建设工程投资控制教学教案

PAGE18第4章建设工程投资控制【教学基本要求】通过学习，要求在了解建设工程投资构成、特点的基础上，掌握投资控制的原理；对投资控制的目标、依据、重点、措施以及监理机构在建设工程投资控制中的主要任务能有一个比较全面系统的认识。【学习重点】1、建设工程投资控制的概念、原理、目标、重点和措施。2、建筑安装工程费和设备、工器具购买费的构成及其各项费用的计算。3、单位工程概算主要编制方法及其适用条件；施工图预算编制方法及其适用条件；施工图预算的审查；建设工程资金使用计划的编制。4、合同价（建设工程承包固定价合同、可调价合同、成本加酬金合同）的确定、及其适用条件。5、索赔费用的计算；工程变更的控制；我国现行工程变更的控制程序及其价款的确定方法。6、工程计量的程序、依据和方法；建设工程投资结算、竣工决算的内容；FIDIC合同条件下工程费用的支付。【内容提要和学习指导】4.1投资控制的基本知识1、概念建设工程项目总投资，一般是指进行某项工程建设（全过程）所花费的全部费用。生产性建设项目总投资包括建设投资和铺底流动资金的一次性费用的总和。建设工程项目总投资又可分为静态投资部分（建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费）和动态投资部分（涨价预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税）。2、建设工程投资的计算特点（1）需单独计算；（2）需多次计算；（3）需按工程构成的分部组合计算。建设工程总投资建设投资建设工程总投资建设投资预备费建设期利息固定资产投资方向调节税流动资产投资铺底流动资金设备及工器具购置费设备购置费工器具及生产家具购置费设备原价设备运杂费建筑安装工程费直接费间接费利润税金工程建设其他费土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用基本预备费涨价预备费1、建设工程总投资构成2、建筑安装工程费的项目组成及各项费用计算（1）我国现行建筑安装工程费项目组成

3、差旅交通费3、差旅交通费11、税金12、其他建筑安装工程费直接费直接工程费措施费1、人工费2、材料费3、施工机械使用费3、安全施工费5、夜间施工费6、二次搬运费1、环境保护费2、文明施工费4、临时设施费7、大型机械设备进出场及安拆费8、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费9、脚手架费10、已完工程及设备保护费11、施工排水、降水费间接费规费1、工程排污费2、费3、社会保障费（包括养老、失业、医疗保险费）4、住房公积金5、危险作业意外伤害保险企业管理费1、管理人员工资2、办公费4、固定资产使用费5、工具用具使用费6、劳动保险费7、工会经费8、职工教育费9、财产保险费10、财务费税金1、营业税2、教育附加税3、城市维护建设税利润

（2）建筑安装工程费用计算费用项目参考计算方法①直接费A直接工程费1、人工费2、材料费3、施工机械使用费1．人工费=∑（工日消耗量×日工资单价）2．材料费=∑（材料消耗量×材料基价）+检验试验费3．施工机械使用费=∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价）B措施费1．环境保护费2．文明施工费3．安全施工费4．临时设施费5．夜间施工费6．二次搬运费7．大型机械设备进出场及实拆费8．混凝土、钢筋混凝土模板及支架9．脚手架费10．已完工程及设备保护费11．施工排水、降水1．费用=A费×环境保护费费率（%）2．费用=A费×文明施工费费率（%）3．费用=A费×安全施工费费率（%）4．费用=（周转使用临建费+一次性使用临建费）+（1+其他临时设施所占比例（%））5．费用=×每日夜间施工费开支6．费用=A费×二次搬运费费率（%）8．费用=模板摊销量×模板价格+支、拆运输费租赁费=模板使用量×使用日期×租赁价格+支、拆运输费9．脚手架搭拆费=脚手架摊销量×脚手架价格+搭、拆运输费租赁费=脚手架每日租金×搭设周期+搭设周期+搭、拆运输费10．费用=成品保护所需机械费+材料费+人工费11．费用=∑排水降水机械台班费×排水降水周期+排水降水使用材料费、人工费②间接费C规费1．工程排污费2．工程定额测定费3．社会保障（包括养老、失业、医疗保险费）费4．住房公积金5．危险作业意外伤害保险一、以直接费为计算基础间接费=（A+B）×间接费费率（%）二、以人工费和机械费合计为计算基础间接费=（A+B）中的人工费和机械费合计×间接费费率（%）三、以人工费为计算基础间接费=（A+B）中的人工费合计×间接费费率（%）间接费费率（%）=规费费率（%）+企业管理费费率（%）规费费率（%）计算公式（1）以直接费为计算基础规费费率（%）=×人工费占直接费的比例（%）（2）以人工费和机械费合计为计算基础规费费率（%）=×100%（3）以人工费为计算基础规费费率（%）=×100%D企业管理费1．管理人员工资2．办公费3．差旅交通费4．固定资产使用费5．工具用具使用费6．劳动保险费7．工会经费8．职工教育费9．财产保险费10．财务费11．税金12．其他企业管理费费率计算公式：（1）以直接费为计算基础企业管理费费率（%）=×人工费占直接费比例（%）（2）以人工费和机械费合计为计算基础企业管理费费率（%）=×100%（3）以人工费为计算基础企业管理费费率（%）=×100%费用项目参考计算方法③利润利润计算：（1）以直接费为计算基础利润=[①+②]×相应利润率（2）以人工费和机械费为计算基础利润=（直接费中人工费和机械费）×相应利润率（3）以人工费为计算基础利润=（直接费中人工费）×相应利润率④税金税金计算税金=（税前造价+利润）×税率（%）3、设备、工、器具购置费的构成及其计算（1）设备购置费设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费（2）设备、工器具购置费的计算如下表所示设备、工器具购置费费用构成计算设备原价国产设备国产标准设备原价1．设备制造厂交货价（即出厂价）2．由设备成套公司供应（以订货合同价为设备原价）国产非标准设备原价有多种计算方法：如成本计算估价法，系列设备插入估价法，分部组合估价法，定额估价法。进口设备以装运港船上交货价（FOB）为例进口设备货价=离岸价（FOB价）×人民币外汇牌价进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费设备运杂费1．运费和装卸费2．包装费3．供销部门手续费4．采购与仓库保管费设备运杂费=设备原价×设备运杂费费率工、器具及生产家具购置费工、器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率

4．其他费用的构成工程建设其他费用工程建设其他费用土地使用费（1）农用土地征用费：土地补偿费、土地上的投资补偿费以及安置补助费、土地管理费、耕地占用税等。（2）取得国有土地使用权出让金：按规定支付土地使用权出让金，城市建设配套费，拆迁补偿与临时安置补助费等费用。与项目建设有关的其他费用（1）建设单位管理费（2）勘察设计费（3）研究试验费（4）临时设施费（5）工程监理费（6）工程保险费（7）供电贴费（8）施工机械迁移费（9）引进技术和进口设备其他费与未来企业生产经营有关的其他费用（1）联合试运转费（2）生产准备费（3）办公和生活家具购置费5、预备费（1）基本预备费：在项目实施中可能发生难以预料的工程和费用。（2）涨价预备费：在项目建设期内，由于价格等变化引起投资增加，而需要事先预留的费用。6、固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税是根据国家产业政策征收的费用（此税目前已暂停征收）。7、铺底流动资金铺底流动资金是指生产性建设工程为保证生产和正常经营所需的费用，一般按流动资金的30%计算。8、建设期利息建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。4.3建设工程投资控制原理1、投资控制的原理建设工程投资控制是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内，随时纠编，确保项目投资管理目标的实现，力求合理使用人力、物力、财力，以达到较好投资效益和社会效益。2、投资控制目标，重点和措施投资控制目标的设置应随着工程建设实践的不断深入而分阶段设置，各阶段目标是相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成建设工程投资控制目标系统。投资控制目标系统：（1）投资估算应是建设工程设计方案和进行初步设计的投资控制目标。（2）设计概算应是进行技术设计和施工图设计的投资控制目标。（3）施工图预算或建安工程承包合同应是施工阶段投资控制目标。投资控制贯穿整个项目建设全过程，当项目决策确定后，设计阶段是控制投资的关键阶段。对于建设工程目标控制来讲，应将主动控制与被动控制紧密结合起来，并力求加大主动控制在控制过程中的比例。要有效地控制项目投资应从组织、技术、经济、合同与信息管理等方面采取措施，但技术与经济相结合是项目投资最有效的手段。4.4建设工程投资决策1、可行性研究是在项目投资决策前，通过综合论证对建设项目进行技术上、经济上、财务上等方面的可行性分析。一般要解决下述问题。（1）技术上是否先进、实用、可靠；（2）在经济、人力、物力、财力上投资是否合理，市场销售和生产能力是否有可能性；（3）对经济效益，社会效益及对环保的影响进行预测；（4）选定最佳投资方案，提出结论性意见和建议。否签订委托协议否签订委托协议组建工作小组，制定工作计划市场调查和预测方案编制和优化项目评价编写《报告》重新提出投资方案或设计方案是是市场需求调查和预测是可行性研究的前提，技术方案和建设条件是可行性研究的基础，经济评价是可行研究的核心，最后选定最佳投资方案是为项目建设投资、决策提供科学的依据。3、投资估算的概念投资估算是在项目设计前，对所拟建项目的建设规模、产品方案、工艺技术和设备方案、工程方案和项目实施进度等基本确定的基础上，估算拟建项目所需资金总额（包括建设投资和流动资金）。4、投资估算编制方法估算内容估算方法适用范围投资估算建设投资估算生产能力指数法多用于估算同类而不同生产能力拟建项目投资或设备投资。分项比例估算法运用于设备投资占比例较大的项目资金周转率法总投资=此法简单、易行、省时、省费用。但估算结果精度低。单位面积综合指标估算法单项工程投资额=建筑面积×造价/单位面积×浮动价格指数±结构和建筑标准部分的价差适用于单项工程投资估算流动资金估算分项详细估算法参照现有同类企业状况进行分项详细估算扩大指标估算法可按建设投资或经营成本或按年销售收入的一定比例估算。按单位产量占用流动资金的比例进行估算对小型项目或个别项目采用此法。5、投资估算审查要点：（1）其编制依据的时效性、准确性。（2）其估算方法的科学性、适用性。（3）其编制内容与拟建项目规划要求一致性。（4）其投资估算的费用项目、费用数额是否真实。4.5建设工程设计阶段的投资控制1、执行设计标准执行国家经济建设的重要技术规范《设计标准》，对提高工程设计阶段的投资控制水平是十分重要的。其作用：（1）对建设工程规模、内容、建造标准进行控制；（2）保证工程的安全性和预期的使用功能；（3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；（4）为降低工程造价、控制工程投资提供方法和依据；（5）减少设计工作量，提高设计效率；（6）促进建筑工业化、装配化，加快建设速度。2、推行标准设计工程标准设计通常指工程中可在一定范围内用通用的标准图、通用图和复用图（统称为标准图）。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平、加快工程进度、节约材料、降低建设投资。3、限额设计限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。限额设计控制工作的主要内容包括：（1）重视初步设计的方案选择；（2）严格控制施工图预算；（3）加强设计变更管理。4、设计方案优选通过对工程设计方案的经济分析，从若干个设计方案中选择最佳方案。设计方案的选择最常用的方法是比较分析法。4.6建设工程设计概算的编制及审查1、设计概算的内容建设工程总概算单项工程综合概算建设工程总概算单项工程综合概算工程建设其他费用概算预备费、投资方向调节税、建设期利息、经营性项目铺底流动资金各单位建筑工程概算各单位设备及安装工程概算2、设计概算编制的主要依据：（1）项目建设计划任务书和经批准的有关文件及资料；（2）初步设计或扩大初步设计图、工程项目一览表、设备表等有关文件；（3）建安工程概算定额或概算指标；（4）有关建设项目的设备、工、器具等清单，设备原价和运杂费标准等；（5）有关价格和取费标准。3、设计概算编制主要方法：设计概算编制从最基本的单位工程概算开始编制，经过逐级编制和按一定程序汇总而成。以下是单位工程建筑工程和设备、安装工程的设计概算编制主要方法。建筑工程概算设备及安装工程概算编制原理适用条件编制原理适用条件扩大单价法根据概算定额编制成扩大单位估价表，将扩大分部分项工程的工程量乘以相应的扩大单位估价计算。初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确的建筑工程可采用主体设备、成套设备或工艺线的综合扩大安装单价编制初步设计的设备清单不完善，或仅有成套设备的重量时概算指标法直接用概算指标编制单位工程概算设计对象的结构特征符合概算指标的结构特征无法采用预算单价法和扩大单价时可采用概算指标法初步设计的设备清单不完备或安装预算单价及扩大综合单价不全用修正概算指标编制单位工程概算当设计对象的结构特征与概算指标的结构特征局部有差别，可用修正后概算指标预算单价法根据计算的设备安装工程量，乘以安装工程预算单价，经汇总求得初步设计有详细设备清单时，可直接按预算定额单价计算4、设计概算的审查内容：（1）审查设计概算的编制依据的合法性、时效性及适用范围；提高项目投资的准确性和合理性。（2）对单位工程设计概算构成的审查：a．建筑工程概算审查；b．设备及安装工程概算审查。（3）综合概算和总概算的审查5、审查方式：采用集中会审。4.7、建筑安装工程施工图预算的编制与审查1．施工图预算的概念施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位估价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价文件。施工图预算是拟建工程设计概算的具体化文件，也是单项工程综合预算的基础文件。施工图预算的编制对象为单位工程，因此也称作单位工程预算。2、施工图预算的编制方法内容单价法实物法步骤1．准备资料、熟悉施工图纸和施工组织设计；2．计算工程量；3．套工料单价；4．编制工料分析表；5．计算其他各项费用和利税并汇总造价；6．复核；7．填写封面，编制说明。1．准备资料、熟悉施工图纸和施工组织设计；2．计算工程量；3．套用预算人工、材料和机械台班定额；4．作出人工、材料、机械汇总表5．根据当时当地人工、材料、机械单价；汇总人工费、材料费和机械费；6．计算其他各项费用和利税，汇总造价；7．复核；8．编制说明，填写封面计算公式单位工程施工图预算直接工程费=∑（工程量×工、料、机单价）单位工程施工图预算直接工程费=∑（工程量×材料预定额用量×当时当地材料预算价格）+∑（工程量×人工预算定额用量×当时当地人工工资单价）+∑（工程量×施工机械预算定额台班用量×当时当地机械台班单价）3、施工图预算的审查内容、步骤和方法（1）审查内容：1）审查工程量；2）审查定额或单价的套用；3）审查其他相关费用（2）审查步骤：1）做好审查前的准备工作；2）选择合适的审查方法，审查相应内容；3）综合整理审查资料，定案后编制调整预算。（3）审查方法有：逐项审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、对比审查法、重点审查法、筛选审查法。4.8建设工程施工招标阶段的投资控制1、合同价格的分类及其适用条件（1）固定价1）固定总价：以工程性质、设计图纸、工程量及规范为基础，发承包双方协商一个固定的总价，由承包方一笔包死，无特定情况不作变化。其适用条件：①招标时设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包方依据报价的工程量与实际工程量不会有较大差异。②规模较小、技术不太复杂的中小型工程。③合同工期短（一般一年以内）。2）固定单价：包括估算工程量单价和纯单价两种。①估算工程量单价：以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格。但最后工程结算价应按实际完成工程量计算，即合同中分部分项工程单价乘以实际工程量，得出工程结算和支付的工程总价格。适用条件：a）具有初步设计图纸，工程性质比较清楚，但施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不明确具体予以规定时，往往采用此种合同形式。b）工期长、技术复杂、施工过程中可能发生各种不可预见因素较多的建设工程。②纯单价：招标时发包方只向承包方给出发包工程的有关分部分项工程项目以及工程范围，不对工程量作任何规定。承包方只需要对这类给定的工程范围的分部分项工程作出报价，合同实施过程中按实际完成的工程量进行结算。适用条件：主要适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。（2）可调价1）可调总价：以设计图纸及规定、规范为基础，在报价及签约时，按招标文件的要求和当时的物价计算合同总价（相对固定总价）。合同执行中因通货膨胀引起用工、料成本增加时，可对合同总价进行相应调整。适用条件：工程内容和技术经济指标规定很明确的项目，由于合同中列有调值条款，所以适用于工期为一年以上的工程项目。2）可调单价：工程招标文件中规定合同单价可调。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。适用条件：有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。（3）成本加酬金1）成本加固定百分比酬金：这种合同形式，承包方实际成本是实报实销，另按实际成本的固定百分比付给承包方一笔酬金。适用条件：酬金是按实际成本百分比付给，因此酬金额因实际成本水涨船高，加大工程造价，不利于鼓励承包方关心降低成本，故很少被采用。2）成本加固定金额酬金：这种合同计价方式与1）相似。仅把固定百分比酬金改为按估算工程成本一定百分比确定一个固定不变的金额作为酬金。适用条件：仍旧不能鼓励承包商关心降低成本，但从尽快获得全部酬金减少管理人员出发，会有利于缩短工期。3）成本加奖罚：在签订合同时双方事先约定该工程的预期成本或称目标成本加固定酬金，以及实际发生的成本与预期成本比较后的奖罚计算办法。适用条件：此种形式可以促使承包方关心降低成本，缩短工期，而且目标成本可以随着设计的进展而加以调整，所以发承包双方都不会承担太大风险，故这种合同形式应用较多。4）最高限额成本加固定最大酬金：首先要确定最高限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包方花费的成本费用及应得酬金等都可得到发包方的支付，并与发包方分享节约额；如果实际成本在最低成本和报价成本之间，承包方只有成本和酬金可以得到支付；如果实际成本在报价成本与最高限额成本之间，则只有全部成本可以得到支付；实际工程成本超过最高限额成本，则超过部分，发包方不予支付。适用条件：这种形式有利于控制投资，并能鼓励承包方最大限度地降低工程成本。4.9建设工程施工阶段投资控制1、编制资金使用计划（1）作用为确保投资目标的实现，必须编制资金使用计划，合理地确定投资控制目标值，包括建设工程投资的总目标值、分目标值、各详细目标值。（2）编制步骤编制资金使用计划过程中最重要的步骤，就是项目投资目标的分解。可以分为三种编制类型。1）按投资构成分解：主要分为建筑安装工程投资、设备工器具购置投资及工程建设其他投资。2）按子项目分解：依次分解为单项工程、单位工程，对建筑安装工程在施工阶段一般可分解到分部分项工程。3）按时间进度分解：可利用控制项目进度的网络图进一步扩充而得，尽可能减少资金占用和利息支出。2、工程计量（1）工程计量的重要性1）是控制项目支出的关键环节；2）是约束承包商履行合同义务的手段；（2）工程计量的程序1）按《建设工程施工合同（示范文本）》）的通用条款约定，工程计量程序是：承包方按专用条款约定时间，向监理工程师提交已完工程量的报告，监理工程师接到报告后，七天内核实已完工程量（获质量验收合格的工程量），并在计量前24小时通知承包方。承包方为工程计量提供方便条件并派人参加予以确认。若承包方接到通知后，不参加计量，工程计量结果有效，作为工程价款支付的依据；若监理工程师接到通知后七天内未进行计量，从第八天起，承包方报告中开列的工程量即视为已被确认，作为工程价款支付的依据。工程师不按约通知承包方，使承包人不能参加，计量结果无效。2）按《建设工程监理规范》规定的程序：承包人把已完工程量（已获验收合格的工程量）按合同约定填报工程量清单和工程款支付申请表；专业监理工程师进行现场计量，按施工合同约定审核工程量清单和工程款支付申请表，并报总监理工程师审定；总监理工程师签署工程款支付证书，并报建设单位。（3）工程计量的依据1）已完工程具有质量合格证书；2）工程量清单前言和技术规范；3）计量的几何尺寸要以设计图纸为依据。（4）工程计量的项目：监理工程师只对以下三方面的工程项目进行计量：1）工程量清单中全部项目；2）合同文件中规定的项目；3）工程变更项目。（5）工程计量的方法1）均摊法：按合同工期平均计量。2）凭据法：按承包商提供的凭据进行计量支付。3）断面法：主要用于取土坑或筑堤土方的计量。4）图纸法：按照设计图纸所示的尺寸进行计量。5）分解计量法：将一个项目，根据工序或部位分解为若干子项，对完成的各子项进行计量支付。3、建设工程投资结算（1）工程价款结算方式1）按月结算：先预付工程备料款，在施工过程中按月结算工程进度款，竣工后进行竣工结算。在我国使用最广泛。2）竣工后一次结算：适用于建设期短或工程承包价值低的工程。3）分段结算：当年开工，当年不能竣工的单项工程或单位工程按照工程形象进度，划分不同阶段进行结算。分段结算可以按月预支工程款。（2）建筑安装工程价款结算的一般程序1）工程预付款及其扣回；2）中间结算（又称工程价款或工程进度款支付）；3）竣工结算；4）保修金的返还。（3）工程价款的动态结算1）按实际价格结算法：由于实报实销，因而承包商对降低成本不感兴趣，为了避免副作用，造价管理部门要定期公布最高结算限价。2）按主材计算价差：工程竣工结算时，按竣工当时当地工程价格管理机构公布的材料信息价或结算价，与招标文件中列出的基期价比较计算材料差价。3）主料按抽料计算价差：主要材料按施工图预算的用量和竣工当月当地工程价格管理机构公布的材料结算价或信息价与基价对比计算差价。其他材料按当地工程价格管理机构公布的竣工调价系数计算方法计算差价。4）竣工调价系数法：按工程价格管理机构公布的竣工调价系数及调价计算方法计算差价。5）调值公式法（又称动态结算公式法）4、工程变更控制（1）项目监理机构对工程变更的管理1）设计单位对原设计存在的缺陷提出的工程变更，应编制设计变更文件；建设单位或承包单位提出的变更，应提交总监理工程师，由总监理工程师组织专业监理工程师审查，审查同意后应由建设单位转交原设计单位编制设计变更文件。2）项目监理机构应了解实际情况和收集与工程变更有关的资料。3）专业监理工程师需确定工程变更项目与原工程项目之间的类似度和难易程度；工程变更项目的工程量和工程变更的单价或总价。之后总监理工程师对工程变更的费用和工期做出评估。4）总监理工程师应就工程变更费用和工期的评估情况与承包单位和建设单位进行协调。5）总监理工程师签发工程变更单。6）项目监理机构根据项目变更单监督承包单位实施。（2）工程变更价款的确定方法承包方在工程变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，经监理工程师