名企产品标准化工作管控思路

1■XX置业标准化的思路和要点2产品标准化的目的缩短周期，提高收益率：随着招排挂土地成本的大幅上升，7090、限价房政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。（PulteHomes的销售利润率在6-8%，净资产回报率却在17-21%；万科的销售利润率10%，净资产回报率只有12%）快速扩张的需要：土地成本上升和土地出让的透明化，房地产准入门槛越来越高，中小企业越来越难以生存，在规模化快速扩张的同时，必然带来管理上和融资上的难度。实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限的人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张。统一采购、降低成本：统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。提高设计质量：一次性设计，作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病。好的产品一定是长时间反复推敲得来的，并经过市场检验，在客户反馈中不断完善改进。成熟复制有利于保障设计水平，降低开发风险。构成产品线，形成品牌效益：将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的案名及营销策略，形成品牌效应，增加项目附加值。b-E&革3资源保证搭建产品标准平台，需要各业务部门的通力协作与配合。

产品标准化小组：

公司领导

规划设计部市场营销部成本管理部招标采购部运营管理部

外部资源：设计院、测量师行、顾问公司

王邱刘袁李XXXXXXX相关人员相关人员相关人员相关人员资金支持费用项目：咨询费（设计院、顾问公司）、项目考察费资金来源：年度规划设计专项设计咨询费标准化工作专项经费?4工作模式XX置业产品标准平台

市场营销（产品定位及档次）产品1产品2产品3土建设备电气门保温材料涂料配电箱钢制户门1、2木质户门1、2成本分析规划设计（材料选型及技术标准）成本管理（造价分析及成本信息）可视对讲红外对射彩色对讲黑白对讲上水管空调PPRPB价格厂家3厂家2厂家1招采（厂家信息）结合具体项目,逐渐完善.5设计标准化工作思路标准化工作，不仅仅是对产品本身的完善和研究，同时会带来工作流程和工作方式的改变。认清差距，博采众长；后发优势，学习创新一种心态缩短周期降低成本提高品质三个目标技术措施管理手段计划管理流程管理材料标准：工程做法：标准化户型库设计资源管理知识管理二类措施七项工作6XX置业业务管理流程框架－规划设计流程一级流程二级流程三级流程图例项目规划设计管理规划设计(D)产品管理D-110景观施工图设计管理D-020产品专题研究D-040建筑概念规划设计管理D-120精装修方案设计管理D-050建筑方案设计管理D-060建筑扩初设计管理D-070建筑施工图设计管理D-100景观扩初设计管理D-030产品标准化研究D-130精装修交楼设计管理策略管理D-010规划设计策略管理D-090景观方案设计管理D-080景观概念方案设计管理D-140规划设计报批D-150项目设计后评价D-031可研阶段规划设计支持D-011规划设计部门工作计划编制管理78设计管理面临的难题b-E&革随着集团经营规模的壮大，开发项目不断增加，设计和管理的工作量成倍地加大。管理的层次及复杂程度日见增加。随着竞争更激烈，对手不断进步，单纯与优秀的境外设计公司合作取得优势已经越来越不容易，无法形成集团产品竞争力。人力资源不断摊薄。设计人员年轻化，在专业水平和实际操作方面经验不足。规模优势没有被充分利用，项目各自为战，相同的工作在不同的地区被反复重复。总部负责方案,项目公司负责施工图,责任主体不一致,管理连贯性差。计划管理缺乏预见性，设计周期经常被压缩，导致图纸深度不足。施工图纸缺少二次设计部分，无法指导总包招标。缺乏图纸内审机制，图纸审查要点；……9XX置业设计标准化策略计划管理流程管理材料标准：工程做法：标准化户型库七类工作统一、完善材料部品的招标采购技术标准,提高集团采购成本管理水平按照市场定位，形成相对应的材料、部品、设备清单，降低目标成本偏差参照万科”双标”、珠江“住标”，形成XX标准体系建筑、结构、设备、市政技术控制要点——新纪元含钢量、停车方式、降低成本控制要点——北京院与营销部讨论总图户型设计规划要点、评价标准按不同容积率建立户型库更新户型库的奖励机制总部对项目公司实行计划管理，规定各个设计阶段的标准周期项目开发计划、设计计划、月度工作计划的分解与对应标准流程作业守则把流程分解为作业表单，成为日常工作的一部分，列入考核指标设计资源管理建立设计资源库，对项目设计单位进行后评价列入战略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托设计知识管理新材料新技术成果汇编（生态、节能）成本优化方法106月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

1

W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技术标准：集团采购设备材料技术标准产品线材料设备匹配清单材料设备分解成本表2.工程做法和成本优化成本优化研究工程做法标准建筑设计管控要点3.产品库建设容积率研究户型库收集评价、分类整理4.计划管理设计计划管理方法研究计划管理周期计划管理规定编制5.流程管理统一图纸深度和技术标准输入输出文件管控要点表单编制工作计划注：以完成基本架构为标准，持续完善工作未计入11■标准化工作作内容◆材料技术标标准◆工程做法和和成本措施施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理12设计标准化化工作内容容材料设备技技术标准工程做法和和成本措施施标准化产品品库流程管理计划管理……设计资源管管理知识管理13材料设备技技术标准(硬标准）统一技术要要求，统一工程程作法，统统一详图作作法（确定定统一采购购厂家后）），明确建建筑面积，，能否优化化招标模式式？锁定目标成成本优化产品品品质便于集中采采购建立可以集集团采购材材料设备清清单，完成成技术标准准；近期目标在可研阶段段就明确材材料标准，，用结算数数据进行目目标成本测测算；建立住宅建建设中材料料设备清单单（通用材材料、替代代材料、推推荐材料）），提高产产品匹配度度。远期目标建立营销定定位——材料设备——目标成本联联动数据库库，选择高高档次材料料设备，即即时生成目目标成本，，和对售价价提升的要要求。材料设备模模块拆解项目成成本，确定定成本控制制的分解目目标。比如如外饰面材材料目标成成本、门窗窗目标成本本等。在设设计阶段中中精确制导导。成本分解目目标提前招标采采购14材料的拆分分及标准（（框架示意意）材料建筑实体基本元素建筑实体分系统围护体系内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系屋面系统外墙系统水泥瓦屋面玻纤瓦屋面钢板瓦屋面保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面………基本建材部品构件设备器械结构构件钢筋、水泥、砂子、木材建筑组成分系统子系统材料构造做法设计要求工程标准整体性能标准材料选择标准材料验收标准施工标准验收标准材料选择标准基本建材材料验收标准材料使用要求15材料设备技技术标准（（硬标准））b-E&革按六类部品品建立各项项标准:建筑材料装修材料水暖设施、、设备电气系统弱电及智能能化系统景观、园林林设施已完成工作作成果:本年度集采采材料设备备标准材料设备标标准目录材料设备通通用做法瓷砖、电梯梯、电子防防盗锁、防防火门、钢钢制防火门门、木制防防火门、户户门、木制制入户门、、火灾报警警、开关插插座、铝扣扣板、门控控五金、木木地板、散散热器、外外墙砖、外外墙涂料、、内墙砖、、内墙涂料料、可视对对讲、配电电箱、消防防自动报警警16设计标准化化工作内容容材料设备技技术标准工程做法和和成本措施施标准化产品品库流程管理计划管理……设计资源管管理知识管理17工程做法和和成本措施施(软标准）提升居住品品质优化成本标标准节约成本的的措施；钢钢筋、混凝凝土含量，，停车方式式….目标改善现有问问题，创造造产品卖点点；品质标准工工作：分别确定户户内各功能能空间的使使用要求和和性能指标标；分别确定户户外各功能能空间的使使用要求和和性能指标标；成本标准工工作：建筑、结构构、设备、、市政技术术控制要点点窗墙比对造造价影响（（节能控制制要点）停车方式：：单、双层层地下、机机械停车、、停车桥、、地面机械械停车钢筋含量、、混凝土含含量控制同层排水双管同程供供暖方式18品质标准细细分（软标标准）空间户内空间户外空间门厅（玄关）客厅（起居厅）餐厅、厨房主卧室、次卧室、书房主卧卫生间、公共卫生间储藏空间、过道架空层泛会会所、架空空层公共车车库、室外外楼栋公共共空间、组组团内公共共空间、小小区级公共共空间组团入口大大堂、单元元入口楼梯间户内室内空空间户内室外空空间户外室内空空间户外外室室外外空空间间生活阳台、服务阳台、平台（露台）入口花园（前院）、后院单一一功功能能空空间间整体空间19暖器器与与空空调调位位置置20开关关与与插插座座位位置置21222324空间间使使用用性性能能标标准准，，从从人人的的需需求求等等级级说说起起整体空间整体空间性能功能空间组成功能空间布局/整体交通流线朝向/日照卫生条件朝向/通风性能安全防卫性能……

单一功能空间性能指标基本使用性能其他性能指标平面布局

/流线尺度

三维采光

勒克司照明

勒克司通风

通风量隔声

分贝数温湿度色彩质感根据据马马斯斯洛洛的的需需求求层层级级理理论论,每个个人人都都有有五五种种层层次次的的需需要要（从上上到到下下）:Self--actualizationEsteemSocialSafetyPhysiological自我我实实现现尊严严的的社交交的的安全全的的生理理的的对建建筑筑，，即即空空间间的的需需求求也也必必将将遵遵循循此此层层级级理理论论。。从从对对单单一一空空间间的的基基本本使使用用需需求求到到整整个个小小区区的的建建筑筑风风格格要要求求逐逐步步提提高高。。25空间间的的性性能能（（感感知知属属性性及及使使用用））整体空间的性能单一功能空间的性能平面布局平面流线三维尺度设备设施家具工具完善程度使用性能功能空间组成、功能空间布局、整体交通流线、朝向/日照卫生条件、通风性能、保温隔热性能、安全防卫性能等级、防虫害性能、建筑风格……使用性能指标基本使用性能室外室内主观感受性能及指标采光照明通风隔声温湿度色彩质感感觉照度勒克司照度勒克司通风量/换气次数分贝数温湿度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指标使用使用方便使用需求的满足、使用的方便/舒适性、安全感、交往的考虑、满足感、成就感、……使用、感觉26工程程做做法法的的总总体体工工作作构构想想客户户的的空间间感感知知使用用体体验验生活活体体验验(描述述性性)客户户的的需求求(描述述性性)空间间的的性能能标标准准(量化化)实体体分分系系统统和和子子系系统统的的技术术标标准准(量化化)实体体基基本本元元素素的的技术术标标准准(量化化)设计计技技术术标标准准工程程技技术术标标准准施工工图图设设计计指指导导书书方案案设设计计指指导导书书施工工图图审审查查指指导导书书工程程施施工工要要点点风险险评评估估要要点点工程程验验收收检检查查要要点点客户细分工作（正在进行中）空间性能标准工作（与营销部门合作）实体性能标准工作（与运营部门合作）27设计计标标准准化化工工作作内内容容材料料设设备备技技术术标标准准工程程做做法法和和成成本本措措施施设计计标标准准化化产产品品库库流程程管管理理计划划管管理理………设计计资资源源管管理理知识识管管理理28标准准化化产产品品库库工工作作思思路路与与计计划划产品品库库建建设设：：根根据据2种常常用用容容积积率率(3,5),建立立产产品品库库:规划划模模式式；；户型型；；立面面风风格格（（时时尚尚现现代代、、高高品品质质、、国国际际化化））；；标准准化化部部品品做做法法、、节节点点详详图图；；统一一评评价价标标准准：：结结合合营营销销系系统统产产品品线线，，明明确确产产品品评评价价体体系系，，分分区区域域、、分分档档次次设设定定产产品品卖卖点点和和权权重重：：规划划卖卖点点：：集集中中绿绿地地、、开开放放、、多多元元、、配配套套、、服服务务、、生生态态、、科科技技………户型型卖卖点点：：功功能能流流线线、、面面积积合合理理、、产产品品附附加加值值、、新新材材料料新新技技术术………立面面风风格格：：风风格格、、品品质质感感、、材材料料、、成成本本………可持持续续发发展展机机制制保保障障：：明确确组组织织构构架架，，标准准化化工工作作小小组组、产品品决决策策委委员员会会；每半半年年召召开开一一次次集集团团标标准准化化会会议议，，项项目目公公司司提提交交标标准准化化成成果果，，列列入入考考核核指指标标；；建立立标标准准化化产产品品研研究究委委员员会会，，制制定定标标准准化化产产品品库库的的合合格格标标准准，，设设立立标标准准化化基基金金；；考察察参参观观、、自自主主研研发发的的户户型型、、符符合合入入库库标标准准，，现现金金奖奖励励………项目目操操作作中中，，持持续续改改良良标标准准化化产产品品，，现现金金奖奖励励………29第一一级级产品品简简介介产品品基基本本信信息息典型型平平面面资资料料产品品形形式式资资料料第二二级级全套套施施工工图图部品品清清单单及及样样板板工程程量量清清单单销售售资资料料模型型产品品库库框框架架产品品全全套套资资料料市场场调调研研成成果果项目目成成功功案案例例30容积积率率研研究究的的意意义义珠江江峰峰景景塔塔楼楼容容积积率率2.40万科科紫紫台台板板楼楼容容积积率率2.50以北北京京为为例例：：1、板板楼楼容容积积率率可可达达2.45，如如果果增增加加东东西西向向，，最最高高可可达达2.96。塔塔楼楼可可达达2.57。高高度度增增加加对对容容积积率率提提高高影影响响不不大大。。2、18层以以内内，，一一梯梯两两户户的的户户型型使使用用系系数数和和可可实实现现容容积积率率高高于于一一梯梯四四户户。。3、单单元元并并联联不不宜宜超超过过2个，，高高低低错错落落可可实实现现容容积积率率最最大大，，连连续续长长板板无无法法满满足足日日照照分分析析。。4、梅梅花花桩桩式式规规划划，，中中间间单单元元尽尽量量不不要要有有东东西西向向采采光光户户型型。。。。。。。。。。。。。31容积积率率研研究究———容积积率率指指数数FAR32塔式式FAR=2.16容积积率率研研究究———容积积率率指指数数FAR塔式FAR=4.3233容积率率研究究——非阴影影区修修正系系数非阴影影区修修正系系数＝＝(总建设设用地地面积积－非非阴影影区面面积)÷总建设设用地地面积积34容积率率研究究——用地外外阴影影区修修正系系数用地外外阴影影区修修正系系数＝＝(总建设设用地地面积积＋用用地外外阴影影区面面积)÷总建设设用地地面积积假想地地块用用地外外阴影影区修修正系系数为为1.18135容积率率研究究——菱形地地块修修正系系数非阴影影区修修正系系数为为0.865菱形地地块修修正系系数为为0.840非阴影影区修修正系系数为为0.759菱形地地块修修正系系数为为0.70636层数折折减修修正系系数＝＝(设计层层数÷应达到到层数数)×((层高×应达到到层数数×1.7＋平均均进深深)÷(层高×设计层层数×1.7＋平均均进深深))18层的核核心筒筒形式式，平平均进进深为为12m，设计计层数数为16层，则则修正正系数数为0.985；18层的核核心筒筒形式式，平平均进进深为为12m，设计计层数数为12层，则则修正正系数数为0.944；容积率率研究究——层数折折减修修正系系数37容积率率研究究——顶层退退台修修正系系数顶层退退台修修正系系数＝＝1＋＋(平平均进进深－－层高高×1.7)÷÷(平平均进进深××层数数)11层住宅宅，平平均进进深为为12m，则修修正系系数为为1.054；11层住宅宅，平平均进进深为为15m，则修修正系系数为为1.061；18层住宅宅，平平均进进深为为12m，则修修正系系数为为1.033；38产品线线与产产品类类型紧凑型型销售面面积90m2，套内内建筑筑面积积75m2普通型型销售面面积115m2，套内内建筑筑面积积100m2舒适型型销售面面积130m2，套内内建筑筑面积积115m2国际城城爱这城城缘溪堂堂39户型评评价指指标平均进进深AD＝标标准层层建筑筑面积积÷标准层层面宽宽进深有有效率率DR＝平平均进进深AD÷÷标准层层计算算日照照间距距时的的最大大进深深40户型库库——主卧普通型型舒适型型紧凑型普通型型41户型库库——次卧室室普通型型舒适型型紧凑型42户型库库——起居厅厅紧凑型型普通型型舒适型型起居室室餐厅43户型库库——厨房紧凑型型普通型型舒适型型44户型库库——卫生间间紧凑型型普通型型舒适型型45户型库库——舒适型型一梯两两户一梯三三户一梯四四户46户型库库——豪华型型一梯两两户47户型库库——分类表表一梯两户一梯三户一梯四户一梯多户7-11层B2B3B4BN12-18层C2C3C4CN19-30层D2D3D4DN一梯两户一梯三户一梯四户南转角北转角东西向11层紧凑型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒适型B2lB3cB4cB>SlB:El30层紧凑型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒适型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El48户型库库49户型库库50户型库库——转角单单元51设计标标准化化工作作内容容材料设设备技技术标标准工程做做法和和成本本措施施标准化化产品品库流程管管理计划管管理……设计资资源管管理知识管管理52计划管管理根据项项目实实际时时间，，总结结设计计合理理周期期；制定设设计进进度跟跟踪表表，对对项目目公司司施工工图设设计计计划进进行管管理；；整理施施工图图设计计导引引，制制定设设计成成果标标准；；设计计计划风风险予予防措措施，，对计计划延延误风风险提提前作作出预预警；；重点项项目——设计概概念方方案(规划)设计阶阶段前前置；；普通项项目——直接委委托，，取消消设计计比选选阶段段，利利用成成熟产产品复复制；；运营管管理部部提出出的问问题：：设计合合理周周期不不确定定，无无法与与项目目开发发计划划很好好结合合；对项目目公司司的施施工图图设计计缺乏乏管控控；缺乏施施工图图设计计导引引，图图纸深深度不不够，，无法法满足足招标标要求求；项目公公司图图纸内内审环环节缺缺失，，需要要统一一制定定施工工图纸纸审查查要点点；设计管管理应应对措措施：：531）观观念上上的问问题：：对计划划的重重要性性认识识不够够计划制制定不不严谨谨比较难难协调调好经经营计计划与与合理理的设设计周周期之之间关关系对项目目设计计前期期工作作重要要性认认识不不足计划调调整的的根本本原因因：表现：：●设设计计计划划制定定不严严谨－－大面面积滞滞后与与调整整●景景观、、装修修设计计滞后后●施施工图图设计计周期期缩水水严重重计划问问题总总结1542）．．计划划管理理方面面的问问题对设计计整体体工作作认识识不全全面：――有有多少少工作作要做做？什什么时时候哪哪些工作作是必必须要要完成成？对项目设计计计划管理理力度不够够：特别是对设设计重要节节点完成情情况控制较弱弱项目设计深深度或质量量不能达到到相关要求求：没有认识到到相关的工工作互为条件，，导致项目目设计难以以按计划有有序开展3）部门配配合方面的的问题协作业务部部门工作严严重不同步步使项目顺利利展开缺少少必要的前前提条件难以协调重重要的事与与紧急的事事之间的关关系计划问题总总结2554）业务能能力及实际际操作经验验方面的问问题项目设计难难度较大协调能力、、经验不足足缺乏项目设设计监控经经验缺乏项目实实际操作经经验5)其它原因报审文件设设计深度未未达到成果果标准的要要求人力资源不不足计划问题总总结356对策●●进一一步加强计计划管理计划的审查查；计划的的监控●重点分分析各阶段段合理的计计划●确保合合理的设计计周期●会同经经营计划，，整体计划划整合计划对策：：合理的设设计周期明确任务关键节点责任人协作部门控制时间设计周期严谨合理可行整体计划■按流程推进进工作■相关的工作作互为条件件■对整体工作作有明确的的认识（内内容）■保证设计进进度要求（（时间）57计划不能如如期完成怎怎么办？？提前知会交交流沟通通重点点落实及时更改调调整周期期利用用资源计划对策：：合理的设设计周期58施工图设计计－－计划问问题表现－－－对策深化方案－－计划问问题表现－－－对策概念设计－－计划划问题表表现－－－对策下一阶段段工作计计划：59设计标准准化工作作内容材料设备备技术标标准工程做法法和成本本措施标准化产产品库流程管理理计划管理理……设计资源源管理知识管理理60设计标准准化控制制要点与与目标可研分析析阶段：：从技术上上解决对对不同档档次户型型及户型型与容积积率关系系上的评评估手段段以满足快快速决策策的需要要概念规划划阶段：：提供不同同档次户户型以及及不同单单元组合合方式的的样图，，明确不不同条件件下的优优选项以节约产产品方案案比选的的时间，，防止走走弯路方案深化化设计阶阶段：统一技术术要求，，已有案例积累累并持续续改进以提高设设计质量量施工图设设计阶段段：统一工程程作法技技术要求求，提供供关键部部位的标标准图减少出现现错误的的几率61设计流程程优化设计流程程是一个个文件群群，包括括项目设设计操作作流程图图、管理理制度、、输入输输出文件件控制要要点，材材料部品品设备的的标准和和成本输入文件件指设计计部从其其它部门门获取的的文件，，包括采采集的项项目的基基本信息息、市场场定位，，客户调调研，竞竞争楼盘盘分析等等等。输出文件件指由设设计部或或合作设设计单位位完成需需要对其其它部门门提供的的设计文文件和材材料技术术标准等等流程把设设计操作作分为：：概念方方案阶段段\深化方案案阶段\施工图阶阶段\施工配合合阶段相关流程程改进输入输出出文件标标准化、、表单化化、备份份制统一设计计深度和和评价标标准D4C4B4操作手册册A4施工配合合D3C3B3操作手册册A3施工图D2C2B2操作手册册A2深化方案案D1C1B1操作手册册A1概念方案案室内景观建筑规划（市市政）62技术标准准与流程程对应技术标准准的作用用在于应应用，不不断结合合设计管管理流程程，明确确关键环环节控制制要点：：概念方案案－－基础资料料收集整整理、产产品策略略研究、、设计单单位选择择、方案案评价标标准、交交房标准准、成本本要求深化方案案－－地质初勘勘报告、、结构方方案选型型、设备备选型型、材料料部品清清单施工图设设计－－详勘报告告、报建建流程及及批复文文件、图图纸内审审、施工工图外审审施工配合合－－图测测报告、、实测报报告、开开工证、、予售证证报审配配合技术标准准操作手册册设计管理理工作表单、合合格成果果文件申报631、概念规规划方案案设计阶阶段包括投资资分析阶阶段和概概念规划划方案招招标。完成的标标志是确确定项目目概念设设计实施施方案概念方案案阶段的的项目发发展进程程，应通通过立项项\决策会\土地获取取\《土地使用用证》应与各部部门配合合，明确确产品实实现的整整体开发发思路，，以及各各环节操操作的控控制要点点。8个输出文文件：《项目设计计委托及及费用清清单》\《项目设计计总体控控制计划划》\《单体技术术措施》\《园区技术术措施》\《示范区及及一期材材料，部部品，及及设备清清单》\《综合经济济技术指指标表》\《项目住宅宅单体面面积统计计表》\《公共服务务设施指指标表》。其内容容应跟进进项目操操作全过过程，不不断补充充深入，，直至最最终定稿稿。并按按阶段重重要节点点进行网网络备份份。641.1收集整理理宗地输输入条件件1）自然客客观条件件宗地位置置：城市市位置\区域位置置宗地现状状：宗地地照片\四面景观观\地貌现状状\水文地质质\绿化植被被\气候气象象\空气质量量\噪音状况况\特殊地下下物等。。宗地所在在片区的的总体规规划：政政府对宗宗地所处处区域的的规划设设想和建建设计划划。交通状况况：公交交流线\附件站点点\私家车路路线\周边现状状道路名名称\级别\尺寸及断断面\城市道路路规划公共服务务配套设设施：宗宗地周边边的教育育\医疗\商业等服服务配套套设施现现状及政政府规划划。市政设施施：市政政给水\排水\电\气\热\网络\有线等设设施现状状。对1000米以内的不利利因素进行全全面调查，将将不利因素规规模\影响\发展趋势尽可可能掌握清楚楚，可能情况况下，请专业业机构测试（（噪音\废气等），取取得科学数据据和正式的《环境评估报告告》2）政府客观条条件宗地红线图规划设计条件件3）当地政策和和法规要求日照间距\消防间距\房屋面积测绘绘计算的具体体方法\人防\车库的具体要要求等此部分条件应应由投资拓展展部配合整理理提供。1.1、收集整理宗宗地输入条件件651.2、《立项报告》的规划设计部部分本节点的主要要工作有：进行用地分析析(容积率强排方方案）确定项目类型型或参照项目目编制《项目设计总体体控制计划编制《项目设计委托托及费用清单单》完成容积率强强排方案（可可由合作伙伴伴完成）项目材料设备备标准（设计流程提提供标准范例例）661.3、用地分析自然资源分析析（对地表植植被\地上冲沟等分分析）气候气象分析析日照风向分析析水文地址分析析结构形式初步步建议特殊地下物景观\视线分析坡度\坡向分析噪音分析交通流量分析析防洪措施分析析671.4、确定项目类类型根据项目实现现目标及操作作方式的不同同，将新开发发项目分为创创新项目和标标准化项目。。1）创新项目：：树立品牌，，创新产品，，开发周期12个月以上，设设计成本100元/m2以上。2）标准化产品品：传播品牌牌，复制产品品，开发周期期在9个月以下，设设计成本在50元/m2以下。复制产产品面积比率率超过70%优化产品成本本、性能、品品质，扩大集集中采购率为为目标。以成熟产品为为基础，经过过产品评估和和客户反馈过过程，优化至至标准化产品品，录入《标准化产品目目录》客户定位销售推广总体体计划交房标准成本要求物业管理模式式项目开发计划划了解设计相关关的各项输入入条件概念设计任务务书完成输出文件件681.5、完成概念方方案设计设计单位选择择设计评价标准准制定总体概念方案案确定单体概念方案案确定（平、、立、剖面））指标表填写，，包括《综合经济技术术指标表》、《项目住宅单体体面积统计表表》、《公共服务设施施指标表》深化方案设计计指导书《项目设计总体体控制计划》《项目设计委托托及费用清单单》全区《单体技术措施施》全区《园区技术措施施》示范区规划及及单体（平、、立、剖）方方案三个指标表：：《综合经济技术术指标表》、《住宅单体面积积统计表》、《公共服务设施施指标表》立项报告（终终稿全文）可研报告（终终稿全文）深化方俺设计计指导书的附附件项目概况及用用地分析项目一级开发发计划及二级级开发计划市场定位和产产品建议成本控制因素素与工程管理理意见概念设计研究究结论方案设计需要要解决的问题题项目设计各环环节的综合分分析附件目录692、深化方案阶阶段对新项目而言言，设计工作作范围是指项项目一期（含含示范区）景观设计工作作和室内设计计工作全面展展开各专业技术细细节尽可能全全面、深入、、系统地进行行分析、论证证并确认，以以减少施工图图阶段出现较较大的反复为为目的。该阶阶段需对产品品进行定量描描述，确定