年度影响湖州房价上涨因素的调查报告

2006年度影响湖州地区房价上涨因素的调查报告PAGE10一导语房地产业是关联度很高的产业，它的持续快速发展有力地带动建筑建材、装潢装饰、物业管理、园林绿化等相关配套产业的发展，扩大了就业。在拉动国民经济增长的同时明显提高了市民生活和居住的条件。但是，房地产业的持续健康的发展关键是要与市场需求和消费能力相适应。去年，我市居民仍购房踊跃、房产价格上涨的现象引起了社会各界的高度关注。由于房地产业发展具有特殊性和复杂性，目前社会各界对我市房地产市场是否健康、是否过热；房价上涨的因素到底有哪些。为此，我们对我市房地产业的发展进行了调查，并据此提出了一些看法和建议,由于本人水平有限欢迎批评、指证。二湖州房地产业发展的简要回顾湖州房地产业发展受经济体制与宏观经济政策影响较大，呈现周期性的波动。在2002年以前，湖州房地产业发展规模不大，统计资料也不够齐全、完整。2003—2006年，受宏观经济政策刺激和周边城市的带动作用，湖州房地产投资快速增长，房地产业逐渐在壮大，个人购买商品住宅、房改房迅速升温。2004-2005受宏观经济政策“软着落”的影响，但房地产投资并未能够及时回落。三湖州房地产业的现状首先来看湖州2006年的房价。通过调查和讯问发现,湖州地区现有房价大至是通过地段和层次来区分房价。Ⅰ类地段是指在原来的老城区及环城东路、环城西路、环城南路、环城北路以内或左右侧的房子。这类房子基本是属于老城区的旧城改造地段，并被称谓“黄金地段”。因为仅拆迁赔偿费就是4000元／㎡，这类地段的房价基价在5300元／㎡左右；Ⅱ类地段是指在环城路外侧及远离环城路一直到外环线以内的地段。这一地段是这几年的开发重点，因为城市扩张和延伸就从这里开始，所以这几年这类地段的房价几乎是上涨了100％，让那些家中无房，或无房手中又没钱的市民望房心叹！这类地段的房价大至在4300元／㎡左右；Ⅲ类地段是指外环线以外远离城区位置，这些地段是湖城扩大的需要而被列入市区范围，由于交通逐渐变得便利，这是很有发展和升值潜力的地段，这类地段的房价是3100元／㎡左右。当然相同地段不同楼盘间由于配套设施等因素差异；同一楼盘不同幢号间由于间距差异和视野不同房价又会有100元／㎡左右差别。参见2006年我市商住楼价格表(表1)其实就连同一幢号上由于套型不同、所处位置不同，比如中间套和边套的区别房价又会有不同的差价一般在50-100元／㎡。当然了，同一套型不同层次的差价就更明显。比如说一层房价是1000元／㎡计算；二层就会是1100元／㎡；三层是1150元／㎡；四层是1080元／㎡；五层是1050元／㎡。如果是带阁楼的，阁楼按房管局核定的建筑面积为计算依据价格是800元／㎡。小高层的房价是从六层以上按六层为计算依据向上按5％递增，层数越高，房价越贵。就连存放自行车的车库根据进出的方便程度、利用率、屋内是否有排污管道、采光窗等因素都会作为房价参考依据，真是价有所值。表1：2006年湖州楼盘房价调查表楼盘名开发公司地理位置所属地段房价层数中房集团房产公司府庙旁Ⅰ类5000多层百合公寓湖州凤凰东园建设公司红旗路底Ⅰ类5000小高层丽阳景苑湖州丽阳房产公司湖州龙溪北路579号Ⅱ类4300小高层余家漾小区升华房地产开发公司市交通医院Ⅱ类4700多层、小高层阳光水岸浙江国际嘉业房产公司三里桥路加油站旁Ⅱ类4600多层、小高层仁皇山庄浙江大东吴房产公司仁皇山路北侧Ⅲ类多层富田家园浙江大东吴房产公司王家田村Ⅲ类多层说明：多层是指除车库层以下五层或五层以下的房屋；小高层是指五层以上到十五层以下的房屋；房屋单价元／㎡。表2：湖州市区2003年楼盘房价表楼盘名开发公司地理位置所属地段房价层数计家桥小区浙江大东吴房产公司新华路菜场旁Ⅱ类1700多层新世纪花园浙江大东吴房产公司新华路Ⅱ类2400多层宏基花园金宏基房产公司府庙旁Ⅰ类2200层四、湖州房价上涨的因素（一）从购买能力来看湖州房地产业迅速发展的背后无疑对应着不断扩大的需求，首先，住房体制改革释放出了较大的购买能量。从1999年底，我市房改新政策的全部到位，使居民个人购买商品住宅开始增加。其次，居民收入快速增长提高了社会购买能力。我市城镇居民人均可支配收入的大幅提高,到2006年本市居民年可支配收入居民达到11759元、农民3589元。再次，城市化水平的提高促进了商品住宅需求的增加。1999年以来本市着力于城市化建设，2003年城市化水平达到了42.5%，比1999年提高了7.5个百分点。2003—2006年间我市城镇净迁入人口超过了10万人。我们依据以下方法计算年均住房有效需求：①城市化水平提高新增需求。按年均城镇净迁入人口3万，每人25平方米(2003年末平均水平)居住面积计算，城市化水平提高每年新增住宅需求约为75万平方米。②居住水平提高新增需求。2003年我市城镇居民人均住房居住面积为25平方米，2006年约为27平方米。再加上这几年住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应,这样购买能力增加了,又有改善住房条件的需求,而这部分购买力最近几年正在集中释放之中（二）从供给情况看1998年国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，如降低房地产税费、推广住房抵押贷款制度住房公积金制度等，房地产供给环境明显改善。政策的向好和资金的充裕，使湖州房地产业快速发展起来。我市商品住宅供给大体与潜在需求相当。从实际销售看，目前我市房地产供求大体平衡。（三）从国家政策方面来看早在2002年7月1日起，本市严格按照国家的规定，对经营性土地实行招标、拍卖、挂牌，一些项目投资公司积极参与湖州房地产开发，推动土地价格大幅上涨。到2006年，我市主要城镇土地价格普遍比2000年上涨了40%以上，个别地方上涨了1倍多。据有关资料显示，本市区20多家在2001—2006年有房地产开发记录的企业调查，土地购置成本在房地产成本中的比重由2000年的45.5%上升到2006年的56.5%。2003年年中，中央银行出台121号文件，要求加强对房地产业发展的金融调控。在这一政策出台后，湖州房地产市场与省内其他同类城市一样，住房销售继续火爆，房价连续出现上涨。同样一类地段，2003年房价小高层是2200元／㎡、2006年是5000元／㎡；二类地段2003年房价是1700-2400元／㎡、2006年是4300-4700元／㎡。同时也吸引了更多的企业投资房地产业。湖州的房地产业发展是否存在过热，也引起了各方面的关注。在土地出让价格上，缩减土地供应、提高基准地价，招标拍卖中价高先得等措施，又促使地价上升，土地成本增加，2003年大东吴房产公司在仁皇山地段拍得一块地价是1276元／㎡，2005年边上那块地价是2252元／㎡，住宅价格当然难以下降。据有关数据显示，2006年全国商品房价格依然延续了2005快速上涨的趋势，全国房价较2005年上涨7.1%。北京、深圳、广州等一线城市（北京同比涨幅最大，达到29.8%）涨幅相当于全国平均水平的2～4倍。而反思政府收效不尽理想的调控措施会发现，出台的政策欠缺配套协调是很大原因。与此同时，由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，并不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。从1997年至今，我市房地产业发展进入了持续高速增长期（见下表）。近10年湖州房地产发展的有关指标（单位：%）年份房地产投资空置率房地产增加值增速占总投资比重占GDP比重商品房住宅增速占GDP比重1997-15.58.52.5

2.31.9199813.58.72.7

18.71.9199915.19.73.0

11.12.0200084.015.85.024.622.09.72.1200135.615.76.060.054.815.23.0200226.414.87.035.031.012.13.2200340.615.58.516.911.718.93.1200442.517.810.212.110.819.94.5200540.416.68.411.08.618.24.1200639.517.98.210.210.417.73.9于是有专家建议，对房地产市场的调控政策，必须坚持同一目标下同方向配合行动，才能发挥综合性作用和效果，包括税收政策、信贷政策、法律手段和行政手段等都要相互协调配套。经济手段和法律手段应更多用于房地产商和购房者，而行政手段则应更多用于地方政府，尤其是政策执行情况的调查处理上，特别是从根本上尽早改变GDP政绩的考核标准。（四）是住宅面积结构不合理单套住宅面积大、价格高居多，小户型住宅少。据调查，市区建筑面积80㎡以下的商品住宅仅占2.5%，80平方米以上的商品住宅占了97.5%。尽管房价收入比处在正常水平，但对于大部分中低收入家庭来说，由于单套面积过大，购房面临很大压力。这几年由于商品房开发较快，开发商为了在有限的土地资源内尽可能的争取更多的建筑面积，人为的加大房屋进深，使单套建筑面积明显增加。2003年以前80-90㎡的套型，已有三室一厅，而现在顶多也只有二室一厅了。住宅是宽敞了，但利用率降低了，这并不符合大众的心理，因为每个楼盘都是以小套型先售完并不时还有人来咨询有没有小套型房子卖，这难道还不能足以证明吗？而经济适用房、解困房及廉租房建设相对滞后，使得个别住房困难户居住条件没有改善。四是商业用房空置率较高。2006年末我市商品房空置面积为46.5万平方米，空置率为26.9%；住宅空置面积为23.8万平方米，空置率为19.7%，相对处于偏多。2006年，我市商业用房与住宅空置面积已经偏高，尽管住宅空置率在合理范围内，但商品房空置率已经偏高（超过16%），商业用房空置率更高，部分城镇商业用房销售价格与租金收入出现了下降趋势。五是市场监管制度有待加强。由于在土地招标过程实行价高者得的措施，使得一些没有房地产开发资质的项目公司参与到房地产开发中来，进而给商品房的开发、预售、销售、维修等带来管理上的问题。个别开发公司人为延长开发周期，个别中介机构人为炒高房价，制造虚假信息。同时，由于房地产开发立项多头管理，缺乏统一管理与宏观调控，房地产信息不敞，政府管理部门也难于及时掌握、发布有关信息，消费者更多地只能根据房地产公司的广告等判断房产价格、市场信息。（五）人为因素有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺钱买房的人，因为他们要么不在意房价涨，因为买房对他们不在话下，或者手中有房，好等着房价上涨后没事偷着乐。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在周边地区上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的，据有关资料显示大约有40%之多，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对于房价的推动作用也就越大，泡沫就越严重。湖州也少不了有外地人在炒房。（六）房地产行业的特殊性因为房地产行业生产周期长，而且需要的资金多。一、房地产涉及很多行业，比如说建筑建材业、装饰装璜业、园林绿化业等等行业都与之有密切联系。一旦房地产红火，这些行业就会跟着升天。同时房地产业也关乎国家的发展，国家要想稳定房价必须要考虑这些因素，不能说跌就跌的。二、当前本市正处于城市化进程,每年城市化率超过百分之一，想想有多少人要进城,要有多少住所。三、我国房地产行业不规范，房地产也有关于地方利益，地方经济，城市建设，等等都有关于房地产，所以地方也在保护着房价升值。正如渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡则认为中国房产价格涨价是必然的。同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价就高了。四、建材价格及人工工资的上涨导致建安成本的明显上升。继2003年水泥、钢材等建筑材料价格出现普遍上涨后，本市部份建材仍在上涨。五、周边同类城市房价的不断攀升形成联动反应。2006年，周边嘉兴、绍兴、金华、杭州等同类城市中心城区住宅平均人均分别达到了6500、7777元/平方米，均高于我市每平方米4000元和5000元的价格，有些地市差距还较大，我市商品房价格相对而言还正常。六、当年住房竣工面积较少，住房供应趋紧。七、消费者买涨不买跌的心理影响等因素。总体上看，近几年来我市房地产市场已经形成，市场供需基本平衡，房地产业发展基本正常。2006年房产价格上涨有其人为政策等因素和历史原因，且其潜在风险已不容忽视。五、面对房价连年上涨的看法和建议房地产是一个对政策和市场预期高度敏感的行业，而且对相关产业的带动作用巨大。如果纵容房地产“过热”，则很容易导致整个行业深深陷入不景气中，对长期经济发展发生负面影响。为了防微杜渐，保持房地产业的持续、稳定、健康发展，并且惠及广大中低收入者，政府有必要完善间接调控手段，促进房地产业的持续健康平稳运行。建议政府要发挥更大的调控作用。1、扩大经济适用房供给，严格服务对象现在国家财力改善了，城市住房可通过经济适用房、限价房、廉租房等方式做些补贴，而且政府在量上储备一定的住房资产，就可以起到调控市场的作用。由于经济适用房能够平抑房价过快上涨，减少投机因素，要让扩大经济适用房供给作为调控房地产市场的重要手段之一。一是要扩大经济适用房土地供给，在税费上尽量优惠。二是经济适用房一旦列入计划，就要及时开工，尽快交付使用，以确保每年的经济适用房竣工面积和销售面积。三是要严格限制开发经济适用房的房地产商的利润空间，同时对经济适用房的单套面积和结构要严格规定，不允许其任意确定和抬高经济适用房价格。同时，对经济适用房在明确服务对象和防止炒作现象的发生，要制定严格的经济适用房服务对象标准和销售制度，确保经济适用房合理流向和防止投机行为。一旦发现要