翼翼机械表,中水表为卡卡表，设于于电梯间管管井内12月-2228给水管给水管：：采用给给水PPR(无规共聚聚聚丙烯烯)管材12月-2229排水管地上（室室内）排排水管材材采用UPVC塑料管地下排水水管材采采用柔性性铸铁排排水管,管外壁做做防结露露保温.12月-2230燃气表燃气表采采用卡式式燃气表表12月-2231地板采暖户内除卫生间间采用散热器器采暖外均采采用低温热水水地板辐射采采暖方式，管管材为“伟星牌”PERT管材”.12月-2232散热器卫生间散热器器采用品牌为为“太阳花””的散热器12月月-2233温控控器器北五五塔塔每每户户设设置置了了温温控控器器，，位位置置在在厨厨房房进进门门处处。。卫生生间间散散热热片片设设控控制制阀阀。。设置置温温控控器器并并不不是是目目前前可可以以分分户户计计量量收收费费，，目目的的是是为为了了满满足足国国家家提提倡倡节节能能环环保保。。同同时时，，满满足足将将来来政政府府相相关关部部门门出出台台热热表表计计费费政政策策后后进进行行实实施施。。12月月-2234灯具具灯具具：：普普通通灯灯泡泡（（无无保保修修））12月-2235电器面板西蒙开关12月-2236插座空调插座：采采用单项三孔孔带开关插座座，250V16A，引导客户按按此参数选配配空调12月月-2237弱电柜柜普天弱弱电箱箱电视：：歌华华有线线宽带：：网通通北京京公司司12月月-2238安防系系统（（一））可视对对讲：：显示示屏为为黑白白显示示器小区设设安防防和周周界红红外系系统12月月-2239安防系系统（（二））紧急报报警/安全按按钮（（手动报报警）12月月-2240安防防系系统统（（三三））紧急急报报警警/红外外幕幕帘帘（最最底底层层住住宅宅均均设设置置，，例例如如CPT1#、北北五五塔塔1#为3层，，北北五五塔塔10#、11#、12#、13#、均均为为二二层层））12月-2241五、管理理篇12月-2242物业服务单位位及收费标准准物业服务公司司：北京万科物业业服务有限公公司物业费收费标标准：高层：2.6元/月/平方米；CPT1：2.6元/月/平方米；商业：3.5元/月/平方米；12月-2243六、共性问问题及统一一说辞12月月-2244统一一说说辞辞序号要点具体内容备注1室内问题维修、售后服务、保修期“两书”尤其是质量保证书，开发商责任，万科良好的售后服务体系现场设置有客户关系中心，办公室设置在1#楼西侧二层。北京统一报修电话：65850101。2室内电器、设备设施保修期对讲厂家提供保修《销售合同》中、《质量保证书》中明确约定3检查口排水管井安装有检查口，禁止私自拆改，物业有相应管理规定有过多起惨痛教训12月月-2245统一一说说辞辞序号要点具体内容备注4门窗卡位死、刮扇强调可调整，可修复，卡位有助于封闭窗户有气密性、水密性、抗风压性，窗扇紧，有助于气密性和水密性。5楼间距、采光符合标准，严格按照规范设计强调间距符合，不提日照时间标准6面对客户带来的专业人员这种情况普遍。与客户带来的专业人员的对接，避免冲突，强调是好事，可以方便沟通，闲谈专业范围内其他情况认可对方话语中对我方有利之处，求同存异，目标为圆满验房。12月-2246统一说辞辞序号要点具体内容备注7客户的额外要求类似要求换锁芯等。打消客户疑虑，提供的产品就是如此，如果客户想更换可以请客服提供资源信息，但需要客户与厂家私下联系，万科不介入。提醒客户可能收取一定费用8记录单的回收现场设专人（看房协调岗）回收。9沟通技巧1.参与客户对家具摆放，装饰和未来生活的设想。2.避免在一个地方逗留、对一个问题纠缠，不要被业主话题扯远；3.填单子以自己人填写，尽量不要一项一项的填写4、不得承诺“一周内问题回复、这件事交给我您放心”等说辞。我们不说万科是质量最好的公司，我们只说万科是最负责任的公司。12月-2247统一说辞辞序号要点具体内容备注10契税征收标准2006年北京市地税局公布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》享受优惠政策普通住房标准即应同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。按照国家2008年11月24日发布的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均价格的通知》在同时满足原来的三个条件基础上，四环至五环之间总价低于165万的普通住宅，在3%税率基础上减办征收契税。非普通住宅按照正常标准收取契税。实测面积在90平米以下的，第一次购房，可以享受1%的税率。征收部门地税局，如客户一次性付款，且不委托办证，办理入住时可不缴纳此项费用，否则均需在入住前缴纳完毕。由于开发商无法核定客户是否符合此税率，所以客户执行到地税部门缴纳，以地税部门核对为准。12月月-2248统一说说辞序号要点具体内容备注11公共维修基金（住宅专项维修资金）交存标准根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），现就我市住宅专项维修资金的交存标准通知如下：2008年2月1日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议，以下同）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。

该项费用征收部门为小区办（北京市居住小区管理办公室），业主应当在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中明确约定。

12月月-2249打压闭闭水问问题问问题投诉内内容：：交付当当天卫卫生间间防水水和给给水管管道如如何验验收；；统一说说辞：：在客户户入住住后，，装修修前物物业统统一安安排闭闭水打打压试试验并并请客客户签签字确确认。。12月月-2250加装燃燃气热热水器器问题题投诉内内容：：前期客客户有有加装装热水水器需需求，，但外外墙没没有开开强排排孔，，希望望在厨厨房阳阳台墙墙面统统一开开孔，，安排排燃气气热水水器强强排管管。统一说说辞：：很抱歉歉，我我们不不提供供此项项服务务。12月-2251供暖协议费费用收取问问题投诉内容:供暖协议中中地暖分户户计量：30/平米，合同同上写得比比较模糊““按分户计计量设计””统一说辞：：万科设计并并安装了供供热分户计计量表，兑兑现了销售售承诺，具具备了供热热分户计计量条件。。只要政府府相关部门门出台热表表计费政策策和计价标标准，万科科可及时根根据客户需需要协调专专业供热公公司按照政政策计量和和取费。12月-2252户型图显示示空调机位位与现场不不一致问题题北五塔中1#、10、13#楼，B2、B2反户型次卧卧空调机位位现场分别别在西侧和和东侧，合合同附图表表示分别为为东侧和西西侧，现场场与合同附附图不符，，共涉及36户。统一说辞：：不主动向向客户介绍绍。实际不不会影响客客户安装使使用。合同附图空空调位置实际空调位位置12月-2253户门品质低低\防盗功能问问题客户反映户户门材质较较差。统一说辞：：目前房屋的的入户门与与样板间及及合同交房房标准一致致，户门具具备上下通通锁，同时时从小区安安防角度引引导客户。。12月-2254入户门开开启易撞撞墙问题题投诉内容容：考虑入户户门开启启撞墙，，建议安安装门吸吸防止撞撞墙或采采取其他他措施。。统一说辞辞：入户门会会统一加加装门碰碰。12月-2255房屋净高高低/高度不一一问题统一说辞辞：层高为2.8米，中间间包含结结构楼板板层、地地采暖管管道层及及地面保保温隔热热层、天天花装饰饰面层等等。因此，以以上做法法占据一一定的空空间由于房屋屋各个房房间开间间、进深深不同，，导致楼楼板的厚厚度设计计不一致致，因此此会出现现净高不不一。12月-2256客厅内出现四四个灯位作用用分别是什么么？1243统一说辞：1号灯位设计为为玄关灯2号灯位设计为为餐厅灯3号灯位设计为为备用灯口例例如筒灯4号灯位设计为为客厅灯位12月-2257厨房、卫生间间墙面拉毛问问题投诉问题：厨房、、卫生生间墙墙面拉拉毛处处理与与合同同约定定不一一致。。合同约约定：：墙面：：水泥泥砂浆浆毛面面，预预留装装修面面层。。统一说说辞：：墙面面做法法为水水泥胶胶浆扫扫毛，，满足足质量量验收收标准准，可可直接接贴砖砖。12月月-2258燃气气管管道道影影响响问问题题厨房房靠靠窗窗处处燃燃气气管管位位置置影影响响面面积积，，要要求求将将管管道道贴贴墙墙。统一一说说辞辞：：燃气气管管道道到到墙墙体体的的距距离离符符合合规规范范要要求求，，不不能能进进行行更更改改。。12月-2259厨房无热热水管问问题客户反映映厨房未未设置热热水管，，非常不不方便，，要求加加装热水水管。统一说辞辞：首先项目目本身不不具备24小时热水水，另按按照原设设计厨房房考虑预预留厨宝宝位置，，加装后后可以满满足热水水需求。。12月-2260顶板不平，，房间四角角高度不一一致客户反映房房间内出现现顶板不平平，房间四四角高度不不一致现象象。统一说辞：：针对出现现房间四角角不平，误误差值超出出施工误差差要求的进进行整改改。12月-2261北向卧室无无网络、有有线电视接接口问题统一说辞：：此处与原设设计一致，，且购房合合同中交房房标准对网网络及有线线电视的位位置已经作作了描述，，如需加装装端口引导导在装修过过程中解决决。12月-2262主卫处灯位位设计统一说辞：：此处灯位主主要考虑放放置衣柜后后照明。若若客户不将将衣柜按原原设计位置置摆放，灯灯位调整需需装修自行行解决。12月-2263边单元主卫卫排水管高高度最低点点低于窗上上沿，影响响装修。统一说辞：：客户可在在装修时进进行将吊顶顶靠窗处做做窗帘盒处处理。12月-2264卫生间内出出现两个灯灯位统一说辞：：其中一个为为照明灯位位，另一个个为浴霸、、排风扇等等备用电源源位12月-2265卫生间地面面与卧室地地面无高差差（标高））问题客户反映卫卫生间内高高度与卧室室高度高差差过低，如如果按卫生生间内预留留地漏高度度装修完，，很有可能能卫生间地地面高于卧卧室地面，，要求解决决。统一说辞：：首先规范中中对此没有有明确规定定，另外在在装修时一一般门口下下方会安装装过门石，，能够形成成有效挡水水高度。12月-2266主/次卫热水不能能连通问题客户反映主次次卫热水管不不相通，对今今后很不方便便，需加装两两个热水器，，要求接通两两个卫生间热热水管。统一说辞：按照原设计考考虑主卫、次次卫分别安装装电热水器。。如需要连通通引导在装修修过程中自行行解决。12月-22671#、10#、13#边单元次卫窗窗户尺寸相对对较窄，估计计玻璃净宽度度在15CM左右。统一说辞：此处设计是丰丰富外立面效效果.12月-2268平开窗向内开开启问题统一说辞：根据《住宅建筑门窗窗应用技术规规范》，高层平开窗窗不宜外开。。12月-2269室内栏杆统一说辞：规范要求，必必须加装栏杆杆，如拆除只只能业主装修修时自行解决决。12月-2270塑钢窗品质低低及施工质量量差问题投诉内容：客户反映塑钢钢窗、纱窗品品质低，材质质及施工粗糙糙，要求更换换铝合金窗。。统一说辞：塑钢窗户的质质量是符合规规范且已做过过水密性、气气密性等试验验，采用塑钢钢窗是考虑符符合当前国家家提出的节能能环保政策导导向，此外窗窗户与样板间间及购房合同同交房标准中中是相符的，，针对个别窗窗户存在的安安装质量问题题可以进行维维修。隐形纱窗的优优点：外表美美观大方，缺缺点是非专业业人员不易拆拆装，很难清清洗，容易出出现故障，经经常需要维修修。固定纱窗的优优点：密封性性好，防蚊虫虫功能好，拆拆装相对简便便，容易清洗洗，基本无故故障；缺点是是：固定纱窗窗的外观不够够美观时尚。。12月月-22712层、、3层厨厨房房窗窗户户外外两两侧侧有有外外挂挂石石材材，，户户型型图图没没有有，，影影响响采采光光。。统一一说说辞辞：：此处处设设计计是是丰丰富富外外立立面面效效果果，，室室内内采采光光符符合合设设计计规规范范要要求求。。12月月-2272主卧卧门门口口墙墙有有空空的的感感觉觉统一一说说辞辞：：为了了降降低低电电梯梯噪噪音音，，在在电电梯梯井井墙墙上上采采取取了了降降噪噪处处理理。。12月月-2273顶层厨厨房外外侧有有消防防通道道，存存在安安全隐隐患。。统一说说辞：：此处为为消防防通道道，平平时锁锁定，，只在在紧急急情况况时开开启使使用。。同时时安全全员加加强巡巡视。。12月月-2274部分14层厨房房内有有管道道统一说说辞：：雨水管管可在在装修修时进进行吊吊顶、、装饰饰处理理。燃气管管做法法属燃燃气公公司规规范要要求，，不能能进行行封闭闭。12月-