广东佛山某地块企业投资项目核准申请报告

目录页码目录 1研究摘要 5第一章：项目总论 11.1项目基本情况 11.1.1项目名称 11.1.2项目建议选址 11.1.3项目建设规模 11.1.4项目建设性质 11.1.5项目申请单位名称 11.1.6项目投资单位名称 11.1.7项目申请报告编制单位名称 11.1.8项目申请报告编制单位资质 11.2项目编制依据和范围 21.2.1项目申请报告编制依据 21.2.2项目申请报告编制范围 21.3项目申报单位情况 21.4项目研究结论 2第二章：项目建设背景与基本情况 42.1项目建设背景 42.1.1大**城市发展规划解读 42.1.2**宏观市场评估结果 42.1.3**住宅物业市场评价 52.1.4**商业市场综合研判 62.2项目建设的必要性 62.3项目建设基本情况 62.3.1地理区位 72.3.2项目四至 72.3.3交通条件 72.3.4项目周边景观 72.3.5环境卫生状况 8第三章：本项目的建设规模和建设方案 93.1本项目建设的规模 93.2本项目的设计要求 93.2.1建筑物整体立面设计要求 103.2.2入口和住户大堂设计要求 113.2.3塔楼电梯部分配置要求 113.2.4住客会所与功能设置要求 123.2.5园林景观设计要求 123.2.6智能化和安防设计要求 143.2.7节水、节能设计要求 143.2.8新材料、新技术、新工艺的应用 143.2.9项目建筑及管理服务的人性化 143.3本项目的建设方案 15第四章：资源利用和能源耗用分析 164.1资源和原材料 164.1.1土地资源 164.1.2交通资源 164.1.3供水、供电及通信资源 164.1.4基础设施 164.1.5生活原料 184.1.6建设材料 184.2能源耗用和公共设施的占用 184.2.1.能源耗用情况 184.2.2.公共资源的占用 184.3节能和节水措施 194.3.1.项目建设过程之中 194.3.2.项目建成投入使用之后 19第五章环境影响分析 205.1建设项目环境现状 205.2项目主要污染源和污染物分析 205.3项目对生态环境的影响分析 215.3.1工程建设期环境影响分析 215.3.2建成后使用期环境影响分析 225.4生态环境影响的防治措施 235.4.1工程建设期的防治措施 235.4.2建成后使用期的防治措施 255.5生态环境影响评价 265.5.1影响结论 265.5.2影响评价 27第六章：经济及社会效果分析 286.1投资估算和资金筹措 286.1.1建设规模统计 286.1.2投资成本计算分析 286.2经济财务评价 356.2.1计算设定 356.2.2项目投资效益分析 446.2.3项目总体开发盈亏平衡分析 456.2.4项目敏感性分析 466.3国民经济评价 476.3.1项目开发风险分析 476.3.2影响开发效益的主要因素分析 476.4社会效果分析 496.4.1项目对社会的影响分析 496.4.2项目与所在地相互适应分析 50第七章：项目建设与实施 527.1项目建设实施的安全、消防、卫生等措施 527.1.1安全措施 527.1.2消防措施 527.1.3卫生措施 527.2工程质量要求 537.2.1工程质量执行标准 537.2.2室内装修执行标准 537.3.开发建设进度实施计划 56第八章：研究结论与附件 578.1结论及有关说明 578.2有关附件 588.2.1项目损益表 588.2.2全部投资现金流量表 59研究摘要一、项目销售总收入30,115万元1.1(首层)商场销售收入6,425万元(单价:8,000元/平方米)1.2A栋(4~24层)住宅销售收入4,356万元(单价:3,000元/平方米)1.3B栋(4~24层)住宅销售收入4,356万元(单价:3,000元/平方米)1.4C栋(4~24层)住宅销售收入11,977万元(单价:3,000元/平方米)1.5停车场销售收入3,000万元(单价:80,000元/个)二、静态开发总投资19,380万元(单方成本:1,995元/平方米)2.1土地成本5,500万元(单方成本:566元/平方米)2.2建安工程费用12,140万元(单方成本:1,250元/平方米)2.3前期费用530万元(单方成本:55元/平方米)2.4项目不可预见费364万元(单方成本:38元/平方米)2.5开发期税费420万元(单方成本:43元/平方米)2.6红线内外工程费425万元(单方成本:44元/平方米)三、其它期间费用5,987万元3.1销售有关税费2,063万元3.2销售费用1,054万元3.3财务费用532万元3.4所得税2,339万元四、有关本项目经济指标4.1所得税前净现金流量7,087万元开发利润4.2所得税后净现金流量4,748万元税后利润4.3税前成本利润率36.57%4.4税后成本利润率24.50%4.5税前全投资利润率30.77%4.6税后全投资利润率18.72%4.7所得税前净现值(FNPV)3,795万元＞0(项目可行)4.8所得税后净现值(FNPV)2,543万元＞0(项目可行)4.9所得税前内部收益率(FIRR)32.99%＞12%(基准贴现率)4.10所得税后内部收益率(FIRR)18.74%＞12%(基准贴现率)备注：静态开发成本为开发商投资项目所必须发生之建设成本，本项目投资分析详细研究内容详见以下报告内文。第一章：项目总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称**市**地块商住楼工程1.1.2项目建议选址本项目位于****河以西的**大道北侧，属于**的东区1.1.3项目建设规模总占地面积11,730平方米（合17.594亩），其中净用地面积9,990平方米，规划建筑面积约为97,119.92平方米，总投资额为19,3801.1.4项目建设性质新建项目1.1.5项目申请单位名称**市1.1.6项目投资单位名称**市1.1.7项目申请报告编制单位名称**工程顾问有限公司1.1.8项目申请报告编制单位资质工咨甲**1.2项目编制依据和范围1.2.1项目申请报告编制依据依据甲乙双方编制本项目申请报告的协议书依据项目申请方所提供的有关本项目的相关资料1.2.2项目申请报告编制范围主要是针对**市**地块商住楼工程项目建设的必要性、建设规模、选址、规划等方面，提出建设方案，并进行研究论证和经济分析，做出可行性研究结论。1.3项目申报单位情况本项目由**市**商贸有限公司、**市金宇投资有限公司和**市骏盛贸易有限公司等合作进行开发建设。**商贸有限公司是**当地的最有实力的钢材贸易民营企业之一，积累了相当丰厚的原始资金，具备了进入房地产开发领域的自有资金实力。1.4项目研究结论依据本项目开发方案的选定方式，我们得出本次发展研究的有关结论：1．本项目的建设，是符合国家以舒适的环境、优异的工程质量和细致入微的服务为用户提供一个理想的生活居住环境，建立和谐社会和改善人民生活的目标的。2．本项目的建设，通过大量采用模数化设计、工业化生产的新材料、新工艺，带动广东地区建材及其他相关行业的产业升级，提供就业机会，从而促进经济的增长，也是符合国家把住宅建设培育成为新的国民经济增长点的战略决策精神的。3．对于市场发展前景、建筑规划设计、工程技术应用包括各项静、动态的经济技术指标，均显示出本项目的投资风险较低，抵抗风险的能力较强，销售盈亏平衡点比较合理。4．从项目开发全部建设资金的投入与盈利前景来看，整个的开发是完全能够实现盈亏平衡。项目总体盈利情况固然能够满足最低要求，并且从考虑开发的建设资金投入，以完成整个项目开发建设与回笼销售收入的角度出发，也是具有相当好的经济效益的。5综观上述各项具体分析，无论市场前景、建筑规划、工程技术以至于静、动态的经济技术指标，均显示出本项目的投资风险较低，抵抗风险的能力较强，销售盈亏平衡点比较合理。因此，本项目开发是必要也是可行的。第二章：项目建设背景与基本情况2.1项目建设背景从近几年国内外经济大气候、社会环境、经济结构变化的趋势和现况来看，随着经济的发展，城镇居民的消费结构正在发生重大变化，以家电为标志的消费需求已日趋饱和。从调查情况看，房地产成为了城镇居民消费升级的首选商品。房地产项目作为城市规划功能的载体之一，与城市规划之间是一种局部与整体的关系，城市规划影响房地产项目，而房地产项目则反映城市规划内容。特别是在现代中国城市发展的转型期，一个长期的城市规划编制往往通过总体的区域功能划分，产业布局以及基础设施改造来加强或者改变某一区域的区域属性和功能，从而也直接影响了区域内房地产项目发展所对应的资源状态。规划解读作为房地产项目前期策划层进式研究的一部分，主要是通过科学、合理的分析项目所在城市发展的轨迹和未来的规划，准确的判断和预测项目所在的区域属性和功能变化、发展的趋势，在宏观上为房地产项目定位奠定坚实基础。2.1.1大佛山城市发展规划解读一、广佛都市圈和大**城市发展规划中蕴藏着巨大与前所未有的发展机遇二、城市中心组团的未来发展能够迅速提升**作为现代化城区的区域价值三、当前中心组团发展现状在一定程度会制约**发展的步伐四、交通网络设施建设规模与实施速度成为现阶段本区域发展重要利好因素五、中心组团核心区内标志性建筑物的启用将会是**房地产发展的契机2.1.2**宏观市场评估结果一、本地区房地产业的发展仍然是大有可为二、三大专业市场专美，产业结构发展失衡三、对住宅物业需求加大，经济承受能力强四、居民对投资楼宇消费意欲欠缺有效激活五、社会阶层结构导致商业和住宅发展方向的分化2.1.3**住宅物业市场评价一、市场特征1、**镇住宅产品质素仍然处于从量变至质变的提升阶段，加以**奥园项目的出现作为城镇房地产市场发展的转折点，扭转了房地产市场低层次竞争局面。2、**镇房地产市场销售均价演变2,100—2,400—2,700三个阶段。随着产品质数不断提高，价格走势越来越走高，注重提高产品附加值将是直接导致价格上升元素。3、根据**镇常规产品发展路线，产品以两房和三房作为消费主流。初级形态的小复式、入户花园和小面积（带套房）体现一定的产品创新性。4、产品面积设计从紧凑型开始转向舒适型发展，小户型的出现给予外来年轻打工一族置业较低门槛，也开拓**镇投资者的市场空间。5、从整体营销推广策略看，**镇现阶段还没形成成熟态势，东区住宅发展给予欠缺策略设计与系统规划的启示。城东建房，城西卖楼。居住氛围没能完全实现。6、项目销售周期短，主要是由于**受到**规划组团新城区影响，**潜在客户群辐射到整个大**板块，其次是住宅需求量不断提高和低价战略的密集影响。7、**镇地产销售采用套内面积计算，只有**奥园按建筑面积计算。建筑面积计算往往导致最终销售价格拉升，表明不同营销手法埋下价格伏笔。二、竞争态势1、低档区间竞争高度集中2、中档区间空隙显性存在3、高档区间盘活市场发展三、竞争态势预测1、地段同质化密集型竞争2、多层产品合围（小）高层3、地段价值持续攀升2.1.4**商业市场综合研判一、社区配套商业地位明显二、临街商铺成为绝对主力三、楼层成为租金重要影响因素四、中、低档商业成主流2.2项目建设的必要性2005年，**市全年完成全社会固定资产投资756.42亿元，比上年增长33.8%。“十五”时期年均增长29.2%。其中房地产开发投资141.99亿元，增长47.3%。商品房销售额149.46亿元，增长31.6%。商品房销售面积455.63万平方米，增长16.1%。经济的高速发展为市民改善生活条件、提高生活质量提供了强大的物质基础，同时也对房地产市场提出了更高的要求。以舒适的环境、优异的工程质量和细致入微的服务促进物业开发的产业化，增加楼盘科技含量，重视“四新”科技的推广，为用户提供一个理想的生活居住环境，是符合国家建立和谐社会和改善人民生活的目标的。同时，通过大量采用模数化设计、工业化生产的新材料、新工艺，带动广东地区建材及其他相关行业的产业升级，从而带动经济的增长，也是符合国家把住宅建设培育成为新的国民经济增长点的战略决策精神的。因此本项目的建设是必要的。作为以商、住综合型的本开发项目，有着较好的市场前景；项目所在城区无论交通、市政及综合生活配套设施完善，对比于其它区域商住物业具有较大的先天优势；作为以销售为主的地产项目，具有较高的投资收益率（静态）和投资、贷款偿还能力，且有较强的抗风险能力，因而本项目的建设是可行的。2.3项目建设基本情况2005年1月，**市**商贸有限公司、**市金宇投资有限公司和**市骏盛贸易有限公司合作，在**市顺德区土地房产交易中心举办的土地房产拍卖会上，通过公开拍卖的方式，以5,550万元竞得**市顺德区**镇东区**大道北侧15号地块（宗地号：199028-012）的使用权。本项目地块呈南北狭长的类梯形，其中北部约165.3米，东面约98米，西面则为63米。地块总用地面积为11,734.49平方米，用途为商业兼容住宅，使用年限至2070年7月27日止。其中，7,420.23平方米土地使用权由顺德市**农村信用合作社委托交易中心以公开拍卖的方式转让，剩余的4,314.26平方米土地使用权属政府的储备土地。2.3.1地理区位本项目位于****河以西的**大道北侧15号地，属于**的东区，距离镇中心约一公里。该区域未来将发展成**的居住中心区，同时，该区域亦紧邻**新城市中心组团（CBD）。2.3.2项目四至项目地块的北面紧临目前已开业的**德富塑料市场，南靠**大道，与**奥园、城市广场和财神酒店咫尺距离，西接宽42米的新松路。东、西两旁现时仍为空置的地块。2.3.3交通条件本项目周边主要道路包括有：**大道、325国道（广湛公路）以及三乐路。其中，**大道位于项目地块南面，为双向八车道三板块设计，是联结**与西樵的主干道，同时往西接驳三乐路至北滘。325国道位于本工程地块的西面，距离本项目大约500米左右；从本项目出发经325国道过澜石大桥到城南约需15到20分钟左右。325国道同时亦为本项目与**镇中心区联系的主要道路，从项目地块出发开车经325国道折回新马路到**镇中心区约需8分钟左右。2.3.4项目周边景观项目北面为德富塑料市场，由于其定位为专业市场，多为低矮的二层建筑，建筑形态甚不美观，景观价值有限。此外，商铺内囤积了大量的聚乙炳烯等塑料半成品，直接影响到本项目的居住感受。地块东面为16号地块，届时将会建一座多层的商住楼。项目南面则为**奥园，与本地块一路之隔，但由于两者距离较远，故项目南面的视野也较为开阔。项目的西南面则为**当地最大的绿化休闲广场—文化广场，其景观价值足以媲美河滨公园。但**大道的存在却割裂了本项目与文化广场的有机联系，在一定程度上削弱了文化公园对本项目人文价值的支持。总体而言，本项目各朝向的视野均较为开阔，没有大体量的建筑物影响，故本项目的可视性佳，有利于项目在营销阶段的信息昭示。2.3.5环境卫生状况本项目现状以农用地为主，地势较为平坦和开阔，无大型工业污染源，土地生态状态十分良好。从本区域的风玫瑰图亦可得知，该区域的主导风向为东南风，但项目的南面为交通主干道，故将会造成一定的噪音或空气污染。第三章：本项目的建设规模和建设方案3.1本项目建设的规模根据本地块规划设计指标的要求，3层以上的建筑覆盖率为45%，属于密度较高的限制规范。本项目建筑技术指标详见下表。表3-1 本项目建筑技术指标一览表序号项目名称技术经济指标备注1.0总用地面积11,730.00平方米净用地面积:9,990平方米规划建筑面积76,999平方米人口净密度3,168.8人口毛密度4,583.2住宅户数1,062户居住人口3,717人绿地率:8.8%项目建筑密度约:69.2%合计停车位约3,131个自行车位约:1,368个摩托车位约:1,368个小汽车位约:375个(室内)小汽车位约:20个(室外)绿地率:8.8%建筑密度约:69.2%2.0项目总建筑面积97,119.92平方米2.1地下部分建筑面积9,644.72平方米2.2地上部分建筑面积87,475.20平方米3.0绿化用地面积1,032.24平方米4.0容积率(地上总建筑面积÷实际用地面积)7.115.0项目住宅户数1,056户5.1A栋住宅户数123户5.2B栋住宅户数123户5.3C栋住宅户数810户6.0项目住宅总建筑面积68,967.18平方米6.1A栋住宅建筑面积14,521.27平方米6.2B栋住宅建筑面积14,521.27平方米6.3C栋住宅建筑面积39,924.64平方米6.4A栋住宅户型面积118.06平方米/户6.5B栋住宅户型面积118.06平方米/户6.6C栋住宅户型面积49.29平方米/户3.2本项目的设计要求本项目在建筑规划设计必须具备一定的超前性、先导性和示范性，坚持可持续发展的原则，充分体现“以人为本”的设计思想，努力提高居住环境质量，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性，为住户提供理想的康居住宅。3.2.1建筑物整体立面设计要求首先，从市场差异化的角度出发，鉴于从项目周边及整个**市场来看，以**奥园为代表的地中海风格的欧式建筑依然为现时**地区各种档次建筑的主流方向，它们的特点是普遍通过一些古典欧式建筑元素来表达楼盘自身异域风情的定位，同时满足当地消费者对于国外高端生活向往的一种心理，而**当地真正具有时代感的现代风格的建筑却寥寥无几。其次，由于**未来由于市政规划的因素，在相当长的一段时间都会是一种城市中心化融合和改变的渐进状态，因此代表时代方向的现代风格的建筑必然是未来**建筑风格的主流方向。因此，本着立足于竖立区域标志性建筑的战略出发，建筑物外观视觉突破、独树一帜的目的，建议本项目建筑风格宜采取现代风格，以突出项目的时尚、中高档的市场定位，同时还能符合本项目公寓类型产品的属性契合。由于本项目的裙楼商场部分除去包括商业以外，很可能处于成本控制的因素要求一层或者一层半用于布置停车位需求，在立面处理上要尽可能弱化停车层对建筑立面的负面作用；同时出于商场各楼层价值最大化的考虑，建议在商场二层设计为临街形式，使得二层商业在**当地普遍不受重视的情况下通过一些新颖的设计使得二层商业的价值得到最大的提升。作为项目的公寓部分，大致呈L型分布于项目的东向和南向部分，是项目主要的展示面之一。由于高度限制的情况下，体量过大的情况容易造成建筑体型的臃肿，因此在公寓部分的立面构图上建议宜采用垂直构图，通过强调建筑的竖向线条，一方面能消除建筑物体型臃肿的不利情况，另一方面也能使得建筑外观更富有节奏和韵律，同时挺拔的造型还能起到地标性建筑的作用。同时，立面色彩方面处于对周边建筑形成视觉效果差异的考虑，建议白色（或者近似的浅色系的颜色）作为项目建筑主色调，在公寓部分建议用能表现较强金属质感的银色（或者近似的冷色系的颜色）进行搭配（原则上公寓部分的色彩搭配不宜过于复杂以破坏建筑外观的整体感），在普通住宅产品部分则可以适当的搭配一些活泼的色彩进行调剂，以增加产品的亲切感。作为项目的高端产品，主要呈一个“工”字型布局在项目的西南朝向，在立面构图上主要是注意在与公寓部分立面形成一定统一的基础上，通过阳台、凹廊、楼梯等构件处理突出建筑外观的水平线条，使得垂直体型的普通住宅部分建筑外观更舒展、更富有层次感，使得建筑整体效果形成完整、协调的感觉。建筑顶部作为建筑物的第四立面，给人们在视觉上的“第一印象”是项目识别性的重要标志，同时也是项目个性、风格的最主要视觉展示部分，根据项目特点建议在公寓及住宅的顶部分别通过不同的处理来展现两种产品各自不同的特点。作为现代风格的建筑一般都是通过运用大量的玻璃和金属材质来表现建筑的现代感。考虑到现阶段**当地建筑上流行的欧陆风相比，现代风格的建筑更注重通过一种质感的营造来体现建筑物在外观上的档次感，因此建议本项目在立面材质上注意较多的运用节能环保的材质。3.2.2入口和住户大堂设计要求项目入口作为与目标客户群活动及接触最为频繁的场所形象上非常重要，而且由于定位一个中高档商、住混合项目，入口的设计不仅要在提升项目的档次感的同时还要体现设计上对客户人性化的关怀。由于本项目拥有商业和住宅公寓、酒店公寓、停车场四种形态的产品，所以在下面就塔楼住宅及裙楼商场、地下室内停车场四个不同部分的入口设计分别进行建议：由于商业的入口都是人流最为密集的区域，同时也是项目形象展示的首要区域，一般在需求一个开敞室外空间的同时还可以借助这种空间塑造一种项目景观以提升项目价值。住宅公寓、酒店公寓的大堂作为项目住户交流最为频繁的场所，其设计方面要注意采光通风，同时可以通过提升大堂高度或者大量设置透光玻璃来增强空间开敞的感觉，再利用休息空间和服务空间的设置来提升整个大堂的档次感。3.2.3塔楼电梯部分配置要求对于本项目垂直升降系统的客货电梯设置拟建议主要从三个方面出发：数量、档次、内部装修。一、数量由于本项目出于档次的考虑要求在住宅公寓产品上拟建议每层的电梯数量为不少于2部为宜；而酒店公寓部分由于标准层住户较多，因此拟建议至少在9部电梯或以上。二、档次电梯档次主要是看电梯的运行性能以及品牌的知名度，一般来说国外品牌无论是电梯的运行速度、噪音还是内部舒适度都较国内品牌好，但相应的价格也会高一点。对于本项目而言由于楼层较高，因此在速度方面需要考虑，所以从控制成本，经济使用的角度出发有必要在电梯品牌上优先考虑国产品牌，主要注意选择噪音较小，尺度较大的型号即可。三、内部装修对于电梯内部装修，不妨通过增加电梯内部的空间感来提升档次，其中注意两个方面：一是内部空间要大，这可以通过加大电梯内部面积与增加电梯内部高度来实现；二是装饰材质尽量使用玻璃和反光金属，这样能通过有限空间的光反射来创造大尺度大空间的档次感。3.2.4住客会所与功能设置要求随着人们对健康越来越注重，他们在购房时对楼盘的健康、娱乐、运动设施等配套的要求也越来越高。楼盘的会所作为住户生活中动力、娱乐的重要设施，则越来越受到买家的重视，现在已成为小区品位鉴定的重要标准，而对于类似本项目在区域内中高档次形象的物业，会所更是增加项目附加值必不可少的手段，通过会所细微、体贴、时尚的软性服务，可以营造高尚的社区氛围，为项目品牌加分。鉴于本小区规模不大，且同时**转换层高度不受层高限制的因素，拟提议把会所设置在转换层，同时结合转换层园林，将会所的概念由室内延伸到室外，打造“泛会所”的流行概念，同时还可以打造的主题性会所以拉开与本区域内其他中档或者中低档商住项目的差距。考虑到项目周边楼盘缺乏休闲娱乐场所，而根据对目标消费群的调查显示，属于本项目消费群的在当地属于消费能力较强的阶层，所以建议将本项目的会所主题设置为休闲娱乐型，既可以填补市场空白又能与佛奥的运动主题形成差异。3.2.5园林景观设计要求一、园林景观设计思路本项目占地规模只有11,734.5平方米，在结合建筑规划设计后，只能勉强算是一个小型的小区项目，因此，如果能够采用立体景观和集中景观布局形式，即：既能满足居民在近观赏的审美要求，又同时注重居民在居室中向下俯瞰时的景观艺术效果，尽最大限度利用项目各空间结合为一个整体，有效地尽最大限度弱化项目规模，提升单价。二、项目架空层园林景观建议本项目在商业和住宅部分中间约共8,200平方米的技术转换层除部分作为会所用途，其余均作为公共园林绿化场所，因此在考虑本部分园林景观时，应最大限度地利用架空层内和平台的空间。为实现“精品园林”的设计原则同时结合“国际公寓”的项目定位，在绿化面积有限情况下，建议采取“亚热带风情园林”为主题，在适应南方气候变化之余也利于居住区通风和小气候调节。三、平台花园本部分空间的园林绿化设计主要考虑居民在居室中向下俯瞰时的景观艺术效果，因此需以注重园林的观赏性为首要前提，务求以精美的造园艺术满足住户的视觉追求。建议在架空层沿边以树群的形式种植高大阔叶的乔木类植物，借以产生起伏变化的背景效果，衬托周边建筑物，同时也可起到降温作用。四、平台花园—架空层过渡空间建议在沿架空层外围布置一条特色水带，使水带可流经入户大堂前，部分通入架空层内部空间。并通过邻水木栈道连接住户大堂与平台花园之间的距离。既可满足南方人喜欢依水而居的习性，也可让住户在回家的途中能有“处处有景观，处处是乐趣”的感觉。出于美观及特色化考虑，项目设置水景，即以水景为题材将水延伸两个空间，一个为室内，一个为室外，中间通过玻璃或透明材质作阻隔。既可满足住户俯瞰时的景观要求，又可为住户在架空层游憩时提供舒适的场所。建议关注观赏性景观的设置，因此对于室外水景有如下建议：1、建议在水景周边种植多种的灌木和乔木，提供遮阳、暗示空间的效果，使之具有遮蔽功能。2、在室外水景周边，建议布置与泳池风格相一致的特色桌椅以供住户在进行体育锻炼时休息，同时也可作为点缀景点之用，3、建议在室外水景周边或者内部布置极具观赏价值、抽象的装饰性小品，借以提高整个泳池环境景观的艺术境界。在住宅产业现代化目标方面，本项目将特别强调以下几点：3.2.6智能化和安防设计要求本项目属于具有示范性作用的楼盘，住户对城市生活配套设施的使用带有一定超前性及较强的适应性。因此，在规划设计中，特别将项目的智能化提到了很高的战略高度来考虑。在综合布线支持下，通过建立小区局域网，将保安、消防、设备监控、服务呼唤、身份识别、三表计量、缴费等全部纳入智能化网络系统，由一个服务器、一个控制中心进行集中控制。为保持系统的可扩展性，一方面实现了光纤到楼，另一方面亦实现了家庭终端的可扩展性。在楼盘门禁、楼宇防火、防盗、防煤气泄漏等方面全方位地采用最新的实用科技和产品，而且将所有安全防范设施全部并入综合布线支持的小区智能化管理系统，便于统一监控。而且，为了满足住户在安全方面的个性化要求，户内还采用了可扩展的智能化安全系统，便于增加设备或系统。3.2.7节水、节能设计要求节水及节能，一方面有利于降低住户的生活居住成本，另一方面也是保证全社会可持续发展的需要。因此，本项目在节水、节能方面，采用了十八项技术及措施，全方位地提高小区及住宅的节能性能。而且，在规划设计中摒弃了“南方住宅无须保温”的习惯思想，全面采用高标准的保温工艺及保温技术，从而可以大大降低住宅空调的能耗。3.2.8新材料、新技术、新工艺的应用为支持物业开发产业化，发展商从进入本项目开发过程的一开始，即聘请来自省内、外各方面的专家作为技术顾问，对各种新材料、新技术、新工艺进行了广泛的调查和考察，凡对本项目开发建设有利、实用的，在成本允许的情况下都进行了必要的甄选与采纳，从而大大提高了项目的科技含量。3.2.9项目建筑及管理服务的人性化人性化的建筑规划设计是高档商住项目开发的主流。自本项目进行前期策划之初，即明确提出了人性化标准。在规划设计中，有意识采用随地形自然弯曲的流线形道路，大胆使用改性沥青路面，以减少道路反光及高亮度给住户带来视觉杀伤力；在住宅布局上利用朝向有效地避免了户户对望，利用二层架空连廊实现了人车分流；有管理设施方面实现了“一卡通”，使身份识别及收费缴费全部实现无人操作，从而给住户的区内活动提供了完全自由、无干扰的条件，同时也减轻了物业管理的工作量。3.3本项目的建设方案本项目将按照统一规划，统一设计，统一组织安排施工，一次性完成本项目的建设任务。目前按受让方针对项目筹备的进度和拟订的计划，受让方于2006年6月动工建设，于2008年6月前完成项目竣工。

第四章：资源利用和能源耗用分析4.1资源和原材料本项目位于**市顺德区****河以西的**大道北侧15号地，属于**的东区，距离镇中心约一公里。该区域未来将发展成**的居住中心区，同时，该区域亦紧邻**新城市中心组团，地理位置优越。项目地块的北面紧临目前已开业的**德富塑料市场，南靠**大道，与**奥园、城市广场和财神酒店咫尺距离，西接宽42米的新松路。东、西两旁现时仍为空置的地块。4.1.1土地资源本项目位于**市顺德区****河以西的**大道北侧15号地，属于**的东区，距离镇中心约一公里。项目总占地面积11,730平方米（合17.594亩），可以满足项目建设和发展的需要。本项目土地利用合理，用地方案符合规划要求，对**地区其它项目建设及整体规划不会产生不利影响。4.1.2交通资源本项目周边主要道路有：**大道、325国道（广湛公路）以及三乐路。其中，**大道位于项目地块南面，为双向八车道三板块设计，是联结**与西樵的主干道，同时往西接驳三乐路至北滘。优越的交通状况，为本项目立足于广佛都市圈提供了的有利条件。4.1.3供水、供电及通信资源本项目所在地毗邻**中心组团，供水充足，敞开用电，人均用电量可达2982.6千瓦·时。电话总装机容量115.5万门；百人平均拥有电话37部；电话直拨180多个国家(地区)和国内500多个城市。4.1.4基础设施项目地块的北面紧临目前已开业的**德富塑料市场，南靠**大道，与**奥园、城市广场和财神酒店咫尺距离，西接宽42米的新松路。周围道路、供水、通信、排水等基础设施已建设到位，完全可以满足项目建设和发展的需要。1.建设场地本项目现状以农用地为主，地势较为平坦和开阔，无大型工业污染源，土地生态状态十分良好。从本区域的风玫瑰图亦可得知，该区域的主导风向为东南风，但项目的南面为交通主干道，故将会造成一定的噪音或空气污染。四周道路交通方便，已开发程度达“五能一平”，不需拆迁安置，可直接进行项目建设。2.道路状况本项目周边主要道路有：**大道、325国道（广湛公路）以及三乐路。其中，**大道位于项目地块南面，为双向八车道三板块设计，是联结**与西樵的主干道，同时往西接驳三乐路至北滘。3.交通状况325国道位于本工程地块的西面，距离本项目大约500米左右；从本项目出发经325国道过澜石大桥到城南约需15到20分钟左右。325国道同时亦为本项目与**镇中心区联系的主要道路，从项目地块出发开车经325国道折回新马路到**镇中心区约需8分钟左右，交通十分便利。4.供水、供电情况项目所在地块毗邻**市中心城区，可直接从**市供水系统网络取水，水量充沛，能充分保证本项目新增用水的需要。项目所在地块毗邻**市中心城区，供电系统可直接驳入**市电网。目前全**市敞开用电，人均用电量达2982.6千瓦·时。5.通讯设施项目所在地块的通信网络可直接驳入**市通信网络，数字信号、数据电话、有线宽带等现代化通讯设施齐全，程控电话可直拨180多个国家(地区)和国内500多个城市，图文传真、无线通信移动电话等通讯网络完善，可随时随地与世界各地直接联系。6.排水设施项目拟选地块开发程度已达“五通一平”，其市政排水设施完善，可通过排水沟渠向外排送污水。7.三废处理对于废水、废渣、废气等三废的处理，除了利用市政基础设施进行处理外，还需要根据当地环保部门的要求进行环保防治。8.消防保障本项目的消防安全主要由城市三级（**市、顺德区、**镇）消防体系提供保障，并在项目区域内设置配套的消防设施，其室内外消防管网与给水管网相同，消防栓按规范要求设置在建筑物附近及室内。4.1.5生活原料项目区域内住户的生活原料，在**基本可以解决，家俱及家用电器至**市亦可采购得到。4.1.6建设材料1.石料、砂料东平河沿岸有众多砂石场供应砂石料，所供应的砂石料纯净，级配良好，适合本项目建设的使用要求。2.水泥、钢材及木材水泥、钢材和木材，可在**市及全广东省范围内选购。4.2能源耗用和公共设施的占用4.2.1.能源耗用情况经初步分析，本项目在建设中和建成后的能源耗用主要是用水和用电。其用量分别为1086吨/年和115万千瓦时/年。4.2.2.公共资源的占用本项目对公共资源的需求和占用主要为对城市道路和公共交通系统的依赖及占用。项目内住户大部分将会自备汽车，对项目周边的道路将会高度依赖；部分未备汽车的家庭会依靠城市公共交通系统解决出行和交通问题。4.3节能和节水措施4.3.1.项目建设过程之中在项目建设过程之中，制定一套节水节电的管理办法，由专职人员进行管理落实，并通过对生产单位的设备进行检查整改，消灭跑冒滴漏和长明灯现象，以达到节水节电的目标。4.3.2.项目建成投入使用之后在项目建成投入使用之后，要制定专项的节水节电管理办法，并设立专业部门和专业人员进行管理落实。进行制度化的在职培训，不断提高物业管理人员节能管理的技术和水平。建议选用节能型灯具，如三基色灯等。建议生活给水系统采用分区用水塑料给水管材，变频供水设备，以节约用水。采取上述节能措施后，预期将能达到较好的节能目标。

第五章环境影响分析5.1建设项目环境现状本项目位于**市顺德区****河以西的**大道北侧15号地，属于**的东区，距离镇中心约一公里。该区域未来将发展成**的居住中心区，同时，该区域亦紧邻**新城市中心组团，地理位置优越。项目北面为德富塑料市场，由于其定位为专业市场，多为低矮的二层建筑，商铺内囤积了大量的聚乙炳烯等塑料半成品，直接影响到本项目的居住感受。本项目现状以农用地为主，地势较为平坦和开阔，无大型工业污染源，土地生态状态十分良好。从本区域的风玫瑰图亦可得知，该区域的主导风向为东南风，但项目的南面为交通主干道，故将会造成一定的噪音或空气污染。5.2项目主要污染源和污染物分析本项目在工程建设期和建成后使用期主要的污染物有废水、废气、噪声和固体废弃物等，这些污染物可能会对建设项目所在地的水环境质量、空气环境质量、声环境质量及生态环境质量产生影响。本项目总用地面积为11,734.49平方米，用途为商业兼容住宅，使用年限至2070年7月27日止。土地已开发平整，但在雨季施工过程中，由于土地裸露会导致水土流失；在工程建设过程中，聚集的尤其是施工机械、物料运输、混凝土浇捣、建筑物装修等活动还将带来扬尘、车辆尾气、施工机械噪声、施工污水、建筑余泥垃圾等污染物，会产生一定的环境污染。项目建成后，设有商场、住宅及其它配套设施等，在投入使用后，产生的主要污染有：生活污水、住宅厨房油烟、厨房设备噪声、空调噪声、以及生活垃圾、厨房剩渣等。

本项目在工程建设期和项目建成后使用期对周围环境带来的影响分析如下图所示：准备期工程建设期准备期工程建设期建成后使用期带动当地建材市场发展为劳动力提供就业机会合理开发土地社会经济效益自然环境损益满足市场需求为劳动力就业提供机会推动**经济发展噪声污染水质污染废气污染固体污染噪声污染扬尘及废气污染污水污染水土流失提高生活素质5.3项目对生态环境的影响分析5.3.1工程建设期环境影响分析(1)废水污染项目建设过程中，石材、水泥、石灰的水洗、水泥搅拌、混凝土浇筑养护、建筑机械检修清洗、以及施工过程中的降雨和施工人员的生活等，都会产生一定量的污水。项目全面开工后预计高峰期污水排放量约为每天20吨/天。(2)噪声污染项目建设过程中，作业机械种类较多，如路基施工时有挖掘机、推土机、平地机等；地基处理时有打桩机、钻孔机、压力泵和混凝土拌和机等；主体施工时有搅拌机、切割机、弯曲机、电焊机等；装修时有切割机、电锯、电刨、射钉枪等机械。这些机械运行时在距声源15米处的噪声强度为75~105db(A)。这些突发性非稳态噪声源将会对周围环境产生影响。(3)废气污染项目建设过程中，建筑材料的装卸、运输、拌和等过程中，会有大量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间由于风吹等原因也会引起扬尘污染。施工中使用的各种车辆、内燃机、打桩机等产生的尾气、烟气也都会造成大气污染。(4)固体废物污染项目建设过程中，平整土地、深挖地基、主体建筑、装修、机械设备安装等都会产生大量的建筑垃圾，同时建筑工人在施工期间日常生活中也会产生少量的生活垃圾，如不能予以妥善处理，将会对周围环境造成污染。(5)生态影响项目建设过程中，因土木工程的施工会造成地面裸露，在雨季会导致一定的水土流失。5.3.2建成后使用期环境影响分析(1)废水污染建成后使用期产生的废水主要为商场和住宅居民生活产生的生活污水、清洗地面时产生的清洗废水等。这些污水经隔油、沉渣处理后，一般可以达到市政排放标准。经分析，通常情况下本项目的污水排放对周围的水环境影响不大。(2)噪声污染建成后使用期产生的噪声主要是厨房设备、空调产生的噪声，对周围环境不会产生太大的影响。(3)废气污染建成后使用期产生的废气，主要由厨房炒菜和煤气炉燃烧时产生的废气，以及汽车尾气，主要污染物有由烟及少量的SO2、CO2、NO2等气体。使用经国家认可的油烟净化设施对排放的废气进行处理后，在一般情况下均可以达到排放要求。(4)固体废物污染建成后使用期产生的固体废物主要为厨房作业时产生的剩饭菜、以及商场经营活动、居民日常生活等产生的生活垃圾。如不能予以妥善处理，将会对周围环境造成一定的影响。如剩饭菜及厨房垃圾长时间堆放会发酵、导致蚊蝇孽生和污水横流等，对卫生环境和水环境产生影响。因此必须对本项目产生的固体废物进行处理。如建立固体垃圾收集转运站进行收集和转运。只要注意对固体垃圾的收集和管理，不私自外排，一般情况下不会对周围环境产生影响。5.4生态环境影响的防治措施5.4.1工程建设期的防治措施(1)水污染的防治措施现场施工人员临时生活设施原则上安排在场地范围内，避免另辟场地而破坏生态环境。工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。临时生活设施内设卫生间，产生的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理后方可排放。临时生活设施内设生活污水处理设施，污水排放标准为CDO≤90mg/L，BDO≤20mg/L。工程施工期间，生产单位应严格执行《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》，对施工污水的排放进行组织设计，严禁乱排、乱流污染施工场。在施工过程中，定时清洁建筑施工机械表面不必要的润滑油及其它油污，尽量减小建筑施工机械设备与水体的直接接触，加强对施工机械设备的维修保养，避免施工机械在施工过程中燃料用油跑、冒、滴、漏现象的发生。对废弃的用油应妥善处置，不得直接向污水处理设施排放；必须尽量完全回收后送专业部门处理。生产单位要制定废油回收管理规定，配套废油收集及暂存设施。建设场地设车辆冲洗槽，并设置沉沙井和沉沙池，对冲洗水进行沉淀过滤后方可排放。(2)噪声污染的防治措施相对于建成后使用期而言，建设期的噪声影响是短期行为，但由于施工期应用的各种机械都会产生相当强的噪声，其中尤以打桩机、搅拌机、切割机等噪声最大，噪声高达100db(A)以上。所以在建设期内也必须落实好噪声的防治措施。合理安排好施工时间和施工场所，尽量避免高噪声设备在夜间（22：00~7：00）以及中午休息（12：00—14：00）的时间作业。高噪声作业区和高噪声施工机械应远离对声环境质量要求较高敏感对象，如尽可能不安排在距西边界较近的区域施工，尽可能远离附近居民区和其他对声环境较为敏感的建筑物。尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。工地不设施工发电机，使用电网供电。对施工设备定期保养，严格操作规范。必要时在高噪声源周边设置临时隔声屏障，以减少噪声对四周边界处和厂内声环境的影响。并合理疏导进入施工区的车辆，减少汽车会车时的鸣笛噪声。(3)废气污染的防治措施生产单位要合理确定水泥、砂子等散体物料的堆场位置，并加强对散体物料堆场的管理，在堆场四周设置挡风墙，减少可能的起尘量。运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，加装蓬盖，装载不宜过满，以保证运输过程中不散落。运输车辆出场前必须先进行冲洗，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面的机会。对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少车辆运行过程中的扬尘。建设场上禁止将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。(4)固体废物污染的防治措施对建设施工过程中产生的固体废物，应加强管理，统一收集转运，严禁固体废物随意排放丢弃，或进入水体，对周围环境和水体产生污染。施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔桩产生的泥浆未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉沙池，含泥沙雨水、泥浆水经沉沙池沉淀后排放。车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。对施工人员产生的生活垃圾应加强管理，严禁乱扔乱放，需设置生活垃圾收集点，统一收集转运。并委托当地环卫部门及时清运生活垃圾。(5)生态影响防治措施建设场地应按要求硬地化，尽可能减少地面裸露的面积和时间。尽可能将造成地面裸露的土木工程安排在非雨季（秋冬季）进行，并尽可能地缩短工期，在这些工程完成后，迅速做好场地绿化工作。5.4.2建成后使用期的防治措施1.水污染的防治措施对商场、住宅等产生的生活污水、清洗地面时产生的清洗废水等通过集水沙井沉淀后可以排放。2.噪声污染的防治措施住宅厨房设备、空调产生的噪声，因其属间歇使用，故对周围环境不会产生太大的影响。3.废气污染的防治措施住宅厨房炒菜和煤气炉燃烧时产生的废气，因其量少分散，直接排放对环境不会有太大影响。但是如果是营业性餐厅厨房，则必须使用经国家认可的高效油烟净化设施进行处理后高空排放。要确保处理过的废气达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）的排放要求。4.固体废物污染的防治措施对厨房作业时产生的剩饭菜、以及商场的经营活动、住宅居民的日常生活所产生的生活垃圾，要加强管理。建立固体垃圾收集转运站统一进行收集和转运，杜绝随意丢弃和私自排放固体垃圾的行为。5.其它措施虽然本项目建成后如能严格按照环境保护规定的要求，采取必要的防治措施，可使使用期内满足环保要求，对周围环境影响不大，但为了进一步减少项目对生态环境的影响，还需采取以下措施：项目总体规划要与常年风向结合起来，最大限度地减少污水、废气、固体废物对场区和周围环境的影响。项目在建筑设计上应充分体现园林式与现代化相结合的建筑风格，与周围建筑风格相协调，搞好园林绿化，种植多种植物，提高景观质量。5.5生态环境影响评价5.5.1影响结论通过对本项目的工程分析和环境影响识别，得出本项目主要的环境影响是：建成后使用期对水环境的影响，对大气环境的影响，对声环境的影响等。因为本项目工程建设期的影响是暂时的，所以下面主要总结本项目建成后使用期的环境影响。(1)水环境影响由以上分析可知，本项目的主要污水是商场经营和居民生活产生的生活污水、清洗地面时产生的清洗废水。这些污水与一般的生活污水相近，指标污染物为BODs、CODcr、SS、NH3-N。建议采用专用管道与城市污水处理系统连接，统一进行处理后再排放，则对周围水体环境的影响不大。(2)大气环境影响由以上分析可知，本项目的主要废气是食堂厨房炒菜和煤气炉燃烧时产生的废气，以及汽车尾气，主要污染物有由烟及少量的SO2、CO2、NO2等气体。因住宅厨房炒菜和煤气炉燃烧时产生的废气量少分散，直接排放对环境不会有太大影响。但是如果是营业性餐厅厨房，则必须使用经国家认可的高效油烟净化设施进行处理后高空排放。要确保处理过的废气达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）的排放要求。在这种情况下，本项目对周围大气环境的影响是可以接受的。(3)声环境影响由以上分析可知，本项目的噪声主要来自于厨房设备、空调产生的噪声。住宅厨房设备、空调产生的噪声，因其属间歇使用，故对周围环境不会产生太大的影响。对本项目的噪声排放是在周围环境可接受的范围内的。(4)固体废物环境影响本项目的固体废物主要为厨房作业时产生的剩饭菜、以及商场经营活动和居民日常生活产生的生活垃圾。只要注意收集和管理，不私自外排，委托有资质的部门回收利用或进行处置，一般不会对环境产生影响。5.5.2影响评价本项目在工程建设期及建成后使用期内有废水、噪声、废气和固体废物等污染物的排放，对周围环境将会造成一定的影响。根据《中中华人民共和国环境保护法》、《建设项目环境保护管理条例》和《广东省建设项目环境保护管理条例》的规定，本项目建设、使用对生态环境影响的评价为：项目将会对所在区域的环境和生态以及公众社区的生活、工作、经济的发展产生较大的影响，这个影响是利弊共存的。首先，项目的建设、既合理开发并充分地利用了土地资源，在建设期推动了当建材市场的发展，为劳动力提供了就业机会；在建成使用后继续推动了**经济的发展，改善了人民生活条件，提高市民生活素质，满足了市场需求，为劳动力就业提供机会，这是本项目对社会经济发展的有利影响。其次，本项目建成后，在使用过程中产生的生活污水、废气、固体废物等会对周围的水环境、大气环境、声环境等造成一定的影响，这是本项目对当地生态环境的不利影响。本项目的建设，是符合国家以舒适的环境、优异的工程质量和细致入微的服务为用户提供一个理想的生活居住环境，建立和谐社会和改善人民生活的目标的。本项目的建设，通过大量采用模数化设计、工业化生产的新材料、新工艺，带动广东地区建材及其他相关行业的产业升级，提供就业机会，从而促进经济的增长，也是符合国家把住宅建设培育成为新的国民经济增长点的战略决策精神的。提供优质的建筑产品，推动区域经济的快速发展，也是符合**市以产业强市大方向的。只要在使用过程中认真做好污染防治工作，保证项目污染物的达标处理，并加强员工的环保意识，项目造成的环境影响程度就会减至最低。为减轻本项目对周围环境的污染影响，要有环保费用的投入，会有一定的经济损失，但由于本项目具有显著的社会效益和经济效益，总体来说，下面效益大于负面效益。鉴于以上分析，只要建设单位在保证严格执行建设项目环境保护“三同时”制度，对项目建设和使用中的各项污染防治措施切实逐项予以落实，并加强污染治理设施的运行管理，保证各种污染物达标排放的前提下，本项目的环境影响在周围环境可承受的范围内。因此，从生态环境影响经济损益分析来说，本项目从生态环境的角度上评价是可行的。

第六章：经济及社会效果分析6.1投资估算和资金筹措本项目开发可供销售的物业类型主要包括：裙楼商场、塔楼住宅、小户型公寓单元以及机动车室内泊车位。由于本项目目前仍处于发展研究和建设前期阶段，很多细节尚待进一步确认，因此，在计算建筑面积特别是可销售面积时，只对电梯间、楼道、阳台、窗台等公用面积进行了分摊计算，而在对如市政公建配套设施等公建面积时则不进行分摊。6.1.1建设规模统计本项目统计的建筑面积指标是依照各功能面积，结合实际可销售面积进行计算。表6-1 本项目建筑技术指标一览表序号项目名称技术经济指标备注1.0总用地面积11,730.00平方米净用地面积:9,990平方米2.0项目总建筑面积97,119.92平方米合计机动车停车位约395个2.1地下室(-1层）9,644.72平方米自行车位约:1,368个2.2商场(1层)7,375.04平方米摩托车位约:1,368个2.3其它配套面积(2层)10,460.00平方米小汽车位约:375个(室内)2.4架空层(3层)672.98平方米小汽车位约:20个(室外)2.5住宅(塔楼4-24层)68,967.18平方米平均户型面积65平方米3.0地下部分建筑面积9,644.72平方米A栋住宅面积14,521平方米4.0地上部分建筑面积87,475.20平方米B栋住宅面积14,521平方米4.1裙楼(首层商场)8,031.63平方米C栋住宅面积39,925平方米4.2裙楼(2层其它)6,391.46平方米A栋住宅户数123户4.3裙楼(3层架空层)4,084.93平方米B栋住宅户数123户4.4塔楼(4-24层）68,967.18平方米C栋住宅户数810户5.0绿化用地面积1,032.24平方米绿地率:8.8%6.0容积率(地上总建筑面积÷实际用地面积)7.11建筑密度约:69.2%6.1.2投资成本计算分析一、投资分析之设定表6-2 静态总投资构成一览表（按总建筑面积79,120平方米分摊）序号项目名称计算基数单价小计(万元)备注说明1.0土地成本5,500万元566元28.38%1.1购买土地费用5,500万元1.2购买土地利息费用3.5年0万元2.0建安工程投资12,140万元1,250元62.64%2.1土建及装修工程9,860万元1,015元50.88%2.1.1土方工程、场地大开挖维护桩造价9,645平方米110元105.61商场采取标准装修形式2.1.2静压桩及钢筋混凝土桩承台,砼底板9,645平方米250元240.64住宅采取标准装修形式2.1.3地下室工程造价（含防水工程）9,645平方米1,045元1,007.39A栋土建单价1,430元/m21,353.642.1.4商场结构工程连内、外墙砌体工程造价7,375平方米720元530.63B栋土建单价1,430元/m20.140352.1.5商场外墙装饰、门窗及室内装修工程费7,375平方米695元512.57C栋土建单价1,430元/m22.1.6架空层及结构转换层工程造价11,133平方米700元778.75上述单价按住宅面积计算2.1.7架空层外墙装饰、门窗工程连室内装修费11,133平方米250元277.77A栋建安单价1,760元/m22.1.8A栋4~24层结构工程连内、外墙砌体工程14,521平方米680元986.72B栋建安单价1,760元/m22.1.9A栋外墙装饰、门窗及室内装修工程费14,521平方米250元362.31C栋建安单价1,760元/m22.1.10B栋4~24层结构工程连内、外墙砌体工程14,521平方米680元986.72上述单价按住宅面积计算2.1.11B栋外墙装饰、门窗及室内装修工程费14,521平方米250元362.312.1.12C栋4~24层结构工程连内、外墙砌体工程39,925平方米680元2,712.882.1.13C栋外墙装饰、门窗及室内装修工程费39,925平方米250元996.122.2机电设备安装工程（2.2.1+~2.2.9）2,280万元235元11.77%2.2.1备用发电机组及环保减噪消音设备2台42万元84.00变压器总容量2200KVA2.2.2室内外电力系统(含电缆、线槽施工等)97,120平方米60元577.86配2台1000KW发电机组2.2.3中外合资厂生产名牌中速客用电梯4台55万元220.00埋墙采取暗线、暗制2.2.4中外合资厂生产名牌中速客用电梯6台52万元312.00公共走道安装消防栓2.2.5中外合资厂生产商场手扶电梯4台28万元112.00电梯包安装及保险、运费2.2.6消防栓,烟感,喷淋及保安监控(地下室、商场)27,480平方米90元245.94以中外合资厂产品为主2.2.7供、排水管网工程造价97,120平方米75元723.54上下水管含消防管线2.2.8大型中央空调机组（商场）7,375平方米0.00车库烟感、喷淋等2.2.9零星工程费(防雷接地、泛光照明等)0.21%2,275万元4.733.0前期费用530万元55元2.73%3.1市场调查、项目定位及投资可行性研究费0.25%9,860万元24.65项目投资策划、营销策划3.2施工场地三通一平费（含围墙砌筑工程费）0.35%9,860万元34.51人防设计费、消防设计费3.3勘测钻探、建筑规划、模型制作、设计费97,120平方米18.0元174.82环保设计费、专项设计费3.4筹建开办费、接待公关及项目管理费3.0%9,860万元295.81(2.1)×3.0%4.0项目其它不可预见费3%12,140364万元38元1.88%5.0开发阶段应缴纳税、费420万元43元2.17%5.1土地使用税:一级用地5元/m2·年×2年11,730.00平方米2年4.692元(由税务部门收)5.2城市配套设施建设费按当地估算标准计算按总建筑面积20元/m2计算194.24总建筑面积97,120平方米5.3预算定额管理费按建安工程造价计0.1%12.145.4建筑工程监理费(按建安工程造价计算)按建安工程造价计1.10%133.24